原告（反訴被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省訥河市。委托訴訟代理人：韓晶華，河北京拓律師事務所律師。委托訴訟代理人：陳艷，河北京拓律師事務所律師。被告（反訴原告）：袁某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住安徽省亳州市譙城區(qū)。委托訴訟代理人：左詠中，河北燕靈律師事務所律師。委托訴訟代理人：梁雪冬，河北梁雪冬律師事務所律師。第三人：三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地河北省廊坊市三河市馮莊子村西、京哈路南側(cè)，統(tǒng)一社會信用代碼91131082MA07Q4LF2Y。法定代表人：呂鳳俠，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：王明爽，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司辦公室主任，住三河市。

訴訟過程中，原告張某某變更民事訴狀的訴訟請求為：1、請求判令解除原告與被告簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》；2、請求判令被告返還原告已經(jīng)支付的購房款共計1799500元；3、請求判令解除原、被告及第三人簽訂的《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》；4、請求判令第三人返還原告已經(jīng)支付的各項費用，包括居間服務費53790元、評估費13448元、貸款服務費3000元、過戶服務費3000元，共計73238元；5、本案案件受理費由被告承擔。事實與理由：2017年3月27日，原告與被告在第三人居間下簽訂了《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》、《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》。原告購買了被告名下位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)，購房總價為2689500元，以銀行按揭方式購房。合同簽訂后，原告依約向被告支付購房款共計1799500元（含定金10萬元）。原告也在簽訂合同當日依約向第三人支付了中介費73238元。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室發(fā)布《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》【2017】61號文的規(guī)定，原告已經(jīng)不具備在燕郊購房資格，已經(jīng)無法實現(xiàn)合同目的，且系政策原因?qū)е?。故此，現(xiàn)請法院依法解除雙方簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》，并判令被告返還購房款1799500元。依法解除原被告與第三人簽訂的《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》，判令第三人返還原告居間服務費53790元、評估費13448元、貸款服務費3000元、過戶服務費3000元，共計73238元。另，本案的受理費由被告承擔。被告袁某某辯稱，被告不同意原告訴訟請求中的第一項要求與被告解除存量房買賣合同和第二項要求被告返還購房款。原告的這兩項訴求沒有事實和法律依據(jù)。也不同意第三項要求解除《居間服務合同》和《過戶、按揭代理合同》。具體理由如下：1、三河市人民政府限購政策的實施意見，其發(fā)布的目的是為了三河房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)健康發(fā)展，把三河房地產(chǎn)的價格穩(wěn)定在2016年10月份的水平上，因此，該實施辦法在條件成熟時就會予以撤銷，該政策也具有一定的階段性；2、涉案房屋房產(chǎn)證還沒有下發(fā)，不存在過戶的事實，更不涉及到無法實現(xiàn)合同目的的事實。綜上，請法庭駁回原告的訴訟請求。第三人三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司述稱，合同是原被告雙方同意下簽訂的，第三人不同意解除《居間服務合同》及《過戶、按揭代理合同》。貸款服務費3000元、過戶服務費3000元第三人同意退一部分，居間服務費和評估費第三人不同意返還。被告袁某某向本院提出反訴請求，并在訴訟中變更如下：請求判決反訴被告支付反訴原告合同違約金537900元。事實和理由：2017年3月27日，反訴原告與反訴被告通過三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《存量房買賣合同》及補充協(xié)議等。合同約定，反訴被告需支付購房總價款為2689500元，合同簽訂后，反訴被告向反訴原告支付購房款共計1799500元（含定金10萬元），其余房款通過銀行按揭方式支付。雙方同意，在貸款機構(gòu)通知批貸后10日內(nèi)，雙方應共同辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在等待房屋所有權證下發(fā)過程中，反訴被告始終未提出其不具備燕郊購房資格的事由。之后，反訴被告向法院提出解約、返還之訴。反訴原告認為，當事雙方簽訂《存量房買賣合同》及補充協(xié)議，合法有效，反訴被告應完整、誠信予以履行，反訴原告認為雙方簽訂的合同不涉及到不能過戶的這一事實，因為房產(chǎn)證沒有下發(fā)。雙方在合同中已經(jīng)約定過戶的前提是房產(chǎn)證下發(fā)后30日內(nèi)，并且限購政策隨時都有可能解除。反訴被告只是預測以后不能夠辦理過戶，并不是客觀事實，因為并沒有實際發(fā)生，因此反訴原告認可該合同完全可以履行。而雙方在合同中進行了約定，反訴被告如果拒絕購買房屋應當承擔總房款的20%的違約金，現(xiàn)反訴被告起訴反訴原告要求解除合同，明確表示其拒絕購買房屋，其應當承擔20%的違約金，請法庭支持反訴原告的訴求。反訴被告張某某辯稱，反訴原告要求反訴被告賠償因解除合同的違約金537900元反訴被告不認可。理由如下：1、政策對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控超出了普通買受人的可預測性范圍，我們不能要求一個普通老百姓去預知政府的調(diào)控政策，本案中合同的解除是因為涉案房屋所在地執(zhí)行限購政策致使反訴被告失去了購房資格，合同無法繼續(xù)履行。其原因是不可歸責于雙方的原因造成的，反訴被告并不存有違約行為，因此要求反訴被告承擔違約金沒有事實依據(jù)。2、在反訴原、被告及第三人簽訂的過戶按揭代理合同中第4條第4項因不可抗力及政府主管機關或貸款機構(gòu)政策原因而導致本合同無法履行的，三方均不承擔違約責任?；诖耍丛V原告要求支付違約金的請求，也無合同依據(jù)。3、反訴原告提出的反訴請求與其在本訴中的答辯意見相矛盾，本訴時要求繼續(xù)履行合同，反訴請求依據(jù)是解除合同，相互矛盾，不應得到法律的支持。本院對原、被告及第三人沒有爭議的事實認定如下：2017年3月27日，原告與被告經(jīng)第三人介紹，原告購買了被告名下的位于三河市房屋。原告與被告簽訂了《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》，原、被告與第三人簽訂了《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》。涉案房屋購房總價為2689500元，約定的購房方式為銀行按揭購房。合同簽訂后，原告依約向被告支付購房款共計1799500元（含定金100000元）。原告也在簽訂合同當日依約向第三人支付了居間服務費53790元、貸款服務費3000元、過戶服務費3000元、評估費13448元，共計73238元。原、被告簽訂房屋買賣合同時，涉案房屋的房產(chǎn)證還沒有下發(fā)，被告自認至本院第一次開庭，還沒有領取到涉案房屋的房產(chǎn)證。涉案房屋鑰匙和水電卡在原告處。本案的爭議焦點有五個：一、關于原、被告爭議的雙方簽訂的《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》應否解除問題原告稱，原、被告簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》應該解除。理由是：根據(jù)《廊坊市發(fā)布的關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》的規(guī)定，原告既非當?shù)貞艏用?，也未在涉案房屋所在地交納社保及納稅，已經(jīng)不具備在三河市的購房資格，房屋買賣合同在客觀上無法履行。而且限購政策出臺后，經(jīng)居間方與雙方溝通，雙方對限購政策內(nèi)容充分了解，而且對合同無法繼續(xù)履行達成一致，僅僅就返還原告支付購房款問題沒有達成一致。原告針對自己的主張?zhí)峁┝巳缦伦C據(jù)：證據(jù)一：原告的身份證原件及戶口本原件各一份，廊坊市政府辦公室2017年6月2日發(fā)布的《關于進一步促進全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，原告在三河市未繳納社保證明原件及未納稅證明原件、原告在其工作單位所在黑龍江訥河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司繳納五險一金的證明原件一份，以上證據(jù)證明原告不具有當?shù)貞艏覠o三年以上的納稅及社保證明，已經(jīng)不具備購買房屋的資格。證據(jù)二：原告與第三人中介的工作人員贊亞梅的通話錄音光盤一張及書面整理材料兩份，一是證明在限購政策出臺后，原告及中介方多次與被告溝通解約事宜；二是證明在雙方簽訂的《補充協(xié)議》中關于第三人的約定，實指原告的兒子。被告的質(zhì)證意見：對原告向法庭提供的原告身份證和戶口本的真實性均認可；對黑龍江訥河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司出具的張某某繳納五險一金證明不認可，理由是真實性無法核實，五險一金的證明應由社保部門出具，證明上也沒有五險一金的繳納起止和終止時間；對廊坊市政府辦公室的實施意見的真實性認可。對三河市地方稅務局的證明及三河市人力資源和社會保障局的證明的真實性均認可；對證據(jù)二真實性不清楚，因為贊亞梅沒有到庭，無法核實該錄音中為贊亞梅，所以被告對錄音證據(jù)真實性不認可。被告稱，《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》不應該解除。理由是：1、《補充協(xié)議》的第一條房屋狀況描述得很清楚，就甲方暫時尚未取得該房屋的房屋所有權證書的情況，說明雙方對房產(chǎn)證沒有下發(fā)的事實是明知的。2、對于過戶的時間問題，合同約定的是被告方取得房產(chǎn)證的十個工作日內(nèi)共同去貸款機構(gòu)辦理貸款，然后在房產(chǎn)證下發(fā)的日期的30個工作日辦理過戶登記手續(xù)。本案中的房產(chǎn)證并沒有下發(fā)下來，因此不存在過戶不能的事實。也可以證明原告在舉證過程中陳述的多次找被告聯(lián)系過戶的事實虛假性?！堆a充協(xié)議》的最后一條，關于這條雙方當時的意思是，原告方炒房，可以直接過戶到第三人。當時國家各地方以及三河都在進行限購，雙方對這個事實是明知的。雙方能夠預見在不久的將來，三河也會限購，因此雙方規(guī)避這個限購，被告同意原告方可以用第三方的名字辦理過戶手續(xù)。向法庭提交了與原告提交法庭一致的《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》、《居間合同》、《過戶、按揭代理合同》。2017年6月6日三河市人民政府的實施意見，從內(nèi)容來看為了房地產(chǎn)健康發(fā)展?，F(xiàn)在燕郊的房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)基本接近在2016年的水平上，隨時解除限購。原告的質(zhì)證意見：對被告提交的三份合同和《補充協(xié)議》真實性沒有意見，對證明目的不認可；對三河市政府的限購政策真實性沒有意見，但對被告證明目的不認可。對本節(jié)事實，本院查明，原告系黑龍江省訥河市居民，非三河市居民。2018年4月12日，三河市地方稅務局出具證明，原告在該局金三系統(tǒng)無個人所得稅相關繳稅記錄。2018年4月16日，三河市人力資源和社會保障局出具證明，原告未在該局參加養(yǎng)老保險。2017年6月2日，廊坊市人民政府辦公室發(fā)布了《關于進一步加強全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。該意見第二條，從嚴調(diào)整住房限購措施：“實行住房限購的區(qū)域為廊坊市主城區(qū)。三河市。非當?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊數(shù)?年以及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手房。已經(jīng)擁有1套以上住房，或者無法提供當?shù)?年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，暫停在當?shù)刭徺I房屋，補繳的社會保險或納稅證明不得作為購房有效憑證?！?017年6月6日，三河市人民政府辦公室發(fā)布了《關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。該意見第二條，從嚴調(diào)整商品房限購政策：“。非當?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊數(shù)?年以及以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手房。已經(jīng)擁有1套以上住房，或者無法提供當?shù)?年及以上納稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诋數(shù)刭徺I房屋，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證?！痹谠?、被告簽訂的《補充協(xié)議》“其他約定”第二條約定：“甲乙雙方約定，待甲方取得房權所有證后，甲乙雙方正式走手續(xù)時，乙方可選用第三人名字，甲方無條件配合?！睂υ摋l款“第三人”的解釋，原、被告說法不一。該限購政策至法庭辯終結(jié)前還沒有解除。本院認為，原告訴請被告解除房屋買賣合同，依據(jù)的是房屋限購政策。本院根據(jù)雙方所舉廊坊市人民政府辦公室和三河市人民政府辦公室發(fā)布的房屋限購政策，通過法庭查明的原告身份有關情況，證實原告屬三河市本地房屋限購對象。由于購房資格是履行房屋買賣合同必備的前提條件，一旦喪失資格將導致整個合同無法繼續(xù)履行，與涉案房屋是否已經(jīng)取得了房產(chǎn)證無關，只要限購政策沒有解除，原告就沒有購房資格，本院就不能做出履行判決。原、被告雙方在《補充協(xié)議》中約定有，待被告取得房權所有證后，原、被告雙方正式走手續(xù)時，原告可選用第三人名字，被告無條件配合的條款。關于本條款的解釋，雙方認識不一，根據(jù)原、被告舉證情況，本院對雙方的解釋均不采納。該第三人一是不明確，二是也沒有作為合同當事人。原、被告的約定突破了合同相對性原則，本院不能作為裁判的事實依據(jù)。因此，原告要求解除與被告之間的《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》的訴訟請求，本院予以維護。二、關于原、被告爭議的被告收取原告的購房款應否返還的問題原告稱，原告支付被告的購房款被告應該返還。根據(jù)原告提供的證據(jù)顯示原告已支付了合同約定的首付款，現(xiàn)因政策性原因，合同無法繼續(xù)履行，依法解除合同，出賣人應當將所收的購房款和定金返還給買受人。證據(jù)已向法庭出示。被告稱，被告認可收到了原告的1799500元（含定金100000元）購房款。但被告不同意返還該首付款，因為被告認為該合同不應該解除，應當繼續(xù)履行，所以不同意返還首付款。沒有新證據(jù)。本院認為，本院在第一個爭議焦點中已經(jīng)認定原、被告之間的《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》應當解除。根據(jù)本案的合同性質(zhì)，合同解除具有溯及力，合同雙方因合同取得的財產(chǎn)在合同解除后，應當予以返還，故原告要求被告返還已經(jīng)支付的購房款的訴訟請求，本院予以維護。三、關于三方當事人爭議的《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》應否解除的問題原告稱，《居間服務合同》及《過戶、按揭代理合同》應該解除。因為這兩個合同都是服務于《存量房買賣合同》和《補充協(xié)議》的。《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》依法解除后，該兩份合同也應依法解除。第三人作為居間方，非常清楚限購政策，并且也明知原告不具備購房資格，買賣合同無法履行，對于這點實際為原、被告雙方提供居間服務的第三人的員工贊亞梅已經(jīng)與雙方進行了溝通。第三人清楚合同無法繼續(xù)履行應予解除。被告稱，被告不同意三方解除有關《過戶、按揭代理合同》以及與中介簽訂的中介合同，因為被告認為房屋買賣合同可以履行。第三人稱，當時簽訂合同時限購沒有出臺，雙方都有資格買涉案房屋。第三人員工是否和原告溝通過，第三人不清楚。《居間服務合同》及《過戶、按揭代理合同》第三人不同意解除。對本節(jié)事實，本院查明，在原、被告與第三人簽訂的《居間服務合同》時，被告為甲方、原告為乙方、第三人為丙方。該合同第一條規(guī)定：“居間服務及標準（一）甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務包括：1、提供房屋信息和簽約機會；2、實地看房；3、促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。（二）甲乙雙方簽訂《買賣合同》時，居間行為完成，甲乙雙方應當向丙方支付本合同約定的居間代理費。”居間費53790元按合同約定由“乙方支付”。原告已經(jīng)向第三人支付該費用?！哆^戶、按揭代理合同》仍以被告為甲方、原告為乙方、第三人為丙方簽訂。該合同第二條約定：“服務費1、丙方代為辦理商業(yè)貸款或公積金貸款的貸款服務費3000元。；2、丙方代為辦理過戶手續(xù)過戶服務費3000元。應于本合同簽署當日向丙方支付。4、除上述服務費外，申請購房貸款的一方還應于本合同簽署之日向丙方支付因申請貸款產(chǎn)生的評估費。評估費由丙方代收并向評估機構(gòu)繳納?！北驹赫J為，原、被告與第三人簽訂的《居間服務合同》及《過戶、按揭代理合同》，存在兩個法律關系：一是居間合同法律關系，二是委托代理法律關系，應當適用不同的法律規(guī)定進行調(diào)整?！毒娱g服務合同》是居間法律關系，按照合同的約定，第三人已經(jīng)履行了合同內(nèi)容，所以，該合同不予解除?！哆^戶、按揭代理合同》系原、被告和第三人三方成立的委托代理關系，在本案原、被告《存量房買賣合同》、《補充協(xié)議》解除后，因代理事項已經(jīng)不復存在，該合同應予解除。原告要求解除原、被告與第三人簽訂的《居間服務合同》的訴訟請求，本院不與維護；原告要求解除原、被告與第三人簽訂的《過戶、按揭代理合同》的訴訟請求，本院予以維護。四、關于原告與第三人爭議的第三人收取的居間費應否返還問題原告稱，第三人收取的四項費用中對于未發(fā)生的評估費、貸款服務費、過戶服務費應全額退還，對于居間服務費因合同無法繼續(xù)履行，請求法院酌定。第三人稱，居間服務費53790元不同意返還。貸款服務費3000元、評估費13448元、過戶服務費3000同意返還70%。本院認為，第三人收取原告費用包括三個部分：一是居間服務費53790元；二是其他服務費用，包括貸款服務費3000元、過戶服務費3000元；三是代收評估費13448元。居間人已經(jīng)履行了居間合同服務義務，原告要求第三人返還居間服務費，本院不予支持。本院已經(jīng)認定《過戶、按揭代理合同》應予解除，合同解除后，第三人應當全額返還尚未發(fā)生的，原告支付的貸款服務費、過戶費服務費、代收的評估費。原告該三項訴訟請求，本院予以維護。第三人的抗辯主張本院不予全部采納。五、關于反訴原告與反訴被告爭議的反訴被告是否違約，反訴原告主張的違約金，反訴被告是否支付問題反訴原告稱，反訴被告違約，應向反訴原告承擔合同約定的房屋總價款的20%的違約金，依據(jù)是補充協(xié)議的第4條第3款。證據(jù)是《補充協(xié)議》。反訴被告稱，不是反訴被告拒絕購買，是因為限購政策無法繼續(xù)履行合同，房價下降并非反訴被告導致，是一種政策導致的普遍現(xiàn)象，反訴請求沒有事實依據(jù)和法律根據(jù)。反訴被告沒有新的證據(jù)。對本節(jié)事實，本院查明，反訴原告（協(xié)議的甲方）與反訴被告（協(xié)議的乙方）所簽訂的《補充協(xié)議》第四條規(guī)定：。3、乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：。（2）拒絕購買房屋的；。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，按該房屋總價款的20%向甲方支付違約金；?！狈丛V原告認為反訴被告不履行合同構(gòu)成根本違約，應承擔房屋總價款2689500元20%的違約金537900元。
原告張某某與被告袁某某、第三人三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司房屋買賣合同糾紛一案，以及反訴原告袁某某與反訴被告張某某房屋買賣合同糾紛一案，本院分別于2018年4月2日、2018年4月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭對本訴和反訴進行了合并審理。原告張某某及其委托訴訟代理人韓晶華、陳艷，被告袁某某及其委托訴訟代理人左詠中，第三人三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的委托訴訟代理人王明爽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，導致反訴原告與反訴被告之間的屋屋買賣合同不能履行的真正原因并非是反訴被告違約拒絕履行合同，而是因限購政策所致，屬于“不可歸責于雙方當事人的事由”。對此，反訴被告和反訴原告均無過錯，所以，解除合同反訴被告和反訴原告應互不承擔違約責任。反訴原告在本訴中要求反訴被告繼續(xù)履行房屋買賣合同，在反訴中又要求反訴被告承擔拒絕履行合同導致合同解除的違約責任，本訴抗辯主張和反訴請求依據(jù)的事實矛盾。基于以上因素，反訴原告要求反訴被告支付違約金的訴訟請求，本院不能維護。最后需要指出的是，本判決生效后，原告收取的涉案房屋鑰匙和水電卡應主動返還被告，本院不再作為判項處理。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第五項、第九十七條、第四百零五條、第四百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張某某與被告袁某某簽訂的《存量房買賣合同》及《補充協(xié)議》；二、被告袁某某返還原告張某某支付的購房款1799500元（含定金100000元）；三、解除原告張某某、被告袁某某與第三人三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂的《過戶、按揭代理合同》；四、第三人三河市興達永承房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司返還原告張某某貸款服務費3000元、過戶服務費3000元、評估費13448元，共計19448元；五、駁回原告張某某其他訴訟請求；六、駁回反訴原告袁某某的反訴請求。以上判決二、四項于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。本訴案件案件受理費21655元，減半收取計10828元，由原告張某某負擔5414元，被告袁某某負擔5414元；反訴案件受理費9179元，減半收取計4589.5元，由被告袁某某負擔（原、被告均已預交）。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　馮海峰

書記員：高海霞