上訴人（原審被告、反訴原告）湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)武當(dāng)路2號(hào)。
法定代表人唐衛(wèi)東，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人熊光輝，湖北無(wú)為律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書(shū)。
委托代理人方志新，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書(shū)。
被上訴人（原審原告、反訴被告）周某，職業(yè)狀況不詳。
委托代理人屈曉鴻，湖北鄖陽(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書(shū)。
委托代理人張廣興，湖北鄖陽(yáng)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解、調(diào)解，代收法律文書(shū)。

上訴人湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱大唐日盛公司）因與被上訴人周某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2013）鄂茅箭民一初字第01037號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月27日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員柏媛媛主審、審判員羅云飛參加評(píng)議的合議庭，于2014年6月18日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人大唐日盛公司的委托代理人熊光輝，被上訴人周某的委托代理人屈曉鴻均到庭參加訴訟。經(jīng)合議庭評(píng)議，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
周某原審訴請(qǐng)判令：1、大唐日盛公司支付違約金43264元，并從2013年3月28日起按每日160.23元支付違約金直至將辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的房屋交付使用；2、負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。
大唐日盛公司反訴請(qǐng)求：1、解除與周某之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》；2、周某負(fù)擔(dān)反訴費(fèi)用。
原審法院經(jīng)審理查明：2010年12月20日，周某與大唐日盛公司簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》（合同編號(hào)：YS0059480），合同約定：由周某以534128元的價(jià)格，購(gòu)買大唐日盛公司開(kāi)發(fā)的、位于十堰市茅箭區(qū)六堰山9號(hào)日盛國(guó)際廣場(chǎng)（即日盛中央華府）的第1幢3單元18層03號(hào)商品房（建筑面積85.53㎡）。該《商品房預(yù)售合同》第九條約定了交房期限及條件：出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人付清總額款項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用后，于2012年6月30日內(nèi)，將符合下列第1款條件的商品房交付買受人使用。1.該商品房已向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，出賣人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30內(nèi)書(shū)面告知買受人。《商品房預(yù)售合同》第十條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任及免責(zé)條件：除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1、2種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過(guò)90日，自合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房款萬(wàn)分之2的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書(shū)面通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之3（該比率應(yīng)不小于（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2、但遇到下列特殊原因（除雙方協(xié)商同意解除合同或者變更合同外），出賣人可據(jù)實(shí)予以延期，并不承擔(dān)違約責(zé)任：（1）遭遇不可抗力；（2）因規(guī)劃、土地政策、市政配套、政府部門等變化或遇到重大技術(shù)問(wèn)題而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)期限延誤的，出賣人在15日內(nèi)告知買受人的，告知方式可采用電話、短信、郵寄方式，若買受人變更電話、地址、外出或其它原因不能及時(shí)通知出賣人，使得出賣人無(wú)法告知視為已經(jīng)告知。
在雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后，周某將購(gòu)房款全額交付給大唐日盛公司。
大唐日盛公司在開(kāi)發(fā)日盛國(guó)際廣場(chǎng)（即日盛中央華府）項(xiàng)目過(guò)程中，十堰市城市規(guī)劃委員會(huì)于2010年2月25日召開(kāi)了十堰市城市規(guī)劃委員會(huì)第16次全體會(huì)議，會(huì)議第五項(xiàng)議程討論了“關(guān)于六堰山大唐日盛項(xiàng)目利用文化廣場(chǎng)百步梯改造方案”，據(jù)會(huì)議紀(jì)要（十堰市規(guī)劃委全體會(huì)議紀(jì)要（2010）1號(hào)）記錄：會(huì)議聽(tīng)取了市規(guī)劃局關(guān)于大唐日盛項(xiàng)目利用文化廣場(chǎng)百步梯改造方案的匯報(bào)，會(huì)議認(rèn)為整體改造以后廣場(chǎng)景觀可以得到一定程度的提升，應(yīng)予支持。會(huì)議要求：一是通過(guò)改造要使市民活動(dòng)場(chǎng)地／人防工程面積和綠地有所增加，供市民集會(huì)、休閑、娛樂(lè)等功能有所提升；二是原六堰山市府路可適當(dāng)降坡增設(shè)二級(jí)廣場(chǎng)，上下廣場(chǎng)之間不宜再部署任何建筑物；三是不宜取消中間的百步梯，地上商業(yè)建筑入口由兩側(cè)進(jìn)入；四是細(xì)化方案經(jīng)園林部門審查后，應(yīng)與游園管理處、人防辦、檔案局等單位達(dá)成協(xié)議，再按程序報(bào)批。
2011年3月4日，十堰市規(guī)劃局向大唐日盛公司發(fā)送《關(guān)于緊急恢復(fù)六堰山居民出行道路的規(guī)劃要求函》，該函內(nèi)容為：經(jīng)我局現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，你公司用地范圍內(nèi)南側(cè)道路已出現(xiàn)塌方，使山上小區(qū)居民出行受阻，要求你公司依據(jù)設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)的治理方案，迅速恢復(fù)道路，保證居民安全通行。
2012年3月8日，十堰市規(guī)劃局又向大唐日盛公司發(fā)送了《關(guān)于對(duì)“恢復(fù)市府路搶救性施工的緊急請(qǐng)示”的回復(fù)》，該回復(fù)內(nèi)容為：湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司，你單位致我局“關(guān)于回復(fù)市府路搶救性施工的緊急請(qǐng)示”收悉。經(jīng)研究，回復(fù)如下：一、市府路改造方案未經(jīng)規(guī)劃許可，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，系違法建設(shè)工程；對(duì)此違法建設(shè)行為我局已下達(dá)了《停工通知》，在市府路改造方案未獲批準(zhǔn)前不得繼續(xù)施工。二、請(qǐng)你公司根據(jù)市規(guī)委會(huì)（2010）1號(hào)會(huì)議紀(jì)要意見(jiàn)，抓緊申報(bào)“關(guān)于六堰山大唐日盛項(xiàng)目利用文化廣場(chǎng)百步梯改造方案的具體實(shí)施方案”；在此期間應(yīng)做好市府路已開(kāi)挖路面的加固，防止次生災(zāi)害發(fā)生。
2012年6月29日，大唐日盛公司在《十堰晚報(bào)》上發(fā)布“交房公告”，公告內(nèi)容：由我公司開(kāi)發(fā)的日盛·中央華府小區(qū)一期1#、2#樓現(xiàn)已具備交房條件，如約于2012年6月30日正式交房。
2012年7月12日，大唐日盛公司向中央華府一期業(yè)主發(fā)《函》，內(nèi)容為：一、中央華府一期一、二號(hào)樓質(zhì)量驗(yàn)收備案，主管部門要求市府路改造完畢后一并辦理。由于市府路改造涉及土地政策，市政配套及規(guī)劃的調(diào)整屬合同第十條第二款規(guī)定的免責(zé)范圍，為此，是否辦理收房請(qǐng)未收房的業(yè)主慎重斟酌。二、為使業(yè)主早日安居樂(lè)業(yè)，減輕業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。經(jīng)研究決定，免收一、二號(hào)樓業(yè)主半年物業(yè)管理費(fèi)，從2013年元月1日起收繳。
周某在收到《交房函》后，以該商品房未依合同約定取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)為由拒絕收房。
2012年8月21日，十堰市規(guī)劃局又向大唐日盛公司發(fā)送《關(guān)于盡快恢復(fù)市府路中段道路路面的函》，該函主要內(nèi)容為：貴公司取得原市政府土地后，在進(jìn)行中央華府小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)未經(jīng)批準(zhǔn)毀壞了市府路部分路基且未能及時(shí)修復(fù)，導(dǎo)致市府路中段的東側(cè)人行道全部坍塌、道路寬度不足6米（局部?jī)H4米）的現(xiàn)狀。目前市府路中段已實(shí)施交通封閉管制，嚴(yán)重影響了周邊單位和居民的交通出行，市民意見(jiàn)很大，市府路恢復(fù)工作迫在眉急。根據(jù)市政府領(lǐng)導(dǎo)同志現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研意見(jiàn)和第30次規(guī)委會(huì)要求，為盡快做好市府路中段路面恢復(fù)工程，現(xiàn)將有關(guān)事宜函告如下：1、由大唐日盛置業(yè)投資有限公司負(fù)責(zé)已毀壞的市府路中段修復(fù)工作，所需資金由貴公司承擔(dān)。2、就市府路現(xiàn)狀先進(jìn)行坍塌部分的邊坡支護(hù)，不可對(duì)現(xiàn)狀道路再次開(kāi)挖，不可減少道路西側(cè)人行道寬度。3、恢復(fù)道路寬度不少于12米，其中車行道寬8米，兩側(cè)人行道寬各2米，現(xiàn)狀寬度不足位置以架橋形式恢復(fù)路面。4、道路東側(cè)人行道增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施，并修繕道路西側(cè)人行道。5、對(duì)市府路中段的修復(fù)工程質(zhì)量由城市道路主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、驗(yàn)收。
周某以大唐日盛公司一直未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)為由拒絕收房，并于2013年5月3日提起訴訟。大唐日盛公司在收到民事起訴狀副本后，認(rèn)為周某拒絕收房的行為已嚴(yán)重影響了公司正常經(jīng)營(yíng)管理秩序，故提起反訴，要求解除雙方之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》。
本案在審理過(guò)程中，十堰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)工程管理處于2013年7月2日向大唐日盛公司頒發(fā)了日盛國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的《工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》。
原審法院認(rèn)為：周某與大唐日盛公司之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條規(guī)定：建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。因此，取得竣工驗(yàn)收手續(xù)是預(yù)售房交付的法定條件，也是雙方合同明確約定的交付條件。大唐日盛公司在2012年6月29日通知周某收房時(shí)，該商品房尚未在行政部門辦妥竣工驗(yàn)收手續(xù)，周某有權(quán)拒收房屋，故對(duì)于大唐日盛公司辯稱其已于2012年6月29日通知周某收房，不存在逾期交房的抗辯理由，不予支持。大唐日盛公司辯稱其未能按時(shí)辦理好竣工驗(yàn)收手續(xù)是因?yàn)槭姓?guī)劃變更導(dǎo)致，原審法院認(rèn)為，市規(guī)委會(huì)的會(huì)議紀(jì)要（市規(guī)劃委全體會(huì)議紀(jì)要（2010）1號(hào)）并不能證明湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司開(kāi)發(fā)的大唐·日盛中央華府項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)了規(guī)劃變更，且湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司提供的十堰市規(guī)劃局下達(dá)的《關(guān)于對(duì)“恢復(fù)市府路搶救性施工的緊急請(qǐng)示”的回復(fù)》、《關(guān)于盡快恢復(fù)市府路中段道路路面的函》，也僅能證明行政部門要求湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司及時(shí)修繕因開(kāi)發(fā)大唐·日盛中央華府項(xiàng)目而被損壞的市府路，并不能證明大唐·日盛中央華府項(xiàng)目因市政規(guī)劃及配套設(shè)施的變更導(dǎo)致該項(xiàng)目沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，故對(duì)于大唐日盛公司辯稱由于市政規(guī)劃變更導(dǎo)致其在合同約定的期限內(nèi)未取得竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的抗辯理由，不予采信。大唐日盛公司未能在合同約定的交房時(shí)間（2012年6月30日內(nèi)）將符合交房條件的商品房交付給周某，周某有權(quán)拒絕收房，故對(duì)于大唐日盛公司反訴要求解除雙方之間簽訂的《商品房預(yù)售合同》的訴訟請(qǐng)求，不予支持。大唐日盛公司逾期交房，且逾期超過(guò)90日，依然未能辦妥相關(guān)竣工驗(yàn)收手續(xù)，周某有權(quán)要求大唐日盛公司支付違約金，依照雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十條關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任的約定，周某獲得的違約金為：自2012年7月1日起，每日160.24元（534128元×0.0003），截止2013年3月27日，共計(jì)43264元（160.24元×270天），從2013年3月28日起，大唐日盛公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照每天160.23元（周某訴訟請(qǐng)求要求按每天160.23元計(jì)付違約金）向周某支付違約金至將辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的合同約定房屋交付給周某之日止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百七十九條之規(guī)定，判決：
一、湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司自本判決生效后十日內(nèi)支付周某延遲交房違約金43264元（該違約金計(jì)算自2012年7月1日至2013年3月27日止）；
二、湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司自2013年3月28日起按每天160.23元向周某支付延遲交房違約金，該違約金支付至湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司將辦妥竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的位于十堰市茅箭區(qū)六堰山9號(hào)日盛國(guó)際廣場(chǎng)（即日盛中央華府）的第1幢3單元18層03號(hào)商品房交付給周某之日止；
三、駁回湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司反訴的訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件本訴受理費(fèi)880元，反訴受理費(fèi)50元，由湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的雙方發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過(guò)等事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：綜合各方訴辯意見(jiàn)，本案的審理焦點(diǎn)為：
1、大唐日盛公司是否存在逾期交房的違約情形，應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第九條約定了交房期限及條件，該條款合法有效，開(kāi)發(fā)方大唐日盛公司應(yīng)當(dāng)按照該約定在2012年6月30日前將辦妥了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的房屋交付給購(gòu)房戶，但大唐日盛公司直到2013年7月2日才取得《工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》的狀況表明，其無(wú)法按照約定履行交房義務(wù)。大唐公司雖主張因土地、規(guī)劃、市政建設(shè)捆綁該公司開(kāi)發(fā)的“中央華府”工程項(xiàng)目，導(dǎo)致工程驗(yàn)收備案延后，存在違約免責(zé)事項(xiàng)，但縱觀全案證據(jù)、事實(shí)（十堰政府網(wǎng)的網(wǎng)上截屏視圖資料、市規(guī)劃部門出具的相關(guān)行政文書(shū)等）可以看出，文化廣場(chǎng)及市府路改造項(xiàng)目并不屬于“中央華府”工程建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)范圍，導(dǎo)致工程竣工驗(yàn)收備案延后的原因在于大唐日盛公司自身，故大唐日盛公司存在逾期交房的違約情形，且不具備免責(zé)事由，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2、關(guān)于違約金的計(jì)算問(wèn)題。《商品房預(yù)售合同》第十條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任及違約金的計(jì)算方式，大唐日盛公司逾期交房超過(guò)90日，應(yīng)當(dāng)按照約定的每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。此外，在業(yè)主提起訴訟后，大唐日盛公司亦提起了反訴，該行為表明其并無(wú)繼續(xù)履行合同、交付房屋的意思表示，一審判決在判決駁回反訴請(qǐng)求的同時(shí)將違約金的計(jì)算期限截止到實(shí)際交付之日止正確，應(yīng)予支持。
3、合同應(yīng)否解除的問(wèn)題。因大唐日盛公司通知業(yè)主收房時(shí)不符合合同約定，周某有權(quán)拒收房屋，大唐日盛公司請(qǐng)求解除合同缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故其解除合同的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律和處理結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)880元，由湖北大唐日盛置業(yè)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王廣泉 審判員　　羅云飛 審判員　　柏媛媛

書(shū)記員：王亮