上訴人（原審原告）宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處三峽路。
法定代表人段海洲，該公司經(jīng)理。
委托代理人陳美娟，湖北三立律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人周志平，宜昌市夷陵區(qū)民生法律服務(wù)所法律工作者。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）鄧某某，男。
委托代理人周永超，湖北群暉律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華通房地產(chǎn)公司）因與被上訴人鄧某某土地租賃合同糾紛一案，不服宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2013）鄂夷陵民初字第00839號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年3月11日立案受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔(dān)任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，2001年9月16日，華通房地產(chǎn)公司與鄧某某簽訂了一份《臨時使用土地協(xié)議》。協(xié)議約定華通房地產(chǎn)公司將位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處馮家灣村4組黃柏河邊的一宗河灘土地出租給鄧某某，土地面積1506.9平方米，期限自2001年10月1日至2011年10月1日。每年10月1日交納年租金5000元，先交后用。協(xié)議還約定，鄧某某不得在地面建設(shè)大型永久性設(shè)施，負責(zé)場地平整及相關(guān)事宜，使用期滿，華通房地產(chǎn)公司有權(quán)收回土地，鄧某某除能拆走的設(shè)備外，其余無償移交給華通房地產(chǎn)公司。違約責(zé)任約定，違約方必須賠償對方經(jīng)濟損失、支付違約金10萬元。協(xié)議簽訂后，華通房地產(chǎn)公司依約定交付土地，鄧某某也按照約定支付了租金。協(xié)議期滿，華通房地產(chǎn)公司要求收回土地，鄧某某同意歸還華通房地產(chǎn)公司享有土地使用權(quán)的土地，對經(jīng)營過程中擴展的部分不同意無償交給華通房地產(chǎn)公司，雙方遂發(fā)生爭議。華通房地產(chǎn)公司于2012年9月25日向宜昌市夷陵區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令：1、鄧某某立即歸還租賃土地；2、鄧某某向華通房地產(chǎn)公司支付違約金10萬元；3、鄧某某按市場行情支付占用租賃土地期間的相應(yīng)租金；4、訴訟費由鄧某某承擔(dān)。
原審?fù)瑫r認定，1、鄧某某租賃該宗土地后，建設(shè)成為堆放礦石的碼頭，在經(jīng)營中，不斷對場地進行了擴大，以致使用的場地超出了華通房地產(chǎn)公司享有使用權(quán)的范圍。2007年10月29日，宜昌市夷陵區(qū)價格認證中心對該碼頭工程造價進行評估時，對該碼頭進行測量，長72米，寬34.5米，總面積為2484平方米。2、租賃期限屆滿后，華通房地產(chǎn)公司與鄧某某為交付租賃土地發(fā)生爭議。華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某無條件交還所使用的全部土地。鄧某某同意按合同約定的方位、四至及實際交付使用時的面積返還。雙方為地界發(fā)生爭議，以致歸還土地未果。至2013年3月，通過華通房地產(chǎn)公司提供照片及現(xiàn)場確認，鄧某某還在使用已到期的租賃土地，地鎊尚未拆除。2013年9月28日，雙方再次為歸還土地地界、地上建筑物的處置發(fā)生爭議，當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)要求雙方按法院判決執(zhí)行。3、2011年11月5日，華通房地產(chǎn)公司與宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司簽訂了一份《土地租用協(xié)議》。協(xié)議約定，華通房地產(chǎn)公司將上述土地出租給宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司，租期4年，第一年10萬元，以后每年遞增5%。該合同未實際履行。2012年4月8日，宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司出具了一份證明，該公司收取了華通房地產(chǎn)公司違約金50000元。庭審中，華通房地產(chǎn)公司未能提供有效財務(wù)憑證予以佐證。4、華通房地產(chǎn)公司委托律師事務(wù)所發(fā)出的律師函未能提供已送達給鄧某某的證據(jù)。
原審法院據(jù)以認定上述事實的主要證據(jù)有：華通房地產(chǎn)公司提供的《臨時用地協(xié)議》、《土地租用協(xié)議》、國有土地使用權(quán)證及紅線圖復(fù)印件、現(xiàn)場照片及錄像；鄧某某提供的《臨時用地協(xié)議》、該宗土地圖紙及坐標(biāo)、鑒定意見書；一審法院現(xiàn)場查看筆錄及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認為：涉案《臨時用地協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實意思表示，主要內(nèi)容符合法律規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約定履行各自的義務(wù)?！杜R時用地協(xié)議》期限屆滿，華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某返還出租的土地，合法有據(jù)，鄧某某應(yīng)當(dāng)將承租的土地返還。雙方對處置地上建筑物及相關(guān)附屬物均沒有異議。鄧某某抗辯應(yīng)按合同約定及華通房地產(chǎn)公司實際交付時的面積、四至返還土地的理由成立，應(yīng)予支持，即以華通房地產(chǎn)公司土地使用權(quán)證登記的紅線圖為返還依據(jù)。華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某返還簽訂合同之時交付的土地及鄧某某經(jīng)營過程中擴展后的土地，難以支持。理由是華通房地產(chǎn)公司將享有土地使用權(quán)的土地承租給鄧某某，土地面積、四至均有紅線圖明確記載，鄧某某在經(jīng)營過程中將場地面積由1506.9平方米擴展為2484平方米，鄧某某對擴展的場地是否享有土地使用權(quán)及擴展部分與原土地之間的界線均不是本案所解決的范圍。雙方實質(zhì)是為擴展后的土地發(fā)生爭議，鄧某某對按華通房地產(chǎn)公司土地使用證的紅線圖返還土地并沒有爭議。
協(xié)議期滿后，鄧某某占用土地至實際返還之日，由鄧某某按原協(xié)議約定的5000元／年賠償華通房地產(chǎn)公司損失，即自2011年10月至2013年4月，18個月，計7500元。華通房地產(chǎn)公司要求按照10萬元／年予以賠償，證據(jù)不足，該院未予支持。
華通房地產(chǎn)公司提供的現(xiàn)場照片證實，在租賃期限屆滿后，鄧某某未經(jīng)華通房地產(chǎn)公司同意，仍在繼續(xù)使用該場地，有一定的違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。華通房地產(chǎn)公司要求鄧某某按協(xié)議約定支付違約金10萬元，鄧某某抗辯協(xié)議約定的違約金明顯過高，要求法院予以調(diào)減。合議庭認為，鄧某某要求調(diào)減的理由成立。其一，違約金是否過高，應(yīng)當(dāng)以實際損失數(shù)額為確認的基礎(chǔ)。華通房地產(chǎn)公司雖提供了其與宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司簽訂的租賃合同約定年租金10萬元，但是庭審查明該合同未實際履行，且華通房地產(chǎn)公司也沒有證據(jù)證實向宜昌泓慶礦產(chǎn)品有限公司支付了違約金。其二，租賃協(xié)議年租金5000元，10年的租金為5萬元。協(xié)議約定一方違約，給付對方違約金10萬元明顯過高。其三，庭審查明，鄧某某未按期返還土地，主要原因是雙方為如何返還土地發(fā)生爭議，雙方協(xié)議約定不明，華通房地產(chǎn)公司也有責(zé)任。故對華通房地產(chǎn)公司請求的違約金，合議庭認為酌情按實際損失7500元的30%予以支持，即2250元。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第二百三十六條、第一百一十三條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第二十七條、第二十九條之規(guī)定，判決：一、鄧某某返還華通房地產(chǎn)公司位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處馮家灣村4組黃柏河邊、面積為1506.9平方米的一宗河灘土地（以華通房地產(chǎn)公司宜縣國有（1997）字第2006273號國有土地使用證記載的范圍為依據(jù)）；二、鄧某某賠償自2011年10月至2013年4月占用華通房地產(chǎn)公司土地期間的損失人民幣7500元；三、鄧某某支付華通房地產(chǎn)公司違約金人民幣2250元；四、駁回華通房地產(chǎn)公司的其他訴訟請求。一審訴訟費2300元，華通房地產(chǎn)公司負擔(dān)1150元，鄧某某負擔(dān)1150元。
本院經(jīng)審理查明，原審認定的事實屬實。
同時查明，涉案土地位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處，土地等級為商服Ⅱ級。2009年7月30日，宜昌市夷陵區(qū)人民政府公布的小溪塔基準(zhǔn)地價更新后的土地租金收取標(biāo)準(zhǔn)中，商服Ⅱ級土地的年租金為8.6元／平方米。按此標(biāo)準(zhǔn)，2009年7月之后，涉案土地的年租金收取標(biāo)準(zhǔn)為12959.34元。

本院認為，合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。涉案租賃合同期限屆滿后，鄧某某怠于向華通房地產(chǎn)公司歸還租賃土地，現(xiàn)華通房地產(chǎn)公司要求其返還租賃土地并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，該主張符合法律規(guī)定，本院予以支持。現(xiàn)在雙方爭議的是超期占用租賃土地期間的費用及違約金如何確定的問題。針對上述爭議焦點，本院評述如下：
一是關(guān)于超期占用費的計算問題。一審法院確認由鄧某某按原租賃協(xié)議約定的租金標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)超期占用費，原租金標(biāo)準(zhǔn)為5000元／年，明顯低于租賃合同期滿后的市場價格，以原租金標(biāo)準(zhǔn)確認超期占用期間的損失缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)2009年7月宜昌市夷陵區(qū)人民政府公布的小溪塔土地租金收取標(biāo)準(zhǔn)，本院確認鄧某某于2011年10月至2013年4月間占用涉案土地應(yīng)支付的費用為19439元（12959.34元÷12個月×18個月=19439.01元）。
二是關(guān)于違約金的認定問題。《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！币虼?，違約金的認定應(yīng)以給守約方造成的實際損失為基礎(chǔ)進行計算，一般不超過違約造成的損失的百分之三十。本案中，雙方當(dāng)事人約定的違約金數(shù)額為10萬元，鄧某某認為該數(shù)額明顯高于華通房地產(chǎn)公司所受實際損失，請求予以調(diào)減。本院認為，華通房地產(chǎn)公司主張的超期占用費已經(jīng)得到支持，可以彌補其所受損失，考慮到鄧某某違約在先，本院對違約金部分按華通房地產(chǎn)公司所受實際損失的30%予以支持，即鄧某某應(yīng)向華通房地產(chǎn)公司支付違約金5831.7元（19439×30%=5831.7）。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，但實體處理不當(dāng)，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省宜昌市夷陵區(qū)人民法院（2013）鄂夷陵民初字第00839號民事判決；
二、鄧某某返還宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處馮家灣村4組黃柏河邊、面積為1506.9平方米的一宗河灘土地（以宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宜縣國有（1997）字第2006273號國有土地使用證記載的范圍為依據(jù)）；
三、鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付超期占用土地損失費19439元及違約金5831.7元，兩項合計25270.7元；
四、駁回宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。
本判決所確定的金錢給付義務(wù)，逾期履行的，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費2300元，由鄧某某和宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各負擔(dān)1150元。二審案件受理費2300元（宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)交），由宜昌華通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒