宜昌神某物業(yè)管理有限責任公司
邢誠（湖北三立律師事務所）
望某某

原告宜昌神某物業(yè)管理有限責任公司，組織機構代碼66227246-X，住宜昌市夷陵區(qū)夷興大道安旺花園。
法定代表人王慧，該公司經理。
委托代理人邢誠，湖北三立律師事務所律師（特別授權代理）。
被告望某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省宜昌市夷陵區(qū)。
原告宜昌神某物業(yè)管理有限責任公司訴被告望某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2015年9月29日立案受理，本院受理后，依法由審判員呂新社獨任審判，于2016年4月14日公開開庭審理了本案。
原告委托代理人邢誠、被告望某某到庭參加訴訟。
本案現已審理終結。
原告訴稱，原告在2007年6月4日與宜昌安華置業(yè)有限責任公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》選聘原告為安旺花園小區(qū)前期物業(yè)服務企業(yè)。
依照該合同約定物業(yè)服務的收費標準為“多層住宅:0.35元／月／平方米；小高層住宅:0.75元／月／平方米；商業(yè)物業(yè):1.5元／月／平方米”。
合同簽訂后原告依約開始為安旺花園物業(yè)小區(qū)提供物業(yè)服務。
被告為安旺花園物業(yè)小區(qū)的業(yè)主，其在居住期間應當依照前期物業(yè)服務協議的約定履行繳納物業(yè)費的義務，但是從2010年7月1日起被告就一直拒絕向原告繳納物業(yè)服務費。
原告認為，原告作為前期物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務后，被告應當依法繳納物業(yè)服務費，被告拖欠物業(yè)費的行為已經嚴重侵害到了原告的合法權益，故訴請法院，請求判令:1、被告支付原告物業(yè)費共計2376元，并支付違約金1148元（截止2014年12月31日）并從2014年12月31日起至實際支付之日止按照欠付金額日3‰的標準向原告支付滯納金；2、本案訴訟費由被告承擔。
被告辯稱，被告不知道有前期物業(yè)合同，被告不交物業(yè)費是因為被告房子漏水嚴重，三間房屋屋頂有裂口，被告曾找過房管局后來物業(yè)修過一次但是一個月后仍然漏水，同時被告的車在小區(qū)內也被劃過。
本院認為，在安旺花園小區(qū)業(yè)主委員會沒有成立的情況下宜昌安華置業(yè)有限責任公司作為小區(qū)的開發(fā)單位有權選聘物業(yè)服務企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務，該《前期物業(yè)服務協議》依法對全體業(yè)主具有約束力，被告理應受該協議的約束，被告提出其沒有在前期物業(yè)服務協議上簽字的抗辯理由本院不予采納。
關于房屋漏水的問題。
依照《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條 ?第二款 ?規(guī)定屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
依照《物業(yè)管理條例》第五十三條 ?規(guī)定對于超出保修期范圍的公共部位的維修費用應當依法從業(yè)主交納的公共維修基金中予以列支。
本案中安旺花園小區(qū)從竣工交付到現在已經超出了房屋的保修期，故對于房屋漏水的重新修繕應當由小區(qū)公共維修基金中予以開支，在公共維修基金使用完畢的情況下則由相關業(yè)主承擔費用。
根據《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條第三款規(guī)定:“物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
”據此，物業(yè)公司收取物業(yè)費后其職責僅僅在于處理共用部位及共用設施設備的一般性常規(guī)性維護，本案中對于房屋漏水部分的重新修繕并不屬于物業(yè)公司的責任范圍，被告無權以此為理由拒絕交納物業(yè)費。
關于車輛被劃的問題。
該問題的焦點在于被告與原告之間是否存在保管合同關系，依照《中華人民共和國合同法》第三百六十七條 ?規(guī)定:“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。
”，據此，保管合同的成立應當有被保管物的交付行為。
在本案中，被告在將車輛停放后并不向原告交付車鑰匙，故據此可以確認原告并不實際控制停放的車輛，同時被告對于車輛的保管與原告又沒有達成其他的約定。
雖然原告收取了停車費，但相對于車輛本身的價值而言，差距巨大，據此原告收取的停車費不具有保管費的性質，被告與原告之間并不存在保管合同關系。
據此被告不得以車輛被劃為理由拒絕交納物業(yè)費。
原告主張按照日3‰的標準支付滯納金，本院認為其明顯高于實際損失，故對滯納金的請求依法不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告望某某本判決發(fā)生法律效力后立即向原告宜昌神某物業(yè)管理有限責任公司支付物業(yè)費2376元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取25元，由被告望某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

本院認為，在安旺花園小區(qū)業(yè)主委員會沒有成立的情況下宜昌安華置業(yè)有限責任公司作為小區(qū)的開發(fā)單位有權選聘物業(yè)服務企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務，該《前期物業(yè)服務協議》依法對全體業(yè)主具有約束力，被告理應受該協議的約束，被告提出其沒有在前期物業(yè)服務協議上簽字的抗辯理由本院不予采納。
關于房屋漏水的問題。
依照《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條 ?第二款 ?規(guī)定屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
依照《物業(yè)管理條例》第五十三條 ?規(guī)定對于超出保修期范圍的公共部位的維修費用應當依法從業(yè)主交納的公共維修基金中予以列支。
本案中安旺花園小區(qū)從竣工交付到現在已經超出了房屋的保修期，故對于房屋漏水的重新修繕應當由小區(qū)公共維修基金中予以開支，在公共維修基金使用完畢的情況下則由相關業(yè)主承擔費用。
根據《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條第三款規(guī)定:“物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
”據此，物業(yè)公司收取物業(yè)費后其職責僅僅在于處理共用部位及共用設施設備的一般性常規(guī)性維護，本案中對于房屋漏水部分的重新修繕并不屬于物業(yè)公司的責任范圍，被告無權以此為理由拒絕交納物業(yè)費。
關于車輛被劃的問題。
該問題的焦點在于被告與原告之間是否存在保管合同關系，依照《中華人民共和國合同法》第三百六十七條 ?規(guī)定:“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。
”，據此，保管合同的成立應當有被保管物的交付行為。
在本案中，被告在將車輛停放后并不向原告交付車鑰匙，故據此可以確認原告并不實際控制停放的車輛，同時被告對于車輛的保管與原告又沒有達成其他的約定。
雖然原告收取了停車費，但相對于車輛本身的價值而言，差距巨大，據此原告收取的停車費不具有保管費的性質，被告與原告之間并不存在保管合同關系。
據此被告不得以車輛被劃為理由拒絕交納物業(yè)費。
原告主張按照日3‰的標準支付滯納金，本院認為其明顯高于實際損失，故對滯納金的請求依法不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告望某某本判決發(fā)生法律效力后立即向原告宜昌神某物業(yè)管理有限責任公司支付物業(yè)費2376元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取25元，由被告望某某負擔。

審判長：呂新社

書記員：姜靜