原告吳魁，男。
委托代理人毛良燕，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。
被告劉某某，男。
委托代理人汪洋，湖北七君律師事務(wù)所律師。

原告吳魁訴被告劉某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2013年9月11日受理后，由審判員李祖旺適用簡(jiǎn)易程序，于2013年10月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人毛良燕，被告的委托代理人汪洋到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱(chēng)，2013年5月6日，原被告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同第一條規(guī)定：被告將座落于宜昌市西陵區(qū)肖家崗路30號(hào)1棟3單元302室房屋一套［房屋所有權(quán)證編號(hào)：西陵區(qū)葛字第0359413號(hào)，面積76.88平方米］出售給原告。該房屋總價(jià)款360000元整。該合同第三條“付款方式”規(guī)定：房屋價(jià)款分三次付清，原告于合同簽訂當(dāng)日須向被告支付首付款100000元；第二次付款60000元，在2013年7月1日支付；余款200000元在被告交房之日支付。該合同第四條第2項(xiàng)規(guī)定：原告第二次付款前被告必須提供房產(chǎn)證、土地證、身份證、戶(hù)口簿、婚姻證明、房屋出售承諾書(shū)等原件及復(fù)印件作為原告在銀行貸款的憑證；該條第3項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，如遇被告因房產(chǎn)證、土地證兩證不能按時(shí)提供給原告（第二次付款之前），導(dǎo)致雙方無(wú)法履行合同義務(wù)或者毀約的，被告按原告所付房屋金額的雙倍賠償違約金給原告。在合同簽訂的當(dāng)日，原告向被告支付100000元首付款，被告向原告出具了收到100000元購(gòu)房款的收條。在原告于2013年7月1日支付第二次購(gòu)房款60000元時(shí)，被告卻未能向原告提供房產(chǎn)證、土地證等在銀行貸款的憑證，從而導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的，即被告已構(gòu)成根本性違約。原告要求被告退還購(gòu)房款，并要求被告按自己的承諾承擔(dān)責(zé)任，被告總是以各種理由予以推諉。請(qǐng)求判令：1、依法解除原被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；2、被告立即返還原告購(gòu)房款100000元；3、被告賠償原告違約金30000元；4、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
被告辯稱(chēng)，原告的訴訟請(qǐng)求不能成立。其理由是：1、解除原被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，原告沒(méi)有依法履行催告權(quán)；2、被告返還原告購(gòu)房款100000元沒(méi)有依據(jù)，因合同沒(méi)有解除，返還購(gòu)房款也就不能成立；3、賠償原告違約金30000元沒(méi)有依據(jù)，也沒(méi)有損失的發(fā)生，且原告沒(méi)有在簽訂合同當(dāng)日支付購(gòu)房款，違約在先。4、原告明知被告的房屋已經(jīng)抵押銀行，相反與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第49條之規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。
經(jīng)審理查明，2013年5月6日，原被告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》合同約定：被告將其座落于宜昌市西陵區(qū)肖家崗路30-1號(hào)（六公司23號(hào)樓）1棟3單元第三層302室房屋［房屋所有權(quán)證編號(hào)：西陵區(qū)葛字第0359413號(hào)，面積76.88平方米］出售給原告；所售房屋總金額360000元整；房屋價(jià)款分三次付清，原告于合同簽訂當(dāng)日內(nèi)向被告支付首付款100000元，同時(shí)被告開(kāi)具收款收據(jù)作為有效的法律依據(jù)；2013年7月1日付款60000元，余款200000元在被告交房日支付；原告第二次付款前被告必須提供房產(chǎn)證、土地證、身份證、戶(hù)口簿、婚姻證明或者單身證明、房屋出售承諾書(shū)等原件及復(fù)印件作為原告在銀行貸款的憑證；如遇被告因房產(chǎn)證、土地證兩證不能按時(shí)提供給原告（原告第二次付款之前），導(dǎo)致雙方無(wú)法履行合同義務(wù)或者毀約的，被告按原告所付房屋金額的雙倍賠償違約金給原告。合同簽訂后的第二天，原告向被告支付首付款100000元，被告于同日向原告出具收到100000元購(gòu)房款的收條。原告在2013年7月1日支付購(gòu)房款60000元時(shí)，被告未能依合同約定向原告提供房產(chǎn)證、土地證等在銀行貸款的憑證。此時(shí)，原告才得知被告在與原告簽訂合同之前，已將房屋抵押給中國(guó)工商銀行股份有限公司三峽東湖支行。由于被告在合同約定的期限屆滿(mǎn)之前尚未還清銀行的貸款，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。2013年6月30日，被告向原告出具了欠條一份，該欠條內(nèi)容為：今欠到吳魁購(gòu)房款總共壹拾貳萬(wàn)元整（其中壹拾萬(wàn)整已打收據(jù)，貳萬(wàn)元為違約金），本人劉某某承諾，定于2013年7月15日之前一次性退還給吳魁購(gòu)房總價(jià)款壹拾貳萬(wàn)元整；吳魁收到退房款后原購(gòu)房合同自動(dòng)失效，合同終止。由于被告拒絕按欠條承諾的期限給付原告購(gòu)房款100000元及20000元的違約金，原告遂向本院起訴。
上述事實(shí)，有《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》、收條、欠條、房屋他項(xiàng)權(quán)證及開(kāi)庭筆錄在卷佐證，事實(shí)清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，一、原告與被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。其理由：首先是《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同屬無(wú)效合同；根據(jù)［最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ莸谑臈l規(guī)定：法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。所謂效力性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒(méi)有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。其次是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無(wú)效。雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》作為訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為，是一種債權(quán)形成行為，并非該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)行為。相關(guān)法律關(guān)于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的規(guī)定，其效力不應(yīng)及于物權(quán)變動(dòng)行為的原因行為。因?yàn)楫?dāng)事人可以在合同約定中完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，使其轉(zhuǎn)讓行為符合法律規(guī)定。但被告并未主動(dòng)完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。綜上，原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。二、原告在合同簽訂的次日支付購(gòu)房款100000元，被告出具收據(jù)的行為是對(duì)原告遲延一天付款的認(rèn)可，原告不構(gòu)成根本性違約。三、被告在2013年6月30日出具欠條的承諾，應(yīng)視為對(duì)合同解除和向原告支付違約金的承諾，該承諾也得到了原告的認(rèn)可，不存在需要原告再行履行解除合同的催告權(quán)。被告承諾支付20000元違約金的行為是自愿給予對(duì)原告的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，現(xiàn)被告反悔，有違公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，被告在欠條中的承諾應(yīng)視為對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》的修改、補(bǔ)充、完善，屬于有效行為，承諾內(nèi)容應(yīng)當(dāng)全面予以履行。四、被告在合同約定的期限屆滿(mǎn)前仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使原告不能實(shí)現(xiàn)合同之目的，被告已構(gòu)成根本性違約。五、被告在庭審中只抗辯合同無(wú)效，在法庭釋明是否要求調(diào)低違約金后，被告仍然沒(méi)有就原告主張30000元的違約金提出抗辯要求調(diào)低；雖然原告沒(méi)有按合同約定要求被告按已付房款金額的雙倍支付違約金，主動(dòng)降低只主張30000元的違約金，但該違約金仍然明顯過(guò)高；本院結(jié)合雙方的違約責(zé)任，以及造成的危害結(jié)果等因素，依照公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合酌情支持被告欠條中承諾認(rèn)可的20000元違約金。綜上，原告的訴訟請(qǐng)求本院予以部分支持，被告的抗辯理由因依據(jù)不足本院不予采信。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第九十四條第（四）項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款、［最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ莸谑臈l、第二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告吳魁與被告劉某某2013年5月6日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)》。
二、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳魁購(gòu)房款100000元。
三、被告劉某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告吳魁支付違約金20000元。
四、駁回原告吳魁的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1450元、保全費(fèi)1170元，合計(jì)2620元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員 李祖旺

書(shū)記員： 郭露