原告：姜建華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　原告：姜葉璈，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：姜建華(系被告姜葉璈父親)，男，住上海市奉賢區(qū)。
　　被告：吳加展，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省南安市。
　　被告：黃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省南安市。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：王浩君，上海尊源恒律師事務所律師。
　　原告姜建華、姜葉璈與被告吳加展、黃某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。后依法轉為普通程序，分別于2018年10月23日、2018年11月12日兩次公開開庭進行了審理。庭審中，兩被告于2018年10月23日提起反訴，要求確認合同無效，兩原告賠償損失3,000,000元，后因未按期繳納反訴費，本院按撤訴處理。原告姜建華、原告姜葉璈的委托訴訟代理人姜建華到庭參加了兩次庭審，被告吳加展、黃某某的共同委托訴訟代理人王浩君到庭參加了第一次庭審，第二次庭審被告吳加展、黃某某經本院以傳票方式傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告姜建華、姜葉璈向本院提出訴訟請求：1、確認雙方之間簽訂的房屋租賃合同無效；2、兩被告共同支付原告自2017年2月1日起至實際搬離日止，按每年1,382,364.5元計算的占有使用費；3、兩被告支付利息損失(以2017年2月1日至2017年11月30日止的使用費為本金，自2017年2月1日起至判決生效日止，按月利率3%計算；以2017年12月1日至2018年10月30日止的使用費為本金，自2017年12月1日起至判決生效日止，按月利率3%計算；以2018年11月1日至判決生效日止的使用費為本金，自2018年11月1日起至判決生效日止，按月利率3%計算)；4、兩被告搬離并返還位于上海市奉賢區(qū)新四平公路XXX號房屋(即本案訟爭房屋)。事實和理由：2015年8月26日，原、被告簽訂房屋租賃合同一份，約定原告將本案訟爭廠房出租給被告，然被告一直未按約支付租金。原告只得起訴至法院，后經調解，雙方就2017年1月31日前的租金違約金等達成合意。之后被告不但未履行調解書中確定的付款義務，2017年2月起的租金也分文未付，原告只得再次訴至法院。
　　被告吳加展、黃某某共同辯稱，確認雙方之間的租賃合同無效，也同意返還房屋。對拖欠使用費沒有異議，但認為因合同無效，使用費的計算標準不能按照合同約定，而應遠遠低于合同約定的租金標準。另被告黃某某并未在合同上簽名，所以對原告的所有訴訟請求，被告黃某某都不同意承擔。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換及質證。原、被告對相對方提供的證據的真實性均無異議，本院予以確認。
　　根據當事人的陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　2015年8月26日，兩原告與被告吳加展簽訂《房屋租賃合同》一份，約定兩原告將位于上海市奉賢區(qū)四團鎮(zhèn)新四平公路XXX號(現(xiàn)更改為866號)房屋出租給被告，租期期限為10年，自2015年12月1日起至2024年11月31日止，兩原告于2015年7月30日將房屋交付被告。被告于簽訂合同以后三天內支付定金貳拾萬元整，如被告不履約，定金不返還，如履約則定金轉為押金，租金一年一付，先付后用，押金待租賃期滿后一次性結清。租賃價格為房屋總平方的每天每平方0.5元計算，前四年租金價格不變，第五年起以前一年的租金總價提升百分之六，以此類推。平方以實際測量后經雙方確認后為準，不含稅，總價為廠房1,017,364.5元+辦公樓365,000元，共計1,382,364.5元。合同簽訂后，被告按約只支付了定金100,000元，轉為押金。
　　2016年3月21日，因被告拖欠使用費，原告訴至法院。2016年12月1日，原告姜建華與被告吳加展簽訂庭外和解協(xié)議一份，約定簽訂本協(xié)議后，被告向原告支付自2015年10月30日至2016年11月30日的租金1,499,770元，作為原合同第一年的付款；以上述款項為本金，被告支付利息292,455元；上述兩筆款項被告應于2016年12月30日前付清；除被告已經支付的100,000元定金外，原告不再要求被告補交未支付的100,000元定金。雙方確認后續(xù)租金支付方式為：(1)2016年12月1日至2017年11月30日一年的租金為1,382,364.5元，被告可以在2016年12月1日至2017年11月30日之間任何時間段支付該筆租金，但若超過2016年12月2日未支付的，應按月息1.5%計算至被告實際結清該筆年租金之日止；(2)若被告在上述時間段內支付部分租金的，則上述1.5%月息計算的本金應作相應扣除；(3)2016年12月1日至2017年11月30日租金最終支付日期為2017年的11月30日，若逾期仍未付清的，則按照3%計算月息，同時原告有權終止合同；(4)后續(xù)租期租金支付按本條(1)(2)款約定以此類推。……原告于2016年12月1日撤回起訴。
　　2016年12月30日，被告吳加展出具承諾書，承諾承擔以下責任：“今后計算租金按房屋租賃合同簽訂日期計算。利息加倍，即按月息3%計算?！?br/>　　后被告未按和解協(xié)議履行付款義務，兩原告于2017年2月13日又起訴至法院。2017年3月28日，兩原告與兩被告經法院調解，達成調解協(xié)議為：兩被告于2017年5月30日前支付兩原告租金及利息損失2,022,197.4元，若兩被告到期未付，需償付兩原告違約金400,000元?，F(xiàn)兩被告不僅未按約履行調解書確定的付款義務，2017年2月1日之后的占有使用費也分文未付，導致原告再次訴訟至法院。
　　2018年6月29日，本院至本案租賃房屋進行現(xiàn)場勘察，并與被告吳加展制作談話筆錄一份，被告吳加展表示2015年6月其與陳建平口頭約定向陳建平租賃房屋，并對房屋進行了裝修，之后雙方簽訂了書面的租賃協(xié)議。2015年8月前就基本裝修及改擴建完畢。在所有改造完成后，才發(fā)生了陳建平出租給被告吳加展的部分房屋被拍賣，由原告姜建華買下來，其與原告就這部分房屋重新簽訂了租賃協(xié)議。
　　本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案訟爭房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，亦無其他審批手續(xù)，故原、被告于2015年8月26日簽訂的《廠房租賃協(xié)議》無效。合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，因被告黃某某并非租賃合同當事人，故對兩原告要求被告吳加展返還本案訟爭房屋的訴訟請求，本院予以支持，被告吳加展支付的押金100,000元也應予以返還，但根據押金的性質，需先抵扣所欠的占有使用費。房屋租賃合同無效，出租人仍可以請求參照合同約定的租金標準要求承租人支付房屋占有使用費。本案中，雖被告黃某某非合同當事人，但基于其與被告吳加展為夫妻的特殊身份關系，被告吳加展租賃房屋后轉租所得收益為夫妻共同財產，因此所欠使用費及利息亦為夫妻共同債務，且在他案調解中，兩被告亦作為共同付款人承擔所欠的使用費及利息，故對原告要求兩被告支付自2017年2月1日起至實際搬離日止，按每年1,382,364.5元計算的占有使用費及相應利息的訴訟請求，予以支持。關于利息的計算標準，原告姜建華與被告吳加展于2016年12月1日簽訂的和解協(xié)議，對被告遲延支付使用費如何計算利息作了明確約定，系雙方真實意思表示，但考慮到月利率3%約定過高，且該協(xié)議約定“后續(xù)租期租金支付按本條(1)(2)款約定以此類推”，故利息計算標準本院將予以酌定。對被告關于使用費標準過高利息不應計算及被告黃某某不應承擔責任的辯稱，不予采信。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告姜建華、姜葉璈與被告吳加展于2015年8月26日簽訂的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告吳加展于本判決生效之日起十日內搬離并返還原告姜建華、姜葉璈位于上海市奉賢區(qū)四團鎮(zhèn)新四平公路XXX號(現(xiàn)變更為866號)房屋；
　　三、被告吳加展、黃某某于本判決生效之日起十日內支付原告姜建華、姜葉璈自2017年2月1日起至實際搬離日止，按每年1,382,364.5元計算的占有使用費(扣除已付押金100,000元)；
　　四、被告吳加展、黃某某于本判決生效之日起十日內支付原告姜建華、姜葉璈利息損失(以1,051,970元為本金，自2017年2月1日起至判決生效日止，按月利率2%計算；以1,267,167元為本金，自2017年12月1日起至判決生效日止，按月利率2%計算;以2018年11月1日至判決生效日止的使用費為本金，自2018年11月1日起至判決生效日止，按月利率2%計算，若被告吳加展在判決生效日前已搬離，則本金及利息均計算至實際搬離日止)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣9,740元，財產保全費5,000元，由被告吳加展、黃某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：裴孫英

書記員：張??英