上訴人（原審被告、反訴原告）：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人：鄢靖，湖北施州律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省武漢市江漢區(qū)常青街復(fù)興新村20棟。
委托訴訟代理人：劉建星，男，xxxx年xx月xx日出生，系湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，住湖北省武漢市江漢區(qū)。
委托訴訟代理人：劉永安，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

上訴人周某因與被上訴人湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫建房地產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省建始縣人民法院（2017）鄂2822民初98號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月14日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
周某上訴請求：1、撤銷原判第一項(xiàng)中判令由周某承擔(dān)違約金的內(nèi)容；2、判令鑫建房地產(chǎn)公司賠償損失204,348.00元；3、鑫建房地產(chǎn)公司恢復(fù)安裝在周某租房樓頂?shù)南绹娏茉O(shè)施。事實(shí)與理由：1、一審判令周某“分別自2015年7月1日、2016年7月1日起至判決確定支付之日止，以本金100,000.00元、148,291.00元為基數(shù)，按月利率5‰計(jì)算的利息支付逾期付款違約金”明顯錯誤，雙方當(dāng)事人因房屋租賃合同產(chǎn)生爭議，周某拖欠租金是由鑫建房地產(chǎn)公司安裝電梯造成，違約方系鑫建房地產(chǎn)公司，一審判決周某承擔(dān)違約責(zé)任沒有依據(jù)；2、一審僅判決鑫建房地產(chǎn)公司賠償損失139,348.00元，沒有考慮雙方于2015年6月24日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》后，鑫建房地產(chǎn)公司在該協(xié)議之外，導(dǎo)致周某多停業(yè)13天，造成至少65,000.00元的直接經(jīng)濟(jì)損失，該筆損失并不在《補(bǔ)充協(xié)議》之列；3、鑫建房地產(chǎn)公司在安裝電梯過程中拆毀了周某租房樓頂?shù)南绹娏茉O(shè)施，至今仍未恢復(fù)，該部分設(shè)施的安裝只有鑫建房地產(chǎn)公司才能完成。
鑫建房地產(chǎn)公司辯稱：1、按照租賃合同約定，周某應(yīng)于每年7月1日前支付下一年度租金，但周某在鑫建房地產(chǎn)公司履行了《補(bǔ)充協(xié)議》約定支付的補(bǔ)償金額后，至今未按約支付2016年度下欠租金100,000.00元，在電梯實(shí)際安裝前，周某未按約支付2017年度下欠租金148,291.00元；2、鑫建房地產(chǎn)公司安裝電梯僅占用周某租房局部，并不影響其正常營業(yè)，周某稱其有停業(yè)損失的主張不成立；3、鑫建房地產(chǎn)公司為安裝電梯，已作出退步并進(jìn)行補(bǔ)償，周某卻要求給予二次賠付，有違公平、信用原則。
鑫建房地產(chǎn)公司向一審法院起訴請求：1、周某履行《業(yè)州廣場房屋租賃合同》，支付下欠租金248,291.00元；2、周某支付逾期付款違約金319,697.00元；3、周某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
周某向一審法院反訴請求：1、鑫建房地產(chǎn)公司賠償周某商鋪營業(yè)損失84,348.00元、裝修損失120,000.00元；2、鑫建房地產(chǎn)公司拆除雙向扶手電梯，恢復(fù)原狀或者減少租金，賠償損失；3、由鑫建房地產(chǎn)公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年6月27日，鑫建房地產(chǎn)公司與周某（乙方）簽訂《商業(yè)房屋租賃合同》，約定：鑫建房地產(chǎn)公司將建始縣業(yè)州大道127號的業(yè)州廣場六號樓××129、130、131、132、133號共5間房屋租賃經(jīng)給周某經(jīng)營，租賃期限從2013年10月1日起至2023年9月30日止；乙方承租該房屋，應(yīng)先付租金后使用，租金按年計(jì)算，每年遞增5%。乙方提前3個(gè)月支付下年租金，如逾期支付，乙方自逾期之日起按日向甲方支付應(yīng)付款千分之五的違約金，直到付清全部租金為止。本合同簽訂之日，乙方支付1年租金計(jì)人民幣330,000.00元；雙方還約定了其他事項(xiàng)，并交接確認(rèn)了租賃房屋。
2015年6月24日，因鑫建房地產(chǎn)公司需要安裝電梯，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：甲方（鑫建房地產(chǎn)公司）在六號樓A棟東西向10-12軸南北向A-D軸132、133號房內(nèi)安裝一至二層雙向手扶電梯，安裝時(shí)間為2015年7月1日至7月11日；甲方一次性支付乙方280,000.00元作為對乙方重新裝修和安裝電梯施工期間造成乙方停業(yè)及占用乙方租賃房屋空間等等一切損失，甲方免租提供電梯安裝完剩余南門6-8軸門面給乙方經(jīng)營使用，甲方同意減免租賃合同約定的遞增部分租金；乙方不再提出因安裝電梯造成的其他損失和補(bǔ)償主張。次日，鑫建房地產(chǎn)公司全額支付了現(xiàn)金補(bǔ)償，方式為減免租金180,000.00元、通過銀行轉(zhuǎn)款100,000,00元，至此周某尚欠2015年10月1日至2016年9月30日租金100,000.00元。后鑫建房地產(chǎn)公司著手施工時(shí)被其他業(yè)主阻工而停工，致電梯安裝事項(xiàng)未完成。2016年7月28日，因鑫建房地產(chǎn)公司尚需繼續(xù)安裝電梯雙方發(fā)生爭議，經(jīng)安監(jiān)站協(xié)調(diào)雙方簽訂《電梯安裝協(xié)議》，約定：安裝工期7天，2016年7月28日開始至電梯安裝落位為止；7天共計(jì)補(bǔ)償19,348.00元，超過7天到12天內(nèi)每天按5,000.00元補(bǔ)償，超過12天后每天按10,000.00元補(bǔ)償；若損壞商鋪的裝修范圍在30％以內(nèi)補(bǔ)償40,000.00元，超過30％補(bǔ)償120,000.00元;封閉面積外設(shè)施設(shè)備由甲方修復(fù)還原。2016年9月5日，安監(jiān)站復(fù)核了安裝電梯損壞面積，確認(rèn)前述三個(gè)商鋪面積共47.69平方米，損壞面積共38.24平方米。
另查明，周某未支付2016年10月1日至2017年9月30日的年度租金148,291.00元。
一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)誠實(shí)信用，并應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面、適當(dāng)履行義務(wù)。根據(jù)查明的事實(shí)，周某所欠鑫建房地產(chǎn)公司租金的事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，鑫建房地產(chǎn)公司請求周某支付所欠租金248,291.00元，應(yīng)予以支持。
關(guān)于2016年7月28日《電梯安裝協(xié)議》的效力問題，首先，《電梯安裝協(xié)議》在行業(yè)主管部門協(xié)調(diào)下訂立，協(xié)議的過程體現(xiàn)了自愿原則，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；其次，《電梯安裝協(xié)議》訂立后，即使符合當(dāng)事人在訂立合同時(shí)顯失公平或者一方乘人之危使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同的法定情形，但鑫建房地產(chǎn)公司不僅選擇接受協(xié)議內(nèi)容完成施工，也未行使變更或者撤銷權(quán)，該協(xié)議有效。《補(bǔ)充協(xié)議》、《電梯安裝協(xié)議》的內(nèi)容顯示雙方訂立協(xié)議時(shí)已經(jīng)充分考慮了周某的利益，且周某沒有舉證證明“多停業(yè)13天的損失”在協(xié)議的除外范疇，因此，周某關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》后至2015年7月24日周某恢復(fù)營業(yè)造成其多停業(yè)13天，鑫建房地產(chǎn)公司應(yīng)補(bǔ)償損失65,000.00元的主張，不予支持。周某反訴請求鑫建房地產(chǎn)公司補(bǔ)償損失204,348.00元，一審法院確定為139,348.00元。周某反訴關(guān)于鑫建房地產(chǎn)公司恢復(fù)安裝在樓頂?shù)南绹娏茉O(shè)施的請求，沒有事實(shí)依據(jù)，不予支持。鑫建房地產(chǎn)公司主張依租賃合同約定自逾期之日起按日支付應(yīng)付款千分之五的違約金，截止2017年1月10日計(jì)算為319,697.00元。鑫建房地產(chǎn)公司未提交證據(jù)證明因周某逾期支付租金給其造成的實(shí)際損失，一審法院確定由周某自逾期之日起以法律保護(hù)的民間借貸利率上限即月利率20‰支付逾期付款違約金。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、周某支付湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租金248,291.00元，并分別自2015年7月1日、2016年7月1日起至判決確定支付之日止，按本金100,000.00元、148,291.00元以月利率20‰的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付逾期付款違約金；二、湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償周某損失139,348.00元；三、駁回湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；四、駁回周某的其他訴訟請求。本訴案件受理費(fèi)9,480.00元，由湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3,980.00元，周某負(fù)擔(dān)5,500.00元。反訴案件受理費(fèi)4,366.00元減半收取計(jì)2,183.00元，由湖北鑫建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1,488.00元，周某負(fù)擔(dān)695.00元。
二審期間，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。一審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，周某稱因鑫建房地產(chǎn)公司安裝電梯導(dǎo)致雙方產(chǎn)生糾紛，其有正當(dāng)理由拒交租金，周某沒有違約。經(jīng)查，雙方當(dāng)事人于2015年6月24日簽訂《補(bǔ)償協(xié)議》，雖然鑫建房地產(chǎn)公司未在該協(xié)議約定期限內(nèi)安裝電梯，但是鑫建房地產(chǎn)公司已按協(xié)議約定支付了28萬元損失賠償，并實(shí)際減免了原租賃合同約定的遞增部分租金，完全履行了所有的損失賠償條款，雙方當(dāng)事人就電梯安裝的相關(guān)損失已經(jīng)協(xié)商一致解決。故周某逾期不支付租金的行為構(gòu)成違約。鑫建房地產(chǎn)公司與周某簽訂的房屋租賃合同，合同內(nèi)容系雙方的真實(shí)意思表示，雙方均已簽字確認(rèn)，合同已經(jīng)成立并生效，根據(jù)合同的約定，周某承租該房屋，應(yīng)先付租金后使用，租金按年計(jì)算，周某需提前三個(gè)月支付下年租金。周某拒交租金的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
2016年7月28日的《電梯安裝協(xié)議》以及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人自愿簽訂，周某沒有舉證證明“多停業(yè)13天的損失”在協(xié)議約定的范疇之外，對于周某要求鑫建房地產(chǎn)公司應(yīng)補(bǔ)償損失65,000.00元的主張，不予支持。周某要求鑫建房地產(chǎn)公司恢復(fù)安裝在樓頂?shù)南绹娏茉O(shè)施的請求，沒有事實(shí)依據(jù)，亦不予支持。
綜上所述，周某的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4365.00元，由上訴人周某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　南慶敏 審判員　　李　麗 審判員　　楊　芳

書記員：歐順恩