咸寧市志成物業(yè)發(fā)展有限公司
湖北佳成律師事務所
黃金勝代理權(quán)限特別授權(quán)
余某某
章某
曾大平
曾凡志
曾漢寧

原告咸寧市志成物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱志成公司），住所地:咸安區(qū)文筆路桂竹巷16號。
委托代理人，湖北佳成律師事務所律師。代理權(quán)限:一般代理。
委托代理人黃金勝。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
被告余某某，職業(yè)、住址不詳。
被告章某，職業(yè)不詳。
被告曾大平，無業(yè)。
委托代理人曾凡志，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，咸安區(qū)老供銷社宿舍，系曾大平之父。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
委托代理人曾漢寧，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系曾大平之兄。代理權(quán)限:特別授權(quán)。
原告志成公司訴被告余某某、章某、曾大平物權(quán)糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告志成公司的委托代理人戴愛國、黃金勝，被告曾大平的委托代理人曾凡志、曾漢寧到庭參加訴訟。被告余某某、章某因下落不明本院依法向其公告送達應訴通知、開庭傳票等訴訟文書后未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
訴訟中，被告曾大平對原告志成公司提出的證據(jù)一至證據(jù)八的真實性無異議，但認為訟爭房屋買賣幾次都未辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，因此原告進行開發(fā)拆遷應與被告曾大平協(xié)商，否則，無權(quán)拆除或者拆除后收益權(quán)歸被告曾大平。
原告對被告曾大平提出的證據(jù)一的真實性無異議，但協(xié)議簽訂雙方在第八條特別約定拆遷補償協(xié)議的生效條件，由于三被告撇開原告達成協(xié)議，損害原告的權(quán)益，故三被告簽訂的調(diào)解協(xié)議無效；對證據(jù)二的真實性無異議，但存在該房屋買賣幾次未過戶的特殊情況；對證據(jù)三中調(diào)解書的真實性無異議，但三被告達成的協(xié)議損害原告權(quán)益，應予以撤銷。對原告出具給余某某的收條的真實性無異議，該收條原件在原告處保存，但余某某在收條下部于2012年10月9日寫的字是事后寫的，原告與余某某簽訂的房屋買賣協(xié)議解除前，余某某無權(quán)要求原告將其移交給原告的證件、資料交給被告曾大平。對余某某出具的證明，因余某某未出庭，原告無法核實真實性不予質(zhì)證。
被告章某、余某某經(jīng)本院傳票傳喚拒不庭參加訴訟，推定其自動放棄舉證及質(zhì)證的訴訟權(quán)利。對原告志成公司以及被告曾大平提出的證據(jù)，本院作如下分析認定:
對原告提出的證據(jù)一至證據(jù)八，由于被告曾大平對其真實性無異議，本院予以采納，可以作為認定案件事實的依據(jù)，能否支持原告的訴訟主張，本院將結(jié)合案件事實以及相關(guān)法律規(guī)定一并分析認定。
對被告曾大平提出的證據(jù)一至證據(jù)三，由于原告對證據(jù)一、證據(jù)二以及證據(jù)三中的民事調(diào)解書、湖北省人民法院代收執(zhí)行案款案件調(diào)解款專用憑證以及收條的真實性無異議，本院予以采納；對證據(jù)三中被告余某某出具的證明與民事調(diào)解書相互對應，系民事調(diào)解書執(zhí)行完畢后，被告余某某對調(diào)解協(xié)議內(nèi)容的再一次確定，該證據(jù)亦可以證明案件事實，本院亦予以采納。被告提供的證據(jù)均可作為認定案件事實的依據(jù)，但能否支持原告的訴訟主張，本院將結(jié)合案件事實以及相關(guān)法律、法規(guī)一并分析認定。
根據(jù)上述依法確認的證據(jù)和當事人的自認，本院依法認定以下事實:
2005年8月18日，被告曾大平與被告章某訂立房屋買賣協(xié)議，約定:被告曾大平將座落于咸安區(qū)懷德路51號（老供銷社大院內(nèi)）的一套住房（房屋所有權(quán)證號為咸房證字第13981號，以下簡稱訟爭房屋）以26000元價格賣給被告章某，且約定被告曾大平協(xié)助章某辦理房屋過戶手續(xù)，但過戶費用由章某承擔。同時，咸寧市咸安區(qū)公證處對該協(xié)議出具（2005）咸安證字第1384號公證書予以公證。同年11月5日，經(jīng)天成房產(chǎn)信息咨詢中心介紹，該中心與被告章某、余某某分別作為居間人、買受人、出賣人訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約，約定:被告章某以33000元價格將訟爭房屋賣給被告余某某。上述二次買賣除未辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)外，其他合同約定均履行完畢。2010年2月5日，原告因老城區(qū)住房改造需拆除訟爭房屋，為此，原告與被告余某某達成房屋拆除補償合同，原告以92000元的價格購買被告余某某居住的訟爭房屋，其中被告余某某交付房屋相關(guān)證件時支付5000元，余下部分在被告余某某搬出房屋時付清。簽訂合同當天，被告余某某依照約定將訟爭房屋的房屋所有權(quán)證原件，被告曾大平、章某買賣房屋的房屋買賣協(xié)議書，公證書原件，被告章某、余某某買賣房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約原件一并交給原告，原告亦按約定支付5000元購房款。同年5月15日，原告通過拍賣取得老供銷社院內(nèi)1096.67平方米國有土地使用權(quán)（含訟爭房屋在內(nèi)的土地）。2011年11月，被告余某某搬出訟爭房屋，但其搬出房屋時仍鎖著房門沒有將房屋交給原告，被告曾大平及其父親曾凡志隨即撬開門鎖進入訟爭房屋居住。同年12月9日，原告為保證房地產(chǎn)開發(fā)進度，與被告曾大平達成一份置換協(xié)議書，雙方對產(chǎn)權(quán)置換的方式、交付、置換差額的支付結(jié)算以及搬遷、證件移交等都作了約定，其中雙方在該協(xié)議第八條還特別約定:因該房屋產(chǎn)權(quán)存在爭議，雙方特別約定，本協(xié)議自房屋權(quán)屬爭議處理的最終結(jié)論，確認該房屋的所有權(quán)人為曾大平之日起生效。如房屋權(quán)屬爭議處理的最終結(jié)論，確認該房屋的所有權(quán)人不是曾大平，則本協(xié)議不生效并自行作廢。2012年9月，被告余某某訴至本院（永安法庭），請求確認余某某、章某訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約有效并要求章某、曾大平協(xié)助辦理訟爭房屋的過戶手續(xù)。同年9月28日，三被告達成調(diào)解協(xié)議:一、解除被告曾大平與章某達成的房屋買賣協(xié)議以及章某與余某某達成的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約；二、確認訟爭房屋歸曾大平所有，章某、余某某放棄該房屋拆遷補償?shù)臋?quán)利；三、曾大平自愿一次性返還余某某的購房款以及補償余某某搬遷費用和其他損失70000元。余某某補償章某5500元；四、三方不得因此再發(fā)生糾紛，亦無其他權(quán)利義務關(guān)系。該協(xié)議被本院以（2012）鄂咸安民初字第03832號民事調(diào)解書確認。事后，被告曾大平以訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)已確定為本人所有由，要求原告按約履行置換協(xié)議，而原告認為三被告撇開原告達成的調(diào)解協(xié)議，損害了原告的合法權(quán)益，故訴至本院，要求依法處理。
本院認為，本案爭議焦點:被告合意解除第一、二次房屋買賣合同是否損害第三次買賣合同關(guān)系中終局買受人志成公司的合法權(quán)益。
首先，按照原、被告關(guān)于訴爭房屋訂立買賣性質(zhì)合同的時間順序而言，在最初被告曾大平將訴爭房屋出賣給被告章某時，雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)讓（過戶）手續(xù)，因此，涉及被告章某乃至被告余某某在不具有訟爭房屋所有權(quán)的情況下是否有權(quán)將訟爭房屋出賣，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”以及最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，雖然三次買賣房屋均未辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，但原、被告之間分別訂立的三份房屋買賣合同均為有效合同，買受人均有權(quán)要求出賣人依約辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記”、第九條 ?“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，原、被告就訟爭房屋訂立三次買賣合同，始終未辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此房屋的所有權(quán)始終屬于被告曾大平。同時，在第一、二次買賣合同中，分別作為買受人的被告章某、余某某雖未取得訟爭房屋的所有權(quán)，但均實際占有訟爭房屋，而原告作為終局買受人未實際占有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十三條 ?“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用”的規(guī)定，被告曾大平作為訟爭房屋的所有人有權(quán)要求章某、余某某返還房屋。
其三、原告作為訟爭房屋的終局買受人，其目的是拆除后進行房地產(chǎn)開發(fā)，其與被告余某某訂立房屋買賣合同時已經(jīng)知曉被告余某某沒有訟爭房屋的所有權(quán)。由于被告曾大平在余某某向原告交付房屋前就強行占有房屋，才導致原告志成公司拆除房屋工作受阻，原告本應要求出賣人余某某履行買賣合同約定的交房義務，但原告卻與被告曾大平訂立置換協(xié)議，雖然置換協(xié)議附有生效條件，但正是該份置換協(xié)議才導致三被告在形式上合意解除第一、二份房屋買賣合同，將訟爭房屋的拆遷補償權(quán)利歸于被告曾大平。綜上，買賣合同的權(quán)利人要求義務人履行合同，形成的是合同債權(quán)，而房屋作為不動產(chǎn)，其買賣的最終結(jié)果是物權(quán)變動，即房屋所有權(quán)由轉(zhuǎn)讓人（出賣人）轉(zhuǎn)移到受讓人（買受人），由此，合同債權(quán)是物權(quán)變動的起因，物權(quán)變動是合同債權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果。原、被告之間就訟爭房屋經(jīng)過三次買賣均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且原告作為終局買受人雖然與被告余某某訂立了買賣合同，也支付了部分購房款，但未能占有房屋，因此，在本院（2012）鄂咸安民初字第03832號案中，作為最初買受人的被告章某以及房屋占有人余某某與房屋所有權(quán)人曾大平合意解除第一、二次買賣合同并無不當。同時，原告作為房地產(chǎn)開發(fā)商在與被告余某某訂立買賣合同后，其預期利益實際已經(jīng)最大化，但其在被告曾大平強行占有房屋后，又與曾大平訂立置換協(xié)議，實際損害了其預期利益，該責任應由原告自行承擔。原告向被告余某某支付的購房款，因房屋是被告曾大平向其交付，因此原告與被告余某某訂立的買賣合同不再具有可履行的可能，對此，原告志成公司應另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?、第十五條 ?、第二百四十三條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條 ?第三款 ?、第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:
駁回原告志成公司的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告志成公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預交上訴案件受理費；訴訟費專戶名稱:湖北省咸寧市中級人民法院；開戶行:農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號:17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預交的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，本案爭議焦點:被告合意解除第一、二次房屋買賣合同是否損害第三次買賣合同關(guān)系中終局買受人志成公司的合法權(quán)益。
首先，按照原、被告關(guān)于訴爭房屋訂立買賣性質(zhì)合同的時間順序而言，在最初被告曾大平將訴爭房屋出賣給被告章某時，雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)讓（過戶）手續(xù)，因此，涉及被告章某乃至被告余某某在不具有訟爭房屋所有權(quán)的情況下是否有權(quán)將訟爭房屋出賣，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條 ?“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”以及最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，雖然三次買賣房屋均未辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，但原、被告之間分別訂立的三份房屋買賣合同均為有效合同，買受人均有權(quán)要求出賣人依約辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
其次，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記”、第九條 ?“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，原、被告就訟爭房屋訂立三次買賣合同，始終未辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，因此房屋的所有權(quán)始終屬于被告曾大平。同時，在第一、二次買賣合同中，分別作為買受人的被告章某、余某某雖未取得訟爭房屋的所有權(quán)，但均實際占有訟爭房屋，而原告作為終局買受人未實際占有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二百四十三條 ?“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)支出的必要費用”的規(guī)定，被告曾大平作為訟爭房屋的所有人有權(quán)要求章某、余某某返還房屋。
其三、原告作為訟爭房屋的終局買受人，其目的是拆除后進行房地產(chǎn)開發(fā)，其與被告余某某訂立房屋買賣合同時已經(jīng)知曉被告余某某沒有訟爭房屋的所有權(quán)。由于被告曾大平在余某某向原告交付房屋前就強行占有房屋，才導致原告志成公司拆除房屋工作受阻，原告本應要求出賣人余某某履行買賣合同約定的交房義務，但原告卻與被告曾大平訂立置換協(xié)議，雖然置換協(xié)議附有生效條件，但正是該份置換協(xié)議才導致三被告在形式上合意解除第一、二份房屋買賣合同，將訟爭房屋的拆遷補償權(quán)利歸于被告曾大平。綜上，買賣合同的權(quán)利人要求義務人履行合同，形成的是合同債權(quán)，而房屋作為不動產(chǎn)，其買賣的最終結(jié)果是物權(quán)變動，即房屋所有權(quán)由轉(zhuǎn)讓人（出賣人）轉(zhuǎn)移到受讓人（買受人），由此，合同債權(quán)是物權(quán)變動的起因，物權(quán)變動是合同債權(quán)實現(xiàn)的結(jié)果。原、被告之間就訟爭房屋經(jīng)過三次買賣均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且原告作為終局買受人雖然與被告余某某訂立了買賣合同，也支付了部分購房款，但未能占有房屋，因此，在本院（2012）鄂咸安民初字第03832號案中，作為最初買受人的被告章某以及房屋占有人余某某與房屋所有權(quán)人曾大平合意解除第一、二次買賣合同并無不當。同時，原告作為房地產(chǎn)開發(fā)商在與被告余某某訂立買賣合同后，其預期利益實際已經(jīng)最大化，但其在被告曾大平強行占有房屋后，又與曾大平訂立置換協(xié)議，實際損害了其預期利益，該責任應由原告自行承擔。原告向被告余某某支付的購房款，因房屋是被告曾大平向其交付，因此原告與被告余某某訂立的買賣合同不再具有可履行的可能，對此，原告志成公司應另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?、第十五條 ?、第二百四十三條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條 ?第三款 ?、第一百四十四條 ?的規(guī)定，缺席判決如下:

駁回原告志成公司的訴訟請求。
案件受理費100元，由原告志成公司負擔。

審判長：黃大湖
審判員：羅忠明
審判員：樊啟寅

書記員：陳娜