上訴人（原審原告）：宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店，住所地宜昌市伍家崗區(qū)白沙路*號(hào)。經(jīng)營(yíng)者：鄧宜平，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：付紅，湖北百思特律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市西陵區(qū)。委托訴訟代理人：黎明，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。

吾家大酒店上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，支持其全部訴訟請(qǐng)求，一、二審訴訟費(fèi)用由黃某承擔(dān)。主要事實(shí)和理由：1、因宜昌市海峰大酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱海峰大酒店）與吾家大酒店的經(jīng)營(yíng)者鄧宜平、案外人裴濤借款糾紛執(zhí)行一案，經(jīng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，以816.4萬(wàn)元的價(jià)格將海峰大酒店的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵償所欠鄧宜平、裴濤的債務(wù)，鄧宜平、裴濤取得的是一種權(quán)利，不是繼受林海峰的債權(quán)債務(wù)。2、鄧宜平與宜昌市伍家鄉(xiāng)共前村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱共前村委會(huì)）重新簽訂的合同是一個(gè)新的法律關(guān)系，是通過(guò)招投標(biāo)取得的。3、一審認(rèn)定鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂的合同“補(bǔ)正”了黃某超過(guò)承租期限的瑕疵不符合本案事實(shí)及法律規(guī)定。黃某辯稱：原審認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)充分，上訴人提出的上訴理由沒(méi)有法律依據(jù)，請(qǐng)求予以駁回。吾家大酒店向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)海峰大酒店與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日部分無(wú)效；2、判令黃某租賃期限屆滿后立即騰退房屋，并將房屋恢復(fù)原狀；3、判令黃某如不按期騰退房屋，從2017年9月17日起至實(shí)際騰退房屋之日止按照150元/月/平方米向吾家大酒店支付逾期使用房屋租金；4、本案訴訟費(fèi)用由黃某承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2002年9月18日，宜昌市白沙飯店（以下簡(jiǎn)稱白沙飯店）與林海峰簽訂《承包經(jīng)營(yíng)管理合同》，白沙飯店將位于宜昌市白沙路1號(hào)的所屬“白沙飯店”合法資產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包給林海峰承包經(jīng)營(yíng)，建筑面積9671.2平方米，承包期為10年，從2002年9月18日起至2012年9月17日止；承包期期內(nèi)，林海峰應(yīng)交納承包金2374000元，承擔(dān)貸款利息1450000元，管理人員工資576000元，合計(jì)4400000元。費(fèi)用按年度交納，2002年12月29日至2004年12月28日每年交納400000元，2004年12月29日至2012年12月28日每年交納450000元。2002年12月13日，白沙飯店與林海峰簽訂《承包經(jīng)營(yíng)管理合同補(bǔ)充協(xié)議》，白沙飯店同意林海峰注冊(cè)“宜昌市海峰大酒店有限公司”（以下簡(jiǎn)稱海峰大酒店）對(duì)外經(jīng)營(yíng)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，獨(dú)立承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。2007年8月8日，白沙飯店與林海峰簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方對(duì)2002年9月18日簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)管理合同》合同期限順延5年，順延5年期間承包費(fèi)用合計(jì)3850000元，海峰大酒店對(duì)承包合同及相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議確定的林海峰應(yīng)盡義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2011年10月20日，海峰大酒店與黃某簽訂《租賃合同》，海峰大酒店將其承包經(jīng)營(yíng)的“白沙飯店”12#、13#門(mén)面出租給黃某從事經(jīng)營(yíng)，租賃期3年，自2011年10月20日至2014年10月19日；租金按年度交納，第一年租金40000元，第二年租金44000元，第三年租金48400元。黃某分別于2012年1月、2012年11月、2013年11月向海峰大酒店支付房屋租金40000元、44000元、48400元。2014年5月9日，海峰大酒店與黃某續(xù)簽《租賃合同》，租賃期5年，自2014年11月20日至2019年11月19日；年租金40000元，先交租金后用房屋，黃某簽訂日一次性交納5年租金200000元。2014年5月12日，黃某向海峰大酒店支付房屋租金200000元。2015年，海峰大酒店因欠鄧宜平4000000元借款及相應(yīng)利息，被宜昌市西陵區(qū)人民法院判決償還。該判決在執(zhí)行中，宜昌市西陵區(qū)人民法院于2016年5月3日作出執(zhí)行裁定，將海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利以物抵債抵償給鄧宜平、裴濤（海峰大酒店另一債權(quán)人）。2016年9月26日，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，共前村委會(huì)將位于宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)建筑面積為9671平方米的房屋出租給鄧宜平作“酒店業(yè)及其它”經(jīng)營(yíng)使用，租賃期11年，從2016年9月18日起至2027年9月17日止；鄧宜平按林海峰原合同向共前村委會(huì)交清海峰大酒店欠交的費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)繼受原海峰大酒店的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。此后，鄧宜平辦理“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)從事經(jīng)營(yíng)。2017年8月4日，吾家大酒店向黃某發(fā)出書(shū)面通知，以黃某從海峰大酒店承租的12、13號(hào)門(mén)面因海峰大酒店與共前村委會(huì)房屋租賃期限將于2017年9月17日屆滿為由，要求黃某于2017年8月17日前與吾家大酒店簽訂租賃合同，逾期視為黃某不再租賃該門(mén)面，應(yīng)于2017年9月17日前搬離房屋。嗣后，吾家大酒店與黃某未能協(xié)商一致。一審法院認(rèn)為，一、鄧宜平和裴濤共同取得海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利后，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)房屋（建筑面積9671平方米）的租賃使用權(quán)，并注冊(cè)登記“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”從事經(jīng)營(yíng)，吾家大酒店與租賃房屋范圍內(nèi)的其他承租人發(fā)生房屋租賃合同糾紛，吾家大酒店提起訴訟，符合法律規(guī)定，其主體適格。二、白沙飯店與林海峰簽訂的《承包經(jīng)營(yíng)管理合同》及其兩次補(bǔ)充協(xié)議，不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。林海峰及其登記的海峰大酒店在經(jīng)營(yíng)期間，有權(quán)根據(jù)承包合同的約定對(duì)相應(yīng)部分房屋進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)。期間，海峰大酒店與黃某于2011年10月20日、2014年5月9日簽訂的《租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雖然黃某承租期限超過(guò)林海峰的承包期限，雙方在簽訂租賃合同時(shí)存在一定瑕疵，但一方面，發(fā)包人在此后的履行中（包括鄧宜平取得經(jīng)營(yíng)權(quán)后）一直未提出異議；另一方面，林海峰、海峰大酒店自取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)原“白沙飯店”整體經(jīng)營(yíng)權(quán)后，以“海峰大酒店”名義從事經(jīng)營(yíng)期間，因借貸債務(wù)的履行，“海峰大酒店”的經(jīng)營(yíng)權(quán)被抵償給鄧宜平，鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂的《房屋租賃合同》亦約定鄧宜平繼受原海峰大酒店的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原海峰大酒店承包經(jīng)營(yíng)期間相應(yīng)的義務(wù)，也就是說(shuō)鄧宜平因以“以經(jīng)營(yíng)權(quán)抵帳”方式承繼了林海峰與海峰大酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，而其在原承包經(jīng)營(yíng)合同所約定的經(jīng)營(yíng)期限到期后，及時(shí)與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，以租賃方式重新獲得了涉案房屋的使用權(quán)直至2027年9月17日，從而從根本上補(bǔ)正了原黃某承租期限超過(guò)林海峰的承包期限的瑕疵。因此，原黃某承租期限超過(guò)林海峰的承包期限的部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。黃某對(duì)涉案房屋享有至2019年11月19日的承租權(quán)，依法予以確認(rèn)。綜上所述，吾家大酒店請(qǐng)求確認(rèn)海峰大酒店與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日部分無(wú)效，其提交的證據(jù)不足以否定海峰大酒店與黃某之間的租賃合同自2017年9月17日之后的效力，該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。其相應(yīng)立即騰退房屋、支付自2017年9月17日起的逾期使用房屋租金等請(qǐng)求則亦不應(yīng)得到支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第五條、第八條、第五十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：駁回宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店的訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)40元，由宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
上訴人宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店（以下簡(jiǎn)稱吾家大酒店）與被上訴人黃某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1662號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，1、根據(jù)一審查明的事實(shí)，鄧宜平在取得海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利后，與共前村委會(huì)簽訂《房屋租賃合同》，取得宜昌市伍家崗區(qū)白沙路1號(hào)房屋的租賃使用權(quán)，并注冊(cè)登記“宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店”從事經(jīng)營(yíng)，符合法律規(guī)定。2、海峰大酒店與黃某于2011年10月20日、2014年5月9日簽訂的《租賃合同》和鄧宜平與共前村委會(huì)于2016年9月26日簽訂的《房屋租賃合同》不存在必然聯(lián)系，一審認(rèn)定鄧宜平與共前村委會(huì)簽訂的《房屋租賃合同》“補(bǔ)正”了次承租人黃某超過(guò)承租期限的瑕疵缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。3、鄧宜平、裴濤取得海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店經(jīng)營(yíng)權(quán)是法院依法強(qiáng)制執(zhí)行的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵償債務(wù)所得，并不是企業(yè)的繼承關(guān)系，鄧宜平、裴濤在取得了海峰大酒店五一廣場(chǎng)店、關(guān)公店的全部經(jīng)營(yíng)權(quán)利后，鄧宜平與共前村委會(huì)于2016年9月26日簽訂了《房屋租賃合同》，該事實(shí)只能說(shuō)明鄧宜平取得了相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，并不代表承繼了原海峰大酒店對(duì)外的義務(wù)。黃某辯稱裴濤和鄧宜平取得海峰大酒店的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，也應(yīng)當(dāng)承繼海峰大酒店在承包經(jīng)營(yíng)期間對(duì)外簽署合同的所有權(quán)利和義務(wù)，包括本案所爭(zhēng)議與黃某在2014年簽訂的房屋租賃合同的主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。4、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外?！币勒赵撘?guī)定，海峰大酒店與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日的部分無(wú)效。5、吾家大酒店作為本案爭(zhēng)議租賃房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)利主體，其要求黃某于租賃期限屆滿即從2017年9月18日起騰退房屋，依法應(yīng)予以支持。黃某超過(guò)租賃期限至實(shí)際騰退房屋期間應(yīng)向吾家大酒店支付逾期使用房屋的租金，根據(jù)本案證據(jù)并參考吾家大酒店主張的同類地段房屋門(mén)面的租賃價(jià)格，本院酌定取低值以140元／月／平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期使用租金，吾家大酒店在一審中提交的房屋面積測(cè)繪數(shù)據(jù)顯示黃某承租的房屋面積為116.49平方米，黃某對(duì)該測(cè)繪面積未提交相應(yīng)的證據(jù)予以反駁，本院對(duì)吾家大酒店提交的對(duì)黃某承租房屋的測(cè)繪面積予以認(rèn)可。黃某稱其向海峰大酒店支付了從2014年11月20日至2019年11月19日的租金，對(duì)是否存在多交付的租金部分，黃某可向海峰大酒店另行主張返還。綜上所述，上訴人吾家大酒店的上訴請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1662號(hào)民事判決；二、宜昌市海峰大酒店有限公司與黃某簽訂的租賃合同中租賃期限超過(guò)2017年9月17日的部分無(wú)效，黃某應(yīng)于租賃期限屆滿即2017年9月18日起騰退房屋，并自2017年9月18日起至實(shí)際騰退房屋之日止，以140元∕月∕平方米及使用面積116.49平方米的標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店支付逾期使用房屋租金。三、駁回宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店的其他訴訟請(qǐng)求。上列事項(xiàng)，于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費(fèi)40元，由宜昌市伍家崗區(qū)吾家大酒店負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)80元，由黃某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)　　張士勇
審判員　　苗勁松
審判員　　張?jiān)i

書(shū)記員：韓睿華