上訴人（原審被告）：宜昌星港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住宜昌市沿江大道特168-6號(hào)2718號(hào)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。法定代表人：王昌彥，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：談兵，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：胡宵陽(yáng)，湖北今天（宜昌）律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：覃某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住湖北省長(zhǎng)陽(yáng)土家族自治縣，二被上訴人共同委托訴訟代理人：胡云蘭，湖北西陵律師事務(wù)所律師。二被上訴人共同委托訴訟代理人：何夢(mèng)麗，湖北西陵律師事務(wù)所律師。

上訴人宜昌星港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)星港公司）因與被上訴人覃某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1140號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月24日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。星港公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2017）鄂0503民初1140號(hào)民事判決，依法改判。事實(shí)及理由：1、一審判決認(rèn)為星港公司遲延交房原因并非因山體滑坡等不可抗力因素造成的理由不成立。2016年6月7日，因“星月國(guó)際城”A2/A3棟南側(cè)城東公園及心海路未開(kāi)工建設(shè)相關(guān)問(wèn)題導(dǎo)致該項(xiàng)目無(wú)法按期交房的情況，星港公司第一次緊急請(qǐng)示了伍家崗區(qū)委區(qū)政府，說(shuō)明了因緊鄰城東公園的心海路至今尚未動(dòng)工，城東公園該項(xiàng)目的山體未做護(hù)坡及加固處理，導(dǎo)致山體有塌方，該區(qū)域內(nèi)已完工的道路及園林樹(shù)木多次遭到損毀，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)已完工程多次反復(fù)施工，同時(shí)近期雨水頻繁，緊鄰該項(xiàng)目的城東公園山體滑坡愈加嚴(yán)重，導(dǎo)致項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備損毀。星港公司認(rèn)為，“星月國(guó)際城”項(xiàng)目未能辦理竣工驗(yàn)收備案系因氣侯原因及政府行為所致，是非星港公司原因造成的工期延誤，屬于不可抗力因素，根據(jù)合同約定，星港公司不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約賠償責(zé)任。2、即使星港公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，因星港公司沒(méi)有對(duì)買(mǎi)受人造成實(shí)質(zhì)損害，也應(yīng)當(dāng)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。3、應(yīng)當(dāng)追加伍家崗區(qū)人民政府作為第三人參加訴訟，一審遺漏了當(dāng)事人。覃某某辯稱(chēng)，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，請(qǐng)求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。覃某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、星港公司支付自2016年6月29日起至商品房達(dá)到雙方約定的交付條件并實(shí)際交房之日的逾期交房違約金（以773341元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之二計(jì)算，暫計(jì)算至2016年10月17日的違約金為17168元）；2、本案的訴訟費(fèi)由星港公司承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年9月24日，買(mǎi)受人覃某某與出賣(mài)人星港公司簽訂《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào)：0302939），約定覃某某向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的位于宜昌市城東大道和中南路交匯處的月星國(guó)際城A1號(hào)樓A1座1單元10層013101號(hào)房屋一套（產(chǎn)籍號(hào)為03-0037-0462-013101），建筑面積為133.53平方米，總價(jià)為773341元；合同第九條約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2016年6月28日前將商品房交付買(mǎi)受人使用，出賣(mài)人交付的商品房應(yīng)取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證，因不可抗力或者買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)書(shū)面告知買(mǎi)受人；合同第十條約定若出賣(mài)人未按照合同約定的期限交付房屋給買(mǎi)受人使用，則按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）：（1）逾期不超過(guò)30日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)30日后，……買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金；合同第十一條第一款約定商品房達(dá)到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容報(bào)刊公告通知買(mǎi)受人；合同附件六第四條約定對(duì)合同第九條《交房期限及條件》中需延期交付使用的特殊原因的約定：1、基礎(chǔ)施工過(guò)程中，遇到重大技術(shù)難題及復(fù)雜地質(zhì)條件，經(jīng)相關(guān)部門(mén)確認(rèn)；2、非出賣(mài)人原因，工程進(jìn)度受政府行為影響致工程延期的；3、因氣候原因造成臨時(shí)性施工中斷；4、其他非因出賣(mài)人原因造成的工期延誤；5、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。合同簽訂后，覃某某按照合同約定于2014年9月24日、2016年4月18日、2016年5月5日向星港房地產(chǎn)公司分三次付清購(gòu)房款共計(jì)773341元人民幣。2016年10月27日，覃某某簽署《承諾書(shū)》，載明其作為涉案房屋業(yè)主已收到了宜昌月星國(guó)際城樓宇交接表及業(yè)務(wù)手冊(cè)等資料。2017年4月12日，星港公司取得了涉案樓盤(pán)的竣工驗(yàn)收備案證；2017年5月27日，星港公司取得了涉案樓盤(pán)商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證。庭審中，覃某某要求星港向其支付的逾期交房違約金計(jì)算至2017年5月27日止。一審法院認(rèn)為，覃某某與星港公司簽訂的《宜昌市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。覃某某依約向星港房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款，星港公司未按照合同的約定在2016年6月28日向覃某某交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。星港公司所稱(chēng)因心海路山體滑坡影響其竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)交房，但并未提交直接證據(jù)予以事實(shí)，且星港公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，應(yīng)對(duì)商品房建設(shè)工程有總體規(guī)劃和應(yīng)急處理方案，其抗辯的延期交房原因不屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力，且在滑坡事故發(fā)生后未采用合同約定的方式告知覃某某，故對(duì)于星港公司的抗辯理由，不予采信。2016年10月27日，覃某某簽署《承諾書(shū)》并開(kāi)始占有使用案涉房屋，雖覃某某收房時(shí)，星港公司尚未為該小區(qū)整體工程辦理竣工驗(yàn)收備案證，但該房屋已經(jīng)具備合同約定的居住條件，故應(yīng)當(dāng)視為星港公司已于2016年10月27日向覃某某實(shí)際交付房屋，此種交付行為雖屬瑕疵履行合同義務(wù)，覃某某應(yīng)當(dāng)基于合同約定的關(guān)于瑕疵履行的賠償方式或法定標(biāo)準(zhǔn)另行主張要求星港公司賠償其損失，而非基于延期履行合同義務(wù)而要求星港公司繼續(xù)承擔(dān)違約責(zé)任。因截至覃某某實(shí)際收房時(shí)，星港公司已經(jīng)逾期交房超過(guò)30日，故星港房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定從合同約定的最后交付期限的第二天起即2016年6月29日起至實(shí)際交付之日即2016年10月27日止向覃某某支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金，算得18560.18元（773341元×2?×120天）。另，對(duì)于星港房地產(chǎn)公司要求參照合同中關(guān)于約定退房情形下按照同期銀行存款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，不符合雙方當(dāng)事人的合同約定，且有違誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一百一十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：星港開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)向覃某某支付逾期交房違約金18560.18元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審法院同時(shí)判決一審案件受理費(fèi)減半收取65元，由星港公司負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，本院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、星港公司上訴所稱(chēng)延遲交房的理由是否構(gòu)成法律上的不可抗力；2、如果不構(gòu)成不可抗力，星港公司關(guān)于調(diào)減違約金的請(qǐng)求是否成立。對(duì)此本院評(píng)述如下：一、星港公司關(guān)于因不可抗力導(dǎo)致延期交房的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條第二款之規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。即客觀情況的變化超出了民事主體主觀所能認(rèn)知的范疇，且非民事主體客觀努力所能克服，否則不能認(rèn)定為不可抗力。具體本案而言，1、宜昌本地夏季多雨，這是眾所周知的事實(shí)，不存在不能預(yù)見(jiàn)。星港公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對(duì)此應(yīng)有預(yù)案，合理確定施工期間。不能因?yàn)橄掠陮?duì)建筑施工有影響，就主張不可抗力免責(zé)。2、星港公司所稱(chēng)的滑坡山體土質(zhì)松散，受周?chē)ㄖ┕ず陀晁疀_刷影響，當(dāng)然會(huì)有滑坡的可能，應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見(jiàn)。且山體滑坡是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，星港公司完全可能在損害發(fā)生前采取措施予以防范，故本案也不存在不能克服的情形。故本院對(duì)星港公司的該項(xiàng)上訴理由不予采納。二、星港公司主張調(diào)減違約金的上訴請(qǐng)求不能成立。1、經(jīng)審查案涉商品房關(guān)于買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任的約定，買(mǎi)受人逾期付款，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期應(yīng)付款的違約金。即買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)付違約金的標(biāo)準(zhǔn)與出賣(mài)人逾期交房應(yīng)付違約金的標(biāo)準(zhǔn)完全相同，雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對(duì)等，不存在顯失公平的情況。2、星港公司逾期交房，必然對(duì)買(mǎi)受人權(quán)益造成損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。星港公司作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，主張其提供的格式合同中，對(duì)其違約責(zé)任約定過(guò)重，有違基本誠(chéng)信，本院不予支持。此外，本案所涉合同當(dāng)事人為星港公司與王藝諭、蔣遙，與伍家崗區(qū)人民政府無(wú)涉，沒(méi)有必要追加伍家崗區(qū)人民政府作為第三人參加訴訟。對(duì)星港公司的該項(xiàng)抗辯理由，本院亦不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。星港公司的上訴請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)230元，由宜昌星港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　尹為民
審判員　　王明兵
審判員　　關(guān)俊峰

書(shū)記員：袁昌芹