原告：吳志軍，男，漢族，****年**月**日出生，住江蘇省宜興市。
委托訴訟代理人：夏翔，
湖北武當(dāng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，調(diào)解、和解，代收法律文書等。
被告：
十堰融某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)天津路**號(hào)。
法定代表人周建華，該公司董事長。
委托訴訟代理人：鄭亞雄，
湖北漢江源律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為調(diào)解、和解，代收法律文書。
第三人：彭麗，女，漢族，****年**月**日出生，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托訴訟代理人：周薇，女，漢族，****年**月**日出生，住址，系彭麗女兒。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，調(diào)解、和解，代收法律文書等。
原告吳志軍訴被告

十堰融某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融某公司）、第三人彭麗確認(rèn)合同無效糾紛一案，于2015年2月5日起訴后，本院于2016年7月28日作出（2015）鄂茅箭民一初字第00554號(hào)民事判決。吳志軍上訴后，十堰市中級(jí)人民法院于2017年1月21日作出（2016）鄂03民終2152號(hào)民事裁定，將本案發(fā)回本院重審。本院受理后，于2017年6月12日作出（2017）鄂0302民初1343號(hào)民事裁定書，裁定駁回吳志軍的起訴。吳志軍上訴后，十堰市中級(jí)人民法院于2017年11月2日作出（2017）鄂03民終2239號(hào)民事裁定書，指令本院審理。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳志軍及其委托訴訟代理人夏翔，被告融某公司的委托訴訟代理人鄭亞雄，第三人彭麗及其委托代理人周薇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳志軍向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)融某公司與第三人彭麗簽訂的《商品房現(xiàn)售合同》無效;2、本案訴訟費(fèi)用由融某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：2007年11月6日，吳志軍與融某公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定融某公司將其開發(fā)的位于十堰市××箭區(qū)××街辦××路××公寓××層××號(hào)門面房出售給吳志軍，總價(jià)款652860元。首期付款40％，余款融某公司承諾幫助辦理按揭貸款。合同簽訂后，截止到2007年12月5日，吳志軍支付了購房款262860元（超過總房?jī)r(jià)的40％）。融某公司于2007年11月15日向吳志軍交付了房屋。后因融某公司工程項(xiàng)目遲遲不能通過竣工驗(yàn)收（于2009年10月16日才辦理完竣工備案證），按揭貸款一直不能辦理。截止2010年11月1日，融某公司共計(jì)支付了房款367860元。2009年7月18日，融某公司找到吳志軍母親王愛芳，要求以吳志軍的名義與融某公司簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，將原合同約定的按揭付款方式改為分期付款，其中利息是融某公司單方計(jì)算的。同時(shí)約定融某公司在六個(gè)月內(nèi)為吳志軍辦理房產(chǎn)證。如果延期辦證，吳志軍有權(quán)停止交付房款。當(dāng)時(shí)吳志軍母親王愛芳對(duì)協(xié)議內(nèi)容一知半解，急于回家怕耽誤了火車，就草草在協(xié)議上簽字了。吳志軍對(duì)此并不知情，在獲悉此事后明確向融某公司表示異議，特別是對(duì)利息不予認(rèn)可。要求重新協(xié)商，但融某公司對(duì)此不予理睬。吳志軍的本意是既然辦不成按揭貸款，就在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)一次性付清房款，不存在支付利息。融某公司于2010年2月1日以吳志軍延遲付款為由提出解除合同，吳志軍不同意。2010年11月1日，融某公司又收了吳志軍5萬元現(xiàn)金，并在收據(jù)上特別注明是辦證費(fèi)用和房款。吳志軍已備齊了剩余房款，準(zhǔn)備在拿到產(chǎn)權(quán)證時(shí)一次性付清。但經(jīng)多次催促，融某公司至今未為吳志軍辦理產(chǎn)權(quán)證。2014年12月15日，吳志軍經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，融某公司早在2010年9月25日就將吳志軍的房屋非法辦理在彭麗名下，彭麗又以此房作擔(dān)保向銀行貸款1888800元，辦理了抵押登記。融某公司與彭麗屬惡意串通簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致吳志軍無法取得房屋所有權(quán)。請(qǐng)求判決支持。
被告融某公司辯稱：1、吳志軍存在違約行為。雙方2009年7月18日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定2009年全年應(yīng)付房款及利息48796.25元，每年以此類推至付清為止。每年須在當(dāng)年的7月18日前還款。吳志軍僅于協(xié)議簽訂當(dāng)日支付了3萬元房款，未支付約定的利息，存在遲延履行主要債務(wù)的違約行為；2、融某公司已依法解除了與吳志軍簽訂的《商品房買賣合同》。融某公司按《補(bǔ)充協(xié)議》約定，于2009年9月28日向吳志軍送達(dá)了關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的通知，要求其付清當(dāng)年應(yīng)付余款。2010年1月18日，融某公司再次向其發(fā)函要求其一次性支付所欠房款及利息共計(jì)419642.50元，但吳志軍仍未履行。2010年2月1日，融某公司向吳志軍送達(dá)《解除合同通知書》，吳志軍收到且書面回函。融某公司解除合同符合法定條件；3、吳志軍已喪失確認(rèn)解除合同效力的請(qǐng)求權(quán)。吳志軍2010年2月收到解除合同通知后，若有異議，應(yīng)按規(guī)定在通知到達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。吳志軍未在法定期限內(nèi)行使，已喪失確認(rèn)解除合同效力的請(qǐng)求權(quán)；4、吳志軍無權(quán)提起確認(rèn)融某公司與彭麗簽訂的《商品房買賣合同》無效的訴請(qǐng)，且該項(xiàng)訴請(qǐng)與法相悖。融某公司解除與吳志軍間的《商品房買賣合同》后，對(duì)案涉房屋不享有阻止融某公司處分的權(quán)利。融某公司無論是買賣或是贈(zèng)與案涉房屋，均與吳志軍無關(guān)。吳志軍無權(quán)提起確認(rèn)融某公司與彭麗間合同無效。
第三人彭麗述稱：融某公司是與吳志軍解除合同后才賣給彭麗的。彭麗與融某公司簽訂的合同合法有效，已獲得房屋所有權(quán)，應(yīng)受法律保護(hù)。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求提供了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院依法予以確認(rèn)并在卷佐證。
經(jīng)審理查明：2007年11月6日，吳志軍與融某公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：吳志軍購買融某公司開發(fā)的位于十××市××路柳林溝老曾家溝的1幢1單元1層4號(hào)房，建筑面積共117平方米，每平方米5580元，總價(jià)652860元。付款方式為：首付訂金2萬元整，其余房款在11月15日前付10萬元，在11月25日前付足總房款的40%，剩余房款辦理按揭貸款。
因融某公司開發(fā)的前述泰鑫園公寓工程項(xiàng)目當(dāng)時(shí)未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)（后于2009年10月16日辦理），吳志軍無法辦理按揭貸款手續(xù)支付剩余購房款。2009年7月18日，吳志軍母親王愛芳代吳志軍與融某公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將雙方《商品房買賣合同》中按揭付款的方式變更為用現(xiàn)金分期支付。約定：一、吳志軍從2009年開始，每年按應(yīng)付房款總額的10%支付房款，并按銀行按揭同期利息向融某公司支付應(yīng)付房款利息。2009年全年吳志軍應(yīng)付融某公司房款27556.31元及利息21239.94元，合計(jì)48796.25元，每年以此類推至付清房款本金及利息。每年還款必須在當(dāng)年的7月18日前（2009年7月18日先付2009年所欠房款及利息3萬元，2009年其余欠款18796.25元必須在2009年12月31日前付清）。二、融某公司保證在該項(xiàng)目備案證辦理完畢后6個(gè)月內(nèi)為吳志軍辦理房產(chǎn)證，吳志軍配合并承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)及其它費(fèi)用。吳志軍在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)應(yīng)一次性付清房款本金及利息。融某公司延期辦證，吳志軍將停止交付房款。三、吳志軍違反本協(xié)議約定在辦房產(chǎn)證前未按時(shí)足額支付約定房款及利息，或在辦理房產(chǎn)證時(shí)乙方還未一次性支付房款，融某公司將正式通知吳志軍在一個(gè)月內(nèi)交清所欠房款及利息，否則有權(quán)采取停電停水、鎖門至解除原《商品房買賣合同》。庭審時(shí)，吳志軍表示對(duì)其母親王愛芳代簽的上述《補(bǔ)充協(xié)議》予以認(rèn)可。
前述《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂當(dāng)日，吳志軍支付了融某公司3萬元房款。2009年9月28日，融某公司向吳志軍送達(dá)了《關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的通知》，載明其開發(fā)的泰鑫園公寓經(jīng)竣工驗(yàn)收并于2009年9月28日頒發(fā)竣工備案證，融某公司應(yīng)在10月底為吳志軍辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。通知吳志軍繳納以下款項(xiàng)尚欠房款、利息及相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)400646元，以便為吳志軍辦理房產(chǎn)手續(xù)。2010年1月23日，融某公司再次向吳志軍發(fā)出《履行合同催告函》，通知吳志軍在收到函件后6天內(nèi)繳清所欠房款本息、契稅、維修基金等費(fèi)用共計(jì)419642.50元。吳志軍因?qū)Ψ靠罾⒂挟愖h未付。
2010年2月1日，融某公司向吳志軍郵寄了《解除合同通知書》，通知解除與吳志軍簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。如吳志軍不同意解除合同，可以在收到通知后在法定時(shí)間內(nèi)向人民法院或仲裁機(jī)關(guān)提起訴訟。
2010年2月24日，吳志軍針對(duì)融某公司的《解除合同通知書》，向融某公司郵寄《要求履行房屋買賣合同催告書》，不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同，如融某公司無法為其辦理按揭貸款，可另行協(xié)商付款方式。
2010年7月20日，融某公司的法定代表人周建華和彭麗（周建華妻子）簽訂《商品房現(xiàn)售合同》一份（未加蓋融某公司公章），將融某公司出售給吳志軍的案涉房屋出售給彭麗，建筑面積121.39平方米，每平方米2800元，總金額339892元。并于2010年9月25日為彭麗辦理了房屋所有權(quán)證（十堰房權(quán)證茅箭區(qū)字第××號(hào)）及國有土地使用權(quán)證[十堰市國用（2011共）第0002633-1號(hào)]。
2014年4月21日，彭麗與
中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司十堰市分行（以下簡(jiǎn)稱郵政儲(chǔ)蓄銀行十堰市分行）簽訂《個(gè)人額度借款合同》、《個(gè)人最高額抵押合同》，最高額借款額度為150萬元。彭麗以案涉房屋等作抵押，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。因未能按期還款，郵政儲(chǔ)蓄銀行十堰市分行起訴后，本院于2016年8月18日作出（2016）鄂0302民初1924號(hào)民事判決書，判決彭麗及其丈夫周建華償還郵政儲(chǔ)蓄銀行十堰市分行借款1201165.61元及利息，郵政儲(chǔ)蓄銀行十堰市分行對(duì)彭麗提供的前述抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。郵政儲(chǔ)蓄銀行十堰市分行為彭麗發(fā)放的貸款用于融某公司周建華的建設(shè)工程經(jīng)營活動(dòng)的資金周轉(zhuǎn)。
吳志軍與融某公司《商品房買賣合同》后，吳志軍截止2007年12月5日共計(jì)支付了購房款262860元（超過了約定的總房款的40%），融某公司將該房屋交付給吳志軍使用至今。后因案涉工程項(xiàng)目未辦理竣工驗(yàn)收不能辦理按揭貸款，吳志軍又陸續(xù)交納了部分購房款。2009年7月18日，吳志軍母親王愛芳代吳志軍與融某公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，將按揭貸款的付款方式改為分期付款，當(dāng)日吳志軍支付了購房款3萬元。至此，吳志軍已共計(jì)支付房款317860元。融某公司因吳志軍未支付剩余購房款及利息、辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費(fèi)用，于2010年2月1日書面通知吳志軍解除合同。吳志軍回函不同意解除合同。2010年11月1日又向融某公司交納了5萬元。融某公司為吳志軍出具的收據(jù)注明：“收到吳志軍辦證費(fèi)用和房款人民幣伍萬元整”。
另查明，2008年3月8日，融某公司與吳志軍簽訂《房屋租賃合同》，約定融某公司將其出售給吳志軍的4號(hào)門面房出租給吳志軍，期限2年，從2008年3月8日起至2010年3月8日止。月租金1755元，租金按季繳納。吳志軍稱雙方間并不是房屋租賃關(guān)系，簽訂《房屋租賃合同》是因融某公司手續(xù)不全，為防有關(guān)部門檢查之用。融某公司未能提供實(shí)際履行前述《房屋租賃合同》的證據(jù)。

本院認(rèn)為：吳志軍與融某公司于2007年11月6日簽訂《商品房買賣合同》購買案涉房屋，又于2008年3月8日簽訂《房屋租賃合同》租賃案涉房屋，二者存在矛盾沖突。而本案吳志軍持續(xù)支付了大部分購房款，融某公司通知吳志軍解除《商品房買賣合同》等，自始至終均在履行《商品房買賣合同》，或因《商品房買賣合同》的履行發(fā)生爭(zhēng)議，故應(yīng)認(rèn)定雙方間所形成的應(yīng)是商品房買賣合同關(guān)系。融某公司雖提供了與吳志軍簽訂的《房屋租賃合同》，但卻不能提供實(shí)際履行該租賃合同的證據(jù)。本院認(rèn)定吳志軍與融某公司因案涉房屋所形成的是商品房買賣關(guān)系。
根據(jù)雙方所簽《商品房買賣合同》約定，吳志軍支付首付房款后，剩余房款以辦理按揭貸款形式支付。吳志軍陸續(xù)支付了首付款后，雙方因剩余房款、利息、及相關(guān)稅費(fèi)的支付發(fā)生糾紛，融某公司書面通知解除與吳志軍間的《商品房買賣合同》，吳志軍回函不同意解除。隨后，吳志軍又向融某公司支付了購房款及辦證費(fèi)用5萬元，融某公司收取了該款，并在為吳志軍出具的收據(jù)上明確注明了前述用途，即客觀表明雙方同意繼續(xù)履行雙方間的《商品房買賣合同》。故融某公司認(rèn)為其與吳志軍的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除與事實(shí)不符，本院不予采納。
融某公司于2010年7月20日由其法定代表人周建華與其妻子彭麗簽訂《商品房現(xiàn)售合同》，將出售給吳志軍的案涉房屋出售給彭麗，并為彭麗辦理房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證。根據(jù)該《商品房現(xiàn)售合同》約定，案涉房屋出售單價(jià)為每平方米2800元，總金額339892元。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于出售給吳志軍的每平方米5580元，總價(jià)652860元。故融某公司與彭麗間的該房產(chǎn)交易明顯不正常。融某公司為彭麗辦理了案涉房屋權(quán)屬證書，彭麗取得了案涉房屋所有權(quán)，卻沒有任何證據(jù)證明其支付了購房款，不能證實(shí)其與融某公司間存在真實(shí)的房屋買賣交易。彭麗在取得案涉房屋所有權(quán)后，以案涉房屋向銀行抵押貸款，所貸款項(xiàng)卻又用于融某公司周建華的建設(shè)工程活動(dòng)，仍是融某公司受益，該情形并不符合常情常理。再加之前述交易系在融某公司法定代表人周建華與彭麗夫妻間進(jìn)行，有關(guān)實(shí)際財(cái)產(chǎn)權(quán)益在其夫妻間流轉(zhuǎn)，變換財(cái)產(chǎn)權(quán)屬主體，實(shí)系對(duì)相關(guān)交易法律關(guān)系造成混亂。故綜合來看，吳志軍已支付了大部分購款，本應(yīng)依與融某公司間的買賣合同取案涉房屋，但因融某公司與彭麗間簽訂的《商品房現(xiàn)售合同》，造成了吳志軍取得所購買的案涉房屋的困難。融某公司（法定代表人周建華）與彭麗系惡意串通，通過前述虛假的交易行為，損害了購房人吳志軍的合法權(quán)益。吳志軍要求確認(rèn)融某公司與彭麗簽訂的《商品房現(xiàn)售合同》無效，符合《中華人民共和國民法總則》第條、以及《中華人民共和國合同法》第條等法律法規(guī)的規(guī)定，本院予以支持。
綜上，經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條、第一百五十四條、《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條第（二）項(xiàng)、第六十條、第七十四條、第七十七條、第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于適用
被告
十堰融某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人彭麗于2010年7月20日簽訂的《商品房現(xiàn)售合同》無效。
案件受理費(fèi)100元，公告費(fèi)260元，合計(jì)360元，由被告
十堰融某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與第三人彭麗共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。

審判長 張昌安
人民陪審員 戢雪
人民陪審員 林偉思

書記員： 趙冰玉