原告（反訴被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：王長奇，北京至普律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：岳正發(fā)，河北朝鼎律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：王俊嶺，河北保忠律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：宋學(xué)秋，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
被告：廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊開發(fā)區(qū)上上城理想新城住宅小區(qū)潤澤園G4幢1單元1層101號。
法定代表人：秦增江，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：楊贏，北京東燕律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）劉某某、被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）張某某及委托訴訟代理人王長奇、岳正發(fā)、被告（反訴原告）劉某某的委托訴訟代理人王俊嶺、宋學(xué)秋、被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托訴訟代理人楊贏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某向本院提出訴訟請求：1、解除原告張某某與被告劉某某于2017年2月27日簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2、解除原、被告三方于2017年2月27日簽訂的《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》；3、被告劉某某返還房屋定金10萬元；4、被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還中介服務(wù)費(fèi)等共計36250元；5、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實和理由：2017年2月27日，原告經(jīng)被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，與被告劉某某簽訂了《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，三方同時簽訂了《居間服務(wù)合同》及《過戶、按揭代理合同》。合同約定，原告購買被告劉某某位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)的房屋一套，建筑面積71.87平米，房屋總價175萬元，簽訂本合同時支付購房定金10萬元，首付款53萬元（房屋總價的30%）于頒發(fā)房產(chǎn)證時支付，剩余122萬元房款以貸款方式支付。居間服務(wù)合同及過戶、按揭代理合同約定，由原告承擔(dān)居間代理費(fèi)及過戶、按揭服務(wù)費(fèi)。合同簽訂后，原告依約向被告劉某某支付購房定金10萬元，向被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付中介服務(wù)費(fèi)等共計46500元，如約履行了合同義務(wù)。在等待頒發(fā)房產(chǎn)證過程中（涉案房屋房產(chǎn)證已于2017年11月頒發(fā)），2017年6月2日廊坊市人民政府辦公室下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見，對信貸政策加以限制和調(diào)整，對擁有1套住房的本地居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款，首付款比例由簽訂合同時的30%提高到不低于50%。2017年6月6日，三河市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見第二條作出了同樣的規(guī)定。上述政策出臺后，貸款銀行普遍將二套房首付比例提高到60%，致使原告無法繼續(xù)辦理房貸手續(xù)，雙方合同無法繼續(xù)履行。知悉政府限貸政策后，原告經(jīng)與被告劉某某多次協(xié)商未果，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故具狀起訴，請求人民法院判如所訴。
被告劉某某辯稱，同意解除原、被告雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；對原告主張的第二項訴訟請求，是與中介公司簽訂的合同，與我方無關(guān)；不同意返還定金，按照合同約定原告違約超過15天沒有給付購房款，我方有權(quán)解除合同且不返還定金，可以要求原告支付違約金；對原告主張的第四項訴訟請求，與我方無關(guān)；訴訟費(fèi)我方不承擔(dān)。
被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱，鑒于賣方同意解除房屋買賣合同，我方對《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的解除無異議，我方不同意原告解除《居間服務(wù)合同》的請求，居間合同已促成雙方合同的訂立，涉案房屋已經(jīng)簽訂了合法有效的買賣合同，就《居間服務(wù)合同》上約定的各方義務(wù)已經(jīng)履行完畢，已履行完畢的合同在履行狀態(tài)上不存在再解除，同時根據(jù)合同法規(guī)定，居間人促成合同訂立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付居間報酬，我方收取的居間服務(wù)費(fèi)屬于合理的報酬，故不同意返還，對于過戶按揭代理合同同意解除，但認(rèn)為原告解除買賣合同的理由和依據(jù)不足，我方已就過戶按揭做了必要的準(zhǔn)備工作，對于產(chǎn)生的必要費(fèi)用不同意退還；對于原告請求返還定金的訴訟請求請法院依法確定。
反訴原告劉某某向本院提出反訴請求：1、判令解除反訴人與被反訴人簽訂的《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間服務(wù)合同》；2、判令被反訴人張某某給付原告違約金人民幣35萬元；3、訴訟費(fèi)及一切合理費(fèi)用均由被反訴人承擔(dān)。事實和理由：反訴人與被反訴人經(jīng)廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹于2017年2月27日簽訂《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》，同時約定由反訴人將自己的房屋出售給被反訴人。合同簽訂后反訴人如約履行，被反訴人的購房情況不受限購政策影響，被反訴人違反合同約定至今未將首付款給付反訴人、拒絕到銀行辦理貸款、拒絕購買涉案房屋。因被反訴人的違約行為導(dǎo)致雙方簽訂房屋買賣合同無法履行。反訴人為維護(hù)自身合法權(quán)益，提起反訴，望準(zhǔn)予請求。
反訴被告張某某辯稱，就反訴原告的第一項訴訟請求，鑒于原告提出此項請求，沒有異議；對第二項訴訟請求有異議，被反訴人不存在違約事實，該項請求應(yīng)予以駁回，第三項訴訟費(fèi)應(yīng)由反訴人自行承擔(dān)，另外反訴狀所訴理由與客觀事實相悖：1、被反訴人購房受限購政策影響，限購政策包括主體的購房資格的限制，也包括信貸資金比例的限制；2、被反訴人未交首付款，原因在于合同約定的支付首付款的時間是房本下來后5日內(nèi)，而房本下來時間是2017年12月份，限購限貸政策的出臺是2017年的6月2日，由于信貸比例發(fā)生變化，被反訴人交納首付款也不能達(dá)到購買房屋的目的，依房屋買賣合同的約定，需向銀行貸款122萬元，依限貸政策銀行只能貸款70萬元，所差52萬元被反訴人無法籌措，經(jīng)與反訴人協(xié)商，請求對限貸的52萬元延緩支付，但反訴人堅決不同意，因此基于限貸政策，被反訴人已無力購買涉案房屋，合同目的不能實現(xiàn)，交首付款將毫無意義，3、訴狀中提到拒絕辦理貸款，被反訴人要貸款額度是122萬元，而銀行不能貸到如此額度，故不是被反訴人拒絕到銀行辦理貸款，而是銀行依限貸政策不為被反訴人辦理合同約定的貸款額度，4、被反訴人沒有拒絕購買涉案房屋，只是由于限貸政策無力購買房屋。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年2月27日，原告張某某與被告劉某某在被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下簽訂了《存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定：被告劉某某將其購買的位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)房屋出售給原告張某某，房屋總價為1750000元，原告于2017年2月27日向出賣方支付定金100000元，原告于下房本時將首付款530000元（含定金）支付給出賣方，雙方于下房本時共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理貸款申請手續(xù)。雙方在貸款機(jī)構(gòu)通知批貸后10日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。雙方應(yīng)當(dāng)在過戶當(dāng)日自行辦理物業(yè)交割手續(xù)。約定原告向被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付居間服務(wù)費(fèi)35000元，過戶、貸款服務(wù)費(fèi)6000元。甲、乙雙方出現(xiàn)根本違約情形的，違約方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，按該房屋總價款的20%向守約方支付違約金。合同簽訂后，原告張某某向被告劉某某依約支付定金100000元，向被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付居間服務(wù)費(fèi)及過戶貸款服務(wù)費(fèi)36250元。涉案房屋未交付且不動產(chǎn)權(quán)證書于2017年10月16日下發(fā)，于2017年11月8日領(lǐng)取。后原告主張由于其名下已有一套住房，按照廊坊市地區(qū)限購政策，其無力按照新政策辦理貸款手續(xù)，故要求解除合同。雙方發(fā)生爭議，訴至本院。
另查，原告張某某為本地戶籍居民，其主張在簽訂涉案房屋買賣合同時已經(jīng)購買了位于三河市燕郊高新區(qū)房屋，但未下發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，有原告提交的《商品房買賣合同》、三河市住房保障和房產(chǎn)管理局于2018年5月7日出具的該套房屋的網(wǎng)簽登記查詢證明、原告償還該房屋銀行貸款的銀行流水為證，本院予以采信。
另被告劉某某向法庭提交了2017年12月在中介公司處，原告張某某與被告劉某某的前妻宋學(xué)秋及中介公司工作人員的兩段談話錄音，證明原告張某某表示可以繼續(xù)履行合同。被告未對該錄音的真實性提出異議，本院予以采信。

本院認(rèn)為，雙方所簽《存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵守約定履行合同。本案中，雙方于2017年2月27日簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，廊坊市人民政府于2017年3月22日發(fā)布限貸政策限定本地戶籍居民家庭2套住房首付款比例不低于50%。原告不屬于限購和限貸的人員。涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證書于2017年11月8日下發(fā)并領(lǐng)取，原告作為買受人一直未提出解除合同，且在知道不動產(chǎn)權(quán)證書下發(fā)后仍表示可以繼續(xù)履行合同，可以看出原告是有能力按照政策繼續(xù)購買房屋的，然而原告后續(xù)又提出解除合同，存在觀望房價而選擇是否繼續(xù)履行合同的嫌疑，故其提出解除合同的行為屬于不誠信履行合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)反訴原告作為守約方要求解除《存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，本院予以支持。關(guān)于違約金的數(shù)額，本院根據(jù)合同約定，確定反訴被告張某某向反訴原告劉某某按照總房款的20%支付違約金即350000元，扣除反訴被告張某某已支付的100000元定金后，反訴被告張某某再向反訴原告劉某某支付250000元。關(guān)于《居間服務(wù)合同》，由于被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司已履行了相應(yīng)的義務(wù)，《居間服務(wù)合同》目的已實現(xiàn)，故原告要求退還居間服務(wù)費(fèi)的主張本院不予支持。但《過戶、按揭代理合同》的合同目的無法實現(xiàn)，應(yīng)予解除，故原告要求被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司返還過戶貸款服務(wù)費(fèi)，本院予以支持。原告主張36250系包含居間服務(wù)費(fèi)、過戶貸款服務(wù)費(fèi)及評估費(fèi)，系優(yōu)惠后的價格，但未提供相關(guān)證據(jù)，本院不予支持，故被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)將扣除35000元的居間服務(wù)費(fèi)后的費(fèi)用返還原告張某某。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張某某與被告劉某某于2018年2月27日就位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)房屋簽訂的《存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》。
二、解除原告張某某與被告劉某某、被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2018年2月27日就位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)房屋簽訂的《過戶、按揭代理合同》。
三、反訴被告張某某于本判決生效之日起七日內(nèi)向反訴原告劉某某支付違約金250000元（系已扣除反訴被告張某某向反訴原告劉某某支付的100000元定金）。
四、被告廊坊福地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)退還原告張某某1250元。
五、駁回原告張某某的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)3230元，減半收取1615元，由原告張某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)3275元，由反訴被告張某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后三日內(nèi)向本院交納）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員 趙海洪

書記員： 王超