上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，現(xiàn)住秦皇島市海港區(qū)。
上訴人（原審被告）：秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地:秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人：崔月明，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉長(zhǎng)存，該公司法務(wù)部經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李欣杭，河北德圣律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某、上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海洋置業(yè)公司）因商品房銷售合同糾紛一案，均不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2016）冀0302民初5910號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年8月21日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某，上訴人海洋置業(yè)公司訴訟代理人劉長(zhǎng)存、李欣杭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求二審法院撤銷秦皇島市海港區(qū)人民法院（2016）冀0302民初5910號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)；2、由海洋置業(yè)公司支付張某某遲延辦證違約金5499元，并因違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于給其造成的損失與本小區(qū)其他業(yè)主所得違約金20000元相差懸殊。3、本案的上訴費(fèi)用由海洋置業(yè)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、海洋置業(yè)公司在履行與張某某之間的商品房買賣合同中嚴(yán)重違約，對(duì)此海洋置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。在雙方約定的違約金明顯低于張某某的損失，張某某有權(quán)請(qǐng)求予以增加。而在這種情況下，一審法院判決不支持張某某調(diào)高違約金，明顯違反了法律規(guī)定，放縱了違約方。二、張某某請(qǐng)求判令海洋置業(yè)公司在30日內(nèi)為張某某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，而一審法院對(duì)此沒(méi)有做出判決，給張某某造成的損失還在持續(xù)。綜上，請(qǐng)求二審法院保護(hù)張某某的合法權(quán)益對(duì)本案依法改判。
海洋置業(yè)公司辯稱，1、因政府城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)審批問(wèn)題導(dǎo)致的辦證延遲，非出賣人過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)由海洋置業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任；2、即使法院認(rèn)定應(yīng)由海洋置業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)最高院審理商品房買賣司法解釋第18條，已經(jīng)有合同約定的應(yīng)該按照合同約定；3、張某某關(guān)于實(shí)際損失高于違約金是其關(guān)于要求貸款或者抵押的單方陳述沒(méi)有事實(shí)和理由，也不屬于房產(chǎn)買賣合同糾紛的范圍。
海洋置業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷（2016）冀0302民初5910號(hào)，發(fā)回重審或予以改判；2、一、二審訴訟費(fèi)用全部由張某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。由于政府部門的工作拖延，導(dǎo)致海洋置業(yè)公司無(wú)法取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證，造成其無(wú)法開(kāi)展辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的其他工作。二、關(guān)于本案的法律適用問(wèn)題。房屋買賣合同中約定，只有因海洋置業(yè)公司的原因造成張某某不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書(shū)，海洋置業(yè)公司才按約定方式承擔(dān)違約責(zé)任。本案中提供初始登記資料的合同義務(wù)，其實(shí)現(xiàn)并非僅靠合同一方當(dāng)事人即海洋置業(yè)公司一方的努力就能達(dá)成，其會(huì)受到政府行政主管部門的直接影響，這也是合同雙方根本無(wú)法控制的不可抗力，將此類原因完全歸由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任是極不公平的。
張某某辯稱，1、雙方有商品房買賣合同，應(yīng)該在360日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，如果沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)海洋置業(yè)公司應(yīng)支付違約金；2、海洋置業(yè)公司說(shuō)的不可抗力不成立，不可抗力就是合同訂立的時(shí)候不能避免、不能克服的才叫不可抗力，海洋置業(yè)公司說(shuō)政府的事情不能算不可抗力。
張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、認(rèn)定張某某與海洋置業(yè)公司簽訂的《秦皇島市商品房買賣合同》中約定遲延產(chǎn)權(quán)登記的違約金過(guò)低，將遲延產(chǎn)權(quán)登記的違約金調(diào)整為按銀行同期貸款利息計(jì)算；2、海洋置業(yè)公司給付遲延產(chǎn)權(quán)登記的違約金20000元；3、海洋置業(yè)公司承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年7月31日,張某某、海洋置業(yè)公司簽訂《秦皇島市商品房買賣合同》，合同約定張某某購(gòu)買海洋置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的海港區(qū)西部舊城改造項(xiàng)目5號(hào)地塊一期工程5號(hào)樓22001號(hào)房屋，房屋建筑面積為137.3平方米，房屋價(jià)款為人民幣991718元，A1403號(hào)車位，價(jià)款為108000元，共計(jì)1099718元。現(xiàn)該小區(qū)名稱為“海悅公館”。合同第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：出賣人在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)，并依據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果和本合同的約定，為買受人出具房屋兌現(xiàn)通知書(shū)和購(gòu)房發(fā)票。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：1、….2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.5%向買受人支付違約金。合同簽訂后張某某按照合同約定付清購(gòu)房款。2013年12月31日海洋置業(yè)公司將房屋交付張某某。海洋置業(yè)公司至張某某起訴之日未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。故張某某訴至法院，要求判如所請(qǐng)。關(guān)于逾期辦證問(wèn)題，海洋置業(yè)公司提出，海洋置業(yè)公司與秦皇島市國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有土地出讓使用權(quán)合同》中存在“海洋置業(yè)公司享有秦皇島市老舊小區(qū)和城中村改造優(yōu)惠政策，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”的約定，因城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)問(wèn)題涉及規(guī)劃驗(yàn)收，海洋置業(yè)公司多次向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。海港區(qū)人民政府海政請(qǐng)字（2013）110號(hào)《關(guān)于免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的請(qǐng)示》致文秦皇島市政府，但該問(wèn)題至2014年11月10日才解決。未能及時(shí)將辦證所需材料報(bào)備，不是海洋置業(yè)公司的原因。海洋置業(yè)公司提交《國(guó)有土地出讓使用權(quán)合同》、海洋置業(yè)公司向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)、海港區(qū)人民政府海政請(qǐng)字（2013）110號(hào)《關(guān)于免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的請(qǐng)示》、秦皇島市國(guó)土資源局關(guān)于海港區(qū)政府申請(qǐng)免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的意見(jiàn)、秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局文件、海港區(qū)人民政府海政函字（2014）75號(hào)《關(guān)于對(duì)西部四村舊改項(xiàng)目部分地塊先行辦理規(guī)劃驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)的函》、秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局秦規(guī)呈（2014）141號(hào)《關(guān)于海港區(qū)西部四村舊改項(xiàng)目驗(yàn)收相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》等予以證明向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及申請(qǐng)秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局為其下發(fā)一直留存在規(guī)劃局的工程規(guī)劃許可證原件，為涉案工程項(xiàng)目竣工圖紙核準(zhǔn)蓋章，辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的情況。
一審法院認(rèn)為，張某某、海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但海洋置業(yè)公司從房屋交付之日起至起訴之日止，已經(jīng)超過(guò)360日，仍未能履行完其在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的義務(wù)；海洋置業(yè)公司抗辯因政府部門的原因?qū)е碌霓k證延誤，非海洋置業(yè)公司的原因和過(guò)失，但其提出的理由主要是因是否繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)問(wèn)題，海洋置業(yè)公司可以通過(guò)先預(yù)繳的方式完成規(guī)劃驗(yàn)收，海洋置業(yè)公司的免責(zé)抗辯不能成立；海洋置業(yè)公司關(guān)于購(gòu)買車位、車庫(kù)的款項(xiàng)不應(yīng)計(jì)入購(gòu)房款的抗辯，因張某某就車位、車庫(kù)亦與海洋置業(yè)公司形成買賣合同關(guān)系，且車庫(kù)、車位亦屬于辦證范圍，因此，車庫(kù)、車位的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入購(gòu)房款，海洋置業(yè)公司的該抗辯理由不成立。張某某關(guān)于違約金過(guò)低的主張，張某某未提供證據(jù)證明違約金過(guò)低，且雙方在合同中關(guān)于逾期辦證違約金有明確的約定，張某某主張?zhí)岣哌`約金數(shù)額理由不成立。海洋置業(yè)公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定，向張某某承擔(dān)違約責(zé)任。海洋置業(yè)公司應(yīng)向張某某支付逾期辦證違約金5499元為宜。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：一、被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后10日內(nèi)向原告張某某支付遲延辦證違約金5499元；二、對(duì)原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。如未按本判決指定的期間履行本判決給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)300元，減半收取即150元，由原告張某某負(fù)擔(dān)109元，被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)41元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：本院審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，對(duì)一審查明事實(shí)本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，張某某與海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行各自的義務(wù)。關(guān)于逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的違約責(zé)任，雙方當(dāng)事人在合同中約定明確即“出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.5%向買受人支付違約金”，張某某主張調(diào)整增加違約金的請(qǐng)求不予支持。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)。而本案的事實(shí)，海洋置業(yè)公司并沒(méi)有依約定在商品房交付使用后360日內(nèi)履行該項(xiàng)義務(wù)。海洋置業(yè)公司主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)是政府部門怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使海洋置業(yè)公司未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，海洋置業(yè)公司亦應(yīng)向合同相對(duì)人張某某承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，張某某、海洋置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)600元，由上訴人張某某負(fù)擔(dān)300元，上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)300元。
本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉秋麗 代審判員　賈晟途 代審判員　趙一鳴

書(shū) 記 員　王耀輝