上訴人（原審被告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住青縣。
委托訴訟代理人：李英，河北滄獅律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：張家樂，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住青縣。
上訴人（原審被告）：陳瑞琴，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住青縣。
上述二上訴人委托訴訟代理人：蔡志勇，河北滄獅律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：于艷恒，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住青縣。
委托訴訟代理人：劉鴻，河北通勝律師事務所律師。

上訴人張家樂、張某、陳瑞琴因與被上訴人于艷恒第三人撤銷之訴糾紛一案，不服河北省青縣人民法院（2016）冀0922民初4219號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月20日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人張某、張家樂、陳瑞琴的上訴請求：撤銷原判，依法駁回被上訴人的訴訟請求；并由被上訴人承擔訴訟費用。事實和理由：上訴人張家樂與被上訴人于艷恒之間系借貸關系，不存在房屋買賣關系，張家樂不可能將30萬元的房產(chǎn)以16萬元出賣，張家樂為于艷恒所寫收到16萬元購房款收條是在于艷恒逼迫下后補的。退一步講，即使認定于艷恒與張家樂之間存在房屋買賣合同，但由于張家樂的妻子陳瑞琴對張家樂出賣共有房屋的行為不知情，也應當認定雙方簽訂的房屋買賣合同無效；上訴人張某是涉案房屋的合法購買人，且上訴人張家樂也將房屋實際交付給了張某，并協(xié)助張某辦理了水、電卡更名，已經(jīng)辦理完畢產(chǎn)權(quán)變更登記所需要的手續(xù)。
被上訴人于艷恒的答辯理由：原審認定事實清楚，適用法律正確，應當駁回上訴，維持原判。
于艷恒一審起訴請求：依法撤銷青縣人民法院（2015）青民初字第2671號民事調(diào)解書。
一審法院查明：2015年2月13日，原告于艷恒與被告張家樂簽訂協(xié)議書一份，內(nèi)容為被告張家樂將坐落于青縣104國道東側(cè)迎賓路北同聚祥職工公寓樓出賣給原告于艷恒所有，樓房買賣價格為160000元，并約定“出賣人與買受人對上述協(xié)議條款內(nèi)容均意思表示真實，雙方在協(xié)議上簽字、捺手印協(xié)議生效”。當日，被告張家樂為原告于艷恒出具收條一張，內(nèi)容為“今收到于艷恒買同聚祥4單元1701樓款壹拾陸萬元整，160000元。收款人張家樂，2015年2月13日”。協(xié)議簽訂后，原告于艷恒搬入青縣同聚祥公寓樓4單元1701室居住，被告張家樂將該房產(chǎn)的預抵押證明、個人貸款結(jié)清證明、天然氣使用證、數(shù)字電視用戶卡、購氣卡、水卡、電卡交付原告于艷恒。2015年9月2日，青縣人民法院立案受理張某訴張家樂、陳瑞琴民間借貸糾紛一案。2015年9月10日，經(jīng)青縣人民法院主持調(diào)解，張某與張家樂、陳瑞琴達成協(xié)議：“張家樂、陳瑞琴系夫妻關系，登記在張家樂名下坐落于青縣同聚祥公寓樓4單1701號房屋一套自愿以27.75萬元價格轉(zhuǎn)讓于張某，于2015年9月20日前向張某交付，并于2016年5月1日前協(xié)助張某辦理房屋過戶手續(xù)；張家樂、陳瑞琴共欠張某17.75萬元，該欠款抵頂房款17.75萬元，余款10萬元張某分兩次向張家樂、陳瑞琴支付，于交房時向張家樂、陳瑞琴支付9萬元，剩余1萬元于2016年5月1日由張家樂、陳瑞琴協(xié)助張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后向張家樂、陳瑞琴支付；青縣同聚祥公寓樓4單1701號房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記費用由張某負擔”，青縣人民法院根據(jù)上述協(xié)議內(nèi)容制作（2015）青民初字第2671號民事調(diào)解書。
另查明，被告張家樂自認2016年張某起訴張家樂、陳瑞琴民間借貸糾紛案件前后其正在協(xié)助原告于艷恒辦理訴爭房產(chǎn)的過戶手續(xù)。
以上事實由原告提交的（2015）青民初字第2671號民事調(diào)解書、商品房買賣合同、預抵押證明、個人貸款結(jié)清證明、天然氣使用證、數(shù)字電視用戶卡、購氣卡、水卡、電卡及訴訟參加人當庭陳述予以證實。
一審法院認為，有權(quán)提起撤銷之訴的案外人應是對訴訟標的有獨立請求權(quán)的第三人或者案件處理結(jié)果與其有法律上利害關系的無獨立請求權(quán)的第三人。原告于艷恒與被告張家樂簽訂的房屋買賣合同系原、被告真實意思表示，雙方均應按照合同約定依法履行自己的義務。被告張家樂、陳瑞琴與被告張某在（2015）青民初字第2671號民間借貸糾紛案件中通過調(diào)解的形式擅自處分已賣與原告于艷恒的房產(chǎn)，加之該房產(chǎn)在各被告?zhèn)鶛?quán)債務發(fā)生前已實際交付原告于艷恒，被告的處分行為侵害了原告于艷恒的合法權(quán)益，故原告于艷恒具備提起第三人撤銷之訴的主體資格。（2015）青民初字第2671號民事調(diào)解書中當事人達成的調(diào)解協(xié)議損害了房屋購買人于艷恒的財產(chǎn)權(quán)利，應予撤銷。被告張家樂、陳瑞琴主張與原告于艷恒系民間借貸關系，證據(jù)不足，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條之規(guī)定，判決如下：
依法撤銷青縣人民法院作出的（2015）青民初字第2671號民事調(diào)解書。案件受理費100元，由被告張家樂、陳瑞琴、張某承擔。
二審查明：一審庭審中，張家樂除認可其在2015年2月13日與于艷恒簽訂買賣涉案房屋協(xié)議、為于艷恒出具收到16萬元購房收條、以及將商品房買賣合同原件、預抵押證明原件、個人貸款結(jié)清證明原件、天然氣使用證、數(shù)字電視用戶卡、購氣卡、水卡、電卡交付給被上訴人于艷恒之外，還認可給了于艷恒一把涉案房屋鑰匙，且在給張某辦理房屋手續(xù)之前已將購房合同、水電卡等房屋相關手續(xù)交給于艷恒；張家樂在將涉案房屋相關手續(xù)及鑰匙交給于艷恒之后，于2015年9月10日又與張某達成了調(diào)解協(xié)議，將涉案房屋抵頂給張某，并協(xié)助張某辦理了有關房屋部分前期手續(xù)，現(xiàn)在涉案房屋仍登記在張家樂名下；
還查明：涉案房屋面積為84.31平方米，張家樂在2015年4月13日至2016年8月16日向于艷恒賬戶支付過49000元。
二審查明其余事實與一審查明事實一致。

本院認為，根據(jù)雙方訴辯，本案的爭議焦點為：于艷恒與張家樂是否存在房屋買賣關系，如果于艷恒與張家樂之間存在房屋買賣關系，那么雙方之間的房屋買賣合同是否有效；張家樂與于艷恒、張某分別簽訂的房屋買賣合同應如何履行，張家樂與張某達成的以房抵債調(diào)解協(xié)議是否侵害了于艷恒的合法民事權(quán)益。
關于于艷恒與張家樂是否存在房屋買賣關系；如果于艷恒與張家樂之間存在房屋買賣關系，那么雙方之間的房屋買賣合同是否有效問題。根據(jù)被上訴人于艷恒提交的房屋買賣協(xié)議、收取涉案房屋款項收條等證據(jù)，結(jié)合一審庭審過程中上訴人張家樂認可與被上訴人于艷恒之間簽訂了房屋買賣協(xié)議，在上訴人張家樂沒有證據(jù)推翻雙方達成的房屋買賣協(xié)議的情況下，應當認定張家樂與于艷恒之間存在房屋買賣關系。雖然上訴人張家樂主張雙方不存在真實的房屋買賣關系，其為被上訴人于艷恒所寫收到房款條是被逼迫的情況下書寫，但上訴人張家樂未提交相關證據(jù)，對上訴人張家樂的該主張本院不予支持。關于上訴人張家樂與被上訴人于艷恒之間簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效問題。根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定；當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。據(jù)此，為了積累財富，鼓勵交易，我國不斷限縮確認合同無效的范圍。只有在違反了國家利益、社會公益利益，或者法律明確規(guī)定所簽合同無效的情況下，才能認定合同無效。否則，均應認定合同有效。本案中，雖然張家樂購買的房屋屬于張家樂與陳瑞琴夫妻存續(xù)期間的共有，在張家樂不享有全部所有權(quán)或處分權(quán)的情況下，張家樂處分了夫妻共有財產(chǎn)，但張家樂的處分行為并不違反法律法規(guī)效力性強制性規(guī)定，也不損害國家利益和社會公共利益，張家樂與于艷恒之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，當事人一方主張合同無效的，人民法院不應予以支持；至于上訴人主張其出賣給于艷恒的房屋價款過低，但是房屋價款是否過低不屬于影響合同效力的因素，當事人可以另行主張相關權(quán)利，不屬于本案的審理范圍。
關于張家樂與于艷恒、張某分別簽訂的房屋買賣合同應如何履行，張家樂與張某達成的以房抵債調(diào)解協(xié)議是否侵害了于艷恒的合法民事權(quán)益問題。根據(jù)《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規(guī)定：審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應綜合主管機關備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。本案中，因于艷恒與張某均未完成涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，則要看于艷恒、張某合法占有房屋、合同履行情況、合同成立先后順序確定權(quán)利保護順位。根據(jù)張家樂一審庭審陳述，能認定張家樂先將涉案房屋購房合同、水卡、電卡、房屋鑰匙等交付給了于艷恒，后張家樂又交付給張某一套涉案房屋購房合同、房屋鑰匙等相關手續(xù)，能認定系于艷恒先合法占有的房屋；同時，根據(jù)于艷恒提交的購房協(xié)議與收款條，能認定于艷恒系2015年2月13日簽訂的購房協(xié)議，并同時支付購房款。而根據(jù)張某提交的收款條以及于艷恒提交的張某與張家樂、陳瑞琴之間的調(diào)解書，能認定張某系2015年9月10日與張家樂達成的調(diào)解協(xié)議，并于當時支付的購房款。即于艷恒無論是簽訂購房協(xié)議的時間還是履行購房款的時間早于張某簽訂以物抵債購房協(xié)議的時間以及履行購房款的時間。所以應當優(yōu)先保護于艷恒的合同履行權(quán)利。張家樂在將涉案房屋出賣給于艷恒后又將房屋處分給張某，侵犯了于艷恒的合法民事權(quán)益。
綜上所述，張家樂、張某、陳瑞琴的上訴請求不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人張某、張家樂、陳瑞琴共同承擔。
本判決為終審判決。

審判長　　郭淑仙 審判員　　張　梅 審判員　　陳素培

書記員：張雅君