原告（反訴被告）：施某某，女，生于1964年12月24日，漢族，湖北省丹江口市人，漢江集團(tuán)安置中心退休職工,住湖北省丹江口市。
委托訴訟代理人：王飛，湖北遇真律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：朱曉晶，湖北遇真律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告（反訴原告）：十堰天倫華商酒店管理有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：9142030055974748XD。
法定代表人：李析，男，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：易平，湖北三豐律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求，參與調(diào)解、進(jìn)行和解，提起反訴和上訴，代簽法律文書等。
被告：十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
法定代表人：尹新平，男，該公司董事長(zhǎng)。
被告：李析，男，生于1957年4月29日，漢族，系十堰天倫華商酒店管理有限公司經(jīng)理（法定代表人）、十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股東，現(xiàn)住湖北省丹江口市，戶籍所在地：湖北省十堰市張灣區(qū)。

原告施某某訴被告十堰天倫華商酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱天倫華商公司）、十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱佳和公司）、李析合同糾紛一案，本院于2018年1月26日立案后，被告天倫華商公司在提交答辯狀期間對(duì)原告施某某提起反訴。本院依法適用普通程序，于2018年2月27日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了合并審理。原告（反訴被告）施某某的委托訴訟代理人王飛、朱曉晶，被告（反訴原告）天倫華商公司的法定代表人李析（同為本案被告）及該公司委托訴訟代理人易平到庭參加了訴訟，被告佳和公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告施某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求判令被告天倫華商公司、佳和公司連帶支付拖欠原告施某某的房屋收益金6660元、違約金24980元，并自2018年1月1日起以拖欠的收益金6660元為基數(shù)，每日按200%的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金至所欠的收益金全部付清之日止;2.要求判令被告李析在承諾抵押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)對(duì)拖欠原告施某某的房屋收益金、違約金承擔(dān)連帶支付責(zé)任;3.本案的訴訟費(fèi)由被告方承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年2月15日，原告與被告天倫華商公司、佳和公司簽訂了一份《明珠?新天地物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理合同》以下簡(jiǎn)稱《委托經(jīng)營(yíng)合同》，合同約定，原告施某某將購(gòu)買的位于丹江口市××大道××號(hào)，房號(hào)為1420的房屋獨(dú)家全權(quán)委托給被告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)東方萊茵酒店，經(jīng)營(yíng)管理期限為15年，其中2016年l1月26日至2021年11月25日期間，該房屋的委托收益金每月為1665元，收益金每月首十日內(nèi)支付一次，每年支付12次；被告天倫華商公司未經(jīng)原告施某某同意中途退出的，承擔(dān)違約金總額為24980元；被告佳和公司為被告天倫華商公司履行合同15年期內(nèi)的擔(dān)保人。當(dāng)被告天倫華商公司逾期30日未支付收益金時(shí)，原告施某某有權(quán)要求被告佳和公司代為履行義務(wù)。合同簽訂后，原告施某某將購(gòu)買的房屋（位于丹江口市××大道××號(hào)房屋）交付給了被告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)東方萊茵酒店使用。在2017年以前，被告天倫華商公司均按照合同履行了向原告施某某支付房屋收益金的義務(wù)，但自2017年3月份開(kāi)始，被告天倫華商公司開(kāi)始拖欠原告施某某收益金，原告施某某多次找到被告天倫華商公司要求支付所欠的收益金，被告天倫華商公司卻一直予以推脫未付。2017年12月19日，被告李析向包括原告施某某在內(nèi)的全體業(yè)主出具承諾書，承諾在2017年12月30日前付清包括原告施某某在內(nèi)的全體業(yè)主2017年全年的委托收益金；若不能按時(shí)付清，被告李析自愿以其本人所有的鄂Ｃ×××××車輛以及水都花園21棟2單元302號(hào)房產(chǎn)作抵押。然而至原告施某某起訴之日，被告天倫華商公司拖欠原告施某某的收益金仍然未支付，且被告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)的東方萊茵酒店于2018年1月1日在未告知原告施某某的情況下擅自停止?fàn)I業(yè)，全體工作人員撤走。為了維護(hù)原告施某某的合法權(quán)益，特依法向人民法院起訴，請(qǐng)求依法支持原告施某某的訴訟請(qǐng)求。
被告天倫華商公司、李析針對(duì)原告施某某提起的本訴辯稱：一、被告天倫華商公司拖欠原告施某某房屋收益金的數(shù)額應(yīng)依據(jù)公司財(cái)務(wù)記賬反映的數(shù)額為準(zhǔn)，原告施某某要求以拖欠的收益金為基數(shù)按每日200%的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金至收益金全部付清之日止，違反了法律規(guī)定。原告施某某收取的實(shí)際是房屋租金，雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》雖然約定了違約責(zé)任，但該約定條款違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效約定，依法應(yīng)不予支持。二、被告天倫華商公司不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)向原告施某某支付違約金。被告公司的經(jīng)營(yíng)效益由于受市場(chǎng)影響有波動(dòng)，仍在盡其所能維持經(jīng)營(yíng)，但原告方卻不予理解，部分業(yè)主從2017年12月初開(kāi)始，將被告經(jīng)營(yíng)的酒店大門堵住，并在酒店前臺(tái)拉橫幅，后經(jīng)酒店與業(yè)主大會(huì)協(xié)商未能達(dá)成一致意見(jiàn)。在2017年12月30日部分業(yè)主又堵酒店大門，導(dǎo)致酒店無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，被迫停業(yè)。被告天倫華商公司退出酒店經(jīng)營(yíng)后，部分業(yè)主從2018年2月11日開(kāi)始組織自行經(jīng)營(yíng)酒店，故被告天倫華商公司不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)向原告施某某支付違約金。三、被告李析出具的承諾書不是其個(gè)人真實(shí)意愿表達(dá)。因?yàn)閺?017年12月18日至當(dāng)月20日，部分業(yè)主一直把被告李析本人關(guān)在酒店，被告李析曾經(jīng)先后兩次報(bào)警，后考慮到自己的身體原因，被告李析在部分業(yè)主的要求下，被迫寫了一份承諾書，表示愿意以個(gè)人所有的房屋和車輛作抵押擔(dān)保，并且承諾書中承諾抵押的房屋是被告李析與其前妻胡春梅婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn)，被告李析個(gè)人無(wú)權(quán)處置夫妻共有財(cái)產(chǎn)，被告李析由于本案所涉經(jīng)營(yíng)事宜，身體患病長(zhǎng)期住院，無(wú)奈被迫與妻子離婚，亦無(wú)法經(jīng)營(yíng)酒店。綜上所述，按照《最高人民法院關(guān)于適用
若干問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱合同法解釋二）第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及逾期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決。本案中，被告天倫華商公司不存在違約，為此，請(qǐng)法院查明事實(shí)，依法駁回原告施某某的該部分訴訟請(qǐng)求。
被告天倫華商公司向本院提出以下反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求依法解除天倫華商公司與施某某之間簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》；2.判決施某某從2017年12月8日起按照每日16467.4元標(biāo)準(zhǔn)賠償天倫華商公司經(jīng)營(yíng)損失至酒店交給反訴原告恢復(fù)營(yíng)業(yè)時(shí)止；3.本案的訴訟費(fèi)用全部由施某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：天倫華商公司與施某某簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》約定，施某某將其購(gòu)買的位于丹江口市××大道××號(hào)的房屋委托給天倫華商公司作為酒店經(jīng)營(yíng)（酒店名稱為丹江口東方萊茵國(guó)際酒店）。前期雙方一直正常履行合同，但在2017年受市場(chǎng)影響，酒店經(jīng)營(yíng)一直處于虧損狀態(tài)，致使大部分業(yè)主的委托收益金不能夠及時(shí)支付，天倫華商公司一直在積極想辦法，努力提高酒店的經(jīng)營(yíng)效益，向包括施某某在內(nèi)的業(yè)主做好解釋工作，但從2017年12月8日開(kāi)始，部分業(yè)主將酒店大門堵住，并在酒店前臺(tái)拉橫幅，導(dǎo)致酒店無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，為了解決此事，酒店曾在2017年12月18日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，將酒店存在的經(jīng)營(yíng)困難如實(shí)告知給了包括反訴被告在內(nèi)的所有業(yè)主，希望能得到業(yè)主們的諒解和支持，同時(shí)商量解決方案。可在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)時(shí)，雙方不僅未能達(dá)成一致意見(jiàn)，部分業(yè)主將公司法定代表人李析強(qiáng)行非法拘禁在酒店三樓會(huì)議室兩天兩夜不讓走，非要李析給出解決方案，并有部分業(yè)主企圖搶奪李析的房屋鑰匙和汽車鑰匙。李析已60多歲，卻被部分業(yè)主困在酒店三樓會(huì)議室不讓正常吃飯、睡覺(jué)，最終導(dǎo)致李析冠心病發(fā)作住院治療20多天；在李析住院治療期間，仍然有部分業(yè)主到李析的十堰家中鬧事，住在李析家中不走，導(dǎo)致李析全家有家不能回。后反訴原告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)的東方萊茵酒店從2018年2月11日起被部分業(yè)主強(qiáng)行霸占經(jīng)營(yíng)。因此，天倫華商公司不存在違約，反而是施某某違約導(dǎo)致雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》無(wú)法履行。綜上所述，天倫華商公司認(rèn)為，由于施某某的侵權(quán)行為導(dǎo)致反訴原告經(jīng)營(yíng)的酒店無(wú)法營(yíng)業(yè)。為此，特提起反訴，請(qǐng)依法支持天倫華商公司的反訴請(qǐng)求。
原告施某某針對(duì)被告天倫華商公司提出的反訴辯稱：一、不同意解除合同。原、被告簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》是雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，依法應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。原告施某某在合同簽訂之日就將所購(gòu)買的房屋交由被告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)管理，而且原告施某某在購(gòu)買涉案商品房時(shí)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)同等地段的房屋價(jià)格，當(dāng)時(shí)支付的購(gòu)房?jī)r(jià)款可以在丹江口市他處購(gòu)買兩套住宅房還有結(jié)余。就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)天倫華商公司及佳和公司、李析承諾會(huì)有15年的收益后原告才購(gòu)買房屋。目前，天倫華商公司僅經(jīng)營(yíng)了5年左右時(shí)間就要解除委托經(jīng)營(yíng)合同，明顯存在欺詐。二、天倫華商公司要求解除雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》不符合雙方約定或法定解除合同的條件，請(qǐng)求法院查明事實(shí)，依法駁回天倫華商公司的反訴請(qǐng)求。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱合同法）第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”。合同法第九十三條第二款亦規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”。反訴被告與反訴原告所簽訂的合同中并沒(méi)有約定解除合同的條件。其次，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；三租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的”。根據(jù)合同法第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。天倫華商公司并不存在法定解除合同的事由。三、天倫華商公司惡意拖欠原告的委托收益金，已先行違約，原告在本案中無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，委托經(jīng)營(yíng)合同約定了十五年的租賃經(jīng)營(yíng)期限，截止目前原告購(gòu)買的房屋仍在天倫華商公司掌控管理中。天倫華商公司反訴稱部分業(yè)主堵大門、拉橫幅導(dǎo)致酒店被迫停業(yè)與事實(shí)不符。從被告佳和公司逾期不能給各位業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書、被告天倫華商公司從2017年3月開(kāi)始以各種理由拖欠業(yè)主收益金等方面可以看出，天倫華商公司自身管理混亂、經(jīng)營(yíng)不善才是造成酒店虧損停業(yè)的主要原因。天倫華商公司反訴要求業(yè)主“按照每日16467.4元標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)營(yíng)損失”，如果天倫華商公司經(jīng)營(yíng)酒店期間每天有如此高的盈利卻仍拖欠業(yè)主收益金，只能說(shuō)明天倫華商公司是惡意拖欠原告租賃費(fèi)用，已構(gòu)成先行違約，原告無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。四、天倫華商公司提出的反訴請(qǐng)求自相矛盾，該公司既要求解除合同，又要求將酒店交給該公司恢復(fù)營(yíng)業(yè)。其反訴請(qǐng)求根本無(wú)法并存，加之反訴被告的房屋自始至終都在反訴原告天倫華商公司的掌控下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，且本案案由確定為房屋租賃合同糾紛，天倫華商公司提出的第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本案中不應(yīng)對(duì)天倫華商公司提出的第二項(xiàng)反訴請(qǐng)求進(jìn)行合并審理，天倫華商公司提出的反訴請(qǐng)求亦不能成立。五、如法院判決解除雙方簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。被告天倫華商公司除應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)賠償原告損失，并且根據(jù)雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》第十三條以及雙方簽訂的《明珠.新天地酒店公寓房屋回購(gòu)協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《房屋回購(gòu)協(xié)議》）的約定，天倫華商公司應(yīng)當(dāng)按照約定對(duì)原告所購(gòu)買的房屋進(jìn)行回購(gòu)。因此，天倫華商公司根本沒(méi)有解除合同的權(quán)利。六、天倫華商公司要求原告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用，也沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
被告佳和公司經(jīng)本院送達(dá)起訴狀副本后，在法定期限內(nèi)未提交答辯意見(jiàn)，亦未向法庭提交任何證據(jù)材料。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)雙方當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。本院經(jīng)審理認(rèn)定如下事實(shí)：
2011年2月15日，原告施某某與被告佳和公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：原告施某某購(gòu)買被告佳和公司開(kāi)發(fā)的位于丹江口市××大道××號(hào)明珠·新天地1幢2單元1420號(hào)房屋，建筑面積為51.46㎡，商品房單價(jià)為4854元㎡，房款總價(jià)為249800元，約定的交房時(shí)間為2011年11月26日前，原告施某某已向被告佳和公司交清了全部購(gòu)房款，被告佳和公司亦向原告施某某交付了房屋。
原告施某某與被告佳和公司簽訂《商品房買賣合同》后，原告施某某（甲方，委托方）與被告天倫華商公司（乙方，受托方）以及被告佳和公司（丙方，擔(dān)保方）簽訂了一份《委托經(jīng)營(yíng)合同》，合同載明的主要內(nèi)容為：甲方保證全權(quán)委托給乙方經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，甲方獨(dú)家全權(quán)委托給乙方經(jīng)營(yíng)管理的房屋位于丹江口市××大道××號(hào)，房號(hào)為1420，房屋建筑面積共51.46平方米；甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證或具有商品房屋買賣合同、身份證明營(yíng)業(yè)執(zhí)照等文件，經(jīng)三方驗(yàn)證后，以上文件的復(fù)印件作為本合同附件；房屋委托經(jīng)營(yíng)管理期為15年（從2O11年11月26日至2026年11月25日），甲方承諾不限制乙方對(duì)房屋的使用方式，并保證乙方在受托期內(nèi)對(duì)房屋有完全的使用權(quán)；委托期內(nèi)自2011年11月26日至2016年11月25日，房屋的委托收益金每月為1457元，每年共計(jì)為17486元大寫壹萬(wàn)柒仟肆佰捌拾陸元整，自2016年11月26日至2021年11月25日，房屋的委托收益金每月為1665元，每年共計(jì)為19984元大寫壹萬(wàn)玖仟玖佰捌拾肆元整，自2021年11月26日至2026年11月25日，房屋委托收益金每月為1874元，每年共計(jì)為22482元大寫貳萬(wàn)貳仟肆佰捌拾貳元整；房屋委托收益金支付方式為每月首十日內(nèi)支付一次，每年支付十二次，委托期內(nèi)甲方每年享有十二天的免費(fèi)居住權(quán)；委托期間乙方承擔(dān)相關(guān)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、收視費(fèi)及乙方依法所應(yīng)承擔(dān)的稅金，甲方須依法承擔(dān)委托收益金收入所產(chǎn)生的稅費(fèi)并自行納稅；在委托期內(nèi)，該房屋及所屬設(shè)施的維修責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)；甲方應(yīng)保證委托的房屋符合開(kāi)發(fā)商交付的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并處于正常使用狀態(tài)；合同簽訂后，若甲方違反本合同約定，致使乙方無(wú)法實(shí)現(xiàn)受托經(jīng)營(yíng)管理，甲方承擔(dān)違約金的總額為24980元，及由此對(duì)乙方造成的超出違約金以外的相關(guān)損失；若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，則乙方須按日收益金的200%支付滯納金；在委托期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途退出的，乙方應(yīng)承擔(dān)違約金總額為24980元；丙方為乙方在履行本合同的擔(dān)保人，當(dāng)乙方逾期30日未支付甲方應(yīng)得的委托收益金，甲方有權(quán)直接要求丙方代為履行乙方義務(wù)，丙方代為履行乙方支付義務(wù)后，有權(quán)向乙方進(jìn)行追索；丙方從自留15%的房產(chǎn)收益中為甲方收益作為補(bǔ)充擔(dān)保；若乙方逾期3個(gè)月未支付甲方委托收益金，甲方隨時(shí)有權(quán)要求丙方提前原價(jià)回購(gòu)；因不可抗力致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，或因國(guó)家政策需要拆遷或改造已委托的房屋，使甲、乙、丙三方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任，因上述原因而終止合同的，委托收益金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)，本合同自三方簽章字并由甲方全額付清物業(yè)購(gòu)置款項(xiàng)之日起生效，三方各對(duì)其他相關(guān)事項(xiàng)亦進(jìn)行了約定，合同尾部落款處由本案甲、乙、丙三方簽字蓋章。
上述《委托經(jīng)營(yíng)合同》簽訂后，被告天倫華商公司前期按合同約定向本案原告施某某履行了支付委托收益金的義務(wù)，但自2017年開(kāi)始，因市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)狀況惡化，被告天倫華商公司陸續(xù)出現(xiàn)對(duì)包括本案原告在內(nèi)大部分購(gòu)房業(yè)主遲延或不能支付委托收益金的情況。經(jīng)雙方對(duì)賬，截止2017年12月，被告天倫華商公司共欠本案原告施某某4個(gè)月（2017年7月、9月、11月、12月）6660元（1665元月×4個(gè)月）的委托收益金未支付。被告天倫華商公司拖欠包括本案原告在內(nèi)購(gòu)房業(yè)主委托收益金的事實(shí)發(fā)生后，被告天倫華商公司曾組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，協(xié)商解決相應(yīng)的解決方案，但未能達(dá)成一致意見(jiàn)。包括本案原告在內(nèi)的購(gòu)房業(yè)主再次找被告天倫華商公司要求解決拖欠委托收益金的問(wèn)題，被告天倫華商公司的法定代表人李析于2017年12月19日向包括本案原告在內(nèi)的購(gòu)房業(yè)主出具了相應(yīng)的承諾書，內(nèi)容為“十堰天倫華商酒店管理公司現(xiàn)酒店名稱：東方萊茵國(guó)際酒店欠委托方即甲方全體業(yè)主2017年剩余受益金1或6個(gè)月的受益金不等，承諾如下：按照《明珠?新天地物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理合同》有關(guān)條款，2017年12月30日前，應(yīng)付清全體業(yè)主2017年全年委托收益金，若不能按時(shí)付清全體業(yè)主的委托受益金，法定代表人李析以個(gè)人資產(chǎn)作抵押，即李析個(gè)人財(cái)產(chǎn)為:車輛鄂Ｃ×××××及水都花園21棟2單元302號(hào)房產(chǎn)作抵押，而且，欠受益金的業(yè)主有權(quán)封十堰天倫華商酒店管理公司現(xiàn)酒店名稱：東方萊茵國(guó)際酒店酒店大門以維護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)收益權(quán)。特此承諾”。被告李析在承諾書上簽名并注明了其本人的身份證號(hào)（）。后被告天倫華商公司及該公司法定代表人李析并沒(méi)有按合同約定以及作出的承諾向包括本案原告在內(nèi)購(gòu)房業(yè)主兌付所拖欠的委托收益金，部分業(yè)主情緒激動(dòng)，先后有部分人員在被告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)的東方萊茵酒店前臺(tái)拉橫幅，并臨時(shí)堵酒店大門。上述情況出現(xiàn)后，被告天倫華商公司于2017年12月30日決定停止經(jīng)營(yíng)東方萊茵國(guó)際酒店，并已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)及稅務(wù)機(jī)關(guān)出具了停業(yè)情況說(shuō)明。此后，被告天倫華商公司單方向包括本案原告在內(nèi)的全體業(yè)主表達(dá)要求解除雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》的意思表示，先是在2018年2月23日前后，安排酒店員工向部分業(yè)主發(fā)了有關(guān)要求解除合同內(nèi)容的手機(jī)短信；后在2018年2月26日前后，又安排酒店員工在東方萊茵酒店大門及電梯入口處張貼了《解除委托經(jīng)營(yíng)合同通知》，內(nèi)容為：“各位業(yè)主：十堰天倫華商酒店管理有限公司與各位業(yè)主簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，由十堰天倫華商酒店管理有限公司經(jīng)營(yíng)丹江口市東方萊茵國(guó)際酒店，因長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損，收不抵支，更由于受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下滑影響，旅游業(yè)受到?jīng)_擊，公司雖然做出了多方努力，采取多種營(yíng)銷措施仍然無(wú)法改善經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)?，F(xiàn)公司己無(wú)力繼續(xù)履行與各位業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，為避免給各位業(yè)主造成更大損失，公司特通知解除與各位業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，特此通知，請(qǐng)相互轉(zhuǎn)告”。但通知的落款時(shí)間為2018年2月11日。
另查明，本案原告施某某、被告天倫華商公司及被告佳和公司所簽《委托經(jīng)營(yíng)合同》項(xiàng)下由被告天倫華商公司經(jīng)營(yíng)的酒店名稱為“十堰天倫華商酒店管理有限公司丹江口東方萊茵國(guó)際酒店”。被告天倫華商公司法定代表人李析承諾用于抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)包括鄂Ｃ×××××號(hào)汽車一輛（登記的所有人為被告李析）和位于丹江口市北京路與武當(dāng)大道交匯處“水都花園”21棟2單元302號(hào)的房屋一套（所有權(quán)人登記為被告李析及其前妻胡春梅夫妻共同所有）均未在相關(guān)登記部門辦理他項(xiàng)權(quán)抵押登記。被告李析與其前妻胡春梅于2018年1月22日在民政部門辦理協(xié)議離婚手續(xù)，雙方簽訂的離婚協(xié)議約定，鄂Ｃ×××××號(hào)車輛歸被告李析所有，“水都花園”21棟2單元302號(hào)房產(chǎn)歸胡春梅所有。被告天倫華商公司在2017年12月30日決定停止東方萊茵國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)后，有部分業(yè)主在2018年2月份前后自發(fā)組織利用部分房屋進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)（酒店名稱仍沿用原東方萊茵國(guó)際酒店）。本案休庭后，反訴原告天倫華商公司自愿向本院申請(qǐng)，要求撤回“要求判決反訴被告從2017年12月8日開(kāi)始按照每日16467.4元的標(biāo)準(zhǔn)賠償反訴原告經(jīng)營(yíng)損失至酒店交給反訴原告恢復(fù)營(yíng)業(yè)時(shí)止”的訴訟請(qǐng)求，本院已口頭裁定準(zhǔn)許。

根據(jù)當(dāng)事人的訴、辯內(nèi)容，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)確定為：一、有關(guān)原告施某某本訴請(qǐng)求支付所欠的委托收益金和違約金、滯納金的責(zé)任承擔(dān)以及被告李析作出的抵押擔(dān)保承諾是否有效問(wèn)題；二、有關(guān)本案中雙方當(dāng)事人所簽合同中約定的違約金、滯納金是否適當(dāng)以及應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算本案違約金、滯納金的問(wèn)題；三、被告天倫華商公司反訴要求解除與原告施某某所簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理合同應(yīng)否予以支持的問(wèn)題；四、本案案由應(yīng)如何確定的問(wèn)題。
針對(duì)上述焦點(diǎn)，評(píng)析如下：
一、關(guān)于原告本訴請(qǐng)求支付所欠的委托收益金和違約金、滯納金的責(zé)任承擔(dān)以及被告李析作出的抵押擔(dān)保承諾是否有效問(wèn)題。原告施某某與被告天倫華商公司、被告佳和公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》系各方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，原告施某某已將委托經(jīng)營(yíng)管理的房屋交付給了被告天倫華商公司使用，被告天倫華商公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定向原告支付委托收益金，在未按期支付委托收益金和中途退出經(jīng)營(yíng)的情況下，應(yīng)當(dāng)向原告支付相應(yīng)的違約金。在三方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》中，約定被告佳和公司為被告天倫華商公司履行本案所涉合同義務(wù)的擔(dān)保人，但雙方對(duì)保證方式?jīng)]有約定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十九條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責(zé)任保證承擔(dān)保證責(zé)任。因此，本案中被告佳和公司作為擔(dān)保方應(yīng)當(dāng)對(duì)被告天倫華商公司所欠原告方的委托收益金以及相應(yīng)的違約金承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。被告佳和公司在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向被告天倫華商公司追償。被告李析作為被告天倫華商公司的法定代表人于2017年12月19日向包括本案原告在內(nèi)的業(yè)主出具承諾書，承諾對(duì)被告天倫華商公司拖欠包括原告在內(nèi)的全體業(yè)主2017年度的委托收益金，用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)（鄂Ｃ×××××號(hào)車輛以及水都花園21棟2單元302號(hào)的房產(chǎn)）進(jìn)行抵押擔(dān)保，雖然被告李析當(dāng)庭辯稱“其是在受到部分業(yè)主拘禁脅迫的情況下出具的承諾書，承諾書的抵押擔(dān)保內(nèi)容并不是其個(gè)人真實(shí)意愿表達(dá)”，但被告李析未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)其出具承諾書時(shí)受到了相應(yīng)的脅迫，也未向相應(yīng)機(jī)關(guān)行使撤銷權(quán)，其出具的承諾書應(yīng)視為其本人真實(shí)意思表示，合法有效。本院對(duì)被告李析提出的上述抗辯理由不予采納。被告李析承諾用于抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)（即車輛和房屋）未在相關(guān)登記部門辦理相應(yīng)的他項(xiàng)權(quán)抵押登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條和第一百八十八條規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。以動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因此，被告李析出具的抵押擔(dān)保承諾書產(chǎn)生抵押擔(dān)保的合同效力，但針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)房屋的抵押權(quán)并未實(shí)際設(shè)立。并且經(jīng)庭審查明，被告李析承諾用于抵押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)均系被告李析和其前妻胡春梅在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，后被告李析與前妻胡春梅協(xié)議離婚時(shí)，雙方已約定該房屋歸胡春梅所有，雖然尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，但已實(shí)際發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，故原告對(duì)此并不享有優(yōu)先受償權(quán)。在抵押未辦理登記的情況下，僅產(chǎn)生抵押權(quán)未有效設(shè)立的法律結(jié)果，但抵押合同（即被告李析出具的承諾書）仍然有效，原告施某某作為債權(quán)人可以基于抵押合同向抵押人即被告李析要求在其承諾用于抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)所擔(dān)保的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。故被告李析仍應(yīng)在抵押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)被告天倫華商公司拖欠原告2017年度的委托收益金承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告李析在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后有權(quán)向被告天倫華商公司追償。
二、關(guān)于本案中雙方當(dāng)事人所簽合同中約定的違約金、滯納金是否適當(dāng)以及應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算本案違約金、滯納金的問(wèn)題。本案中原告施某某要求被告天倫華商公司支付拖欠的2017年度4個(gè)月的委托收益金共計(jì)6660元，與庭審查明的事實(shí)相符，亦有相應(yīng)的法律依據(jù)，本院對(duì)此予以支持。原告施某某與被告天倫華商公司、佳和公司所簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》第十一條第二款約定，在委托期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意中途退出的，乙方應(yīng)承擔(dān)違約金總額為24980元。結(jié)合本案庭審查明的事實(shí)，被告天倫華商公司是由于受市場(chǎng)因素影響經(jīng)營(yíng)虧損而退出酒店經(jīng)營(yíng)，并不是因?yàn)椴糠謽I(yè)主在酒店前臺(tái)拉橫幅、堵大門的短暫過(guò)激討債維權(quán)行為造成其無(wú)法經(jīng)營(yíng)，并且被告天倫華商公司亦向相關(guān)部門出具了停業(yè)情況說(shuō)明，另以發(fā)送手機(jī)短信、張貼公告等形式向部分業(yè)主表達(dá)了解除委托經(jīng)營(yíng)合同的意思，在本案訴訟過(guò)程中亦提起反訴要求解除與原告簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，因此，被告天倫華商公司存在中途退出委托經(jīng)營(yíng)的違約行為。原告起訴要求被告天倫華商公司支付中途退出委托經(jīng)營(yíng)合同的違約金共計(jì)24980元，該違約金比例占原告所繳購(gòu)房款的10%，兼顧雙方合同履行利益，本院認(rèn)為該違約金約定比例適當(dāng)，本院對(duì)原告施某某要求支付所欠委托收益金6660元以及中途退出委托經(jīng)營(yíng)合同的違約金24980元的訴訟請(qǐng)求予以支持。被告天倫華商公司提出“該公司沒(méi)有違約行為，不應(yīng)向原告支付違約金”的抗辯理由與庭審查明的事實(shí)不符，本院不予采納。原告起訴要求被告天倫華商公司自2018年1月1日起以拖欠的收益金6660元為基數(shù)按每日200%的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金至被告方將所欠收益金全部付清之日止的訴訟請(qǐng)求，雖然《委托經(jīng)營(yíng)合同》第十一條第一款約定有“若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，則乙方須按日收益金的200%支付滯納金”的內(nèi)容，但根據(jù)合同法解釋（二）第二十九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。結(jié)合本案實(shí)際，原告主張的中途退出委托經(jīng)營(yíng)合同的違約金24980元（已繳購(gòu)房款的10%）本院已予以支持，其要求以實(shí)際拖欠收益金（6660元）為基數(shù)按每日200%的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金（實(shí)際為違約金）過(guò)高，被告天倫華商公司、李析在庭審中亦提出了“合同中該項(xiàng)違約金的約定過(guò)高，違反了相關(guān)法律規(guī)定”的抗辯意見(jiàn)，結(jié)合本案實(shí)際，本院酌定原告請(qǐng)求的滯納金數(shù)額按照被告天倫華商公司實(shí)際拖欠原告收益金的數(shù)額（6660元）為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)從2018年1月1日（原告主張的起算時(shí)間）計(jì)算至被告天倫華商公司所欠原告的收益金全部付清之日；超出部分，本院不予支持。
三、關(guān)于天倫華商公司反訴要求解除與施某某所簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理合同應(yīng)否予以支持的問(wèn)題。被告天倫華商公司提起反訴要求解除與原告施某某所簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》，根據(jù)合同法第九十四條第一款規(guī)定，合同在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的等情形發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人可以解除合同。結(jié)合本案實(shí)際，天倫華商公司自2017年起就開(kāi)始拖欠部分業(yè)主應(yīng)得的委托收益金，并且在2017年12月30日停止經(jīng)營(yíng)東方萊茵酒店，該事實(shí)表明天倫華商公司已以其實(shí)際行為表示不愿再繼續(xù)履行合同，致使包括施某某在內(nèi)的全體業(yè)主訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。之后，原告施某某于2018年1月26日向本院起訴，其起訴請(qǐng)求中包括了要求被告天倫華商公司支付中途退出委托經(jīng)營(yíng)合同違約金24980元的訴訟主張，應(yīng)視為原告施某某認(rèn)可了被告天倫華商公司中途退出經(jīng)營(yíng)管理即解除委托經(jīng)營(yíng)合同的意思表示，原告施某某在本訴中選擇要求天倫華商公司支付因退出經(jīng)營(yíng)管理的違約金24980元，本院對(duì)該項(xiàng)本訴請(qǐng)求予以支持，也是基于天倫華商公司中途退出經(jīng)營(yíng)管理的違約行為而確定該公司負(fù)有向原告施某某支付此項(xiàng)違約金的義務(wù)。原告施某某起訴后，在本案審理過(guò)程中，被告天倫華商公司亦通過(guò)向部分業(yè)主發(fā)送手機(jī)短信、張貼書面公告、提起反訴等方式表達(dá)了要求解除委托經(jīng)營(yíng)合同的意思表示。綜合考量本案實(shí)際，原、被告雙方均以各自的訴訟行為表明，雙方對(duì)天倫華商公司因虧損無(wú)法經(jīng)營(yíng)酒店及不能履行支付收益金的合同義務(wù)的事實(shí)是明知的，且目前有部分業(yè)主自發(fā)組織參與酒店經(jīng)營(yíng)管理，在不能實(shí)現(xiàn)合同目的情況下，解除雙方之間的委托經(jīng)營(yíng)合同會(huì)產(chǎn)生更好的社會(huì)效果。因此，對(duì)被告天倫華商公司要求解除委托經(jīng)營(yíng)合同的反訴請(qǐng)求本院予以支持，本院確認(rèn)被告天倫華商公司與原告施某某所簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》于2018年1月26日（原告施某某起訴立案之日）起解除。原告施某某提出“不同意解除合同”的抗辯理由，與其本人提出的訴訟主張相悖，本院不予采納。被告天倫華商公司在本案休庭后自愿向本院申請(qǐng)撤回“要求判決原告從2017年12月8日開(kāi)始，按照每日16467.4元的標(biāo)準(zhǔn)賠償反訴原告經(jīng)營(yíng)損失至交付酒店恢復(fù)營(yíng)業(yè)時(shí)止”的反訴請(qǐng)求，屬于對(duì)其民事權(quán)利和訴訟權(quán)利的自愿處分，不違反法律規(guī)定，本院對(duì)此予以確認(rèn)，并已口頭裁定準(zhǔn)許天倫華商公司撤回該項(xiàng)反訴請(qǐng)求。
四、關(guān)于本案案由應(yīng)如何確定的問(wèn)題。經(jīng)庭審查明，本案中原告施某某與被告天倫華商公司、佳和公司所簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)合同》屬于非典型合同，內(nèi)容涉及房屋買賣、委托經(jīng)營(yíng)、房屋租賃以及擔(dān)保等法律關(guān)系，故根據(jù)當(dāng)事人起訴的事實(shí)以及本案中的法律關(guān)系，本案案由應(yīng)確定為合同糾紛為宜。
綜上所述，對(duì)原、被告雙方提出的抗辯理由，有事實(shí)和法律依據(jù)部分，本院予以采納，與庭審查明事實(shí)不符，且與法律規(guī)定相悖的部分本院不予采納。被告佳和公司經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，視為該公司放棄相應(yīng)的抗辯權(quán)，由此產(chǎn)生的不利后果，由該公司自行承擔(dān)，本案可依法缺席判決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十四條第一款第二項(xiàng)、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條、第一百八十八條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十九條、第三十一條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告施某某與被告十堰天倫華商酒店管理有限公司以及被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之間簽訂的《明珠?新天地物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)管理合同》已于2018年1月26日解除。
二、被告十堰天倫華商酒店管理有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)支付拖欠原告施某某的委托收益金6660元和中途退出委托經(jīng)營(yíng)管理合同違約金24980元，并從2018年1月1日起以所欠的委托收益金6660元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向原告施某某支付逾期支付收益金的違約金至該6660元收益金全部付清之日止。
三、被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)本判決確定的被告十堰天倫華商酒店管理有限公司應(yīng)支付給原告施某某的委托收益金、違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
四、被告李析在承諾抵押擔(dān)保財(cái)產(chǎn)（即鄂Ｃ×××××號(hào)汽車和位于湖北省丹江口市北京路與武當(dāng)大道交匯處“水都花園”21棟2單元302號(hào)的房屋）的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)被告十堰天倫華商酒店管理有限公司拖欠原告施某某的2017年度委托收益金共計(jì)6660元承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
五、被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、被告李析在承擔(dān)連帶清償責(zé)任后有權(quán)向被告十堰天倫華商酒店管理有限公司追償。
六、駁回原告施某某的其他本訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)591元，由被告十堰天倫華商酒店管理有限公司、被告十堰佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及被告李析共同負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)50元，由原告施某某和被告十堰天倫華商酒店管理有限公司各負(fù)擔(dān)25元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。

審判長(zhǎng) 張曉榮
審判員 沈文國(guó)
審判員 潘如文

書記員： 秦道江珠