原告崔某某。
被告河北德爾房地產開發(fā)有限公司。
委托代理人李海彬，河北浩博律師事務所律師。
委托代理人王充，河北浩博律師事務所律師。

原告崔某某訴被告河北德爾房地產開發(fā)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告崔某某，被告河北德爾房地產開發(fā)有限公司委托代理人李海彬到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明，2014年10月10日，原告崔某某與被告河北德爾房地產開發(fā)有限公司簽訂租賃合同，合同主要條款約定：“被告（甲方）愿意將產權屬于自己的房屋出租給原告（乙方）……甲方出租的商鋪作落地址：中華巷398號，總建筑面積4807平方米，（其中地上1-4層面積2880平方米，地下面積1927平方米）……租期10年，自2014年11月5日起至2024年11月4日止……乙方在2014年11月1日—5日向甲方繳納50萬保證金，保證金到賬后甲方必須在11月5日之前把商鋪交付于乙方，如甲方逾期未交則乙方有權向甲方每天按年租金1%收取違約金……”2014年11月4日，原告將500000元保證金通過中國工商銀行匯治被告賬戶。被告至今未將租賃房屋交付原告，原告訴至法院。在本案審理過程中，原告變更訴訟請求，要求被告履行《商鋪出租合同》，向原告交付商鋪，并支付違約金。
另查明，2011年10月25日我院作出的（2011）叢民初字第2411號民事調解書中，被告與邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司在法院主持下達成調解協(xié)議，協(xié)議約定：“一、邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司自愿以其名下的邯鄲市國用（2010）第H010003號國有土地使用權證載明的位于光明大街與中華巷西南角，面積為3586.4平方米土地使用叔（該土地已拆遷完畢）交付原告河北德爾房地產開發(fā)有限公司，以抵頂邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司拖欠河北德爾房地產開發(fā)有限公司的借款400萬元（已交付）；二、本協(xié)議簽訂后，上述土地使用權即歸河北德爾房地產開發(fā)有限公司所有，涉及該塊土地的建設施工、房屋銷售、回遷等相關事項均由河北德爾房地產開發(fā)有限公司負責；三、本協(xié)議簽訂后，邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司無條件配合原告辦理土地過戶及相關手續(xù)，過戶費用由河北德爾房地產開發(fā)有限公司承擔。邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司不得以任何理由銷售該項目房屋或以上述土地使用權設定任何形式的抵押。”該調解協(xié)議生效后，邯鄲市城鄉(xiāng)規(guī)劃局頒發(fā)的建字第130400201100029號建設工程規(guī)劃許可證中涉及的中華巷33號院改造項目建設單位仍為邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司。本案涉及租賃標的物未在房屋登記機關辦理產權登記。

本院認為，根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！北景钢?，原、被告約定的租賃物建設方為邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司，被告并不是該租賃物的建設單位。且依據《中華人民共和國物權法》第六條，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。”，第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！?，第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。”本案中，雖依據（2011）叢民初字第2411號民事調解書，邯鄲市泰祥房地產開發(fā)有限公司配合被告辦理土地及相關手續(xù)，但該相關手續(xù)至今未辦理，故不發(fā)生物權效力。綜上，原、被告簽訂的租賃合同自始無效。原告訴請被告履行租賃合同，交付商鋪，支付違約金的請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第六條、第二十八條、第三十一條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十六條、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告崔某某的訴訟請求。
案件受理費26576元，由原告崔某某承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級人民法院。

審　判　長　　張　劍 審　判　員　　孟偉彬 人民陪審員　　董一菲

書記員：梁釗