上訴人（原審原告）宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。住所地：宜昌市開(kāi)發(fā)區(qū)港窯路26-2號(hào)。
法定代表人陳名選，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉素素，湖北普濟(jì)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）周某。
委托代理人覃栗，湖北誠(chéng)昌律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因與被上訴人周某合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01420號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月13日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛(ài)民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2013年11月10日，宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（甲方）與周某（乙方）簽訂一份《二手房定房協(xié)議》，該協(xié)議約定，甲方定購(gòu)乙方位于勝利三路4-512號(hào)房屋，產(chǎn)權(quán)人為周某，總價(jià)款384000元。甲方向乙方支付定金10000元，雙方約定于2013年11月20日前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。若在約定的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同期間，乙方將此房賣(mài)給他人，乙方雙倍返還定金給甲方；若甲方逾期不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，則該定金不予退還；在此期間，房屋所有權(quán)人不得以任何原因不賣(mài)，或者轉(zhuǎn)賣(mài)給其他人，否則視為違約，乙方雙倍返還定金給甲方?！抖址慷ǚ繀f(xié)議》未約定付款方式。合同簽訂當(dāng)日，宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向周某支付購(gòu)房定金10000元。嗣后，雙方因付款方式產(chǎn)生爭(zhēng)議，宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司認(rèn)為首付款應(yīng)是100000元，且雙方在簽訂協(xié)議時(shí)并未約定支付方式，如果周某對(duì)支付方式有異議，應(yīng)由周某自己同客戶溝通。周某認(rèn)為首付款應(yīng)是300000元，且雙方談好付款方式后才簽訂《二手房定房協(xié)議》。雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)，也未簽訂書(shū)面購(gòu)房合同。宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院判令：周某償還宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司購(gòu)房定房款及違約金共計(jì)20000元，并承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。庭審時(shí)，雙方當(dāng)事人均同意解除《二手房定房協(xié)議》。
原審人民法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：《二手房定房協(xié)議》，收條、短信，電話通話錄音以及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅?，足以認(rèn)定。
原審法院認(rèn)為，宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與周某簽訂《二手房定房協(xié)議》，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)予確認(rèn)。宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與周某簽訂的《二手房定房協(xié)議》中，宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司“定購(gòu)”周某的房屋，房屋總價(jià)款為384000元，且宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向周某支付“定金”10000元，合同雙方的名稱(chēng)、標(biāo)的及數(shù)量均已明確，雙方已成立合同關(guān)系?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！钡诹l規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條仍不能確定的，適用下列規(guī)定……（五）履行方式不明確的，按照有利于合同目的方式履行”。本案中，雙方當(dāng)事人既沒(méi)有在合同中約定房屋價(jià)款的支付方式，事后也沒(méi)有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，在雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)按照有利于合同目的方式履行。本案中合同的最終目的為宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司買(mǎi)得房屋，周某取得全部?jī)r(jià)款。從本案雙方提供短信、電話通話錄音及庭審中雙方的陳述來(lái)看，周某是急需資金才出售涉案房屋，周某要求宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司按300000元的標(biāo)準(zhǔn)支付首付款并不與協(xié)議相違背，符合法律規(guī)定。宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司因首付款不能與客戶達(dá)成一致意見(jiàn)，而要求周某與其客戶協(xié)商付款方式不符合協(xié)議的約定，違約責(zé)任應(yīng)在宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司并未提供充足證據(jù)證明周某存在不履行約定義務(wù)的行為，故宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十一條、第六十二條、第一百一十五條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決駁回了宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的訴訟請(qǐng)求。并決定一審案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：1、宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與周某簽訂的《二手房訂房協(xié)議》的效力。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，其合法成立有效。因該協(xié)議的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人在一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，所以，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)與雙方當(dāng)事人最終簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約的內(nèi)容請(qǐng)求履行。2、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金屬性。雙方當(dāng)事人簽訂的《二手房訂房協(xié)議》中約定宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付給周某的10000元為定金，且周某給宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具的收條上載明：“今收到宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)有限公司購(gòu)房定金人民幣壹萬(wàn)元整￥10000.00元周某”。因此，應(yīng)認(rèn)定宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司給付周某定金10000元是作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。認(rèn)購(gòu)書(shū)作為獨(dú)立的合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定任意提高或降低價(jià)款的行為，就是違約行為，對(duì)方拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同完全合理。這種情況下，應(yīng)由違約方（非誠(chéng)信談判方）來(lái)承擔(dān)定金責(zé)任。綜上，本案中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法訂立的原因是雙方當(dāng)事人認(rèn)可的付款方式不同。本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在協(xié)商訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，未超越認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的范圍，且雙方當(dāng)事人簽訂《二手房訂房協(xié)議》時(shí)，并未就付款方式進(jìn)行約定，事后也未就付款方式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，因此，雙方當(dāng)事人就認(rèn)購(gòu)書(shū)條款之外的其他事項(xiàng)協(xié)議不成，而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂，可認(rèn)為系不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。根據(jù)《最高人民法院＜關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)尽返谒臈l的規(guī)定，不適用定金罰則，周某應(yīng)當(dāng)將定金10000元返還宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《最高人民法院＜關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)尽返谒臈l，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第01420號(hào)民事判決。
二、被上訴人周某于判決生效之日起十日內(nèi)返還宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司定金10000元。
三、駁回宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)150元，由宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)擔(dān)75元、周某負(fù)擔(dān)75元。二審案件受理費(fèi)50元（宜昌萬(wàn)城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已預(yù)交），由周某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛(ài)民 代理審判員　　聶麗華

書(shū)記員：張鵬煒