上訴人（原審原告）：孫艾彤，女，1984年10月20日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：朱玲（與原告系母女關(guān)系），現(xiàn)住哈爾濱市香坊區(qū)。委托訴訟代理人：王巖，黑龍江龍巖律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黑龍江鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市長(zhǎng)江路與香坊北路西北角北大荒輝煌小區(qū)27號(hào)樓00單元02-03層001號(hào)。法定代表人：于彤，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：張萬(wàn)友，黑龍江張萬(wàn)友律師事務(wù)所律師。

上訴人孫艾彤上訴稱，在雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，被上訴人的工作人員并未依照合同內(nèi)容上“商品房買賣合同說(shuō)明”中讓上訴人仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，而是說(shuō)房號(hào)、米數(shù)、價(jià)格沒(méi)有問(wèn)題就行，其他沒(méi)有什么用。不容上訴人仔細(xì)閱讀，就讓上訴人簽合同。上訴人由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，又處在買受方的弱勢(shì)地位，輕信了被上訴人是國(guó)有企業(yè)，加之售房人的花言巧語(yǔ)，就在被上訴人的提供的格式合同上簽字。上訴人交付了827327元購(gòu)房款。合同中約定0.08%的違約金過(guò)低，無(wú)論被上訴人違約時(shí)間多長(zhǎng)，都只支付661.86元的違約金，雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反了公平、等價(jià)有償原則。一審判決以合同系合意約定為由，保護(hù)了被上訴人不合法的利益，是顯失公平的。一審判決以與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性為由，沒(méi)有采信被上訴人給上訴人造成損失的證據(jù)。上訴人丈夫在遼寧艦服役，準(zhǔn)備在青島買房，因被上訴人違約致使未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并導(dǎo)致上訴人多付房貸利息的損失。請(qǐng)求撤銷原審判決，支持上訴人的訴訟請(qǐng)求，由被上訴人賠償上訴人損失230877.20元。被上訴人辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。1、雙方簽訂的合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方具有約束力，均應(yīng)按合同的約定履行各自義務(wù)。2、本案中合同約定了違約金的計(jì)算方法，上訴人在原審中引用最高人民法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，主張違約金于法無(wú)據(jù)，合同對(duì)于違約金的計(jì)算方式約定明確，且合法有效，應(yīng)適用合同約定。3、上訴人提出其丈夫在遼寧艦服役的理由與本案無(wú)關(guān)。4、涉案法院的管轄是由香坊法院、南崗法院依職權(quán)移送，綏化農(nóng)墾法院依職權(quán)分配至佳南法庭審理，并非被上訴人申請(qǐng)，且同類案件在香坊法院作出的判決結(jié)果與本案完全一致。綜上，上訴人的上訴理由沒(méi)有實(shí)施和法律依據(jù)，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。孫艾彤原審提出訴訟請(qǐng)求：1.被告立即為原告辦理所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù);2.被告向原告支付至起訴違約金230,877.20元；3.被告向原告支付自本案訴訟至實(shí)際給付期間違約金；4.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。原審法院經(jīng)審理查明：2011年7月1日，原告與被告經(jīng)協(xié)商簽訂房屋買賣合同1份，原告購(gòu)買被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于哈爾濱市××××號(hào)，鑫都綠蔭芳鄰小區(qū)A棟3單元4××號(hào)房屋。原告依約支付房款820,327.00元，后期因調(diào)換房屋支付差價(jià)款7,000.00元，合計(jì)房款827,327.00元。房屋買賣合同第十五條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第1,2,3，項(xiàng)處理；……2、買受人不退房，出賣人按已付房款的0.08%向買受人支付違約金”。原告于2011年12月31日入住房屋后，因被告未按合同第十五條約定向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理提供資料備案手續(xù)，原告至今無(wú)法辦理權(quán)屬登記，雙方因此產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為被告的違約行為無(wú)法行使產(chǎn)權(quán)人權(quán)利，給原告造成損失，不能按合同約定過(guò)低違約金承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)按合同法第一百一十四條第二款規(guī)定，違約金按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。請(qǐng)求：1.被告立即為原告辦理所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù);2.被告向原告支付至起訴違約金230,877.20元；3.被告向原告支付自本案訴訟至實(shí)際給付期間違約金；4.案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。另查明，根據(jù)雙方房屋買賣合同約定：被告在2012年7月1日前，未將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照需要材料向不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案，致使原告不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的，應(yīng)按房屋總價(jià)款827,327.00元的0.08%，向原告支付違約金661.86元（827,327.00元×0.08%）。原審法院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：被告違約金是按合同約定房屋總價(jià)款0.08%計(jì)付，還是按中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)付。經(jīng)原、被告雙方協(xié)商一致、特別是在原告仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容后簽訂的房屋買賣合同，系真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同合法有效，當(dāng)事人違反合同約定系房屋買賣合同糾紛，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。關(guān)于原告要求被告立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照的訴訟請(qǐng)求，被告在雙方約定的交付房屋180日內(nèi)，未到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)資料備案，致使原告未能辦理產(chǎn)權(quán)證照，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)原告的請(qǐng)求應(yīng)予支持。關(guān)于原告要求被告支付違約金230,877.20元及自本案訴訟至實(shí)際給付期間違約金（按中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)付違約金）的訴訟請(qǐng)求，原審法院認(rèn)為，雙方的房屋買賣合同系合意約定，不存在因重大誤解訂立和訂立合同時(shí)顯失公平的法定情形，對(duì)被告在一定期限內(nèi)不履行辦理產(chǎn)權(quán)證照的違約金（房屋總價(jià)款的0.08%）進(jìn)行特別約定的計(jì)算方法，該約定不違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定。原告在知道被告違約后，應(yīng)及時(shí)主張權(quán)利，其怠于行使權(quán)利系對(duì)自身民事權(quán)利處分，即使后期存在損失也是原告放任擴(kuò)大所致。原告所述根據(jù)合同法第一百四十一條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加……”、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款：“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”規(guī)定增加違約金，從本案事實(shí)看，原告因滯后多年行使訴訟權(quán)利，以約定違約金過(guò)低而適用該法律規(guī)定，顯然不當(dāng)。被告應(yīng)按房屋買賣合同約定違約金計(jì)算方法向原告支付違約金661.86元（827,327.00元×0.08%），對(duì)被告的辯解本院應(yīng)予支持。對(duì)原告多請(qǐng)求違約金超出部分230,215.34元（230,877.20元－661.86元）及支付自本案訴訟至實(shí)際給付期間違約金的請(qǐng)求不予支持。關(guān)于原告案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)案件的具體勝、敗情況，決定雙方各自負(fù)擔(dān)數(shù)額。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百一十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、被告黑龍江鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助原告孫艾彤辦理鑫都綠蔭芳鄰小區(qū)A棟3單元4××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，于本判決發(fā)生法律效力后立即履行；二、被告黑龍江鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付原告孫艾彤違約金661.86元，于本判決發(fā)生法律效力后立即履行；三、駁回原告孫艾彤其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4764.00元，由原告孫艾彤承擔(dān)4753.00元，被告黑龍江鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)11.00元。二審中，上訴人向法庭提交了涉案合同文本的后4頁(yè)。證明在雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，被上訴人沒(méi)有提供完整合同文本，上訴人是在合同文本不全的情況下與被上訴人簽訂。被上訴人認(rèn)為，上訴人提供的合同文本后4頁(yè)與本案所訴爭(zhēng)的內(nèi)容不具有關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)為，上訴人向法庭提交的合同文本后4頁(yè)，系合同附件，是雙方簽訂的商品房買賣合同的組成部分，對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以采信。本院二審經(jīng)審理查明，確認(rèn)原審查明的事實(shí)及證據(jù)。另查明，被上訴人鑫都房地產(chǎn)公司于2011年12月31日向上訴人孫艾彤交付房屋，至本案起訴前鑫都房地產(chǎn)公司未能將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照需要材料向不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案。
上訴人孫艾彤因與被上訴人黑龍江鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫都房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2017）黑8105民初944號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月10日立案受理后，依法組成合議庭，并于5月31日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人孫艾彤及其委托訴訟代理人朱玲、王巖、被上訴人鑫都房地產(chǎn)公司委托訴訟代理人張萬(wàn)友到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原審判決所歸納的違約金是按合同約定房屋總價(jià)款0.08%計(jì)付，還是按中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)付的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是正確的。本案當(dāng)事人雙方簽訂的房屋買賣合同，系真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同合法有效。雙方應(yīng)依約履行合同。鑫都公司雖然依約向買受人交付了房屋，但未在約定的交付房屋180日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照需要的備案材料，致使買受人五年多不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在涉案合同中，逾期付款及逾期交付房屋均是約定按日支付違約金。雖然雙方在簽訂房屋買賣合同中也約定了逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任，即：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，出賣人按已付房款的0.08%向買受人支付違約金”。但是沒(méi)有約定是否按日，還是按月，系約定不明。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十一條“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常的理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！钡囊?guī)定，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為約定不明。上訴人根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款：“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！钡囊?guī)定，增加違約金并無(wú)不當(dāng)。本案上訴人在起訴時(shí)不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，是因?yàn)轹味挤康禺a(chǎn)公司未能將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照需要材料向不動(dòng)產(chǎn)登記部門備案，上訴人因滯后多年行使訴訟權(quán)利，造成損失擴(kuò)大。故上訴人上訴提出由被上訴人鑫都公司支付違約金230,877.20元（按中國(guó)人民銀行貸款利率計(jì)付違約金）的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)依法改判。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省綏化農(nóng)墾法院（2017）黑8105民初944號(hào)民事判決；二、黑龍江省鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付孫艾彤違約金230,877.20元；于本判決發(fā)生法律效力后立即履行；三、駁回孫艾彤的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)4764.00元，二審案件受理費(fèi)4763.00元，共計(jì)9527.00元，由黑龍江省鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　胡　勇
審判員　劉衛(wèi)中
審判員　高令江

書(shū)記員：胡笑揚(yáng)