上訴人（原審被告）邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司，住所地：邯鄲市邯山區(qū)育德路2號。
法定代表人王瑞杰，該公司董事長。
委托代理人李玉東，河北廣宇律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人趙文斌，河北十力律師事務所律師。

上訴人邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱奇正公司）因與被上訴人張某某商品房預售合同糾紛一案，不服河北省邯鄲市邯山區(qū)人民法院（2014）邯山民初字第1306號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院審理查明，2014年3月22日，奇正公司與張某某簽訂《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》，出賣方為邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司；買受人為張某某。主要協(xié)議如下：一、買方在審核商品房有關證明后，自愿認購商品房（商鋪）產權。1、房屋（商鋪）編號：商鋪3號樓育才街70、72、74號鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約455.94平方米。二、認購約定價格：房屋（商鋪）建筑面積計算，每平方米12117.8元。該房屋（商鋪）約定總價為人民幣5525000元。付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時間約定為2014年6月22日。五、如出賣方預計不能在交房日期內交房，在2014年6月22日前把買受方所交款項一次性退回買受人指定賬號，此協(xié)議自行作廢。六、如果賣方未能在約定期限交房，又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔違約金賠償買受方損失，并承擔交房前2%每月的利息至交房日止。七、本協(xié)議書未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。協(xié)議簽訂的當日，張某某向奇正公司交納了商鋪認購款5525000元，奇正公司為張某某出具了收款收據(jù)。2014年4月4日，奇正公司、張某某又簽訂《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》，出賣方為邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司；買受人為張某某。協(xié)議約定：一、買方在審核商品房有關證明文件后，自愿認購商品房（商鋪）產權。1、房屋（商鋪）編號：商鋪1號樓203號鋪面。2、房屋（商鋪）面積：建筑面積約222.6平方米。二、認購約定價格：房屋（商鋪）建筑面積計算，每平方米14892元。該房屋（商鋪）約定總價為人民幣3315000元。付款方式：買受方按一次性付款方式付款。四、交房日期：交房時間約定為2014年7月4日。五、如出賣方預計不能在交房日期內交房，在2014年7月4日前把買受方所交款項一次性退回買受人指定賬號，此協(xié)議自行作廢。六、如果賣方未能在約定期限交房，又未退款，出賣方自愿按總收款額30%承擔違約金賠償買受方損失，并承擔交房前2%月的利息至交房日止。七、本協(xié)議書未盡事宜，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成，由邯鄲市邯山區(qū)人民法院訴訟解決。八、本協(xié)議一式二份，雙方各一份，自雙方簽字之日起生效。2014年5月5日，張某某向奇正公司交納了商鋪認購款3315000元，奇正公司為張某某出具了收款收據(jù)。2014年8月2日奇正公司向張某某支付300000元，張某某當庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金。
原審法院認為，張某某、奇正公司于2014年3月22日、2014年4月4日簽訂的兩份《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》，系雙方自愿、協(xié)商達成，為雙方真實意思表示，不損害國家、集體或者第三人利益，不損害社會公共利益，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效協(xié)議。奇正公司辯稱房屋買賣不是雙方當事人真實意思表示，本案實際上是以商鋪認購書的形式為借款合同所做的擔保；但張某某對此予以否認，并已按協(xié)議將房款如數(shù)交付奇正公司，且協(xié)議明確為《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》；奇正公司對其上述辯稱未能提交足以駁倒張某某主張的證據(jù)，其辯稱理由不成立。奇正公司辯稱協(xié)議書不具有法律法規(guī)規(guī)定的應備的條款，該協(xié)議看不到與房屋的交付條件及辦理產權登記等與房屋密切相關的事宜，違背了正常的交易習慣；但根據(jù)上述協(xié)議書載明的內容，合同的內容雖有不完備之處，但并不影響合同的真實性、合法性，也不是確認合同無效的必備要件，雖然張某某、奇正公司于2014年3月22日、2014年4月4日簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》內容未能完全達到《商品房銷售管理辦法》第十六條的要求，但該協(xié)議對合同雙方當事人、所購商鋪位置、面積、總價、付款方式、交房時間、違約責任、爭議解決等主要條款均作出了明確約定，具備商品房買賣合同的主要內容，且張某某已如期按約將房款全額支付與奇正公司，奇正公司亦全額接收，故雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》已具備商品房買賣合同本約的條件，可認定為商品房買賣合同。邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司有能力按雙方簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》履行而不予履行，其行為不妥，應按協(xié)議履行，并承擔逾期履行的違約責任。張某某要求奇正公司承擔違約金及利息的主張不當，二者之間具有排他性，雙方雖然約定了違約金賠償及利息，但違約金數(shù)額過高，顯失公平，約定的利息超過中國人民銀行貸款利率相關規(guī)定，為不予保護限額內；故張某某主張奇正公司承擔違約金，應按中國人民銀行同期貸款基準利率四倍計算至奇正公司交付房屋之日止。對于奇正公司在雙方約定的期限內未向張某某交付房屋后支付的款項300000元，張某某代理人當庭陳述該款系奇正公司未能按期交房所支付的違約金，本院審查已認定違約金約定過高，故應從奇正公司向張某某支付逾期交房的違約金中予以扣除。據(jù)此判決：一、奇正公司于該判決書生效之日起三十日內向張某某交付位于邯鄲市邯山區(qū)育才街奇正佳苑3號樓70號、72號、74號商鋪、邯鄲市邯山區(qū)水院北路奇正佳苑1號樓203號商鋪，并協(xié)助張某某辦理房產過戶手續(xù)。二、奇正公司于本判決生效之日起向張某某支付逾期交房的違約金，2014年3月22日《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》自2014年6月22日起至交房之日止以房款5525000元，2014年4月4日《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》自2014年7月4日起至交房之日止以房款3315000元，均按照中國人民銀行同期貸款基準利率四倍計算（邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司已支付300000元優(yōu)先扣除）。三、駁回張某某的其他訴訟請求。
宣判后，上訴人奇正公司不服，以原審法院認定事實錯誤，其與張某某之間名義簽訂的是商鋪認購協(xié)議，而實為借貸關系。訴請本院依法撤銷一審判決，并改判依照法律規(guī)定支付被上訴人出借款的本息。
被上訴人辯稱：上訴人和被上訴人簽訂的奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書系商品房預售合同關系，合法有效。上訴人關于本案名為商品房買賣，實為民間借貸關系的辯解，無事實和法律依據(jù)。上訴人否認認購書的行為，破壞了交易的穩(wěn)定性。
本院二審經審理查明的事實與一審一致，本院予以確認。

二審期間，上訴人奇正公司對其主張向本院提交了奇正公司與張某某的2012年和2013年兩份簽訂的《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》及有關內部賬目資金流轉表，用以證明與被上訴人張某某之間屬于借貸關系。被上訴人質證認為，2012年的協(xié)議不是涉案的鋪面，與本案無關。2013年合同與本案亦無關，上訴人未按約交房，后簽訂新的合同。單方制作的資金流轉表不能證明所稱的借貸主張，上訴人所稱的給付利息。本院認為，借貸擔保法律關系中，借款合同是主合同，擔保合同是從合同。從合同的成立、生效以主合同為基礎和前提，上訴人奇正公司沒有提供相關借款合同證明借貸關系存在，所提交的資金流轉表等證據(jù)不足以證明其所稱《奇正佳苑商鋪認購協(xié)議書》是名為買賣實為借款關系或為借款擔保的主張。關于上訴人奇正公司稱商品房預售應當在房管局有備案，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，當事人訂立商品房預售合同并不以辦理登記備案手續(xù)為生效要件，故本院對上訴人以未備案為由否認商品房買賣合同的上訴理由不予支持。綜上所述，上訴人對自己提出的借貸關系的主張所提交的證據(jù)不足以證明其主張，其上訴理由本院無法支持，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費13800元，由上訴人邯鄲市奇正房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　聶洪文 審判員　　梁興元 審判員　　鄭金安

書記員：賈歡