上訴人（原審原告）：商彤，男，1989年7月21日出生，漢族，住撫順市。委托訴訟代理人：王尚忠，遼寧峰嶺律師事務所律師。委托訴訟代理人：付麗，遼寧峰嶺律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：撫順市天利供熱有限責任公司，住所地撫順市。法定代表人：周恒章，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：賈占民，該公司總工程師。委托訴訟代理人：唐治忠，遼寧紅葉律師事務所律師。

商彤上訴請求：撤銷原審判決，改判解除合同，天利公司返還購房款300萬元、定金50萬元；天利公司償還監(jiān)理費3萬元、消防工程款12萬元、土地使用稅款21759元；天利給付上述款項利息并賠償工程續(xù)建、裝修費用300萬元（最終以評估為準）。事實與理由是：1、原審判決稱雙方在協(xié)議中并未約定解除合同的條件，亦未提交證據(jù)證明具有合同法規(guī)定的法定解除情形，該認定事實錯誤。案件基本事實是，第一、商彤出資310萬元受讓天利公司的莫地浴池，又投入300余萬元進行工程續(xù)建，其目的就是要取得該房屋所有權，但是在轉讓協(xié)議簽訂四年、房屋建成三年半的時間里，天利公司沒有按照協(xié)議約定依法取得該房的土地證、產(chǎn)權證，直接導致商彤變更過戶不能。第二、天利公司不能辦理土地證和產(chǎn)權證的根本原因是莫地浴池工程的行政審批手續(xù)嚴重殘缺。一審法院組織雙方當事人到市行政公共服務大廳咨詢辦證事宜時被告知行政審批手續(xù)齊全可以辦，并出具《辦理施工許可證前置要件》，該要件要求24份手續(xù)，天利公司只有建設用地規(guī)劃許可證一份手續(xù)，從根本上堵死了辦證之路。第三、商彤起訴前，其父親到天利公司協(xié)商辦證事宜，天利公司明確告訴提供不了手續(xù)，讓正常起訴。上述三個基本事實完全符合合同法第九十四條第四款的規(guī)定。2、原審判決適用法律錯誤。案涉合同的效力已經(jīng)喪失，原審判決適用物權法第十五條錯誤；原審判決適用合同法第六十一條、第六十二條屬于嫁禍于人；關于舉證責任問題，本案的上述三個基本事實表明天利公司四年多的時間辦證不能，商彤已完成舉證責任，原審判決商彤舉證不能，適用法律錯誤。天利公司辯稱，天利公司與商彤簽訂的協(xié)議書合法有效，受法律保護，雙方應嚴格履行。協(xié)議的履行，符合雙方簽訂協(xié)議的目的。雙方在簽訂轉讓協(xié)議時，天利公司就告知對方在建工程的真實情況，交付了前期辦結的所有手續(xù)，對方亦明知該房屋沒有產(chǎn)權證，仍執(zhí)意購買，占有了房屋，并表示由其補辦手續(xù)，承擔費用。房屋登記是公示方法，當事人未辦理登記手續(xù)并不影響買賣合同的效力。天利公司通過合法途徑向政府申購土地、辦理了建設用地規(guī)劃，進行了建設，爭議房屋非違章建筑，是合法建造的房屋，自建造行為發(fā)生后產(chǎn)生了法律效力，建筑者享有所有權，雖然沒有登記，只是不對外產(chǎn)生公示作用，不影響所有者的權益。天利公司將建筑物的所有權移轉給商彤，商彤享有其所有權，其對房屋裝修、裝飾，是行使所有權的表現(xiàn)。所有人對建筑物的修建，應當在規(guī)劃范圍內(nèi)實施，如在規(guī)劃范圍內(nèi)實施，則能補辦相關手續(xù)。但其進行了大規(guī)模的改造，改變了規(guī)劃，則不能得到批準。本案不存在法定解除合同的情形，應駁回上訴，維持原判。商彤向原審法院起訴請求：解除雙方房屋買賣協(xié)議，天利公司返還購房款300萬元、監(jiān)理費3萬元及利息、返還土地使用稅款21759.16元；天利公司賠償施工、裝修費用300余萬元；天利公司賠償辦理暖氣進戶費3.5萬元、消防工程款12萬元；天利公司返還定金50萬元。原審法院認定事實，2009年，天利公司因籌建新屯街道莫地棚改新區(qū)大眾浴池一事，經(jīng)向新屯街道辦事處請示，東洲區(qū)人民政府向市政府請示，經(jīng)領導批示，市國土和規(guī)劃委員會會議同意，建設單位即本案被告對東洲莫地棚改新區(qū)大眾浴池項目按照規(guī)劃要求，“在莫地溝圖示位置新建設莫地棚改新區(qū)大眾浴池。建筑面積982.0平方米、兩層……建筑物限高6.90米”進行了選址，于12月9日取得《建設用地規(guī)劃許可證》；2010年4月，經(jīng)市政府批復同意，天利公司取得坐落于東洲區(qū)新屯莫地南路六級肆佰玖拾壹平方米商業(yè)用地使用權，并簽訂為期肆拾年的《國有建設用地使用權出讓合同》；2010年8月，被告與撫礦房地產(chǎn)樁基礎工程處簽訂《建設工程施工合同》，由該單位承包樁基礎工程并通過檢測。9月，被告與撫順安奇建筑安裝有限公司簽訂施工合同，工程內(nèi)容：框架結構、二層、基礎、主體土建、室內(nèi)外裝修、配套水、電、暖通。至工程建完主體土建后停工。2013年5月9日，甲方天利公司與乙方商彤簽訂《協(xié)議書》，主要約定“一、甲方將天利公司莫地浴池現(xiàn)狀整體轉讓給乙方，轉讓范圍：新建浴池總計2層982平方米，土地491平方米。二、出售價格及結算方式。甲方將該房屋及土地整體轉讓給乙方，轉讓金額為310萬元，該協(xié)議簽訂后乙方將預付50萬元為定金，15日之內(nèi)乙方將250萬元轉讓款交付給甲方財務科，剩余10萬元作為乙方扣留甲方的保證金，待該工程竣工并辦理完土地證、產(chǎn)權證、過戶手續(xù)后10日內(nèi)交付給甲方。三、簽訂協(xié)議付款后，該房屋及土地歸乙方所有，甲乙雙方共同負責辦理相關手續(xù)（以甲方為主）。前期發(fā)生的一切費用（工程監(jiān)理費、施工許可證、土地證等）及建成后發(fā)生的費用（產(chǎn)權證、過戶費等）由乙方全權負責甲方不承擔任何費用。四、該房屋及土地轉讓給乙方之前所欠的施工費和材料費由甲方負責償還，與乙方無關。五、甲乙雙方達成協(xié)議成交后，甲方將規(guī)劃審批、消防建筑許可證、施工檔案（已建成部分即基礎部分、主體部分齊全符合檔案要求）、圖紙等相關手續(xù)全部移交給乙方。并根據(jù)消防法規(guī)的要求到現(xiàn)場劃清甲乙雙方界限，制定相關手續(xù)，確保甲乙雙方土地使用互不干涉。六、乙方在繼續(xù)施工、裝修時甲方負責辦理臨時施工用電、用水手續(xù)，保證乙方正常施工，費用由乙方負責。在施工中發(fā)生的一切責任和后果由乙方負責和承擔……”原告按協(xié)議約定支付給被告天利公司轉讓款300萬元，并交納稅費等。被告交付給原告的涉案房屋的兩層框架結構，原告對此投資進行了建設施工、裝修等，其中對地面進行下挖用于浴池使用。涉案房屋建成后，原告在此經(jīng)營浴池、飯店至今。原審法院認為，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。合同生效后，當事人就質量等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以補充協(xié)議；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。當事人就有關合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。原告商彤與被告天利公司于2013年5月9日簽訂的《協(xié)議書》系雙方真實意思表示，合法有效。因雙方在協(xié)議中并未約定一方解除合同的條件；被告亦未提交證據(jù)證明具有《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除情形，故對原告要求解除合同的訴訟請求，不予支持。原審法院依照《中華人民共和國物權法》第十五條，《中華人民共和國合同法》第六十一條、第六十二條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定判決：駁回原告商彤的訴訟請求。案件受理費54010元，由原告負擔。本院二審期間，當事人沒有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明一審法院認定事實屬實，本院予以確認。根據(jù)一審法院經(jīng)質證的證據(jù)，本院另確認：2010年4月，撫順市國土資源局向撫順市規(guī)劃局出具“獲得土地使用權證明”，證明天利公司獲得案涉土地國有土地使用權，土地用途商業(yè)，用地面積491平方米，建筑面積982平方米，已繳清土地出讓金（請給予辦理土地開發(fā)有關手續(xù)）。天利公司與建筑單位簽訂建設工程施工合同時，未取得建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。商彤接收上述土地及地上構筑物后，除進行了一審法院已認定的“對地面進行下挖用于浴池使用”外，還在原批準并建成的二層建筑上擴建了第三層。房屋建成后，未予驗收即進行裝修投入經(jīng)營。
上訴人商彤因與被上訴人撫順市天利供熱有限責任公司（以下簡稱天利公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服撫順市東洲區(qū)人民法院（2017）遼0403民初1323號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月8日立案后，依法組成合議庭,開庭進行了審理。上訴人商彤及其委托訴訟代理人王尚忠、付麗，被上訴人天利公司的委托訴訟代理人賈占民、唐治中到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，根據(jù)合同法第八條的規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。關于合同的解除，當事人可以經(jīng)協(xié)商一致而解除，也可以在合同中約定解除的條件，當事人亦可以行使合同的法定解除權。合同法第九十四條規(guī)定了合同法定解除權的情形：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。對于本案，商彤上訴主張?zhí)炖具`約導致不能辦理案涉房屋登記，存在解除合同的法定情形，要求解除與天利公司之間的合同并返還已付款項、賠償損失等。天利公司辯稱其未違約，案涉房屋不能登記的原因系商彤未在規(guī)劃的范圍內(nèi)建設，不存在解除合同的法定情形。因案涉合同中未約定解除的條件；爭議發(fā)生后，雙方不能協(xié)商一致而解除合同，故根據(jù)訴辯意見，本案爭議焦點是案涉房屋不能登記的原因，天利公司是否違約而導致房屋登記不能，即商彤對案涉合同是否享有法定解除權?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條規(guī)定：轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。天利公司申請，經(jīng)有關人民政府批準，取得案涉項目建設用地規(guī)劃許可證，經(jīng)掛牌出讓競買，競得案涉地塊的國有建設用地使用權，與有關機關簽訂了國有建設用地使用權出讓合同，繳納了土地使用權出讓金，經(jīng)撫順市人民政府批復出讓。雖然天利公司在未取得建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證的前提下即與建筑單位簽訂建設工程施工合同，但天利公司對該已完成工程主體建筑開發(fā)的在建工程的轉讓，并不違反前述法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，即該在建工程具備依法轉讓的條件。根據(jù)天利公司與商彤簽訂的協(xié)議書約定內(nèi)容及交付情況可知在協(xié)議簽訂時，商彤對案涉工程的審批狀況、既有的審批材料、工程施工進度等均明知。協(xié)議簽訂后，商彤按約定支付價款、接收在建工程，天利公司將既有的涉在建工程手續(xù)全部移交給商彤。故雖然協(xié)議約定了雙方共同負責辦理相關手續(xù)（以天利公司為主），但在該工程及其既有審批材料已全部移交給商彤的情況下，天利公司所負義務實際系在商彤申請辦理后續(xù)手續(xù)并自行交納相關費用（依合同約定）前提下的配合或配合義務。商彤提供的現(xiàn)有證據(jù)不能確認其接收在建工程及既有的審批手續(xù)后（續(xù)建或裝修前）即要求天利公司協(xié)助或配合辦理后續(xù)手續(xù)，亦不能證明天利公司不履行該義務。綜合考慮案涉工程項目系依法申請并經(jīng)有關政府審批（天利公司取得建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權）；合同雙方當事人清晰轉讓時工程的狀況；在建工程交接后，商彤在續(xù)建或裝修時挖地下室、增加了第三層；工程完工后，未經(jīng)竣工驗收即被使用等客觀事實，本院亦不能確認系因天利公司的行為導致該工程最終登記不能?？傊诂F(xiàn)有證據(jù)條件下，本院無法確認商彤對案涉合同具有合同法第九十四條規(guī)定的法定解除情形，故商彤的上訴主張，本院無法支持。綜上所述，商彤的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費36000元，由商彤負擔。本判決為終審判決。

審判長　史漢營
審判員　潘力& # xB;
審判員　王　　　　　　爽

書記員：高靜