上訴人（一審原告）：鶴崗市宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地鶴崗市向陽區(qū)振興花園16號樓。
法定代表人：徐志強(qiáng)，職務(wù)董事長。
委托訴訟代理人：關(guān)玉春，男，該公司法律顧問。
被上訴人（一審被告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住鶴崗市向陽區(qū)。
委托訴訟代理人：崔德軍，男，黑龍江恒通律師事務(wù)所律師。

上訴人鶴崗市宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱宏基公司）因與被上訴人王某房屋買賣合同糾紛一案，不服鶴崗市向陽區(qū)人民法院（2018）黑0402民初370號民事裁定書，向本院提起上訴。本院于2018年9月3日立案受理后依法組成合議庭審理了本案，上訴人宏基公司的委托訴訟代理人關(guān)玉春、被上訴人王某及其委托訴訟代理人崔德軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
二審期間，因雙方當(dāng)事人對一審裁定認(rèn)定的事實(shí)沒有異議，本院對一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。
另，在雙方解除房屋買賣合同糾紛一案中，本院曾作出（2017）黑04民終321號民事判決書，且該判決書已經(jīng)發(fā)生法律效力。該判決書中查明，2009年5月27日，東山公司將鶴崗市向陽區(qū)26委昆明路綜合樓124室房屋抵押給鶴崗市向陽典當(dāng)有限責(zé)任公司，辦理了抵押登記，設(shè)定了抵押權(quán)，現(xiàn)仍未解除。
在上一案件的一審過程中，宏基公司陳述，案涉房屋系東山公司拆遷宏基公司的房屋給的安置房，東山公司私自將房本辦到自己的名下，在宏基公司不知情的情況下私自抵押。

本院認(rèn)為，上訴人宏基公司雖然強(qiáng)調(diào)案涉房屋系其用被拆遷的平房置換而來，但在其出賣并交付該房屋給被上訴人王某之前，東山公司已經(jīng)將該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，辦理了產(chǎn)權(quán)證，并進(jìn)行了抵押。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力。第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。故東山公司依法取得了案涉房屋的物權(quán)，而宏基公司在出賣并交付該房屋時(shí)并未依法取得案涉房屋的物權(quán)，故其向被上訴人王某主張案涉房屋的使用費(fèi)缺乏法律依據(jù)。一審裁定結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、第一百七十一條之規(guī)定，裁定如下：

審判長 李德厚
審判員 周長鑄
審判員 高紅娟

書記員： 馮露露