原告：曹某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)，
共同訴訟代表人：王洪彪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。
被告：咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某房地產(chǎn)公司）。
住所地：咸寧市溫泉路51號(hào)（金某·時(shí)尚廣場(chǎng)B座501室）。
法定代表人：李友群，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人：余隆盛，湖北佳成律師事務(wù)所律師，一般代理。
第三人：湖北金盛智信運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱金盛公司）。
委托代理人：金圣茗，湖北佳成律師事務(wù)所律師，一般代理。

原告曹某等13人與被告金某房地產(chǎn)公司、第三人金盛公司房屋買賣合同糾紛13案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭合并進(jìn)行了審理。原告曹某、原告共同訴訟代表人王洪彪、被告金某房地產(chǎn)公司委托代理人余隆盛、第三人金盛公司委托代理人金圣茗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曹某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法解除原告與被告所簽訂的《商品房買賣合同》；2、判令被告退還原告已付購(gòu)房款200000元；3、判令被告向原告支付違約金10000元；4、判令被告賠償原告門面租金損失19833元及銀行貸款利息損失18547元；5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年6月30日，原、被告簽訂兩份合同編號(hào)為XN201508176、XN201508174《商品房買賣合同》及附件，合同約定商品房用途為商業(yè)用房，建筑面積為27.84平方米，合同總價(jià)為200000元，原告一次性支付了全部購(gòu)房款。根據(jù)合同第八條約定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前將合同約定驗(yàn)收合格條件的商品房交付原告使用。合同第十五條約定，被告在商品房交付原告使用后180日內(nèi)為原告在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案登記，如因被告責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列1或2項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的0.1%向買受人支付違約金。依照約定，被告應(yīng)當(dāng)在2016年6月28日之前將資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。由于被告的違約行為，導(dǎo)致原告至今未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。為此，根據(jù)《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定提起訴訟，望判如所求。
金某房地產(chǎn)公司辯稱：1、原告請(qǐng)求解除合同的條件不成就，原告的訴訟請(qǐng)求是根據(jù)雙方合同第十五條的規(guī)定起訴的，該合同是國(guó)家建設(shè)部門制定的老版本合同；被告已按約定將辦證資料都提交給房產(chǎn)局了。合同第十五條約定是在交付房屋后180日內(nèi)備案登記，并非約定辦證。2、本案應(yīng)當(dāng)追加金盛公司為第三人參加訴訟，被告將房屋交付給原告后，原告將房屋租賃給金盛公司經(jīng)營(yíng)管理。3、原告實(shí)際并沒有損失，金盛公司將三年租金已付給了原告，有部分購(gòu)房者已將租金抵了購(gòu)房款。4、請(qǐng)求退還購(gòu)房款金額必須以發(fā)票金額為準(zhǔn)；違約金原告理解錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；不存在租金損失，原告取得房屋后已經(jīng)出租了，不存在其他損失。
第三人述稱：本案與第三人沒有關(guān)聯(lián)，第三人不是本案應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的第三方。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的事實(shí)和證據(jù)，本院認(rèn)定如下：2015年6月30日，原、被告簽訂兩份合同編號(hào)為XN201508176、XN201508174《商品房買賣合同》及附件，合同約定商品房用途為商業(yè)用房，建筑面積為27.84平方米，合同總價(jià)為200000元，原告分三次支付了全部購(gòu)房款。根據(jù)合同第八條約定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前將合同約定驗(yàn)收合格條件的商品房交付原告使用。合同第十五條約定，被告在商品房交付原告使用后180日內(nèi)為原告在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案登記，如因被告責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人要求退房的，按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失。原告依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定主張被告支付違約金，超出約定部分的損失訴求依法應(yīng)予支持，合同第十五條是對(duì)因出賣人的責(zé)任，不能在規(guī)定期限內(nèi)讓買受人取得房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人要求退房的，按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失，這一約定實(shí)質(zhì)上是對(duì)出賣人不能如期為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的一種違約賠償損失的處罰，雖雙方對(duì)逾期辦證違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確約定。即按房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失。據(jù)此計(jì)算房?jī)r(jià)款200000×0.1%=200元。該約定顯然不足以彌補(bǔ)原告的實(shí)際損失。被告抗辯提出應(yīng)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的理由與其違約行為造成原告受到的實(shí)際損失不符，本院不予認(rèn)定。被告提交的《金某·沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》證據(jù)，原告認(rèn)為與本案無關(guān)的理由成立。該證據(jù)是原告按被告要求與第三人金盛公司簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，但實(shí)質(zhì)為被告以其部分購(gòu)房?jī)r(jià)款抵銷原告三年經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。因此，被告提交的該證據(jù)不能作為本案的定案依據(jù)采用。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、被告逾期不能辦理原告所購(gòu)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，原告請(qǐng)求解除合同的條件是否成就；2、本案第三人金盛公司是否享有委托經(jīng)營(yíng)管理合同中的權(quán)利、義務(wù);3、原告主張的損失應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算。關(guān)于第1個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列1或2項(xiàng)處理：“1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款0.1%向買受人支付違約金”。根據(jù)合同第八條、第十五條規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前交付房屋給原告；2016年6月28日前應(yīng)當(dāng)將買賣房屋在產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)登記備案并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。根據(jù)《最高人民法院

》第十九條“商品房買賣合同約定或者《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第
三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”，故原告請(qǐng)求解除《商品房買賣合同》的條件成就。關(guān)于第2個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：本案原、被告在商品房買賣合同中約定訟爭(zhēng)商鋪為二間實(shí)際交納總價(jià)款為200000元，原告于2015年4月25日、2015年6月3日、2016年2月18日分別向被告交納購(gòu)房款30000元、70000元、100000元，而從原、被告及金盛公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中明確商鋪原總價(jià)為253164元，其中差價(jià)款53164元應(yīng)為出賣方被告以金盛公司與原告簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合同的形式，對(duì)該商鋪行使使用權(quán)三年，以三年期使用權(quán)抵扣商鋪價(jià)款53164元，故委托經(jīng)營(yíng)管理合同相關(guān)權(quán)益均應(yīng)由被告享有，而金盛公司僅作為被告的關(guān)聯(lián)公司代為行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，其在本案中未履行任何義務(wù)，故不應(yīng)享有委托經(jīng)營(yíng)管理合同相關(guān)權(quán)利。關(guān)于第3個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原、被告在《商品房買賣合同》第十五條明確約定了因被告逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金標(biāo)準(zhǔn)。但雙方約定按已付房?jī)r(jià)款的0.1%賠償原告損失，即200000×0.1%=200元。該約定明顯低于造成的損失，根據(jù)《
中華人民共和國(guó)合同法》第
一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”，故本院應(yīng)予調(diào)整。

綜上所述，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》不違反法律、法規(guī)，應(yīng)為有效。原告曹某按約定履行交納購(gòu)房款義務(wù)。被告金某房地產(chǎn)公司未按約辦理原告房屋所有權(quán)證書，原告請(qǐng)求解除合同和賠償損失于法有據(jù)，本院予以支持。由于雙方約定的違約金低于造成的損失，本院酙定調(diào)整按中國(guó)人民銀行同期貸款利率由被告承擔(dān)占用原告資金期間利息損失。關(guān)于原告與湖北金盛公司簽訂的委托經(jīng)營(yíng)管理合同，原告將所購(gòu)商鋪三年的使用權(quán)委托金盛公司進(jìn)行統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理以培育市場(chǎng)，該約定為被告以降低商鋪價(jià)款基數(shù)，并由其關(guān)聯(lián)公司湖北金盛公司代原告經(jīng)營(yíng)、管理三年的形式從而達(dá)到減少交納稅收的目的。而本案原告對(duì)所購(gòu)商鋪并未實(shí)際行使占有、使用、收益等權(quán)利，且根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，訟爭(zhēng)商鋪原總價(jià)為253164元，較商品房買賣合同價(jià)高出53164元，該部分價(jià)款權(quán)屬應(yīng)為被告金某公司。根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相一致的原則，金盛公司在本案中沒有履行任何義務(wù)，依法亦不應(yīng)享有任何權(quán)利。金盛公司與原告之間的委托經(jīng)營(yíng)管理合同關(guān)系不能成立，金盛公司不應(yīng)享有委托經(jīng)營(yíng)合同中的權(quán)利、義務(wù)，與本案處理結(jié)果并無法律上的利害關(guān)系。原告主張的租金損失與事實(shí)不符，本院不予支持。為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款、《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十八條第一款第（一）項(xiàng)、第十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告雙方簽訂的合同編號(hào)為XN201508176、XN201508174商品房買賣合同》及附件。
二、被告金某房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告曹某購(gòu)房款200000元，并從并從付款之日起至本判決執(zhí)行完畢之日止，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率支付利息給原告（其中30000元從2015年4月26日起計(jì)算、70000元從2015年6月4日起計(jì)算、100000元從2016年2月28日起計(jì)算）。
三、駁回原告曹某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4300元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　阮文勝 審　判　員　　黃大湖 人民陪審員　　李漢華

書記員：姚仁鵬