原告：張某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住嘉魚縣。
委托訴訟代理人：魯小爐，湖北南嘉律師事務所律師。
被告：盧某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住赤壁市。
被告：范某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，遼寧省撫順市人，現(xiàn)住赤壁市。
被告：吳洋平，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住赤壁市。

原告張某某與被告盧某某、范某、吳洋平民間借貸糾紛一案，本院于2017年4月27日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告張某某與其委托訴訟代理人魯小爐到庭參加訴訟，被告盧某某、范某、吳洋平經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
原告張某某向本院提出訴訟請求：1、要求被告立即償還借款本金20萬元及利息；2、確認原被告簽訂的抵押擔保合同有效，并認定原告對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權；3、被告吳洋平對上述債務承擔連帶清償責任；4、被告承擔本案訴訟費。事實與理由：2015年12月，被告盧某某、范某因資金周轉向原告借款20萬元，借款期限3個月，月利率4分。原告考察了被告的還款能力后同意其借款請求。雙方在2015年12月23日簽訂了借款合同并辦理了抵押擔保手續(xù)，原告通過銀行轉款給被告盧某某，吳洋平作為擔保人也在借款合同上簽字。事后三被告并未如期還款。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年12月23日，張某某與盧某某、范某、吳洋平簽訂借款擔保合同，約定盧某某、范某向張某某借款20萬元，期限為3個月，月利率4%；盧某某以自己所有位于赤壁市××風景區(qū)辦事處湖濱路××房屋××棟（所有權證號赤2007D字第0075號）作為借款及利息與違約責任的擔保；吳洋平作為擔保方自愿為盧某某、范某的借款承擔連帶擔保責任。當日，盧某某向張某某出具了20萬元的借條，張某某預先扣除當月利息8000元后分兩筆向盧某某轉款192000元，雙方當日辦理了抵押物登記，張某某取得了抵押房屋的他項權利證。此后盧某某按約支付了借款期限內(nèi)利息24000元，還陸續(xù)零星支付了利息19000元。庭審后，本院向張某某釋明借款本金只能按192000元計算，張某某自愿將盧某某在借款期限內(nèi)所支付利息中超出月利率3%的部分抵扣借款本金，并作出部分讓步，認可借款本金為185000元，所付利息按月利率3%計算為付至2016年7月8日。

本院認為，原告張某某與被告盧某某、范某、吳洋平簽訂的借款擔保合同是雙方真實意思的表示，該合同中除關于借款利率的約定超出法律規(guī)定外，其余部分合法有效。被告盧某某、范某應按合同約定的期限還款，被告吳洋平在被告盧某某、范某未按時還款的情況下應按約承擔連帶保證責任。原告張某某在向被告盧某某匯款時預先在本金中扣除了利息8000元，本院認定張某某的借款本金為實際出借金額192000元，原被告在借款合同中約定月利率4%超出了法律許可的利率上限，張某某自愿將盧某某已付的利息43000元按月利率3%計算并抵扣部分本金，本院予以準許；被告盧某某、范某未支付的利息依法應予調(diào)整為月利率2%。故本院對原告張某某要求被告盧某某、范某共同償還借款本息的訴訟請求部分予以支持，對其要求確認抵押權有效和被告吳洋平承擔連帶保證責任的訴訟請求均予以支持。被告盧某某、范某、吳洋平不到庭應視為其放棄抗辯及質(zhì)證的權利，不影響本院對本案事實與證據(jù)的分析與認定。依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條、第二十七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第三十一條、第三十三條、第五十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、被告盧某某、范某共同償還原告張某某借款本金185000元，并支付該款自2017年7月9日起按月利率2%計算至借款還清之日的利息，于本判決生效后十日內(nèi)付清；
二、若被告盧某某、范某未按判決償還借款本息，原告張某某有權對抵押房屋（所有權證號××字第××號）以折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款在上述債權范圍內(nèi)優(yōu)先受償；
三、被告吳洋平對被告盧某某、范某的還款責任承擔連帶保證責任，并有權在清償后向被告盧某某、范某追償；
四、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費元減半收取為2000元，由被告盧某某、范某共同負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預交上訴案件受理費。湖北省咸寧市中級人民法院的開戶行為：中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號：17×××04-550。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　洪艷麗

書記員：李想