上訴人（原審被告）唐某某，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人張鳳，住哈爾濱市香坊區(qū)。
被上訴人（原審原告）哈爾濱哈電實(shí)業(yè)開發(fā)總公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)三大動(dòng)力路99號。
法定代表人焦鋼軍，總經(jīng)理。
委托代理人王憲偉，黑龍江法融律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）杜昌敏，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人張鳳，住哈爾濱市香坊區(qū)。

上訴人唐某某因與被上訴人哈爾濱哈電實(shí)業(yè)開發(fā)總公司（以下簡稱哈電實(shí)業(yè)公司）、杜昌敏占有物返還糾紛一案，不服黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)人民法院（2013）香民一初字第446號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年3月4日受理后，依法組成合議庭，于2014年3月21日公開開庭審理了本案。上訴人唐某某和被上訴人杜昌敏的共同委托代理人張鳳、被上訴人哈電實(shí)業(yè)公司的委托代理人王憲偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
哈電實(shí)業(yè)公司在一審時(shí)訴稱：2005年6月9日，哈電實(shí)業(yè)公司與唐某某簽訂了《租房協(xié)議書》，約定哈電實(shí)業(yè)公司將位于哈爾濱市香坊區(qū)東升家園小區(qū)原泵房的房屋租賃給唐某某使用，租期為2005年10月1日至2010年10月1日。該租賃合同期滿后，雙方又兩次口頭延續(xù)租房協(xié)議至2012年10月1日。延續(xù)租賃期滿，唐某某拒絕返還租賃房屋，無理強(qiáng)行占用該房至今。哈電實(shí)業(yè)公司請求：1、判令唐某某與杜昌敏立即遷出哈電實(shí)業(yè)公司位于哈爾濱市香坊區(qū)東升家園小區(qū)原泵房的房屋；2、判令唐某某與杜昌敏連帶賠償哈電實(shí)業(yè)公司占用房屋期間至遷出日的經(jīng)濟(jì)損失，按1500元／月計(jì)算；3、由唐某某與杜昌敏承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
唐某某在一審時(shí)辯稱：唐某某當(dāng)初與哈電實(shí)業(yè)公司簽訂租房協(xié)議時(shí)，打算租賃20年。當(dāng)時(shí)哈電實(shí)業(yè)公司房產(chǎn)處一位姓于的副處長跟唐某某說租賃合同每五年簽訂一次，不能讓唐某某賠錢。因?yàn)楫?dāng)時(shí)唐某某對該處房產(chǎn)進(jìn)行了一定的改造，雙方簽訂合同的時(shí)候哈電實(shí)業(yè)公司房產(chǎn)處周處長也知道這件事情，他也同意這樣簽合同，雙方于2005年6月9日簽訂了第一份租房協(xié)議書。2010年10月1日合同到期后，雙方未簽訂書面的租房協(xié)議。后雙方口頭約定每年10月1日交納下一年度租金。此后支付了三次租金，租金支付至2013年10月1日。此后哈電實(shí)業(yè)公司通知唐某某遷出該房。唐某某同意遷出訴爭房產(chǎn)，但需要哈電實(shí)業(yè)公司提供新的住處。唐某某不承擔(dān)哈電實(shí)業(yè)公司要求的經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)槿绻妼?shí)業(yè)公司繼續(xù)同唐某某保持租賃關(guān)系的話，唐某某能夠于2013年10月1日起將下一年租金交付給哈電實(shí)業(yè)公司。唐某某不承擔(dān)訴訟費(fèi)。
原審法院判決認(rèn)定：2005年6月9日，哈電實(shí)業(yè)公司與唐某某簽訂了《租房協(xié)議書》，約定哈電實(shí)業(yè)公司將位于哈爾濱市香坊區(qū)東升家園小區(qū)原泵房的房屋租賃給唐某某使用，租期自2005年10月1日至2010年10月1日。該租賃合同期滿后，雙方又兩次口頭延續(xù)租房協(xié)議至2012年10月1日。此后，雙方未就訟爭房屋租賃問題簽訂新的協(xié)議。唐某某在使用房屋過程中將該房屋部分出租給杜昌敏經(jīng)營洋洋倉買，唐某某每年向杜昌敏收取租金18，000元，原審法院向杜昌敏核實(shí)情況時(shí)，杜昌敏對其在訟爭房屋處實(shí)際經(jīng)營洋洋倉買的事實(shí)予以承認(rèn)，現(xiàn)唐某某與杜昌敏仍繼續(xù)占有使用該訟爭房屋。
原審法院判決認(rèn)為：哈電實(shí)業(yè)公司與唐某某在雙方簽訂的《租房協(xié)議書》履行完畢后，又以口頭方式延續(xù)了雙方的租賃關(guān)系至2012年11月，在此期間唐某某按期向哈電實(shí)業(yè)公司交納房屋租金，每年為18，000元。唐某某最后一次向哈電實(shí)業(yè)公司支付租金是2012年10月12日，據(jù)票據(jù)顯示，該筆租金為2011年11月至2012年11月的租金。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”，“租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付”?，F(xiàn)唐某某最后一次支付房屋租金是在2012年11月，此后雙方未以任何形式確認(rèn)雙方租賃關(guān)系繼續(xù)存在，且哈電實(shí)業(yè)公司曾于2012年10月通知唐某某遷出房屋，故可認(rèn)定雙方租賃關(guān)系已經(jīng)解除。唐某某在使用租賃房屋過程中，對該房屋進(jìn)行了部分改造，并于2012年將房屋部分出租給了杜昌敏，但在哈電實(shí)業(yè)公司與唐某某的《租房協(xié)議書》中明確約定，房屋“不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借”、“如乙方（唐某某）不再續(xù)租，該房屋內(nèi)原有設(shè)施和物品以及所有乙方修繕的物品及設(shè)施等，均歸甲方（哈電實(shí)業(yè)公司）所有，乙方不得帶走、拆除或損壞”，故唐某某將該房出租給杜昌敏的行為構(gòu)成違約，其主張要求哈電實(shí)業(yè)公司支付補(bǔ)償款的請求根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議亦無法支持?，F(xiàn)唐某某與杜昌敏在未與哈電實(shí)業(yè)公司形成任何書面或口頭的房屋租賃協(xié)議的情況下占有使用該房屋，哈電實(shí)業(yè)公司請求唐某某與杜昌敏遷出訟爭房屋，應(yīng)予以支持。唐某某自2012年11月后至今未向哈電實(shí)業(yè)公司交納任何占有使用房屋的費(fèi)用，該筆占有使用費(fèi)用可比照雙方此前簽訂的《租房協(xié)議書》所載明的租金進(jìn)行計(jì)算，即18，000元／年、1，500元／月。杜昌敏與哈電實(shí)業(yè)公司間無任何合同關(guān)系，現(xiàn)哈電實(shí)業(yè)公司要求杜昌敏支付占有使用該房屋期間使用費(fèi)的請求，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第十五條、第二條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條、第十八條及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，原審法院判決：一、唐某某與杜昌敏于判決生效之日起十五日內(nèi)遷出哈爾濱市香坊區(qū)東升家園小區(qū)原泵房；二、唐某某于判決生效之日起十五日內(nèi)向哈爾濱哈電實(shí)業(yè)開發(fā)總公司支付自2012年12月至判決生效之日止占用訟爭房屋的占有使用費(fèi)，該筆費(fèi)用按1，500元／月計(jì)算。案件受理費(fèi)100元（哈電實(shí)業(yè)公司已預(yù)交），由唐某某及杜昌敏負(fù)擔(dān)。
二審查明的事實(shí)與原審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。
雙方爭議的焦點(diǎn)問題：唐某某應(yīng)否從訴爭之房遷出，哈電實(shí)業(yè)公司應(yīng)否賠償唐某某經(jīng)濟(jì)損失或者給唐某某安置一處住房。

本院認(rèn)為：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，哈電實(shí)業(yè)公司與唐某某于2005年6月9日簽訂的《租房協(xié)議書》中約定，哈電實(shí)業(yè)公司將位于哈爾濱市香坊區(qū)東升家園小區(qū)原泵房的房屋租賃給唐某某使用，租期自2005年10月1日至2010年10月1日。上述約定是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。租賃期限屆滿后，哈電實(shí)業(yè)公司與唐某某在雙方簽訂的《租房協(xié)議書》履行完畢后，唐某某繼續(xù)占有使用租賃房屋，并交納租金至2012年11月。根據(jù)《合同法》第二百三十六條：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”之規(guī)定，雙方在2010年10月1日至2012年11月期間建立不定期租賃關(guān)系。因不定期租賃合同的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，所以從2012年10月哈電實(shí)業(yè)公司通知唐某某遷出房屋時(shí)開始，雙方租賃關(guān)系解除。原審判令唐某某從租賃房屋中遷出并比照租金標(biāo)準(zhǔn)給付實(shí)際使用租賃房屋時(shí)間的占有使用費(fèi)用并無不當(dāng)。唐某某主張雙方口頭約定租賃期限為20年，每5年簽訂一次租賃合同，但未提供證據(jù)證明該項(xiàng)主張。唐某某請求判令哈電實(shí)業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失50萬元或者為其安置一處住房的上訴主張，因無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人唐某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　劉建民 代理審判員　　關(guān)　冰 代理審判員　　王桂玲

書記員：鮑載金