張某某
楊繼啟（湖北武珞律師事務所）
湖北玉某灣投資集團有限公司
劉俊羽

原告張某某。
委托代理人楊繼啟，湖北武珞律師事務所律師。
被告湖北玉某灣投資集團有限公司（以下簡稱玉某灣公司）。
法定代表人趙玉兵，董事長職務。
委托代理人劉俊羽，玉某灣公司法律顧問。
原告張某某訴被告玉某灣公司房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成由審判員程雪峰擔任審判長，審判員王德勤、程夢娜參加的合議庭公開開庭進行了審理。原告張某某的委托代理人楊繼啟、被告玉某灣公司的委托代理人劉俊羽到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告簽訂《商品房買賣合同》后，原告已按約定支付房屋價款，被告應當依約交付房屋，被告因故延遲交房，原、被告又達成《就交房有關問題達成的協(xié)議》，該協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬有效，相關當事人應當遵照履行。原告簽訂物業(yè)合同的日期為2011年12月31日，故被告應于2012年1月1日起，在180個工作日內(nèi)履行為原告辦理好分戶《房屋所有權證》和《國有土地使用證》的義務，本院計算的截止日期為2012年9月19日。從2012年9月20日起，被告每逾期一工作日應當支付原告按照總房款萬分之一計算的違約金。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權變動，登記時發(fā)生法律效力，故本院認定房屋所有權及土地使用權以登記日為被告履行完成之日。被告于2012年6月19日為原告辦理了房屋所有權登記，符合協(xié)議的約定。2012年11月13日，被告為原告辦理地號為BB’15-095-2-2的土地使用權登記，被告逾期辦證時間為35個工作日，故被告應支付原告逾期辦證違約金為1354.33元（386950元×（1／10000）／天×35天］。原告主張被告應承擔違約金6926元，本院對于超過1354.33元的部分，不予支持。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條 ?的規(guī)定，并不是效力性強制規(guī)定，因此，原、被告在《就交房有關問題達成的協(xié)議》中關于由開發(fā)商辦理分戶的房屋所有權證和土地使用證的約定有效。原告向被告工作人員出具委托書的行為，屬于開發(fā)商為原告代為辦證的必要手續(xù)，并非對《就交房有關問題達成的協(xié)議》的變更。不動產(chǎn)的初始登記是進行不動產(chǎn)分戶的前置條件，被告于2012年1月12日取得東方龍城小區(qū)房地產(chǎn)的初始登記，是完成為原告辦理好分戶的房產(chǎn)證和土地使用權證的必要步驟，僅僅辦理好初始登記與約定內(nèi)容不符，不能認定被告完成了協(xié)議約定。關于180個辦證工作日的起算時間點問題，本院認為，房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權證及國土資源局辦理土地使用權證的行為，都屬于行政確認行為，在資料齊全的情況下，流程并不繁雜，原告向被告提供授權委托書雖然是在2012年2月18日，距2012年1月1日經(jīng)過了30個工作日，但剩余的工作日仍然是十分充裕的，被告認為以原告提供委托之日為工作日起算時間點理由并不充分，且被告也未舉證證明是原告未于2012年1月1日向被告出具委托書而導致被告逾期辦證。被告辯稱土地管理部門特別要求所有業(yè)主有一半以上辦理房產(chǎn)證才能辦理土地使用權證，因業(yè)主的原因房產(chǎn)證并不能在統(tǒng)一時間辦理達到一半以上，屬于不可抗力。本院認為，被告未提供證據(jù)證明國土管理部門對辦理土地使用權證的特別規(guī)定，也未證明是業(yè)主原因導致不能辦理土地使用權證，故對于被告的該項答辯意見，不予采信。綜上，被告的各項答辯理由均不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北玉某灣投資集團有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告張某某逾期辦證違約金1354.33元；
二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由原告張某某負擔10元，被告湖北玉某灣投資集團有限公司負擔40元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

本院認為，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告簽訂《商品房買賣合同》后，原告已按約定支付房屋價款，被告應當依約交付房屋，被告因故延遲交房，原、被告又達成《就交房有關問題達成的協(xié)議》，該協(xié)議不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬有效，相關當事人應當遵照履行。原告簽訂物業(yè)合同的日期為2011年12月31日，故被告應于2012年1月1日起，在180個工作日內(nèi)履行為原告辦理好分戶《房屋所有權證》和《國有土地使用證》的義務，本院計算的截止日期為2012年9月19日。從2012年9月20日起，被告每逾期一工作日應當支付原告按照總房款萬分之一計算的違約金。根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權變動，登記時發(fā)生法律效力，故本院認定房屋所有權及土地使用權以登記日為被告履行完成之日。被告于2012年6月19日為原告辦理了房屋所有權登記，符合協(xié)議的約定。2012年11月13日，被告為原告辦理地號為BB’15-095-2-2的土地使用權登記，被告逾期辦證時間為35個工作日，故被告應支付原告逾期辦證違約金為1354.33元（386950元×（1／10000）／天×35天］。原告主張被告應承擔違約金6926元，本院對于超過1354.33元的部分，不予支持。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定:“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條 ?的規(guī)定，并不是效力性強制規(guī)定，因此，原、被告在《就交房有關問題達成的協(xié)議》中關于由開發(fā)商辦理分戶的房屋所有權證和土地使用證的約定有效。原告向被告工作人員出具委托書的行為，屬于開發(fā)商為原告代為辦證的必要手續(xù)，并非對《就交房有關問題達成的協(xié)議》的變更。不動產(chǎn)的初始登記是進行不動產(chǎn)分戶的前置條件，被告于2012年1月12日取得東方龍城小區(qū)房地產(chǎn)的初始登記，是完成為原告辦理好分戶的房產(chǎn)證和土地使用權證的必要步驟，僅僅辦理好初始登記與約定內(nèi)容不符，不能認定被告完成了協(xié)議約定。關于180個辦證工作日的起算時間點問題，本院認為，房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權證及國土資源局辦理土地使用權證的行為，都屬于行政確認行為，在資料齊全的情況下，流程并不繁雜，原告向被告提供授權委托書雖然是在2012年2月18日，距2012年1月1日經(jīng)過了30個工作日，但剩余的工作日仍然是十分充裕的，被告認為以原告提供委托之日為工作日起算時間點理由并不充分，且被告也未舉證證明是原告未于2012年1月1日向被告出具委托書而導致被告逾期辦證。被告辯稱土地管理部門特別要求所有業(yè)主有一半以上辦理房產(chǎn)證才能辦理土地使用權證，因業(yè)主的原因房產(chǎn)證并不能在統(tǒng)一時間辦理達到一半以上，屬于不可抗力。本院認為，被告未提供證據(jù)證明國土管理部門對辦理土地使用權證的特別規(guī)定，也未證明是業(yè)主原因導致不能辦理土地使用權證，故對于被告的該項答辯意見，不予采信。綜上，被告的各項答辯理由均不能成立，本院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北玉某灣投資集團有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告張某某逾期辦證違約金1354.33元；
二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由原告張某某負擔10元，被告湖北玉某灣投資集團有限公司負擔40元。

審判長：程雪峰
審判員：王德勤
審判員：程夢娜

書記員：李洪林