上訴人（原審被告）：向某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：盧家勤、魏瑩，湖北云開正泰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：陳漢俊，湖北誠(chéng)智成律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：鄭某評(píng)（曾用名鄭某金），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）：鄭某遠(yuǎn)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）：鄭前進(jìn)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）：向某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原審第三人：林某某（曾用名林蘭蘭），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人向某某因與被上訴人林某某、鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、原審第三人林某某房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2014）鄂武經(jīng)開民重字第00001號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
2012年11月，林某某向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)林某某于2006年6月13日與朱秀英簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；2、鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某協(xié)助林某某辦理坐落于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301號(hào)房屋過(guò)戶手續(xù)；3、本案訴訟費(fèi)用由鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某承擔(dān)。
一審法院經(jīng)審理查明：朱秀英系鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某的母親，2006年其單獨(dú)居住在坐落于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋中；同年，林某某有在武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)購(gòu)買房屋的意向，而本案標(biāo)的房屋也準(zhǔn)備出售，林先云與林某某和朱秀英、鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某均有親戚關(guān)系，因此作為中間人開始聯(lián)系房屋買賣事宜。2006年6月13日，乙方林某某與甲方鄭某評(píng)在鄭某遠(yuǎn)家中簽訂一份協(xié)議書，鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)在場(chǎng)，協(xié)議約定：“甲方現(xiàn)有壹套一室一廳住房出售。經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，售價(jià)人民幣95，000元。特協(xié)議如下：①房屋目前沒有房產(chǎn)證，乙方預(yù)付人民幣80，000元整；②房屋差價(jià)由甲方負(fù)責(zé)結(jié)算；③以后辦理房產(chǎn)證由甲方辦理，費(fèi)用由甲乙雙方各付壹半；④一切手續(xù)辦理完畢后，乙方付清人民幣15，000元整。協(xié)議達(dá)成以后生效，誰(shuí)違約此協(xié)議，誰(shuí)負(fù)責(zé)。簽字即日起生效?！编嵞吃u(píng)庭審時(shí)確認(rèn)與林某某簽訂協(xié)議時(shí)所出售的一室一廳房屋即為本案訴爭(zhēng)標(biāo)的房屋，諸被告也認(rèn)可該事實(shí)。朱秀英系文盲，鄭某評(píng)作為長(zhǎng)子出面簽訂，其余二子鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)在場(chǎng)見證。協(xié)議簽訂時(shí)，朱秀英未捺印。協(xié)議上約定的為林某某先付人民幣80，000元，待過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后支付余款人民幣15，000元，后經(jīng)協(xié)商，林某某同意在辦理過(guò)戶手續(xù)前支付完畢。2006年6月17日，向某某收取林某某購(gòu)房款人民幣80，000元。2007年8月21日，向某某再次收取林某某房款人民幣10，000元，同日，鄭某遠(yuǎn)收取林某某人民幣5，000元。在收取人民幣80，000元賣房款時(shí)，朱秀英在向某某家中在協(xié)議上捺印。賣房款中人民幣90，000元一直在向某某處，用于贍養(yǎng)朱秀英，朱秀英去世后，余款又用于支付喪葬費(fèi)；人民幣5，000元的用途是支付給了朱秀英所在村里，用于補(bǔ)足還建房款和拆遷款的差價(jià)。協(xié)議簽訂后，朱秀英很快就從標(biāo)的房屋內(nèi)搬離，跟向某某一起居住至去世，其余被告均未出資對(duì)朱秀英進(jìn)行過(guò)贍養(yǎng)和辦理朱秀英的喪葬事宜。林某某委托林先云將房屋出租，后以每月人民幣300元出租給章紅至2010年9月，章紅將繳納的租金交給林先云，林先云再交給林某某。2010年，林某某出資對(duì)標(biāo)的房屋進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，并安裝了防盜網(wǎng)等。2011年9月，向某某通過(guò)林先云以每月人民幣600元的價(jià)格承租標(biāo)的房屋，向林某某支付了兩季度租金后未再繼續(xù)支付。自2011年9月至今，標(biāo)的房屋由向某某使用。林某某認(rèn)可支付購(gòu)房款和收取房租的行為都是受林某某的委托，林某某對(duì)此無(wú)異議。
2009年9月，標(biāo)的房屋辦理登記，房產(chǎn)權(quán)利人為朱秀英，房屋所有權(quán)證號(hào)為：武房權(quán)證經(jīng)字第200966723號(hào)，土地證號(hào)為：武開國(guó)用（還2009）第7087號(hào)，朱秀英于2010年9月29日領(lǐng)取標(biāo)的房屋的房產(chǎn)證與土地證。2012年3月14日，朱秀英立下遺囑載明，標(biāo)的房屋是朱秀英本人和其老伴向轉(zhuǎn)運(yùn)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)中屬于朱秀英個(gè)人的產(chǎn)權(quán)部分在其百年之后全部交由小女兒向某某一人繼承等；該遺囑經(jīng)湖北省武漢市蔡甸公證處（2012）鄂蔡甸證字第161號(hào)公證書公證。2012年4月9日，朱秀英去世。
一審另查明，鄭某評(píng)曾用名為鄭某金，林某某曾用名叫林蘭蘭。林先云系鄭某遠(yuǎn)的妻子，林先云的父親系過(guò)繼到林某某父親家中，林某某與林某某系姐弟，林某某與林某某和林先云系沒有血緣關(guān)系的姑表親戚。朱秀英系鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某的母親，鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某系朱秀英與鄭烈兵所生育，1968年鄭烈兵去世后，朱秀英于1972年與向轉(zhuǎn)運(yùn)結(jié)婚，生育向某某。
一審再查明，因多名一審被告對(duì)協(xié)議上朱秀英捺印的真實(shí)性有異議，故法院調(diào)取了公證部門的檔案，檔案里存有朱秀英的十個(gè)手指的指模，但沒有一名被告申請(qǐng)鑒定協(xié)議上捺印的真實(shí)性。公證人員在做公證遺囑時(shí)，曾經(jīng)詢問(wèn)過(guò)朱秀英標(biāo)的房屋是否與他人有爭(zhēng)議，朱秀英的回答是沒有爭(zhēng)議。林某某系武漢市人口，目前在武漢市僅有一套住房。
一審法院認(rèn)為：林某某提供的協(xié)議書雖系與鄭某評(píng)簽訂，標(biāo)的房屋在簽訂協(xié)議時(shí)也不屬于鄭某評(píng)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但這不能就簡(jiǎn)單得出鄭某評(píng)系未經(jīng)朱秀英和其他家庭成員授權(quán)無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)而協(xié)議無(wú)效的結(jié)論。通過(guò)綜合評(píng)定各方當(dāng)事人提交的以及調(diào)取的證據(jù)，結(jié)合庭審所查明的事實(shí)，并考慮到中國(guó)家庭的日常生活習(xí)俗，法院以優(yōu)勢(shì)證據(jù)采信法律事實(shí)如下：簽訂協(xié)議前朱秀英知情，至少鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、朱秀英對(duì)出賣房屋一事進(jìn)行過(guò)商議并達(dá)成一致，賣房款用于朱秀英的贍養(yǎng)和辦理喪葬事宜。由于朱秀英系文盲，不會(huì)寫字，鄭某評(píng)作為長(zhǎng)子出面與林某某簽訂協(xié)議，鄭某遠(yuǎn)和鄭前進(jìn)作為家中另外二子進(jìn)行見證。林先云系鄭某遠(yuǎn)的妻子，又因林某某、林某某系姑表親戚，故簽訂協(xié)議的地點(diǎn)選擇在鄭某遠(yuǎn)家中。協(xié)議簽訂后，林某某委托林某某進(jìn)行付款，款項(xiàng)已按照協(xié)議約定全部支付完畢；在支付其中一筆人民幣80，000元時(shí)，朱秀英在協(xié)議上補(bǔ)捺手印。由于款項(xiàng)分別用于補(bǔ)足標(biāo)的房屋朱秀英初始購(gòu)買時(shí)拆遷款和購(gòu)房款的差價(jià)和朱秀英的贍養(yǎng)，在朱秀英去世后又用于朱秀英的喪葬費(fèi)，因此收款人分別為與村里協(xié)調(diào)的長(zhǎng)子鄭某評(píng)和隨朱秀英一起居住的長(zhǎng)女向某某。林某某于協(xié)議當(dāng)年已經(jīng)實(shí)際控制房屋，并以出租方式獲取收益至2012年。
朱秀英的遺囑雖經(jīng)公證，朱秀英也向公證人員陳述房屋與他人無(wú)爭(zhēng)議，要將其個(gè)人部分交由向某某獨(dú)自繼承，但這也不能得出鄭某評(píng)的行為系無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)而協(xié)議無(wú)效的結(jié)論。朱秀英的遺囑純屬一位老人在人生最末階段的主觀意思表示，受其文化程度、身體狀態(tài)、心智情況多方面因素影響。該標(biāo)的房屋本系朱秀英與向轉(zhuǎn)運(yùn)的共同財(cái)產(chǎn)，向某某系朱秀英與向轉(zhuǎn)運(yùn)的唯一子女，又系家中最小的子女，還是朱秀英所述唯一沒有住房的子女，朱秀英擬把標(biāo)的房屋中自己所有的部分交給向某某獨(dú)自繼承于情理十分容易理解。法院無(wú)法知曉朱秀英當(dāng)時(shí)的精神狀況和心理狀態(tài)，不能確定朱秀英是遺忘已出售標(biāo)的房屋的事實(shí)還是因其文化程度很低受了他人誤導(dǎo)，在公證人員詢問(wèn)時(shí)候刻意隱瞞，法院只能通過(guò)庭審綜合認(rèn)定的證據(jù)和查明的事實(shí)，確定朱秀英的遺囑僅系個(gè)人意思表示，效力于財(cái)產(chǎn)只及于法律認(rèn)可其擁有的財(cái)產(chǎn)，于人員只及于家庭成員而不能對(duì)抗他人。
通過(guò)對(duì)案件法律事實(shí)的還原，雙方協(xié)議雖系鄭某評(píng)個(gè)人出面簽訂，處分的是未經(jīng)分家析產(chǎn)的共同財(cái)產(chǎn)，但協(xié)議內(nèi)容是經(jīng)過(guò)家庭成員協(xié)商一致才授權(quán)給鄭某評(píng)出面簽訂的，賣房款用于家庭共同成員的約定和協(xié)議簽訂后實(shí)際用途的一致系最有力的證明。在協(xié)議內(nèi)容不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，該協(xié)議涉及的林某某的義務(wù)，林某某業(yè)已履行完畢，且標(biāo)的房屋林某某一直處于實(shí)際控制使用、收益狀態(tài)，直至向某某以承租為由重新入住，因此林某某主張確認(rèn)協(xié)議真實(shí)有效的訴訟請(qǐng)求予以支持。當(dāng)事人以鄭某評(píng)擅自無(wú)權(quán)處分，侵犯了其余家庭成員的繼承權(quán)等理由進(jìn)行抗辯，一方面與法院查明的事實(shí)不符；一方面即使各家庭成員未完全就出賣標(biāo)的房屋達(dá)成一致，該標(biāo)的房屋未經(jīng)分家析產(chǎn)，其家庭內(nèi)部糾紛也不能對(duì)抗善意購(gòu)買并已支付合理對(duì)價(jià)的林某某。目前標(biāo)的房屋已經(jīng)辦理好相關(guān)證件，朱秀英去世后，林某某辦理過(guò)戶手續(xù)需各被告配合，因此林某某請(qǐng)求協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求亦予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第一百一十條、第一百三十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、林某某與鄭某評(píng)2006年6月13日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；二、鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某于判決生效之日起十日內(nèi)共同配合林某某辦理坐落于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋的過(guò)戶手續(xù)。本案案件受理費(fèi)人民幣2，175元，由鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某共同負(fù)擔(dān)，因此款林某某已墊付，鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某、向某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付給林某某。
經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：坐落于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋屬朱秀英及向轉(zhuǎn)運(yùn)共有財(cái)產(chǎn)。2006年6月13日，林某某與朱秀英之子鄭某評(píng)在鄭某遠(yuǎn)家中簽訂房屋買賣協(xié)議書，簽訂協(xié)議時(shí)有鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)在場(chǎng)，其后朱秀英也在該協(xié)議上按了手印，因此上述協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，也未違反我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該協(xié)議有效。
關(guān)于向某某上訴稱其為共有人，林某某所簽協(xié)議侵犯了其共有權(quán)的問(wèn)題。根據(jù)朱秀英出售訴爭(zhēng)房屋及售房款的使用事實(shí)，朱秀英及其子女鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向某某對(duì)出售房屋均知曉且同意。向某某稱其一人不知情，但根據(jù)林某某出租該房屋及向某某使用該房屋的事實(shí)，可以認(rèn)定向某某對(duì)上述售房應(yīng)當(dāng)知道。向某某沒有證據(jù)證明其對(duì)此不知情。且林某某為善意購(gòu)房人，訴爭(zhēng)房屋未經(jīng)分家析產(chǎn)，朱秀英即使未告知向某某，也屬其家庭內(nèi)部糾紛，該糾紛不能對(duì)抗善意購(gòu)房人。因此向某某該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于本案是否已過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。因本案系房屋買賣合同糾紛，而非債務(wù)糾紛，不適用關(guān)于債務(wù)兩年訴訟時(shí)效的有關(guān)規(guī)定，因此向某某稱本案已過(guò)訴訟時(shí)效的上訴理由也不能成立，本院不予支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及實(shí)體處理正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)人民幣2175元，由向某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張立新 審判員　　黃　更 審判員　　陳繼紅

書記員：肖華