上訴人（原審原告）李想，男，1993年10月30日出生，漢族，戶籍所在地湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。委托訴訟代理人：劉山紅（系李想之母），戶籍所在地湖北省宜昌市伍家崗區(qū)。上訴人（原審被告）：宜昌長楹置業(yè)有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)東山大道109號B棟1904、1905號。統(tǒng)一社會信用代碼91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：鄒金華，湖北楚賢律師事務所律師。

李想上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判長楹公司按合同約定支付至上訴日止的逾期交房違約金35493.4元，以及上訴日到實際交房之日止的逾期交房違約金，并保留對長楹公司后續(xù)違約提出追償?shù)臋?quán)利；3.改判長楹公司承擔商品房交付不當造成的損失10161元；4.本案訴訟費用由長楹公司負擔。事實和理由：一、交付房屋鑰匙不完全等于交房。法律意義上的交房，應包括占有轉(zhuǎn)移和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。首先，占有轉(zhuǎn)移在我國商品房買賣合同司法解釋中明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。其次，所有權(quán)轉(zhuǎn)移就要求出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)，如交付房產(chǎn)證，實現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以，交鑰匙僅屬于事實交付房屋，但因其缺少交付房產(chǎn)證這一環(huán)節(jié)，這種交鑰匙的行為，屬于不完全交房，只有在辦理完房屋權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，實現(xiàn)房屋的真正交付。根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，無論雙方在合同中對此有無約定，如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空呶茨茉诜课萁桓妒褂弥掌?0日內(nèi)取得房產(chǎn)證的，除開發(fā)商和購房者有特殊約定外，開發(fā)商必須承擔相應的違約責任。二、2016年6月2日李想前去收房時商品房并未迖到合同約定的交付使用條件。判決書中列出的時間表為：2016年6月27日有線電視終端驗收合格，具備開通條件。2016年12月2日天然氣項目經(jīng)單項驗收合格，具備通氣點火條件（實際點火是2017年1月6日）。2016年12月27日出具用水備案資料。2017年7月20日出具證明相關配套供電設施及戶表已安裝完畢并送電成功。至此水、電、氣、網(wǎng)絡才完成，符合基本生活條件，所以2016年6月2日前去收房時商品房并未達到合同約定的交付使用條件。三、出賣人在《領匙協(xié)議》寫明“觀邸項目相關主體施工已經(jīng)完成，景觀配套、樹木栽植、交房手續(xù)陸續(xù)辦理中”，說明只是主體工程完成，并不符合交房條件。李想在合同簽訂后依約履行了自己的全部合同義務，付清了房屋全款541883.4元，房屋交付手續(xù)因長楹公司的原因而一直未予也無法辦理。李想僅僅領取了鑰匙，該房屋至今沒有達到交付的條件。四、李想至今未收到開發(fā)商交付的房門鑰匙。李想原本于2016年5月28日收房裝修，去時發(fā)現(xiàn)防盜門嚴重破損，兩個陽臺門也嚴重變形無法使用，物業(yè)公司當時負責人宗娟和一個物業(yè)師傅過來接洽時認可，同意馬上聯(lián)系開發(fā)商進行更換。但在5月30日說好過來更換沒搞好，6月2日在同意從廠家發(fā)貨更換防盜門，陽臺門聯(lián)系供貨商林錦解決問題后簽訂了領鑰匙協(xié)議，并出具證明同意一周到十天解決問題。6月12日陽臺門供貨商過來測量，證實門有問題需要重新安裝或更換。6月17日督促更換無果。6月19日在同意折現(xiàn)自行購買后更換。7月28日前物業(yè)人員把拆下來的門搬走，同意回收折現(xiàn)后付錢給我，同時我把防盜門鑰匙一套交還給物業(yè)公司。但是至今物業(yè)沒有折現(xiàn)給我，也沒有交付房屋鑰匙。李想簽訂領鑰匙后并未領取鑰匙，長楹公司應負逾期交付的違約責任，并賠付李想自行購買防盜門、陽臺及延誤裝修造成的損失（防盜門2680元、陽臺門4700元、內(nèi)陽臺門2780元、延誤裝修損失1元，共計10161元）。五、長楹公司應當根據(jù)《宜昌市商品房買賣合同》第十條出賣人逾期交房的違約責任第（2)款的約定進行賠償。長楹公司上訴請求：依法改判長楹公司不承擔違約金。事實和理由：長楹公司延期交房是由多重因素造成，包括：1.極端天氣的影響。長楹公司在一審提交的氣象部門的統(tǒng)計資料表明，自2014年小區(qū)開工建設以來至2016年期間，三年累計降雨時間比2013年增加174天。極端多雨天氣因素屬于不可抗力的因素，因此在計算長楹公司違約責任時應當扣除天氣因素的影響。2.施工單位的施工進度影響。依據(jù)施工合同，本案施工單位江蘇江都建設工程集團有限公司應于2015年10月20日前竣工，但實際施工單位中途退場拒絕繼續(xù)施工。長楹公司后另請其他單位繼續(xù)施工，原施工單位又拒絕提供竣工驗收備案相關資料導致長楹公司不能取得竣工驗收備案登記。3.部分提前入住業(yè)主違規(guī)搭建，導致消防等竣工驗收通不過。另外，依據(jù)雙方《宜昌市商品房買賣合同》附件第四條約定，非因長楹公司造成的延期，在長楹公司履行了通知義務后應予免責。蔣宏源購買的是按照成本價銷售的團購房，長楹公司并未獲得商業(yè)利益，在并未惡意違約的情況下，應減輕長楹公司的違約責任。李想向一審法院提出訴訟請求：1.判令長楹公司按合同約定支付自2016年4月1日起至起訴之日2017年9月20日止的逾期交房違約金29099.10元；2.判令長楹公司按合同約定支付自2017年9月21日起至實際交房之日止的逾期交房違約金，并保留對長楹公司后續(xù)違約提出追償?shù)臋?quán)利；3.判令訴訟費用由長楹公司承擔。一審法院認定事實：2012年1月16日，湖北三峽職業(yè)技術學院工會委員會（以下簡稱三峽職院工會）作為甲方，長楹公司作為乙方簽訂《團購意向協(xié)議》，主要約定甲方意向購買乙方欲開發(fā)建設的房屋350套。甲方意向購買的房屋價格由土地出讓金＋建筑開發(fā)總價組合而成（土地出讓金以實際摘牌價格為準，建筑開發(fā)總價雙方確認后據(jù)實結(jié)算）。甲方系受職工委托，全權(quán)處理意向團購房屋的相關事宜。甲方協(xié)助乙方在開發(fā)過程中辦理各項手續(xù)。本協(xié)議效力及于甲方在職在崗的職工（甲方需提供人員清單）。李想的母親劉山紅系湖北三峽職業(yè)技術學院職工。長楹公司對李想作為劉山紅近親屬的團購身份予以認可。2015年1月23日，李想作為買受人與出賣人長楹公司簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，購買了長楹公司開發(fā)的長楹觀邸4號樓1單元15層011503號、建筑面積為118.60平方米的商品房，商品房單價每平方米4569元，總金額541883元。該合同第九條約定，出賣人應當在2016年3月31日前，將商品房交付買受人使用。該條同時約定了出賣人交付商品房應符合的條件，因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其他原因，需延期交付使用的，出賣人應當在發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知買受人。第十條約定，逾期不超過30日的，出賣人自第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人自第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金。第十一條約定，商品房達到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣人應當將辦理交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的證件等內(nèi)容報刊公告通知買受人。出賣人應當出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全或所購商品房質(zhì)量有明顯缺陷的，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔，并按第十條約定處理。該合同同時約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，李想已支付全部購房款541883元。2015年1月27日，長楹公司為李想所購買的房屋在宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心辦理了預購商品房預告登記，但長楹公司未按照雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》約定于2016年3月31日前交房。2016年6月2日，李想作為甲方與乙方宜昌中筑物業(yè)管理有限公司（該小區(qū)的物業(yè)管理單位）、丙方長楹公司簽訂了《領匙協(xié)議》并實際領取了其所購買房屋的鑰匙?！额I匙協(xié)議》內(nèi)容為“觀邸項目相關主體施工已經(jīng)完成，景觀配套、樹木栽植、交房手續(xù)陸續(xù)辦理中。由于施工期間受暴雨、極端高低溫等氣候影響，基于施工工藝、施工安全，勞動者保護等因素限制，在上述不可抗拒氣候因素下無法正常施工（詳見宜昌氣候簡析），依法依約原正式交房時間予以順延?，F(xiàn)甲方因住房困難，急需取得購買房屋之鑰匙以做房屋裝修之前的準備工作，為此，三方經(jīng)過友好協(xié)商，達成以下協(xié)議。第一條：甲方取得鑰匙后承諾按照乙方“業(yè)主公約”等相關房屋管理規(guī)定正當行使購房人權(quán)利。查驗房屋后，如實填寫房屋狀況表，相關房屋問題整改完成前，不擅自使用該房屋，如擅自使用，房屋相關質(zhì)量責任由甲方自行承擔。第二條：乙方受丙方委托向甲方移交其房屋鑰匙，雙方房屋交付手續(xù)待前述不可抗力因素順延期滿后辦理?！币粚彿ㄔ和瑫r認定：長楹公司于2013年10月24日取得建筑工程施工許可證，該許可證載明合同開工日期：2013年10月，合同竣工日期：2015年1月。2016年6月27日，湖北省廣播電視信息網(wǎng)絡股份有限公司宜昌分公司出具廣播電視傳輸覆蓋網(wǎng)工程驗收報告，安裝有線電視終端802戶，經(jīng)驗收合格，具備開通條件。2016年12月2日，宜昌中燃城市燃氣發(fā)展有限公司出具竣工驗收證明，證明長楹公司在中燃公司報裝的天然氣項目經(jīng)單項驗收合格，具備通氣點火條件。2016年12月27日，宜昌桑德三峽水務有限公司出具用水備案資料，證明長楹公司于2015年5月完成了生活表兩塊和消防表一塊的用水報裝。2017年7月20日，國網(wǎng)宜昌供電公司客戶服務中心出具證明，長楹觀邸802戶的相關配套供電設施及戶表已于2017年7月19日安裝完畢并送電成功。同時該小區(qū)環(huán)保驗收、規(guī)劃驗收、綠化驗收現(xiàn)已通過。因消防驗收、工程項目竣工驗收還未完成，該房屋至今未取得商品房項目竣工交付使用備案證。2016年12月9日，長楹公司向宜昌市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱市住建委）等部門提交關于長楹觀邸項目竣工驗收說明及處理意見的請示，請求市住建委督促施工單位江蘇江都建設集團有限公司依法履行工程項目竣工驗收義務。一審法院認為，本案的爭議焦點在于：一、涉案房屋交付日期問題。李想與長楹公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的合同。雙方當事人均應按照合同約定履行自己的義務。雙方簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》第十一條約定：“出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔”?？梢姡诔鲑u人不能出示相關證明文件或出示證明文件不齊全時，買受人有拒絕接受房屋并要求出賣人承擔違約責任的權(quán)利。本案中，李想于2016年6月2日簽訂《領匙協(xié)議》并接收長楹公司交付房屋鑰匙時，明知長楹公司未能出示雙方合同約定的商品房交付證明文件、不完全具備商品房交付使用條件卻未提出異議，并實際占有和使用了該房屋至今。李想的行為應視為同意變更了合同中關于房屋交付內(nèi)容的約定，系其對自身權(quán)利的處分?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。一審基于上述合同約定、法律規(guī)定及李想實際占有房屋的事實，確定李想實際領取房屋鑰匙的日期即2016年6月2日為長楹公司將房屋交付給李想的日期。李想稱領取鑰匙是被迫無奈，不是其真實意思表示，但李想作為完全民事行為能力人，應對自己簽字行為負責，且其并未提交受他人脅迫簽訂《領匙協(xié)議》并領取鑰匙的證據(jù)，故李想主張實際領取鑰匙之后的逾期交房違約金的訴訟請求，一審不予支持。長楹公司辯稱實際領取鑰匙之日為房屋交付使用日期的意見，一審予以采信。二、逾期交房違約金的數(shù)額問題。如前所述，雙方實際交房的日期為2016年6月2日，而雙方合同約定的交房日期為2016年3月31日前，故長楹公司存在逾期交房的違約行為，逾期交房時間為2016年4月1日起計至2016年6月2日，合計63天，逾期交房違約金為3413.86元（541883元×0.0001×63天）。長楹公司辯稱逾期交房存在不可抗力因素以及非歸責于長楹公司的因素，長楹公司作為開發(fā)商，在訂立建設工程施工合同確定工期時，應當考慮降水因素，如長楹公司認為降雨量和天數(shù)增加導致房屋不能按期交付，還應當提供施工日志等予以印證?；诤贤南鄬π栽?，長楹公司與施工單位之間的糾紛不能作為其免責的事由，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。如長楹公司認為因施工單位的原因?qū)е麻L楹公司未能依約交房，其可依照法律規(guī)定或約定解決。長楹公司辯稱業(yè)主逾期付款問題，因其未提交證據(jù)，一審不予采信。長楹公司辯稱團購單位違約等理由，與本案逾期交付房屋違約金不具備必然聯(lián)系，一審不予采信。雖本案逾期交房違約金計算至業(yè)主實際領取鑰匙之日止，但一審希望長楹公司作為開發(fā)商，努力完善房屋的交付條件，并注重與買受人的溝通與交流，及時將買受人關心的問題以買受人能看得見的方式告知買受人，也希望買受人給予開發(fā)商一定的理解，雙方共同將小區(qū)打造成大家住得放心、住得舒心的溫馨家園。綜上，一審對李想的訴訟請求支持3413.86元，其余部分不予支持。一審依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、長楹公司于判決生效之日起十五日內(nèi)向李想支付逾期交房違約金3413.86元；二、駁回李想的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費527元，由長楹公司承擔。本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。
上訴人李想、宜昌長楹置業(yè)有限公司（以下簡稱長楹公司）因房屋買賣合同糾紛一案，均不服葛洲壩人民法院(2017)鄂0592民初623號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月17日立案后，依法組成合議庭進行了審理。經(jīng)批準，本案依法延長審理期限三個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，一、關于李想主張長楹公司未實際交付房屋，應支付逾期交房違約金的問題。首先，根據(jù)雙方當事人提交的證據(jù)，長楹公司除與李想簽訂了《領匙協(xié)議》外，還簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主接管驗收記錄表》等與房屋使用問題相關的協(xié)議，表明雙方有轉(zhuǎn)移房屋占有的意思表示。其次，李想在領取房屋鑰匙的同時，即向宜昌中筑物業(yè)管理有限公司交納了物業(yè)費、裝修垃圾清運費、預收了水費、燃氣費等，說明李想接收房屋的目的是為了裝修后居住使用，而并非僅為了“做房屋裝修之前的準備工作”。第三，一審訴訟過程中，已到庭的當事人及其代理人在回答法庭詢問時，均認可領取鑰匙接收房屋時，可以使用水電。李想上訴稱領取鑰匙時該房屋不具備現(xiàn)實使用條件的事實依據(jù)不足。綜合上述理由，可以認定雙方簽訂《領匙協(xié)議》即是為了轉(zhuǎn)移房屋的占有，根據(jù)相關司法解釋規(guī)定，視為房屋交付使用。一審基于李想實際占有房屋的事實，對其領取房屋鑰匙之日后的逾期交房違約金不予支持，并無不當。李想提出一審認定事實有誤，適用法律不當?shù)纳显V理由，本院不予支持。至于李想所主張防盜門及陽臺瑕疵，其已自行購買防盜門，將原防盜門鑰匙交還物業(yè)公司，要求長楹公司承擔相應責任的問題。李想的上述理由及請求，實質(zhì)為主張所購商品房存在質(zhì)量瑕疵，據(jù)此向長楹公司主張相應的違約責任。長楹公司是否存在瑕疵交付，對“交付”這一事實的認定并不產(chǎn)生影響。李想的一審訴訟請求為要求長楹公司承擔逾期交房的違約責任，其二審關于“改判長楹公司承擔商品房交付不當造成的損失10161元”明顯超出一審訴訟請求的范圍，不屬于二審的審理范圍，本院不予支持。李想可另行訴訟主張權(quán)利。二、關于長楹公司主張其逾期交房系不可抗力或施工單位等因素所致，其不應承擔違約責任的上訴理由，本院認為不能成立，其理由：1.關于極端天氣因素影響交房的問題。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第二款之規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。宜昌本地夏季多雨，這是眾所周知的事實，不存在不能預見。長楹公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在簽約當時即應考慮雨季施工對施工進度的影響，擬定專門預案、合理確定施工期間及交房期限。不能因為降雨對建筑施工有影響，動輒主張不可抗力免責。2.依據(jù)長楹公司在一審提交的氣象資料相關證據(jù)，其主張2014年—2016年三年累計降雨量比2013年增加了174天，是以2013年宜昌市全年降雨天數(shù)為基數(shù)，根據(jù)宜昌市2014、2015年、2016年分別超出2013年降雨天數(shù)61天、74天、39天合計得出的。長楹公司的上述統(tǒng)計方法既缺乏科學性亦沒有相關事實依據(jù)，其依前述統(tǒng)計方法主張不承擔逾期交房的違約金，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。2.關于施工單位的施工進度影響交房的問題。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條之規(guī)定，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。長楹公司主張施工單位違約未按期完成施工，應向相關施工單位主張違約責任，而不得據(jù)此向房屋買受人主張免責。事實上，長楹公司并未就施工單位延誤工期的具體時間進行舉證，其上訴請求中也未明確施工單位延誤工期影響其向業(yè)主交房的具體天數(shù)及應扣減的逾期交房違約金的具體金額。因此，長楹公司關于施工單位的施工進度影響交房的抗辯，既無法律依據(jù)亦缺乏相應的事實依據(jù)，本院不予支持。3.關于業(yè)主違規(guī)搭建影響交房問題。長楹公司雖主張部分業(yè)主有違規(guī)搭建行為導致消防等竣工驗收難以通過，但其既未對違規(guī)搭建問題進行舉證，亦未對違規(guī)搭建與竣工驗收未通過的關聯(lián)性進行舉證。因此，長楹公司關于業(yè)主違規(guī)搭建影響交房的抗辯理由缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。長楹公司并未舉證證實其延期交房是非因其自身原因?qū)е碌模渲鲝埪男型ㄖx務后免除責任沒有事實依據(jù)。長楹公司主張涉案房屋是按照成本價銷售，未獲得商業(yè)利益，在其非惡意違約情況下應減輕其違約責任的抗辯缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，李想和長楹公司提出的上訴請求均不能成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費993元，由李想負擔943元，宜昌長楹置業(yè)有限公司負擔50元。本判決為終審判決。

審判長　　陳繼雄
審判員　　劉　強
審判員　　王明兵

書記員：袁昌芹