上訴人（原審被告）：孫大某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省七臺河市桃山區(qū)。委托訴訟代理人：董新慧，黑龍江大為律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，七臺河市人民醫(yī)院退休職工，住黑龍江省七臺河市桃山區(qū)。委托訴訟代理人：趙紅丹，黑龍江趙紅丹律師事務所律師。被上訴人（原審被告）：七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省七臺河市桃山區(qū)大同街17號。法定代表人：趙金峰，經(jīng)理。被上訴人（原審被告）：七臺河市技師學院，住所地黑龍江省七臺河市桃山區(qū)學府路***號。法定代表人：魯景波，院長。委托訴訟代理人：劉磊，該單位法律顧問。被上訴人（原審被告）：于金峰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職業(yè)不詳，住黑龍江省七臺河市桃山區(qū)。委托訴訟代理人：于長君（于金峰父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省七臺河市桃山區(qū)。

上訴人孫大某因與被上訴人王某、被上訴人七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被上訴人七臺河市技師學院、被上訴人于金峰房屋買賣合同糾紛一案，不服七臺河市桃山區(qū)人民法院（2016）黑0903民初1107號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人孫大某委托訴訟代理人董新慧、被上訴人王某委托訴訟代理人趙紅丹、被上訴人七臺河市技師學院委托訴訟代理人劉磊、被上訴人于金峰委托訴訟代理人于長君（于金峰父親）到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。孫大某上訴請求：1、撤銷（2016）黑0903民初1107號民事判決；2、依法裁定駁回被上訴人的起訴。3、一二審訴訟費用均應由被上訴人承擔。事實和理由：（2004）桃民重字第5號判決在中級法院作出（2005）七民終字第18號民事判決之日起就已經(jīng)生效。??此，《商品房預購協(xié)議書》是不成立的。而三方簽訂的《房屋互換協(xié)議書》也自然失效，因為該協(xié)議沒有可依賴的基礎，一審判決該協(xié)議書有效是錯誤的。王某辯稱，原審判決認定本案事實清楚，適用法律正確程序合法。被答辯人孫大某與被告于金峰倒簽的商品房買賣合同系惡意串通，損害答辯人利益，一審判決認定該合同無效，適用法律正確。七臺河市技師學院辯稱，堅持一審意見。關于于金峰與我方的合同效力問題，是未成年人簽訂合同，于金峰屬于限制民事行為能力人，其法定監(jiān)護人未對其民事行為作出否定意見。一審認定事實不清。于金峰與我方簽合同時，我方無收益，我方不產(chǎn)生賠償責任，一審讓我方承擔連帶責任與事實不否，于法無據(jù)，請求依法撤銷一審判決。于長君（于金峰父親）辯稱，房子是上訴人欠我錢給我的，上訴人給我辦的手續(xù)，房子落于金峰名下，于金峰上學，他什么也不懂。王某向一審法院起訴請求：1、請求依法確認原告與被告孫大某、七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年9月30日簽訂的《互換房屋協(xié)議書》有效，市技工校住宅樓5單元602室房屋所有權屬于原告；2、確認被告七臺河市技工學校與于金峰于2012年10月23日簽訂的《商品房買賣合同》無效，要求于金峰將市技工校住宅樓5單元602室房屋返還給原告；3、要求被告于金峰將因市技工校住宅樓5單元602室房屋動遷所得的租房費、搬家費等114.542.00元返還給原告。4、本案一切訴訟費用全部由被告承擔。一審法院認定事實：2000年6月21日，原告與被告七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司）簽訂預購商品房協(xié)議書一份，購買七彩城停車場住宅樓一單元401室，建筑面積105.35平方米，每平方米1.100.00元，一次性交付購房價款11萬元。2002年原告發(fā)現(xiàn)此房屋又被賣給張軍，遂起訴至桃山區(qū)人民法院，經(jīng)審理后于2003年8月20日作出（2003）桃民初字第500號民事判決書，判決“原告與被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司所簽訂的預購商品房協(xié)議無效；被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司返還原告王某預交房款110.000.00元，并支付違約金26.980.00元；”判決后被告不服提起上訴，七臺河市中級人民法院于2003年12月17日作出（2003）七民終字第316號民事裁定書，裁定“撤銷桃山區(qū)人民法院（2003）桃民初字第500號判決；發(fā)回桃山區(qū)人民法院重審。”重審期間的2004年9月30日，原告王某（丙方）與被告七臺河聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司（甲方）、被告孫大某（乙方）共同簽訂《房屋互換協(xié)議書》，協(xié)議內(nèi)容為“經(jīng)甲、乙、丙三方反復協(xié)商，甲乙雙方同意按日萬分之二點一支付丙方違約金，從2000年6月21日起到2004年9月30日止，支付違約金36.336.30元；加上本金11萬元，合計146.336.30元，由于乙方無能力向甲方返現(xiàn)金，甲方無法向丙方退款，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商同意，乙方用擁有產(chǎn)權的技工校住宅樓兌換出售給丙方的七彩城停車場住宅樓。一、乙方用技工校住宅樓五單元602室，建筑面積148平方米，兌換建筑面積108平方米的七彩城停車場一單元401戶住宅。技工校住宅競換價格為1.100.00元/平方米，房屋價值162.800.00元整；扣除支付給丙方購房本金加違約金146.336.30元，其16.463.70元的差額款待辦完正規(guī)手續(xù)時一并交齊，如技工校602戶超過148平方米，其超過部分每平方米按1.100.00元單價補差。二、三方辦理完互換房屋手續(xù)后，技工校的602號住宅歸丙方所有，七彩城停車場的401號住宅產(chǎn)權歸乙方自行處理解決，甲???和丙方無權過問。三、乙方必須保證丙方兌換的技工校住宅樓的水、電、熱及物業(yè)管理有人負責。四、乙方必須在2005年6月30日前出具購買房屋的各種齊全、有效、合法的手續(xù)，保證丙方憑此手續(xù)能夠及時辦理房照，否則承擔法律責任。五、技工校住宅樓五單元602房住宅樓的水、電、熱及物業(yè)管理等有關費用從兌換之日起由丙方負責，兌換前的費用由乙方負責。六、乙方必須保證技工校住宅樓五單元602戶的住宅樓面積達到148平方米，否則承擔給丙方造成的經(jīng)濟損失。七、房屋兌換后，如技工校住宅樓五單元602戶的住宅樓與有關單位和有關人發(fā)生產(chǎn)權、經(jīng)濟及其它方面的糾紛，給丙方造成損失，丙方向甲方追究經(jīng)濟責任，甲方向乙方追究經(jīng)濟責任，并承擔詐騙責任。八、三方簽字后，乙方無條件將技工校602號住宅的全部鑰匙交給丙方。”協(xié)議簽訂后，原告并未撤銷（2004）桃民初重字第5號案件，桃山區(qū)人民法院于2004年11月11日做出（2004）桃民初重字第5號民事判決書，判決“原告王某與被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司所簽訂的預購商品房協(xié)議書無效；被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司返還原告預交房款110.000.00元；被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司給付原告同期銀行貸款利息27.934.50元；一審訴訟費4.267.00元、上訴費4.267.00元、案件實支費1.000.00元由被告承擔”。判決后被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司不服又上訴至七臺河市中級人民法院。七臺河市中級人民法院于2005年4月4日做出（2005）七民終字第18號民事判決書，判決“駁回上訴，維持原判”。判決生效后，原告并未申請執(zhí)行。協(xié)議簽訂后原告取得房屋鑰匙，但房屋一直空置，未產(chǎn)生水電費、物業(yè)費，僅每年交納20%的報停取暖費（七臺河市德利電力有限公??登記的取暖費戶名為原告王某的丈夫郭輝生）。原告多次要求被告孫大某依據(jù)房屋互換協(xié)議書提供手續(xù)辦理房照，被告孫大某以被告聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司未滿足自己的條件為由未予以配合，協(xié)議約定的差價款16463.70原告亦未給付。技工校家屬樓是被告孫大某以七臺河市技工校的名義合作開發(fā)建設，被告孫大某聲稱拖欠案外人于長君二十余萬元錢，2012年10月23日，在被告孫大某的同意下，被告七臺河市技工學校將技工校家屬樓五單元602室房屋以134.064.00元價格出售給被告于金鋒（于長君兒子），雙方簽訂商品房買賣合同，被告于金鋒簽訂合同時書寫日期為2011年10月23日，2013年1月18日，被告于金鋒辦理了房屋產(chǎn)權證，產(chǎn)籍號1-717727-003-050602，面積148.96平方米，其父親于長君、母親梁紅梅作為監(jiān)護人登記在房屋產(chǎn)權證上。2013年，技工校家屬樓被七臺河市德慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，自2013年至2016年共計給付被告于金鋒各類補償款114.542.00元?，F(xiàn)原告訴至法院，要求確認《房屋互換協(xié)議書》有效并返還房屋及補償款，如不能返還房屋按動遷時市場價值每平方米4.200.00元返還原告。經(jīng)查，被告七臺河市技工學?，F(xiàn)已更名為七臺河技師學院；聚興房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司現(xiàn)已更名為七臺河市隆達房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司，法定代表人趙金峰。一審法院認為，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。本案原告王某與被告七臺河市隆達房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司、被告孫大某共同簽訂的《房屋互換協(xié)議書》是在三方協(xié)商、平等自愿的基礎上簽訂的和解協(xié)議，是雙方真實意思表示，未違反???律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，被告七臺河技師學院雖未對該協(xié)議進行追認，但其認可被告孫大某具有房屋處分權，故該協(xié)議應為合法有效的協(xié)議，對協(xié)議三方都應當具有約束力。該協(xié)議簽訂后，桃山區(qū)法院做出的判決書原告王某并未申請執(zhí)行，而是繼續(xù)履行該和解協(xié)議，故其裁判結果與協(xié)議并不沖突。原告王某在獲得技工校綜合樓5單元602室鑰匙后，并未對該房屋進行裝修亦未居住未產(chǎn)生水電、物業(yè)費用，僅將取暖費登記姓名變更為原告丈夫郭輝生并按報停標準每年繳納20%取暖費，該行為系實際占有房屋的一種方式，雙方已履行合同，原告已享有該房屋所有權。互換協(xié)議第四條約定：“乙方（被告孫大某）必須在2005年6月30日前出具購買房屋的各種齊全、有效、合法的手續(xù)，保證丙方（原告王某）憑此手續(xù)能夠及時辦理房照，否則承擔法律責任”，原告多???找被告孫大某要房屋手續(xù)辦房照，被告孫大某均予以拒絕，導致原告一直未能辦理房屋產(chǎn)權證，系被告孫大某違約在先。被告孫大某辯稱其并未將房屋鑰匙交給原告，原告系非法取得，但未有證據(jù)證明，結合原告交納取暖費的事實，對該辯解理由不予采納。嗣后，被告孫大某又將該房屋賣給被告于金峰，頂案外人于長君（與被告于金峰系父子關系）欠款20余萬，被告七臺河技師學院在被告孫大某同意下與被告于金峰簽訂商品房買賣合同，被告于金峰在簽訂該房屋買賣合同時系未成年人，且倒簽合同時間，原告占有該房屋期間并沒有收到任何人要求現(xiàn)場查看房屋的通知，被告于金峰未變更該房屋供熱登記，其并未履行任何現(xiàn)場查看義務，且房屋買賣價格明顯低于市場價格，又與頂帳金額不符，不符合買賣房屋交易習慣，不應認定為善意取得，雙方在動遷之前簽訂合同，損害原告利益，其簽訂的房屋買賣合同應為無效合同，被告于金峰取得的房屋補償款亦應返還給原告。綜上，原告的各項請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第八十五條，《中華人民共和國物權法》第十五條、第三十三條、第三十九條、第一百零六條，《中華人民共和國合同法》第八條、第三十二條、第四十四條、第五十二條、第五十六條、第五十八條、第六十條、第一百零七條、第一百三十二條、第一百三十三條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定。判決：一、依法確認原告王某與被告孫大某、被告七臺河??隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年9月30日簽訂的房屋互換協(xié)議有效，位于七臺河市桃北街市技工××綜合樓××單元××室房屋（1-717727-003-050602，建筑面積148.96平方米）歸原告王某所有；二、依法確認被告七臺河技師學院與被告于金峰簽訂的商品房買賣合同無效，被告于金峰將房屋返還給原告王某，并返還原告王某房屋補償款114.542.00元；三、原告王某給付被告孫大某、被告七臺河市隆達房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司房屋差價款16.463.70元。案件受理費11.517.00元由被告孫大某、被告七臺河市隆達房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責任公司、被告七臺河技師學院、被告于金峰共同承擔。本院二審期間，各方當事人均未向本院提交新的證據(jù)。本院經(jīng)審理，對原審判決查明的基本事實予以確認。本院認為：2004年11月11日，七臺河市桃山區(qū)人民法院作出（2004）桃民初重字第5號民事判決，該判決訴訟主體為被上訴人王某、被上訴人七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，案外人張軍。判決確認被上訴人與被上訴人七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的換購商品房協(xié)議書無效并返還預交房款及預交款同期利息。該判決已發(fā)生法律效力。在此案訴訟期間，被上訴人王某，上訴人孫大某，七臺河市隆達綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方于2004年9月30日簽訂房屋互換協(xié)議書，三方履行了房屋互換協(xié)議書中約定的互換義務。該房屋互換協(xié)議實際上是履行了預購商品房協(xié)議書無效違約應履行的義務。簽訂房屋互換協(xié)議主體與（2004）桃初重字第5號判決訴訟主體不是相同主體，主體間應承擔主張的權利義務關系也不相同，上訴人認為（2004）桃初重字第5號判決已經(jīng)確定商品房預購協(xié)議書無效，三方簽訂的房屋互換協(xié)議自然失效的觀點不???成立。2004年9月30日至2012年，被上訴人王某對本案爭議的房屋，雖沒有辦理相應的產(chǎn)權證照，但對房屋已實際占有和管理。三方簽訂的房屋互換協(xié)議合法有效，原審判決認定上訴人孫大某與被上訴人于金峰簽訂的房屋買賣合同為無效合同正確。綜上所述，孫大某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費126.00元，由上訴人孫大某承擔。本判決為終審判決。

審判長　　王旭辰
審判員　　許鴻麗
審判員　　遲麗杰

書記員：焉慶玲