原告（反訴被告）：彭某，男，生于1970年7月2日，漢族，湖北省丹江口市人，農(nóng)民。委托訴訟代理人：彭軍偉（原告彭某的兒子），男，生于1993年7月21日，漢族，農(nóng)民。代理權(quán)限：代為放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等。委托訴訟代理人：武婭娟，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為放棄、變更訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等。被告（反訴原告）：丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司。住所地：湖北省丹江口市新港辦事處新港大道。法定代表人：范明合，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：彭雪芹，湖北延津律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起上訴，代為簽收法律文書等。

原告彭某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．要求被告新港房地產(chǎn)公司立即退還原告購房款85000元及利息25245元（自2015年起按照中國人民銀行公布的5年期以上貸款利率5.94%計(jì)算），并支付房屋裝修費(fèi)48260元、律師費(fèi)5000元、交通費(fèi)200元，賠償原告所交購房款一倍的賠償金85000元，合計(jì)248705元；2．本案的訴訟費(fèi)用由被告新港房地產(chǎn)公司承擔(dān)。在訴訟中，原告又增加訴訟請(qǐng)求，要求依法確認(rèn)其與被告新港房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋預(yù)售協(xié)議》無效，另將上述第一項(xiàng)訴請(qǐng)中的利息變更為“要求被告新港房地產(chǎn)公司自2014年10月17日起按照中國人民銀行同期三年期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向其支付85000元購房款的利息直至該85000元購房款付清時(shí)止”。事實(shí)和理由：2012年9月，原告彭某與被告新港房地產(chǎn)公司簽訂了一份《房屋預(yù)售協(xié)議》，約定被告新港房地產(chǎn)公司將該公司承建并抵付工程款的位于丹江口市三官殿辦事處中心小學(xué)（以下簡稱三官殿小學(xué)）住宅樓1單元6樓1號(hào)房屋出售給原告彭某。協(xié)議簽訂后，原告彭某將85000元購房款交給了被告新港房地產(chǎn)公司委托的代表?xiàng)罴?，另交納了1000元供電入戶費(fèi)。2015年9月，被告新港房地產(chǎn)公司將上述房屋交付給了原告彭某。原告彭某收到房屋鑰匙后，開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修，截止2016年1月，房屋裝修已完成大部分工程，原告彭某為此支付材料、人工等費(fèi)用共計(jì)48000余元。原告彭某在裝修之際，因被告新港房地產(chǎn)公司與三官殿小學(xué)發(fā)生糾紛，原告彭某所購的房屋又被三官殿小學(xué)出售給他人，另一購房者不僅對(duì)原告彭某裝修房屋進(jìn)行百般阻攔，并強(qiáng)行換掉房屋門鎖，入住該房屋內(nèi)，致使原告彭某無法裝修入住。事發(fā)后，原告彭某找到被告新港房地產(chǎn)公司要求解決，被告新港房地產(chǎn)公司委托羅銘處理此事，羅銘、楊吉平給原告彭某書面承諾，在2016年5月30日前解決好此事，逾期將由楊吉平退清房款，并承擔(dān)原告彭某的損失，但至今上述問題未得到解決，為此，特向法院提起訴訟。被告新港房地產(chǎn)公司辯稱，1.原告彭某的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持；2.依照合同法相關(guān)規(guī)定以及交易習(xí)慣，合同無效或被撤銷后，原告彭某將該公司交付給其的房屋恢復(fù)原狀，返還給該公司，并應(yīng)自2015年9月起每月支付該公司房屋占用費(fèi)500元直至該房屋返還給該公司時(shí)止；3.本案合同是否有效由法院裁決，該公司出售給原告彭某的房屋并不是商品房，而是三官殿小學(xué)抵付工程款的房屋，該公司已將房屋交付給了原告彭某，且該公司在將房屋出售給原告彭某時(shí)已告知原告彭某該房屋產(chǎn)權(quán)證件尚未辦理的情況，原告彭某對(duì)房屋的權(quán)屬性質(zhì)及是否有預(yù)售許可證的情況是明知的。反訴原告新港房地產(chǎn)公司另向本院提出反訴請(qǐng)求：1.要求判令反訴被告彭某返還該公司位于三官殿小學(xué)住宅樓1單元6樓1號(hào)的房屋，并將房屋恢復(fù)原狀；2.要求判令反訴被告彭某按每月500元的標(biāo)準(zhǔn)向該公司支付自2015年9月至房屋返還時(shí)止期間的房屋占用費(fèi)；3.反訴案件受理費(fèi)由反訴被告彭某承擔(dān)。事實(shí)和理由：反訴原告新港房地產(chǎn)公司與反訴被告彭某簽訂有《房屋預(yù)售協(xié)議》，協(xié)議約定反訴原告新港房地產(chǎn)公司將位于三官殿小學(xué)住宅樓1單元6樓1號(hào)的一套房屋作價(jià)85000元出售給反訴被告彭某。合同簽訂后，反訴原告新港房地產(chǎn)公司將房屋已交付給了反訴被告彭某，彭某已對(duì)該房屋占有使用并進(jìn)行了裝修。反訴被告彭某要求退還購房款，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，為此，特提起反訴。反訴被告彭某針對(duì)反訴原告新港房地產(chǎn)公司的反訴答辯稱，原、被告雙方簽訂《房屋預(yù)售協(xié)議》后，其已按照約定向反訴原告新港房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，但由于反訴原告新港房地產(chǎn)公司出售給其的房屋沒有取得相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃和預(yù)售許可手續(xù)，導(dǎo)致雙方簽訂的《房屋預(yù)售協(xié)議》無效，致使反訴被告無法對(duì)本案訴爭的房屋實(shí)際占有使用，反訴原告新港房地產(chǎn)公司要求反訴被告彭某將房屋恢復(fù)原狀，并返還房屋，另向該公司支付占用費(fèi)的反訴請(qǐng)求，無事實(shí)和法律依據(jù)。本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定的事實(shí)如下：2006年7月，被告新港房地產(chǎn)公司與三官殿小學(xué)簽訂《危房改造工程建設(shè)協(xié)議》，約定將三官殿小學(xué)臨街的房屋拆除，與被告新港房地產(chǎn)公司合作建房，房屋由被告新港房地產(chǎn)公司承建，三官殿小學(xué)用該樓房部分房屋抵付被告新港房地產(chǎn)公司的工程款。2012年9月，原告彭某與被告新港房地產(chǎn)公司簽訂《房屋預(yù)售協(xié)議》一份，被告新港房地產(chǎn)公司將其承建并抵付工程款的位于丹江口市三官殿辦事處中心小學(xué)住宅樓1單元6樓1號(hào)房屋出售給原告彭某。協(xié)議簽訂后，原告彭某于2014年10月17日將85000元購房款交給了被告新港房地產(chǎn)公司委托的代表人楊吉平，2015年9月，被告新港房地產(chǎn)公司將房屋交付給了原告彭某。彭某收到房屋鑰匙后，開始對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，并支付了相應(yīng)的材料、人工等費(fèi)用。原告彭某在裝修過程中，因被告新港房地產(chǎn)公司與三官殿小學(xué)發(fā)生糾紛，導(dǎo)致原告彭某所購的房屋被三官殿小學(xué)又出售給他人，并強(qiáng)行換掉房屋門鎖，致使原告彭某的的裝修遭到阻攔，無法進(jìn)行。事發(fā)后，原告彭某找到被告新港房地產(chǎn)公司要求解決，羅銘、楊吉平給原告彭某書面保證，保證在2016年5月30日前解決好此事，負(fù)責(zé)彭某所購房屋正常裝修，并將有效的法律文書、裁決、判決等交付給原告彭某，逾期將由楊吉平、羅銘退清房款，承擔(dān)原告彭某的損失。但至今問題未得到解決，原告彭某遂提起訴訟。在訴訟中，原告彭某自愿申請(qǐng)撤回對(duì)羅銘、楊吉平的起訴及要求被告新港房地產(chǎn)公司支付其房屋裝修損失48260元的訴請(qǐng)，本院已口頭裁定予以準(zhǔn)許。被告新港房地產(chǎn)公司提出該公司已將房屋交付給了原告彭某，彭某對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修并占有使用。彭某現(xiàn)要求確認(rèn)協(xié)議無效，退還購房款，根據(jù)《中華人民共和國合同法》相關(guān)規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，遂向本院提起反訴。另查明：被告新港房地產(chǎn)公司原名稱為“丹江口市新港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司”，現(xiàn)更名為“丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司”。被告新港房地產(chǎn)開發(fā)公司在涉案商品房開發(fā)前未辦理法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)許可，至今亦未取得商品房預(yù)售許可證明。
原告彭某訴被告丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱新港房地產(chǎn)公司）和原告新港房地產(chǎn)公司反訴被告彭某房屋買賣合同糾紛案，本院于2017年5月3日立案后，依法適用簡易程序，先后于2017年5月31日和同年6月16日公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告（反訴被告）彭某的委托訴訟代理人彭軍偉、武婭娟，被告（反訴原告）新港房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人彭雪芹到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：原、被告雙方雖簽訂了《房屋預(yù)售協(xié)議》，但經(jīng)庭審查實(shí)，被告新港房地產(chǎn)公司在涉案商品房開發(fā)前未辦理法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)許可，至今亦未取得商品房預(yù)售許可證明。雙方簽訂的《房屋預(yù)售協(xié)議》違反了相關(guān)法律規(guī)定，屬于無效協(xié)議。原告彭某要求依法確認(rèn)雙方簽訂的《房屋預(yù)售協(xié)議》無效的請(qǐng)求，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一項(xiàng)的規(guī)定，被告新港房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還原告彭某的購房款及利息、賠償其損失，承擔(dān)不超過購房款一倍的賠償責(zé)任。原告彭某要求被告新港房地產(chǎn)公司立即退還其購房款85000元、賠償其所交購房款一倍的賠償金85000元，并自2015年10月17日起按照中國人民銀行公布的3年期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向其支付85000元購房款的利息直至該85000元購房款全部退還時(shí)止的請(qǐng)求，有相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持；關(guān)于原告彭某要求被告新港房地產(chǎn)公司支付其律師費(fèi)、交通費(fèi)的請(qǐng)求，因無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持；關(guān)于被告新港房地產(chǎn)公司提出的反訴請(qǐng)求，因房屋買賣合同不僅要交付實(shí)物，更要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，即辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，被告新港房地產(chǎn)公司雖然向原告彭某交付了房屋，但沒有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，現(xiàn)該房屋占有者從三官殿小學(xué)購買，說明被告新港房地產(chǎn)公司與三官殿小學(xué)對(duì)該房屋的處分權(quán)有爭議，被告新港房地產(chǎn)公司將處分權(quán)有爭議的房屋出售給原告彭某，并且未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其交付不符合法律規(guī)定。被告新港房地產(chǎn)公司亦未能提交證據(jù)證明其實(shí)際損失，故其反訴請(qǐng)求，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款，并參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第九條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在本判決生效后十五日內(nèi)退還原告彭某購房款85000元，并自2014年10月17日起按照中國人民銀行同期貸款3年以上的利率標(biāo)準(zhǔn)向原告彭某支付85000元購房款的利息直至該購房款全部退清時(shí)止；二、被告丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司在本判決生效后十五日內(nèi)賠償原告彭某損失85000元；三、駁回原告彭某的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回被告丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)5031元，減半收取2515.50元，反訴案件受理費(fèi)1100元，合計(jì)3615.50元，由原告彭某負(fù)擔(dān)615.50元，被告丹江口市新港開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)擔(dān)3000元。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。

審判員　張 曉 榮

書記員：秦道江珠