原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司。住所地宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6-6-4號。
法定代表人胡亞玲，該公司董事長。
委托代理人田偉偉，湖北陳守邦律師事務所律師。特別授權代理。
被告鄧某。

原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司與被告鄧某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月25日立案受理。依法適用簡易程序由審判員馮昊獨任審判，于2015年8月5日公開開庭進行審理。原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司委托代理人田偉偉到庭參加訴訟，被告鄧某經本院依法傳喚拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。
經審理查明，“福久源·新天地”b區(qū)的商鋪所有權人為宜昌弘洋投資有限公司，2012年10月20日，宜昌弘洋投資有限公司與原告簽訂《商鋪委托經營管理協(xié)議》一份，約定宜昌弘洋投資有限公司將“香山·福久源”項目b區(qū)商鋪委托給原告經營管理，在經營管理期限內，原告享有該商鋪的經營權、管理權和相應的收益權，以及在不損害宜昌弘洋投資有限公司合法權益下的自主轉租權。2014年7月25日，原告與被告簽訂《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》，約定原告同意將宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地b區(qū)一層010156號的商鋪出租給被告經營使用。原告租賃給被告的商鋪建筑面積共計80.9平方米（實際為80.78平方米），用于經營服裝。租賃期限自2014年7月25日起至2017年3月27日止。租金按被告使用商鋪的建筑面積45元／月／平方米收取，即每月租金3635.10元。每期租金被告應于每個季度前十個工作日內交納。原告同意在承租期內給予三個月的免租期，免租期從開業(yè)之日起開始計算，租金起算日為免租期滿的第二日。被告在簽訂本合同之日，應向原告一次性交付履約保證金，金額相當于被告第一年2個月租金和運營管理費總額，共計人民幣14600元。租賃期滿或合同解除后，履約保證金除抵扣應由被告承擔的費用、租金以及被告應承擔的違約賠償責任外，剩余部分在被告辦理退鋪手續(xù)滿三個月后應如數（無息）返還被告。合同同時約定，被告未按合同約定，逾期7日未繳足租金、管理費及各項應繳費用（無論是否已獲正式通知催繳），原告有權停止該商鋪水、電供應，由此給被告造成的不便或損失，原告不承擔責任，并且每逾期一日，被告應向原告支付未繳金額5‰的滯納金；如被告逾期30日未能繳足租金、管理費以及各項應繳費用（無論是否已獲正式通知催繳），原告有權單方面解除合同、收回商鋪，被告的履約保證金當作違約金原告不予退回。原告提前解除合同時，應預先一個月以書面通知被告。被告應十五日內遷離并交回房產，被告應當支付違約金并賠償原告一切損失。合同第十條第四項約定，被告應當負責并保證由被告提供并報消防審核的裝修設計文件符合國家相關技術規(guī)范，能夠通過消防審核，按國家要求通過消防驗收，并承擔費用及相關責任。同日，原、被告又簽訂《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》一份，其中，《福久源·新天地運營管理協(xié)議》約定，“原告的管理服務事項為新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳，新天地統(tǒng)一營銷活動推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓和日常管理，新天地公共秩序的維護和日常管理，新天地停車場的統(tǒng)一管理。被告按45元／月／平方米標準向原告交納運營管理費。費用交納方式與租賃合同中租賃商鋪租金交納方式相同，采用預付方式按季度交納，隨同租金標準同時交納。被告未按約定交納費用的，原告有權按逾期日起每日5‰的標準收取滯納金。逾期30日未交納運營管理費，原告有權終止合同?！薄陡＞迷础ば绿斓匚飿I(yè)管理協(xié)議》約定，“原告對新天地商鋪進行公用設備設施的保養(yǎng)、維修和運行管理、公共秩序的維護和協(xié)助、公共衛(wèi)生的服務和管理等物業(yè)管理及服務。被告按8元／月／平方米標準向原告交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務費支付方式：按季度與租金同步交納；采用先交后用方式按季度交納，續(xù)交物業(yè)管理費應在每季度到期前10日內交清。被告未按約定交納費用的，原告有權按逾期日起每日5‰的標準收取違約滯納金。逾期30日未交納物業(yè)管理費，原告有權終止合同?！焙贤炗喓螅嬉兰s交付了房屋，被告交納了2015年2月23日之前的租金、運營管理費及物業(yè)管理費。2015年2月24日起，被告開始欠繳租金、運營管理費及物業(yè)管理費。
另查明，2014年至2015年，原告多次在報紙上刊登廣告，組織福久源·新天地商業(yè)街促銷活動以及消防培訓等活動。
同時查明，宜昌市公安消防支隊于2014年5月8日出具宜公消驗字（2014）第0065號《建設工程消防驗收意見書》，確認對香山福久源b地塊一期c區(qū)商業(yè)街11軸至41軸間區(qū)域土建工程及消防設施安裝工程進行消防驗收并復查驗收合格。位于宜昌市××崗區(qū)××城路地塊××區(qū)商業(yè)街（××香山××商業(yè)街左側、香山××區(qū)商業(yè)街及地下車庫右側的所有商鋪）于2014年6月25日取得竣工驗收備案證明。
以上事實，有原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》、《商鋪委托經營管理協(xié)議》、2份《宜昌市公安消防支隊建設工程消防驗收意見書》、2份《湖北省建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》、2份竣工圖、報紙、照片及庭審筆錄等在卷佐證。

本院認為，本案是一起因房屋租賃合同的履行引起的糾紛，應當定性為房屋租賃合同糾紛。
1、原、被告簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》系原、被告雙方真實意思表示，上述協(xié)議依法成立并生效，原、被告均應依約履行合同義務。原告依約交付了商鋪，并提供證據證明其交付的商鋪經過了消防驗收，并通過了竣工驗收備案。被告應當交納租金及物業(yè)管理費。原、被告在《福久源·新天地運營管理協(xié)議》中約定原告的管理事項為“新天地整體商業(yè)形象的推廣和宣傳；新天地統(tǒng)一營銷活動推廣和組織，新天地所有廣告位推廣發(fā)布及管理，新天地從業(yè)人員的培訓和日常管理，新天地公共秩序的維護和日常管理，新天地停車場的統(tǒng)一管理?！痹娑啻卧趫蠹埳峡菑V告，組織促銷活動及消防培訓活動，已經履行了合同約定的運營管理義務，被告應當依約支付運營管理費。被告自2015年2月24日起至今未交納租金、運營管理費及物業(yè)管理費，使原告收取租金及其他費用的合同目的無法實現，已經構成根本違約，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項之規(guī)定，原告有權解除與被告之間簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》，上述協(xié)議應于本判決書生效之日起解除。合同解除后，被告無權繼續(xù)占有、使用案涉商鋪，應當向原告騰退。
2、按照合同約定，被告每月應負擔的租金、運營管理費及物業(yè)管理費為7916.44元。現原告已經起訴要求解除合同，自2015年2月24日起至合同解除之日所產生的租金、運營管理費及物業(yè)管理費已到期，被告尚未交納，故被告應按7916.44元／月的標準向原告交納2015年2月24日起至合同解除之日止的租金、運營管理費及物業(yè)管理費。合同解除以后，如被告未騰退房屋，則應按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，并繼續(xù)支付運營管理費及物業(yè)管理費。因此，被告應當自合同解除的第二日起至被告實際騰退房屋之日止按7916.44元／月的標準向原告支付房屋占有使用費、運營管理費及物業(yè)管理費。原、被告在合同中明確約定，如被告違約，則該履約保證金不予退還，該保證金應用于抵扣被告所欠的租金及其他費用，故被告逾期未支付租金及其他費用，構成違約，對于該履約保證金應當在被告尚欠租金及其他費用中予以扣除。因此，被告應向原告支付的租金（房屋占有使用費）、運營管理費及物業(yè)管理費應當是扣除14600元履約保證金之后的余額。
3、《福久源·新天地商鋪租賃經營合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》及《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》均約定，被告逾期交納費用的，自逾期之日起按所欠費用日5‰標準加收違約滯納金。對于這一違約金計算標準，被告認為過高，《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失?！北桓嬗馄诓恢Ц蹲饨鸺捌渌M用給原告造成的損失是資金占用損失，該損失應當參照銀行同期貸款利率計算。而日5‰的違約金計算標準遠高于銀行同期貸款利率，故該合同約定的違約金過高，依法應當予以調減，依據《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，本院參照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍計算逾期付款違約金。被告應于本判決書生效之日起十日內以其尚欠的自2015年2月24日起的租金、運營管理費及物業(yè)管理費為基數按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍向原告支付逾期付款違約金。合同約定，租金、運營管理費及物業(yè)管理費按照先交付后使用的原則于每個季度前十個工作日內交納，因此，被告自2015年2月24日起所欠租金及其他費用的逾期之日為2015年3月7日，第二季度所欠租金及其他費用的逾期之日為2015年6月4日，第三季度所欠租金及其他費用的逾期之日為2015年9月4日，依此類推。因此對于原告所欠的自2015年2月24日的租金及其他費用所產生的逾期付款違約金應當以其所欠租金及其他費用為本金按季度自2015年3月7日起分段計算至被告實際支付之日止。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第二百一十二條、第二百二十七條、第二百二十六條，《中華人民共和國物權法》第二百四十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原、被告于2014年7月25日簽訂的《福久源·新天地商鋪租賃合同》、《福久源·新天地運營管理協(xié)議》、《福久源·新天地物業(yè)管理協(xié)議》于本判決書生效之日起解除，被告鄧某應于本判決生效之日起十五日內向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地b區(qū)一層010156號的商鋪。
二、被告鄧某于本判決書生效之日起十日內按照7916.44元／月的標準向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自2015年2月24日起至合同解除之日止的租金、運營管理費及物業(yè)管理費（扣除14600元履約保證金之后的余額）。如被告鄧某在合同解除后未及時騰退房屋，則被告鄧某應當按照7916.44元／月的標準向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司支付自合同解除的第二天起至被告鄧某實際騰退位于宜昌市伍家崗區(qū)桔城路6號福久源·新天地b區(qū)一層010156號商鋪之日止的房屋占有使用費、運營管理費及物業(yè)管理費。
三、被告鄧某于本判決書生效之日起十日內以其尚欠的自2015年2月24日起的租金（房屋占有使用費）、運營管理費及物業(yè)管理費為基數按照中國人民銀行同期貸款利率的1.3倍向原告宜昌新天地物業(yè)管理有限公司按季度分段支付自2015年3月7日起至被告鄧某實際支付上述欠款之日止的逾期付款違約金。
如被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應該依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應加倍支付延期履行期間的債務利息。
本案本訴受理費918元，減半收取459元，由被告鄧某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交上訴狀副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　馮　昊

書記員：夏夢蝶