湖北新楚源置業(yè)有限公司
侯明峰（湖北夷水律師事務(wù)所）
朱成群
邱兵（湖北施南律師事務(wù)所）
朱全文

上訴人（原審被告）:湖北新楚源置業(yè)有限公司。
住所地:湖北省恩施市施州大道155號。
法定代表人:王永明，董事長。
委托訴訟代理人:侯明峰，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:朱成群，男，生于1989年9月24日，土家族，湖北省利川市人，住湖北省恩施市。
委托訴訟代理人:邱兵，湖北施南律師事務(wù)所律師。
原審第三人:朱全文，男，生于1983年11月16日，土家族，湖北省建始縣人，住湖北省恩施市。
上訴人湖北新楚源置業(yè)有限公司（以下簡稱新楚源公司）因與被上訴人朱成群、原審第三人朱全文商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初236號民事判決，向本院提出上訴，本院于2016年7月19日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。
上訴人新楚源公司的委托訴訟代理人侯明峰、被上訴人朱成群的委托訴訟代理人邱兵、原審第三人朱全文到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
新楚源公司上訴請求:撤銷原判，依法改判駁回新楚源公司的訴訟請求。
事實和理由:一審判決認(rèn)定事實不清，證據(jù)不足。
《商品房買賣合同》是因四方協(xié)議產(chǎn)生的，四方協(xié)議是《商品房買賣合同》的基礎(chǔ)，法院不應(yīng)單獨審理《商品房買賣合同》，而應(yīng)以四方協(xié)議作為審理基礎(chǔ)。
本案中，朱成群未按照四方協(xié)議履行義務(wù)，新楚源公司有權(quán)拒絕交付、過戶和賠償損失。
朱成群辯稱，一審法院沒有單獨審理商品房買賣合同，而是結(jié)合四方協(xié)議審理房款的結(jié)算情況。
一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)維持。
朱全文述稱，只要明確租金支付給誰就行，同意按照生效判決執(zhí)行。
朱成群向一審法院起訴請求:判令新楚源公司將其開發(fā)的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面房屋交付給朱成群使用；新楚源公司為朱成群辦理武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證；新楚源公司賠償延期交付房屋期間的租金損失，租金損失按114500元／年計算至實際交房之日止；新楚源公司承擔(dān)本案訴訟費用。
一審法院認(rèn)定事實:2015年1月19日，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天時代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司（丙方）、朱明鵬（丁方）簽訂《協(xié)議書》，載明:“丙方是甲方恩施瑞享酒店項目智能化工程的承包人，雙方于2013年1月31日簽訂《恩施瑞享酒店項目智能化工程施工合同》，丁方為智能化工程的實際施工人。
丁方欲購買甲方的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面。
為了同時處理工程款支付和房款支付問題，根據(jù)合同法的規(guī)定，達成以下協(xié)議:一、丙方全權(quán)委托丁方代表丙方辦理工程款結(jié)算事宜，丙方同意以丁方購買的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面應(yīng)付的房款抵扣工程款。
乙方同意將應(yīng)收丁方的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面的房款抵扣甲方應(yīng)付丙方的工程款；二、丁方購買乙方武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面面積502.2平方米，單價6000元／平方米，總價為3013200元，乙方給丁方優(yōu)惠200000元，實際房款總價為2813200元，房屋契稅113934.60元，合計2927134.60元。
維修基金等各項代收費用小計31111元由丁方自行支付。
武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面的具體情況以《房屋買賣合同》的約定為準(zhǔn)。
三、因目前恩施瑞享酒店項目智能化工程尚未審計完結(jié)，工程款總價無法核定，經(jīng)甲乙丙丁四方確定，抵扣房款后的工程款剩余金額待恩施瑞享酒店項目智能化工程審計完結(jié)，且甲丙丁三方對審計結(jié)論無異議后確認(rèn)，并另行確定支付時間。
四、乙方與丁方《房屋買賣合同》簽訂后，即視為甲方已經(jīng)向丙方支付工程款2927134.60元。
丙方與丁方應(yīng)及時支付材料及設(shè)備款等一切與恩施瑞享酒店項目智能化工程有關(guān)的欠付款。
本協(xié)議簽訂后，丙方應(yīng)嚴(yán)格履行《恩施瑞享酒店項目智能化工程施工合同》的約定，不得中斷智能化工程設(shè)備的運轉(zhuǎn)。
如丙方中斷智能化工程設(shè)備的運轉(zhuǎn)，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金的金額為10萬元／次”。
嗣后，乙方與丁方在簽訂《商品房買賣合同》時，變更購房主體為朱成群（即丁方之子）。
隨后，朱成群（××）與新楚源公司（××）簽訂《商品房買賣合同》（合同編號:ES1500378）。
合同載明:第一條“××以出讓方式取得位于舞陽街道辦事處耿家坪村、金子壩村的地塊的土地使用權(quán)。
（土地使用權(quán)證號）為恩市國用（2009）第032123。
該地塊土地面積為35793.24平方米，規(guī)劃用途為商用，土地使用年限自2009年8月28日至2049年8月27日。
××經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房（現(xiàn)定名）武陵國際裝飾城。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為鄂規(guī)工程42280020100001，施工許可證號為2010-15。
”第三條“××購買的商品房（以下簡稱商品房，其房屋平面圖見合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的:第B02棟第5層503號房。
該商品房的用途為商業(yè)，屬框架結(jié)構(gòu)，層高為3.3米建筑層數(shù)地上6層。
該商品房建筑面積共502.2平方米，其中套內(nèi)建筑面積400.03平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e102.17平方米。
”第四條“××與××約定按下述第1種方式計算商品房價款:1、按建筑面積計算該商品房單價為每平方米5601.75元，總金額貳佰捌拾壹萬叁仟貳佰元整。
”第六條“××按下列第1種方式按期付款:1、一次性付款。
簽訂合同時付清全部房款（人民幣）大寫:貳佰捌拾壹萬叁仟貳佰元整。
小寫2813200.00元”第八條“××應(yīng)當(dāng)依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付××使用:1、該商品房經(jīng)驗收合格。
”第九條“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，××如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付××使用，按下列第1種方式處理:1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）預(yù)期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后期限的第二天起至實際交付之日止，××按日向××支付已交付房價款萬分之2的違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過90日后，××有權(quán)解除合同。
××解除合同的，××應(yīng)當(dāng)自××解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按××累計已付款的5%向××支付違約金。
××要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，××按日向××支付已交付房價款萬分之2（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。
”第十五條“××應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由××提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。
如因××的責(zé)任，××不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項處理:2、××不退房，××按已付房價款的1%向××支付違約金。
”合同簽訂當(dāng)日，新楚源公司即將合同向恩施市房地產(chǎn)管理局開發(fā)科備案，朱成群與新楚源公司的財務(wù)人員陳芳及工作人員劉祥芳于當(dāng)日辦理了“湖北新楚源置業(yè)有限公司武陵國際裝飾城尾盤交房結(jié)算清單”，該清單載明:“××朱成群已付房款2813200元、實際應(yīng)補款31111元（即房屋維修基金27119元、配套設(shè)施費1810元、土地證工本費18元、房屋登記費550元、土地登記代理費500元、土地登記及工本費110元、測繪費1004元）”。
同日，朱成群向新楚源公司交納了前述應(yīng)補款31111元。
嗣后，新楚源公司未向朱成群交付涉案房屋。
審理中，第三人朱全文表示繼續(xù)租賃涉案房屋，不主張優(yōu)先購買權(quán)。
一審法院另查明，2014年7月16日，新楚源公司將涉案房屋委托恩施武陵國際裝飾城經(jīng)營管理有限公司租賃給第三人朱全文，約定租賃期限自2014年7月17日至2017年10月16日止，前三個月為裝修免租期，年租金114500元。
嗣后，第三人朱全文已將租金交至2016年10月16日，下欠租金金額為114500元，于2016年9月16日支付，租期屆滿合同自行終止，承租人向出租人騰退房屋。
2016年4月25日，湖北中天時代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司對朱成群用其工程款支付涉案房屋房款的行為予以追認(rèn)。
一審法院認(rèn)為，新楚源公司、朱成群簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且承租人朱全文不主張優(yōu)先購買權(quán)，合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
從雙方訂立《商品房買賣合同》后的履行情況和第三人的租賃情況上看，涉案房屋買賣屬現(xiàn)房交易，朱成群完全履行了《商品房買賣合同》約定的義務(wù)，向新楚源公司交納了房屋維修基金、房屋登記費、土地登記代理費等費用，新楚源公司未能及時向朱成群交付房屋和讓朱成群取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書而產(chǎn)生爭議。
一審法院歸納本案爭議焦點:一、涉案房屋的交付；二、朱成群主張的租金損失應(yīng)否支持；三、新楚源公司應(yīng)何時為朱成群辦理《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。
一、涉案房屋的交付。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 ?規(guī)定，轉(zhuǎn)移占有是指占有人以法律行為將其占有物交付于他人，受讓人因此而取得占有。
依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條 ?的規(guī)定，物權(quán)在設(shè)立和變動時，必須經(jīng)過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動時之所以要公示，是因為物權(quán)具有絕對的排他性效力。
如果沒有公示制度，則不利于物權(quán)交易的安全，不利于保護第三人的利益，從而導(dǎo)致財產(chǎn)交易秩序的混亂。
結(jié)合本案涉案房屋在租賃期間產(chǎn)權(quán)變動的實際情況，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，買賣合同的生效并不會自動終止買賣標(biāo)的物之前已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，相反，××還應(yīng)代替××，繼續(xù)履行原來的租賃合同。
故本案的房屋交付方式應(yīng)以法定登記為交付方式較為適宜。
朱成群要求將涉案房屋交付其使用的主張，不予支持。
二、朱成群主張的租金損失應(yīng)否支持。
本案中，涉案房屋買賣屬現(xiàn)房交易，自××支付完房價款及相關(guān)費用后，新楚源公司應(yīng)立即向朱成群交付涉案房屋，即自2015年1月19日起，涉案房屋所有權(quán)人應(yīng)為朱成群。
朱成群主張的租金損失，系涉案房屋所有權(quán)人的應(yīng)得利益。
因涉案房屋的所有權(quán)發(fā)生變動，新楚源公司收取涉案房屋出賣后的租金應(yīng)向朱成群補償，未收取的租金由承租人直接向朱成群支付。
朱全文已將租金交至2016年10月16日（年交納租金標(biāo)準(zhǔn)為114500元）。
自新楚源公司應(yīng)交付涉案房屋之日（即2015年1月19日）起至2016年10月16日止期間的租金199420.83元（114500元÷360天×627天），由新楚源公司補償給朱成群；自2016年10月17日起至2017年10月16日止的租金114500元，由第三人朱全文直接向朱成群交納；租期屆滿后，由第三人朱全文將涉案房屋直接返還給朱成群。
三、新楚源公司應(yīng)何時為朱成群辦理《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。
從訂立合同的目的看，朱成群向新楚源公司購買其開發(fā)建設(shè)的房屋，以獲房屋所有權(quán)為目的，包括相關(guān)權(quán)屬證書。
根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第八條、第十五條的約定，截至目前，雙方約定的期限早已屆滿，且新楚源公司收取了代理朱成群辦理權(quán)屬證書的費用。
朱成群要求新楚源公司辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的主張，予以支持。
新楚源公司、朱成群簽訂了《商品房買賣合同》，朱成群是適格主體。
新楚源公司稱朱成群不是適格主體的抗辯理由不能成立，不予采納。
綜上，一審法院判決:一、朱成群與湖北新楚源置業(yè)有限公司于2015年1月19日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號:ES1500378）有效。
二、湖北新楚源置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)代理朱成群辦理涉案房屋所有權(quán)及國有土地使用權(quán)登記。
即將位于舞陽街道辦事處耿家坪村、金子壩村武陵國際裝飾城第B02棟5層503號房屋所有權(quán)、國有土地使用權(quán)登記到朱成群名下。
三、湖北新楚源置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)向朱成群補償其收取第三人朱全文交納的自2015年1月19日起至2016年10月16日止的涉案房屋租金199420.83元。
該期限之后的房屋租金由第三人朱全文直接向朱成群支付。
四、第三人朱全文于租賃期屆滿后將租賃房屋退還給朱成群。
五、駁回朱成群的其他訴訟請求。
案件受理費6008元，減半交納3004元，由湖北新楚源置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
新楚源公司、朱成群、朱全文均未向本院提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明，一審查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，新楚源公司與朱成群簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
簽訂涉案《商品房買賣合同》前，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天時代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司（丙方）、朱明鵬（丁方）于2015年1月19日簽訂的《協(xié)議書》約定:“丙方同意以丁方購買的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面應(yīng)付的房款抵扣工程款。
乙方同意將應(yīng)收丁方的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面的房款抵扣甲方應(yīng)付丙方的工程款；武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面的具體情況以《房屋買賣合同》的約定為準(zhǔn)。
乙方與丁方《房屋買賣合同》簽訂后，即視為甲方已經(jīng)向丙方支付工程款2927134.60元。
”據(jù)此，一審法院認(rèn)定朱成群已完全履行了《商品房買賣合同》約定的義務(wù)，判決新楚源公司應(yīng)當(dāng)按照約定履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)、補償涉案房屋的租金及承租人朱全文在租賃期限屆滿后將房屋返還給××朱成群并無不當(dāng)。
涉案《商品房買賣合同》系新楚源公司與朱成群簽訂，依據(jù)合同相對性原則，朱成群作為××有權(quán)請求××新楚源公司履行合同義務(wù)，新楚源公司提出四方簽訂的《協(xié)議書》是《商品房買賣合同》的基礎(chǔ)，法院不應(yīng)單獨審理《商品房買賣合同》等上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，新楚源公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4288元，由湖北新楚源置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，新楚源公司與朱成群簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
簽訂涉案《商品房買賣合同》前，恩施州中祥酒店有限公司（甲方）、新楚源公司（乙方）、湖北中天時代網(wǎng)絡(luò)工程有限公司（丙方）、朱明鵬（丁方）于2015年1月19日簽訂的《協(xié)議書》約定:“丙方同意以丁方購買的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面應(yīng)付的房款抵扣工程款。
乙方同意將應(yīng)收丁方的武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面的房款抵扣甲方應(yīng)付丙方的工程款；武陵國際裝飾城一期B02棟503號門面的具體情況以《房屋買賣合同》的約定為準(zhǔn)。
乙方與丁方《房屋買賣合同》簽訂后，即視為甲方已經(jīng)向丙方支付工程款2927134.60元。
”據(jù)此，一審法院認(rèn)定朱成群已完全履行了《商品房買賣合同》約定的義務(wù)，判決新楚源公司應(yīng)當(dāng)按照約定履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的義務(wù)、補償涉案房屋的租金及承租人朱全文在租賃期限屆滿后將房屋返還給××朱成群并無不當(dāng)。
涉案《商品房買賣合同》系新楚源公司與朱成群簽訂，依據(jù)合同相對性原則，朱成群作為××有權(quán)請求××新楚源公司履行合同義務(wù)，新楚源公司提出四方簽訂的《協(xié)議書》是《商品房買賣合同》的基礎(chǔ)，法院不應(yīng)單獨審理《商品房買賣合同》等上訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上所述，新楚源公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4288元，由湖北新楚源置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：郜幫勇
審判員：吳衛(wèi)
審判員：侯著韜

書記員：張晶晶