上訴人（原審原告、反訴被告）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)。委托訴訟代理人：項永斌，湖北我們律師事務所律師。上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司，住所地武漢市江岸區(qū)金橋大道特1號竹葉山中環(huán)商貿(mào)城汽車市場H35。法定代表人：肖賽康，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：黃琳，湖北廣眾律師事務所律師。

宋某某上訴請求：維持一審判決第二項，撤銷一審判決第一項，改判海某公司支付宋某某逾期交房違約金40535.655元（以414475元為計算基數(shù)，按照日違約金萬分之一為標準，從2013年6月1日計算至2016年2月3日，共978天），一審、二審訴訟費用全部由海某公司承擔。事實和理由：一審判決以宋某某已經(jīng)接受房屋，實際獲得利益，進而將違約金酌情減半不當，該理由不符合法律規(guī)定，亦明顯違反公平原則，會向社會傳遞錯誤的市場交易信號，應依法予以糾正。海某公司上訴請求：撤銷一審判決第一、四項，依法改判，宋某某承擔本案訴訟費用。事實和理由：一、根據(jù)雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第十一條約定，逾期交房違約金應計算至房屋實際交付之日。二、違約金數(shù)額酌情減半仍過高，宋某某獲得利益遠高于海某公司應承擔的逾期交房違約金。三、雙方于2013年3月6日簽訂的《協(xié)議》已就逾期交房違約金問題達成和解。宋某某向一審法院起訴請求：1、海某公司支付宋某某逾期交房違約金40535.655元（以414475元為計算基數(shù)，按照日違約金萬分之一為標準，從2013年6月1日計算至2016年2月3日，共978天）；2、海某公司支付宋某某逾期不能辦理房屋權屬證書的違約金41.4475元（以414475×0.01%）；3、本案訴訟費用由海某公司承擔。海某公司反訴請求：1、宋某某向海某公司返還2013年6月16日至2016年2月3日期間不當?shù)美?2000元；2、宋某某承擔本案反訴費及相關費用。一審法院查明，2012年10月29日，宋某某（買受人）與海某公司（出賣人）簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定買受人購買出賣人投資建設的位于武漢市漢陽區(qū)龍陽大道特8號壹加壹（漢陽商會商務大廈）第1幢1單元4層24號房屋，建筑面積48.9平方米，每平方米8475.97元，總金額為414475元；付款方式為銀行按揭方式付款，買受人在簽訂合同之日付首期房款207475元，剩余房款207000元通過商貸方式支付；出賣人應在2013年5月31日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收……4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)等。合同第十一條約定，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過60日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限（2013年5月31日）的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。第十六條約定，如因出賣人責任造成買受人不能在出賣人交付商品房之日起180日內(nèi)取得房屋權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01%向買受人支付違約金。合同簽訂當日，宋某某依約向海某公司支付了房屋首期款207475元，嗣后通過銀行商貸支付了剩余全部款項。一審另查明，2013年3月6日，宋其祥（乙方）與海某公司（甲方）簽訂《協(xié)議》載明：“乙方于2012年7月22日認購壹加壹空間424房，經(jīng)雙方協(xié)商，甲方同意對乙方所購買的424房免一年物業(yè)管理費（不包含其它服務費，如車位使用管理服務費和有償代收代繳服務費等），時間從2013年6月1日開始到2014年5月31日為止。2014年6月1日起乙方則正常按壹加壹空間物業(yè)管理條例規(guī)定的條款繳交相關物業(yè)管理服務費用?！蓖?月16日，海某公司將涉案房屋交付給宋某某。嗣后，宋某某對房屋進行裝修并占有使用。一審再查明，2016年2月3日，海某公司投資建設的漢陽商會商務大廈取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》，同年4月25日，涉案房屋辦理了《武漢市房屋初始登記證明》。一審法院認為：關于宋某某的本訴請求。宋某某與海某公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系當事人真實意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方應按合同全面履行義務。1、關于逾期交房違約金?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。本案中，合同約定海某公司應在2013年5月31日前將符合條件的商品房交付給宋某某，雖然海某公司于2013年6月16日將涉案房屋交付給宋某某使用，但其于2016年2月3日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》。因此，海某公司交付給宋某某的房屋既不符合合同約定的交付條件，也不符合法定的交付條件。海某公司的行為已構成違約，應依合同約定向宋某某承擔違約責任，即從2013年6月1日起至2016年2月2日止按房屋價款的萬分之一支付違約金。但宋某某于2013年6月16日接受了海某公司交付的房屋，實際獲得利益，故違約金的數(shù)額應酌情減半為宜，即海某公司應支付逾期交房違約金為20267.83元（414475*1/10000*978/2=20267.83元）。2、關于逾期辦證違約金。合同第十六條約定，如因出賣人責任造成買受人不能在出賣人交付商品房之日起180日內(nèi)取得房屋權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.01%向買受人支付違約金。海某公司于2016年4月25日才辦理了涉案房屋的《武漢市房屋初始登記證明》，致使宋某某未能按合同約定取得房屋權屬證書，已構成違約，海某公司應按約定向宋某某支付逾期辦證違約金41.45元（414475*0.01/100=41.45元）。海某公司辯稱逾期交房違約金應從2013年6月1日計算至2013年6月16日，沒有法律依據(jù)。海某公司辯稱雙方就逾期交房與免除宋某某一年的物業(yè)管理費達成協(xié)議，對此宋某某當庭予以否認。從海某公司提交的《協(xié)議》來看，不足以證實雙方就逾期交房事宜已協(xié)商一致，故對海某公司的上述抗辯理由，不予采信。關于海某公司的反訴請求。海某公司要求按自行估算的房屋租金標準，向宋某某主張返還2013年6月16日（交付房屋的時間）至2016年2月3日（取得房屋驗收備案證明書的時間）占用涉案房屋期間的不當?shù)美?，《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條規(guī)定，因他人沒有法律根據(jù)，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。宋某某基于全面履行合同義務后海某公司向其交付房屋而占有使用，海某公司并無證據(jù)證實涉案房屋一直由宋某某對外出租；海某公司所述的損失系違反合同約定而承擔的違約責任，雙方的利益和損失并無因果關系，宋某某占有使用房屋并不符合不當?shù)美臉嫵梢?。且上述判決已將宋某某接受房屋后所獲得的利益從海某公司應承擔的違約金中酌情予以扣減，故海某公司要求宋某某返還不當?shù)美?，沒有法律依據(jù)。綜上所述，宋某某要求海某公司支付逾期交房違約金及逾期辦證違約金的訴訟請求，予以部分支持。海某公司要求宋某某返還不當?shù)美姆丛V請求，于法無據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司向宋某某支付逾期交房違約金20267.83元；二、武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司向宋某某支付逾期辦理權屬證書違約金41.45元；三、駁回宋某某的其他訴訟請求；四、駁回武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司的反訴請求。上述義務，于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費814元，由宋某某負擔407元，武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司負擔407元（此款宋某某已預付本院，武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司隨同上述判決款項一并支付宋某某）；反訴費1350元，由武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司負擔（已付）。一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人宋某某、武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司（以下簡稱海某公司）因房屋買賣合同糾紛一案，均不服湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（2018）鄂0103民初3號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月16日立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，宋某某與海某公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》，系當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)合同約定，海某公司應在2013年5月31日前將符合條件的商品房交付給宋某某。雖然海某公司于2013年6月16日將涉案房屋實際交付給宋某某使用，但其于2016年2月3日才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》，案涉房屋自此方符合法定及合同約定的交付條件，海某公司已構成逾期交房，依約應承擔違約責任。關于海某公司應承擔的違約金數(shù)額，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款之規(guī)定可知，我國合同法上的違約金系以補償性為主、以懲罰性為輔，不得過分高于損失。宋某某已于2013年6月16日接收了房屋，其接收房屋之前的違約金，因宋某某未實際使用房屋及獲得利益，一審法院予以調(diào)減不當，而接收房屋之后的違約金，因宋某某客觀上縮短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，本院從公平角度出發(fā)，結(jié)合本案具體情況，酌情減輕海某公司的違約責任。綜上，海某公司應自合同約定的最后交付期限次日起至宋某某實際接收房屋之日止，以已付購房款為基數(shù)，按日萬分之一的標準，向宋某某支付逾期交房的違約金663.16元，自宋某某實際接收房屋次日起至房屋取得竣工驗收備案證明文件之日止，以已付購房款為基數(shù)，按日萬分之零點二五的標準，向宋某某支付逾期交房的違約金9968.12元，以上共計10631.28元。海某公司稱雙方于2013年3月6日簽訂的《協(xié)議》已就逾期交房違約金問題達成和解，但該協(xié)議并未涉及逾期交房內(nèi)容，故本院不予采信。綜上所述，宋某某、海某公司的上訴請求均部分成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（2018）鄂0103民初3號民事判決第二項、第四項；二、變更湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（2018）鄂0103民初3號民事判決第一項為：武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司向宋某某支付逾期交房違約金10631.28元；三、撤銷湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（2018）鄂0103民初3號民事判決第三項；四、駁回宋某某的其他訴訟請求。上述義務，于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費814元，由宋某某負擔600元，由武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司負擔214元；反訴費1350元，由武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司負擔。二審案件受理費1964元，由宋某某負擔307元，由武漢市海某汽車貿(mào)易有限公司負擔1657元。本判決為終審判決。