上訴人（原審被告）：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人：盧勝蘭，湖北英達律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：江漢地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點集資建設(shè)管理辦公室，住所地武漢市江漢區(qū)北湖正街8-10號。
法定代表人：堵慶新，該辦公室主任。
委托代理人：堵翌峰，該辦公室職員。
委托代理人：昌子敬，湖北星威律師事務(wù)所律師。

上訴人徐某某因與被上訴人江漢地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點集資建設(shè)管理辦公室（以下簡稱江漢地區(qū)網(wǎng)點辦）糾紛一案，不服湖北省武漢市江漢區(qū)人民法院（2014）鄂江漢民一初字第00621號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
2014年6月26日，江漢地區(qū)網(wǎng)點辦向一審法院提起訴訟，請求判令：1、徐某某停止侵權(quán)，將武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋恢復(fù)原狀并騰退給江漢地區(qū)網(wǎng)點辦；2、徐某某支付自2013年11月至騰退房屋之日止的房屋租金（每月租金8000元）；3、徐某某結(jié)清從使用該房屋之日至騰退該房屋之日止所發(fā)生的所有費用（包括衛(wèi)生費、水電費）；4、徐某某承擔(dān)本案訴訟費用。審理中，江漢地區(qū)網(wǎng)點辦撤回了第二項訴訟請求。
一審法院查明，1995年6月經(jīng)批復(fù)，江漢區(qū)社會食品雜貨管理所成立群興裝飾材料經(jīng)營部，將江漢區(qū)自治街4號作為經(jīng)營場所，法人代表為張鳴興。2000年元月江漢區(qū)社會商業(yè)管理所與張鳴興簽訂經(jīng)營承包合同，約定提供江漢區(qū)沿江大道18號和自治街4號作為經(jīng)營門點，在承包期內(nèi)不得將門點進行出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營，如有違反，有權(quán)中止合同，并保留追究違約責(zé)任等。2013年9月張鳴興收取徐某某自治街8號門面自2013年10月1日至2016年9月30日的費用144000元。2013年10月江漢區(qū)商務(wù)局與張鳴興簽訂協(xié)議，雙方不再承續(xù)人事關(guān)系；指定江漢地區(qū)網(wǎng)點辦托管張鳴興，張鳴興與托管方?jīng)]有人事勞動關(guān)系；收回張鳴興原承包經(jīng)營資產(chǎn)自治街8號（收回前該資產(chǎn)所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系由張鳴興負責(zé)，收回后如發(fā)現(xiàn)有收回前該資產(chǎn)所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系由張鳴興負責(zé)）。因張鳴興未將自治街8號門面交與江漢地區(qū)網(wǎng)點辦，江漢地區(qū)網(wǎng)點辦得知徐某某實際使用江漢區(qū)自治街8號房屋后，即于2014年2月17日向徐某某送達通知：“…由于江漢地區(qū)網(wǎng)點辦未與你處簽訂承租合同，也未委托他人簽訂承租合同，因而你處簽訂的承租合同屬無效合同。請予二○一四年二月底前終止經(jīng)營行為，江漢地區(qū)網(wǎng)點辦將收回門面”。
另查明，武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋（商業(yè)用途）建筑面積51.47平方米，于1999年6月登記在江漢地區(qū)網(wǎng)點辦名下。
一審法院認為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條規(guī)定“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。徐某某使用江漢地區(qū)網(wǎng)點辦所有的房屋違反了承包合同的約定，系張鳴興在無處分權(quán)的情況下實施的行為，事后未經(jīng)權(quán)利人追認，不符合《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為無效行為；江漢地區(qū)網(wǎng)點辦要求徐某某將武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋恢復(fù)原狀、騰退給江漢地區(qū)網(wǎng)點辦的請求，予以支持；審理中，江漢地區(qū)網(wǎng)點辦撤回第二項訴訟請求，另行主張，予以照準；江漢地區(qū)網(wǎng)點辦要求判令徐某某結(jié)清從使用該房屋之日至騰退該房屋之日止所發(fā)生的所有費用（包括衛(wèi)生費、水電費）的請求，因未提交明確具體相關(guān)證據(jù)，待江漢地區(qū)網(wǎng)點辦收集相關(guān)證據(jù)后，另行主張。徐某某因此遭受的損失，可根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十九條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：一、徐某某于本判決生效后十日內(nèi)，將武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋（商業(yè)用途、建筑面積51.47平方米）恢復(fù)原狀、騰退后，交由江漢地區(qū)網(wǎng)點辦管理。二、駁回江漢地區(qū)網(wǎng)點辦其他訴訟請求。減半收取的案件受理費1200元、郵寄費40元，合計1240元由徐某某負擔(dān)（江漢地區(qū)網(wǎng)點辦已預(yù)付，徐某某于本判決生效后十日內(nèi)支付給江漢地區(qū)網(wǎng)點辦）。
本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
二審另查明，2000年元月，江漢區(qū)社會商業(yè)管理所與張鳴興簽訂經(jīng)營承包合同中約定的自治街4號經(jīng)營門點實為武漢市江漢區(qū)自治街8號房屋。2011年5月28日，張鳴興與徐某某簽訂《合作經(jīng)營協(xié)議書》，約定張鳴興將案涉房屋交徐某某經(jīng)營使用，徐某某每月向張鳴興支付4000元租金。

本院認為，圍繞上訴人徐某某的上訴請求和理由，本院評判如下：
關(guān)于上訴人徐某某認為一審法院認定事實錯誤，遺漏張鳴興為本案訴訟主體，程序上存在瑕疵的上訴理由。本案案涉房屋屬于江漢地區(qū)網(wǎng)點辦所有，2000年張鳴興與江漢區(qū)社會商業(yè)管理所簽訂《經(jīng)營承包合同》中明確約定張鳴興在經(jīng)營承包期內(nèi)，不得將案涉房屋進行出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營，但張鳴興未經(jīng)案涉房屋所有權(quán)人的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給徐某某承租經(jīng)營，其轉(zhuǎn)租行為屬于無權(quán)處分。且一、二審期間，徐某某均未能提交證據(jù)證明江漢地區(qū)網(wǎng)點辦追認張鳴興將房屋轉(zhuǎn)租行為的效力。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條和《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，一審法院認定張鳴興將案涉房屋轉(zhuǎn)租徐某某的行為無效正確。因徐某某使用該房屋沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，江漢地區(qū)網(wǎng)點辦作為房屋產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求徐某某騰退房屋。本案的實體處理與張鳴興無關(guān)，張鳴興不是本案必要的當(dāng)事人，一審法院對本案審理程序合法。上訴人徐某某的該項上訴理由不能成立，本院不予支持。
關(guān)于上訴人徐某某認為其從張鳴興處承租房屋，并支付了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，在此期間對房屋具有合法的使用權(quán)，應(yīng)受法律保護的上訴理由。徐某某雖向張鳴興繳納了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，但張鳴興與徐某某就案涉房屋的轉(zhuǎn)租行為無效，徐某某繳納了租金并不能據(jù)此享有案涉房屋的承租使用權(quán)，徐某某向張鳴興繳納的租金，可另行主張。上訴人徐某某的該項上訴理由沒有事實和法律依據(jù)，其要求撤銷一審判決，將案件發(fā)回重審的上訴請求，本院不予支持。
綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2400元，由上訴人徐某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　申　斌 審　判　員　　張文霞 代理審判員　　豐　偉

書記員：賴瑞文