原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住河北省陽原縣。委托訴訟代理人：馬洪斌，河北揚(yáng)正律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被告：張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省張北縣207線東側(cè)（原外貿(mào)東院）。法定代表人：張?jiān)?，該公司董事長。委托訴訟代理人：閆雪，河北文昌閣律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住河北省三河市燕郊開發(fā)區(qū)。委托訴訟代理人：張芳（張某某父親），xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住河北省張北縣。委托訴訟代理人：彭春華，北京市兩高律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被告：張?jiān)葡?，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省張北縣。

李某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)被告金泉公司與被告張某某的《商品房買賣合同》無效，追回屬于被告張?jiān)葡嫉纳姘阜课荩股У呐袥Q得以執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)原告的擔(dān)保權(quán)益。事實(shí)和理由：不服于2017年12月22日收到的河北省張北縣人民法院（2017）冀0722執(zhí)異12號(hào)民事裁定書，在法定期限內(nèi)向貴院起訴，請(qǐng)依法判決，以維護(hù)原告的合法權(quán)益及生效判決的尊嚴(yán)。1、涉案房屋張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號(hào)樓7單元102室是被告張?jiān)葡嫉耐龇蚶畲嘿F所有的房屋。這是由李春貴與被告金泉公司的法定代表人張?jiān)朴?012年10月27日簽訂《接股協(xié)議》所約定，張?jiān)谱栽笇⑵湓诮鹑救牍傻?50萬元和175萬元紅利轉(zhuǎn)讓給李春貴，自2012年9月20日起該股就屬于李春貴持股。2015年12月5日金泉公司為李春貴出具證明，在金泉公司入股300萬元，股金折合分房13套歸李春貴所有，并逐一標(biāo)注了樓號(hào)、單元號(hào)、房間號(hào)及平米數(shù)，涉案房屋就在其中。以上事實(shí)已由生效的張北法院（2014）北商初字第165號(hào)民事判決書和張家口市中院（2016）冀07民終1814號(hào)民事判決書所確認(rèn)。2、涉案房屋已經(jīng)被房主李春貴作為向原告借款130萬元及利息的擔(dān)保。擔(dān)保的形式，是由金泉公司這個(gè)開發(fā)商與原告在2013年1月15日簽訂了包括涉案房屋在內(nèi)的13套房屋的《商品房買賣合同》，金泉公司也于2013年1月17日前向原告出具了三張共計(jì)300萬元的收據(jù)，完成了以買賣合同提供擔(dān)保的全套手續(xù)，符合最高院民間借貸司法解釋第24條的規(guī)定所有要件。簽約前，張?jiān)七€領(lǐng)著原告逐一號(hào)房證實(shí)均為空房，又展示了商品房預(yù)售的“五證”，并復(fù)印交給了原告。3、涉案房屋早已被法院依法查封。2014年6月11日原告首訴的橋東法院依（2014）東民初字第677號(hào)民事裁定書，將包括涉案房屋在內(nèi)的13套商品房全部查封，中院指定貴院管轄后，依貴院2016年6月3日的（2014）北商初字第165號(hào)民事裁定書繼續(xù)查封至今。查封時(shí)，房管局顯示該房是空房。4、金泉公司處置他人財(cái)產(chǎn)的行為無效。據(jù)“執(zhí)行裁定書”載明被告金泉公司是于2013年2月17日以后才陸續(xù)收取了張某某的購房款并簽訂了《商品房買賣合同》，金泉公司在明知房子是李春貴的，并且也知道該房已經(jīng)提供抵押擔(dān)保的情況下，擅自出賣他人的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第51條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”金泉公司是既沒有取得李春貴或者張?jiān)葡嫉淖氛J(rèn)，更沒有取得涉案房屋的所有權(quán)，這兩個(gè)先決條件都沒有，合同依法當(dāng)屬無效。5、不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！鄙姘阜课葑?014年6月11日就被法院查封，金泉公司根本不能進(jìn)行買賣，更別說是辦理登記事項(xiàng)了，房子的所有權(quán)至今仍然是李春貴、張?jiān)葡嫉摹；诖耍靥崞饒?zhí)行異議之訴，懇請(qǐng)判如所請(qǐng)。張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，被告張某某已于2013年向我公司交付全部購房款并實(shí)際占有該房產(chǎn)，雙方簽訂商品房買賣合同，我方與張某某構(gòu)成了合法有效的商品房買賣關(guān)系，另外該房產(chǎn)系金泉房地產(chǎn)公司的公司財(cái)產(chǎn)，并非李春貴的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李春貴將公司所有的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給本案原告的行為是無效的，對(duì)于張家口中院出具的（2016）冀07民終1814號(hào)民事判決書中的所確認(rèn)的涉案標(biāo)的歸李某某予以執(zhí)行抵押的事實(shí)，我方就該案申請(qǐng)?jiān)賹?，并?jīng)河北省高院立案受理，在未出具最終裁定結(jié)果之前，建議法庭駁回原告的訴請(qǐng)或?qū)⒈景附K止審理，避免因錯(cuò)誤審理導(dǎo)致后面糾紛，根據(jù)《最高院關(guān)于人民法院在執(zhí)行、查封、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，第三人沒有過錯(cuò)的人民法院不得查封或凍結(jié)財(cái)產(chǎn)，綜上請(qǐng)法庭駁回原告的事實(shí)請(qǐng)求。張某某辯稱，本案應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行異議進(jìn)行審理，對(duì)裁定中止執(zhí)行認(rèn)可的這個(gè)問題，不應(yīng)當(dāng)是對(duì)其他糾紛有效無效的審理，關(guān)于別的合同糾紛是另外一個(gè)法的關(guān)系。我們認(rèn)同（2017）冀0722執(zhí)異12號(hào)裁定，原裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，法律正確，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的若干問題規(guī)定》第29條第一款的相關(guān)規(guī)定。被告張某某與金泉房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂有合法購房合同，而且實(shí)際占有該房產(chǎn)，張某某于2013年2月份已經(jīng)占有該房屋對(duì)房屋進(jìn)行裝修，張某某有2013到2017年所有的電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)的證據(jù)。原告李某某和李春貴之間簽訂的抵押協(xié)議并未成立，因?yàn)槔畲嘿F并沒有對(duì)錦苑小區(qū)1號(hào)樓7單元102室房產(chǎn)的所有權(quán)，而且李春貴也沒有占有該房產(chǎn)，原告李某某和李春貴之間也沒有辦理抵押登記，根據(jù)物權(quán)法一百八十七條、一百八十八條規(guī)定，抵押權(quán)至抵押生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記的不得對(duì)抗善意第三人。原告李某某行使本案抵押權(quán)，在原告和李春貴簽訂協(xié)議書，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理抵押登記，原告作為利益人代理行使抵押登記手續(xù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利責(zé)任（2016）冀07民終1814號(hào)民事判決書因?yàn)榻鹑疽呀?jīng)提出再審并且已經(jīng)受理，即使金泉公司沒有申請(qǐng)?jiān)賹徫覀円惨暾?qǐng)?jiān)賹?，因?yàn)檫@個(gè)判決我們看是錯(cuò)誤的，綜上請(qǐng)法院駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。張?jiān)葡嘉醋鞔疝q。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：1、2013年2月17日張某某向張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納132823元用于購買坐落于張北縣（無房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)）并實(shí)際占有使用，2013年4月5日張某某再次向張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納購房款76000元并交納地下室款8015元、契稅維修基金7429元、滅火器等1630元、取暖物業(yè)費(fèi)衛(wèi)生費(fèi)2067元、測繪費(fèi)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)262元、窗戶（西）2000元。雙方簽訂了2013年第396號(hào)《商品房買賣合同》。2、2014年6月10日張家口市橋東區(qū)人民法院立案受理李某某訴張?jiān)葡技暗谌藦埍笨h金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案，2015年8月24日張家口市中級(jí)人民法院指定該案由張北縣人民法院管轄，2016年5月26日本院作出（2014）北商初字第165號(hào)民事判決書。張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、李某某不服該判決上訴于張家口市中級(jí)人民法院，2016年11月21日張家口市中級(jí)人民法院作出（2016）冀07民終1814號(hào)民事判決書。3、2016年6月3日本院在審理李某某與張?jiān)葡技暗谌藦埍笨h金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司民間借貸糾紛一案中，李某某申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，要求對(duì)2014年6月11日張家口市橋東區(qū)人民法院查封的第三人張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的十三套商品房繼續(xù)查封，本院作出（2014）北商初字第165號(hào)民事裁定書，查封上述房屋，李某某以張?jiān)葡紴楸粓?zhí)行人向本院申請(qǐng)執(zhí)行，2017年9月4日張某某向本院提出書面異議，2017年9月13日本院作出（2017）冀0722執(zhí)異12號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)張北縣張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號(hào)樓7單元102室住宅樓的執(zhí)行。
原告李某某與被告張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、張某某、張?jiān)葡紙?zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2018年1月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某的委托訴訟代理人馬洪斌、被告張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人閆雪、被告張某某及委托訴訟代理人張芳、彭春華到庭參加訴訟，被告張?jiān)葡冀?jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，張某某分別于2013年2月17日、4月5日兩次向張北縣金泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了張北鎮(zhèn)怡錦苑小區(qū)1號(hào)樓7單元102室住宅樓的全部房款208823元，并在法院查封之前已實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)，且非因張某某自身原因未辦理過戶登記。故張某某就該執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。綜上所述，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，由李某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于河北省張家口市中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　云　鷹

書記員：董曉麗