陸彬
劉大偉（北京銘基律師事務(wù)所）
張某某
靳洪勇（河北寶成律師事務(wù)所）
郎國(guó)承

上訴人（原審被告）陸彬，現(xiàn)住香河縣。
委托代理人劉大偉，北京銘基律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某某，住香河縣段莊區(qū)。
委托代理人靳洪勇，河北寶成律師事務(wù)所律師。
原審被告勾福安，住香河縣。
原審第三人郎國(guó)承（曾用名郎東川），住香河縣。
上訴人陸彬與被上訴人張某某買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，上訴人不服河北省香河縣人民法院（2013）香民初字第837號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。上訴人陸彬非香河縣錢(qián)旺鄉(xiāng)錢(qián)旺村的村民，無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)該村村民的房屋，上訴人以原審第三人郎國(guó)承的名義購(gòu)買(mǎi)該村房屋，違反法律規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。上訴人以原審第三人郎國(guó)承名義購(gòu)買(mǎi)房屋，上訴人是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的實(shí)際權(quán)利義務(wù)人，郎國(guó)承與本案有直接利害關(guān)系，上訴人與郎國(guó)承均是本案的適格當(dāng)事人，該二人參加訴訟，按照法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)符合法律規(guī)定。原審第三人郎國(guó)承并非實(shí)際購(gòu)房人，其依據(jù)無(wú)效售房協(xié)議將涉訴房屋的宅基地使用證變更到其名下，不構(gòu)成善意取得，該上訴理由，不能成立。一審判決根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯事項(xiàng)，對(duì)售房協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定，并對(duì)協(xié)議無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題予以明確，符合法律規(guī)定，一審判決雖涉及多個(gè)法律關(guān)系，但均屬于對(duì)上述問(wèn)題的處理，一審判決在本案中一并判處，并無(wú)不當(dāng)。一審判決對(duì)涉訴房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定，并未對(duì)土地管理部門(mén)的行政行為進(jìn)行審查，上訴人該上訴理由，無(wú)事實(shí)依據(jù)，不能成立。
本案中售房協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。從本案售房協(xié)議簽訂過(guò)程及房款給付過(guò)程分析，勾福安出售涉訴房屋時(shí)，即明知實(shí)際購(gòu)房人為陸彬，2006年9月25日售房協(xié)議簽訂后，涉訴房屋即交付陸彬占有使用，至2013年3月26日張某某起訴前，張某某、勾福安均未對(duì)此提出異議，張某某與勾福安為母子關(guān)系，張某某主張其2013年初才知道該房屋2006年9月由其子勾福安出售給陸彬，不符合一般規(guī)律，本院不予確認(rèn)。勾福安將涉訴房屋出售給陸彬時(shí)，即明知將該房屋出售給陸彬不符合法律規(guī)定，并采取與名義購(gòu)房人郎國(guó)承簽訂售房協(xié)議的方式予以規(guī)避，具有明顯過(guò)錯(cuò)，該售房協(xié)議已實(shí)際履行多年，被上訴人張某某長(zhǎng)時(shí)間未對(duì)此提出異議，應(yīng)認(rèn)定其對(duì)此房屋出售的實(shí)際情況是知情的，其子勾福安的房屋出售行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。被上訴人張某某在房屋出售多年后又以上訴人陸彬非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋為由主張合同無(wú)效，其與勾福安應(yīng)對(duì)合同無(wú)效造成上訴人的損失承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于上訴人的損失，應(yīng)當(dāng)全面考慮被上訴人因房屋、土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及上訴人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定，上訴人可就損失問(wèn)題另行主張權(quán)利。綜上，上訴人的上訴理由，理?yè)?jù)不足，本院均不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1500元，由上訴人陸彬負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。上訴人陸彬非香河縣錢(qián)旺鄉(xiāng)錢(qián)旺村的村民，無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)該村村民的房屋，上訴人以原審第三人郎國(guó)承的名義購(gòu)買(mǎi)該村房屋，違反法律規(guī)定，該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。上訴人以原審第三人郎國(guó)承名義購(gòu)買(mǎi)房屋，上訴人是房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的實(shí)際權(quán)利義務(wù)人，郎國(guó)承與本案有直接利害關(guān)系，上訴人與郎國(guó)承均是本案的適格當(dāng)事人，該二人參加訴訟，按照法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)符合法律規(guī)定。原審第三人郎國(guó)承并非實(shí)際購(gòu)房人，其依據(jù)無(wú)效售房協(xié)議將涉訴房屋的宅基地使用證變更到其名下，不構(gòu)成善意取得，該上訴理由，不能成立。一審判決根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯事項(xiàng)，對(duì)售房協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定，并對(duì)協(xié)議無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還問(wèn)題予以明確，符合法律規(guī)定，一審判決雖涉及多個(gè)法律關(guān)系，但均屬于對(duì)上述問(wèn)題的處理，一審判決在本案中一并判處，并無(wú)不當(dāng)。一審判決對(duì)涉訴房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力進(jìn)行認(rèn)定，并未對(duì)土地管理部門(mén)的行政行為進(jìn)行審查，上訴人該上訴理由，無(wú)事實(shí)依據(jù)，不能成立。
本案中售房協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。從本案售房協(xié)議簽訂過(guò)程及房款給付過(guò)程分析，勾福安出售涉訴房屋時(shí)，即明知實(shí)際購(gòu)房人為陸彬，2006年9月25日售房協(xié)議簽訂后，涉訴房屋即交付陸彬占有使用，至2013年3月26日張某某起訴前，張某某、勾福安均未對(duì)此提出異議，張某某與勾福安為母子關(guān)系，張某某主張其2013年初才知道該房屋2006年9月由其子勾福安出售給陸彬，不符合一般規(guī)律，本院不予確認(rèn)。勾福安將涉訴房屋出售給陸彬時(shí)，即明知將該房屋出售給陸彬不符合法律規(guī)定，并采取與名義購(gòu)房人郎國(guó)承簽訂售房協(xié)議的方式予以規(guī)避，具有明顯過(guò)錯(cuò)，該售房協(xié)議已實(shí)際履行多年，被上訴人張某某長(zhǎng)時(shí)間未對(duì)此提出異議，應(yīng)認(rèn)定其對(duì)此房屋出售的實(shí)際情況是知情的，其子勾福安的房屋出售行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。被上訴人張某某在房屋出售多年后又以上訴人陸彬非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)涉訴房屋為由主張合同無(wú)效，其與勾福安應(yīng)對(duì)合同無(wú)效造成上訴人的損失承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于上訴人的損失，應(yīng)當(dāng)全面考慮被上訴人因房屋、土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及上訴人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定，上訴人可就損失問(wèn)題另行主張權(quán)利。綜上，上訴人的上訴理由，理?yè)?jù)不足，本院均不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1500元，由上訴人陸彬負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張欣
審判員：李成佳
審判員：楊莉

書(shū)記員：劉遠(yuǎn)鷗