上訴人（原審原告）張某。
委托代理人謝昱，湖北鳴伸律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）王某某。

上訴人張某因房屋買賣合同糾紛一案，不服黃石市西塞山區(qū)人民法院（2014）鄂西塞民初字第00689號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年3月9日對本案進行了公開開庭審理。上訴人張某及其委托代理人謝昱和被上訴人王某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定：2013年2月21日，張某與王某某簽訂了一份《房屋轉讓協(xié)議書》。協(xié)議約定：1、王某某將位于黃石市西塞山區(qū)黃思灣袁海灣10-28號房屋賣與張某；2、房屋轉讓價格為50，000元；3、簽訂協(xié)議時支付房屋轉讓款40，000元，同時王某某將房屋交付給張某，剩余10，000元在王某某辦理好房產(chǎn)證并協(xié)助張某辦理過戶手續(xù)后支付。當日，張某向王某某支付了40，000元購房款，并實際取得了房屋使用權。
黃石市西塞山區(qū)黃思灣袁海灣10-28號房屋系冶鋼集團公司房改房，雙方當事人在簽訂房屋轉讓協(xié)議時，王某某尚未取得產(chǎn)權證。直至2014年1月15日，王某某才取得了該房屋的房產(chǎn)證，但王某某在取得房屋產(chǎn)權證后，未按約辦理房屋過戶手續(xù)，于同年2月19日，將涉案房屋抵押給了債權人陳芳，并辦理了抵押登記手續(xù)。因王某某未能償還陳芳借款，債權人陳芳也已提起訴訟。
原審判決認為：雙方當事人簽訂的《房屋轉讓協(xié)議書》不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。王某某將房屋出售給張某后，又將房屋抵押給債權人陳芳并辦理了抵押登記。經(jīng)登記的抵押權具有物權效力，在陳芳的抵押權消滅之前，張某已不能實現(xiàn)房屋過戶目的。張某有權選擇提出解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失等訴訟請求。但張某請求將房屋過戶至其名下，與抵押權人的權益發(fā)生沖突，不能得到法律支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百二十二條、《中華人民共和國物權法》第十四條、第十五條、第一百七十一條、第一百七十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決駁回張某的訴訟請求。
本院經(jīng)審理查明，原審判決認定事實屬實。
另查明，在本案訴爭房屋設立抵押權登記后，王某某的房屋轉讓行為未取得抵押權人陳芳的書面同意，張某亦未代為清償債務以消滅陳芳的抵押權。

本院認為：張某與王某某簽訂的《房屋轉讓協(xié)議書》是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。王某某理應依據(jù)約定全面履行合同義務，協(xié)助將房屋變更登記至張某名下。但鑒于王某某已經(jīng)將該房屋抵押給債權人陳芳的事實，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”之規(guī)定，在未取得抵押權人陳芳同意以及張某未代為清償債務消滅抵押權的情況下，抵押財產(chǎn)不得轉讓，張某所期待的不動產(chǎn)物權變動的法律后果無法實現(xiàn)。因為抵押權設置的目的在于保護抵押權人的利益，在未經(jīng)抵押權人同意的情況下，禁止抵押人自由轉讓抵押財產(chǎn)是為避免抵押財產(chǎn)轉讓后形成新的財產(chǎn)秩序，從而與抵押權人的權益發(fā)生沖突。如果允許抵押財產(chǎn)自由轉讓，抵押權在轉讓后繼續(xù)存在于被轉讓的財產(chǎn)之上，則會出現(xiàn)因抵押權人行使抵押權而破壞一系列已經(jīng)形成的新的財產(chǎn)秩序的情形，因此，法律對此進行了預先防范。此外，即使本案合同簽訂在抵押權設立之前，張某所享有的仍為合同債權，不得對抗抵押物權，且房屋等不動產(chǎn)是以登記而非占有作為公示公信方法，因此，張某辨稱其“購房時間在抵押權之前，且已實際占有了訴爭房屋，基于占有之事實，可以對抗他人的侵占與妨害”的理由不能成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋（2002）16號）是針對《中華人民共和國合同法》第二百八十六條所作的解釋規(guī)定，其中“已交付購買商品房的全部或者大部分款項”的買受人的權利優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權，該權利又優(yōu)先于抵押權和其他債權，適用于建筑工程承包領域房地產(chǎn)糾紛案件，與本案房屋買賣合同糾紛情形并不吻合，不能擴大參照適用。張某雖然房屋過戶目的不能實現(xiàn)，但其仍然可以基于合同，要求王某某承擔違約責任。
綜上，原審判決認定事實清楚，證據(jù)充分，程序合法，適用法律正確，應予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1，481元，由張某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　戴俊英 審　判　員　　曹曉燕 代理審判員　　周　希

書記員：譚青芳