李紅某
代偉
張利民（北京知仁律師事務所）
三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
韓晶華（河北京拓律師事務所）

上訴人（原審原告）:李紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人:代偉，系李紅某丈夫，現(xiàn)住河北省三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人:張利民，北京知仁律師事務所律師。
上訴人（原審被告）:三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北。
法定代表人:陳長庚，董事長。
委托訴訟代理人:韓晶華，河北京拓律師事務所律師。
上訴人李紅某因與上訴人三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱蓮荷公司）商品房預售合同糾紛一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4985號民事判決，分別向本院提起上訴。
本院于2017年2月15日立案后，依法組成合議庭審理了本案。
李紅某的委托訴訟代理人代偉、張利民，蓮荷公司的委托訴訟代理人韓晶華到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李紅某上訴請求:1、依法撤銷（2016）冀1082民初4985號民事判決書，并依法改判按照上訴人交納購房款的一倍賠償上訴人357282.00元。
2、上訴費用由蓮荷公司承擔。
事實和理由:1、上訴人與蓮荷公司之間已經(jīng)事實上形成了正式的法律上認可的商品房買賣合同關(guān)系。
本案雙方當事人于2013年12月30日簽訂了《意華廣場認購書》，上訴人不僅交納了100000元的定金，而且補足了首付款的差額部分257282.00元，上訴人的購買行為得到了蓮荷公司負責銷售的人員和財務人員的簽字認可，這些人員均是蓮荷公司的職務行為，上訴人的行為符合《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條所規(guī)定的條件，即商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
2、本案涉及的房屋已經(jīng)被一房二賣。
一審庭審中蓮荷公司已經(jīng)承認該房屋登記在他人名下，構(gòu)成了法律上的一房二賣。
3、根據(jù)上述兩點理由和《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，蓮荷公司應當向上訴人承擔己付購房款一倍的賠償，上訴人在合同履行過程中向蓮荷公司交納357282.00元，所以蓮荷公司就應當賠償上訴人357282.00元，然而一審法院卻以定金罰則的角度判決蓮荷公司賠償上訴人100000元，明顯與本案的客觀事實不符，應當予以糾正。
蓮荷公司辯稱，我方不認可李紅某的上訴請求及事實和理由。
在一審時我方提出充分的證據(jù)證明李紅某就是為了享受每平米2000元的優(yōu)惠與王帥一起以王帥親屬的名義與我公司簽訂認購協(xié)議。
認購協(xié)議清楚的標明是員工，后來在公司審批中審查出這一情況，便沒有與上訴人簽訂《意華廣場認購書》，沒有在認購書上蓋章，雙方并沒有形成認購關(guān)系，后來王帥離職，我們按照認購書上的聯(lián)系方式聯(lián)系不到李紅某，所以這件事就一直擱置。
在一審上訴人一方提交的錄音證據(jù)里體現(xiàn)有我方工作人員要求其提交身份證，如果上訴人的材料齊全，也可以與其簽訂認購協(xié)議或商品房買賣合同，但是上訴人并不提交，此事又被擱置。
因為樓盤非常早，我公司為了清盤需要，把案涉房屋登記到第三方名下，如果李紅某現(xiàn)在還想要，我們可以把案涉房屋更名過戶到李紅某名下。
所以不存在一房二賣的行為。
蓮荷公司上訴請求:1、一審法院事實認定不清，請二審法院依法撤銷一審第二、三項判決內(nèi)容，并依法改判上訴人不承擔向李紅某支付利息及賠償100000元的責任；2、上訴費用由李紅某承擔。
事實和理由:一審認定系因上訴人原因?qū)е码p方未簽訂《商品房買賣合同》屬事實認定不清，應予以撤銷。
根據(jù)公司的優(yōu)惠政策如果是員工認購每平米可以優(yōu)惠2000元，李紅某為了少支付房款便假借公司員工王帥的名義認購房屋，這一點在李紅某提交的《意華廣場認購書》中有清楚體現(xiàn)，一是認購人處寫著王帥的名字，二是認購書底部清楚的標注著“員工”字樣，三是該認購書上所留的聯(lián)系方式也根本不是李紅某的。
這種有違常理的情況，李紅某未提出任何異議，足以說明是李紅某為了獲得每平米優(yōu)惠2000元的利益而去冒用他人名義購買。
而上訴人一方在收取了李紅某的房款后發(fā)現(xiàn)了這一情況，要求補繳每平米2000元的房款，再與其簽訂《商品房買賣合同》，但李紅某不同意支付，后就不再與我方聯(lián)系，而因為李紅某在認購書中所留的聯(lián)系電話并非其本人電話，因此我方也根本無法聯(lián)系到她，此事便因此擱置了兩年，雙方?jīng)]有簽訂認購書、未簽訂《商品房買賣合同》系因李紅某一方的原因。
因此，上訴人一方不應當承擔利息及賠償李紅某100000元的責任。
李紅某辯稱，一、蓮荷公司的工作人員王帥只是一般的銷售人員，在我方想要購買訴爭的房產(chǎn)時，并不認識王帥，而是通過鼎康公司在為我方購買樓房時相識，本案中并不存在2000元的差價一說，實際上，合同價格與實際購買價格比例為0.84每平米，相差7024元。
關(guān)于這一事實，我方有新證據(jù)證實我方購買的樓房價格與相鄰房屋的業(yè)主購買的價格是一致的，均不存在2000元差價一說。
二、我方的電話聯(lián)系方式始終是暢通的，在我方舉證的合同審批單當中記載的電話號碼與本次訴訟中留給法院的電話聯(lián)系號碼均是一致的，所以不存在蓮荷公司因我方電話原因聯(lián)系不上的客觀事實。
三、雙方?jīng)]有簽訂書面的買賣合同，擱置兩年，并不是我方原因造成的，我方在交足首付款之后多次催促蓮荷公司以及中介鼎康公司，這一事實有鼎康公司出具的證明為證。
而且在2014年我方仍然在配合蓮荷公司到銀行去辦理按揭貸款手續(xù)。
綜上:蓮荷公司提出的上訴理由及請求依法不能成立。
李紅某向一審法院起訴請求:1、要求解除原、被告簽訂的《意華廣場認購書》，要求被告返還原告已支付的購房款357282元以及利息58951.53元；2、要求被告按照原告交納購房款的一倍賠償原告357282元；3、要求被告賠償原告所支付的商鋪意向排號金30000元；4、訴訟費用由被告承擔。
一審法院認定事實:2013年12月30日，三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為出賣人（甲方）與李紅某、王帥作為買受人（乙方）簽訂了《意華廣場認購書》，約定乙方自愿認購甲方的意華廣場裙樓3層5-303號房屋，乙方認購該房屋應支付的定金為人民幣100000元，該定金由乙方在簽訂本認購書的同時一次性支付給甲方。
該房屋建筑面積19.18平方米，單價為每建筑平方米人民幣43900元，房款總計人民幣842002元，付款方式約定乙方采取銀行按揭付款方式，須于簽訂本認購書之日起七日內(nèi)到甲方售樓處簽署《商品房買賣合同》，乙方同時按《商品房買賣合同》約定支付首付款，剩余的房款，按銀行要求備齊按揭所需相關(guān)資料，于《商品房買賣合同》簽訂之日起七日內(nèi)到甲方指定銀行辦理完畢有關(guān)按揭具體手續(xù)。
三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作人員李海媗作為出賣人的委托代理人在合同上簽字。
同時王帥在合同上經(jīng)辦人處簽字。
原告主張王帥是被告的銷售代表，簽訂認購書是由王帥操作的，所以認購書上有王帥的名字，但被告收款時只有李紅某的名字。
簽訂《意華廣場認購書》當日，原告李紅某向被告交付了定金100000元。
2014年1月7日，原告李紅某向被告交付了257282元，被告為原告出具了收取首付款357282元（含定金100000元）的收款收據(jù)，根據(jù)原告提交的2014年1月7日的收款通知單記載，房號:1＃2＃0-303，客戶姓名:李紅某，建筑面積:19.18，首付金額:357282，單價:36876，總房款:707282，付款方式:貸款，已付金額:100000，本次交款金額:257282元。
2014年1月13日，原告李紅某在被告出具的合同審批單上簽字確認房屋信息和客戶個人信息，王帥作為銷售代表亦在審批單上簽字確認，同時被告方的財務部人員和簽約專員也進行了簽字。
此后，雙方未簽訂《商品房買賣合同》。
2016年4月23日，原告李紅某的丈夫代偉電話聯(lián)系被告工作人員封欣娟，封欣娟稱需要原告多付首付。
2016年5月7日，原告李紅某的丈夫代偉電話聯(lián)系被告工作人員封欣娟，封欣娟稱這個鋪子已經(jīng)開發(fā)票了，開成別人的名字了，合同簽不了。
2016年5月17日，原告李紅某的丈夫代偉電話聯(lián)系被告工作人員封欣娟，封欣娟稱是5月份和別人簽的合同。
原告主張被告一房二賣，已經(jīng)構(gòu)成違約，應承擔雙倍賠償已付款的責任。
被告主張因原告未能及時提交身份證，所以將涉案房屋登記到別人名下，但不是轉(zhuǎn)讓，如果原告繼續(xù)履行，被告可以把商鋪再交付給原告。
一審法院認為:被告雖然主張未與原告簽訂認購書，但根據(jù)原告提交的2013年12月30日的《意華廣場認購書》，出賣人為被告，被告亦認可認購書上簽字的李海媗是其工作人員。
結(jié)合原告提交的收款通知單、收款收據(jù)、合同審批單上記載的買受人為李紅某，被告收取了原告交付的款項，可以認定2013年12月30日原、被告簽訂了《意華廣場認購書》。
原告主張雖然原、被告未簽訂正式的商品房買賣合同，但根據(jù)原告提交的證據(jù)能夠證明被告認可將涉案房屋在2014年出賣給原告，原、被告之間已經(jīng)形成商品房買賣合同關(guān)系。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定:商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容:（一）當事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任；（十三）雙方約定的其他事項。
雖然《意華廣場認購書》包括了房屋坐落、房屋價款等條款，但不足以涵蓋上述所列商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不能以此認定《意華廣場認購書》即可等同于商品房買賣合同。
雖然原告李紅某在認購書約定的應該簽訂商品房買賣合同的日期之后，向被告支付房款，被告仍然予以收取，該行為有些欠妥，但收款通知單和合同審批單上的總房款金額已與認購書中的總房款金額不一致，因此被告收取房款也只是證明雙方仍在通過新的要約、承諾的方式，為達成新的房屋買賣合同而進行磋商。
被告的收款行為并不必然導致其與原告之間就此形成了買賣合同關(guān)系。
綜上，本院無法確認原、被告之間已建立了商品房買賣合同關(guān)系。
原、被告未能簽訂商品房買賣合同，且被告已將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣他人，故原告要求解除原、被告簽訂的《意華廣場認購書》，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
合同解除后，被告收取原告的房款357282元應予以返還，同時應支付原告利息損失，原告要求自2014年1月7日起按銀行同期貸款利率計算利息，不違反法律規(guī)定，故原告要求被告返還房款357282元，并支付利息的請求，本院予以支持。
因無法確認原、被告之間已建立了商品房買賣合同關(guān)系，故原告依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 ?規(guī)定要求被告承擔已付購房款一倍的賠償責任，本院不予維護。
在原告提交的合同審批單上，被告已經(jīng)對雙方準備簽訂合同進行了審批，因此最終雙方未能簽訂商品房買賣合同系因被告原因?qū)е?，對此被告應承擔相應的違約責任。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條 ?規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 ?規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
被告應按照定金罰則承擔相應的賠償責任，即被告應賠償原告100000元。
對于原告要求被告賠償?shù)纳啼佉庀蚺盘柦?0000元，因該排號金并非被告收取，故對排號金30000元，原告可以另行向相關(guān)責任主體主張。
一審法院判決:一、解除原告李紅某與被告三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年12月30日簽訂的《意華廣場認購書》；二、被告三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)返還原告李紅某房款357282元，并按中國人民銀行同期貸款利率計算支付利息（以357282元為基數(shù)，自2014年1月7日起至判決確定的給付之日止）；三、被告三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)賠償原告李紅某100000元；四、駁回原告李紅某的其他訴訟請求。
本院二審期間，李紅某圍繞上訴請求依法提交了一份證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
證據(jù)為蓮荷公司與代世軍簽訂的商品房買賣合同和兩張收據(jù)，該合同約定的304號商品房與李紅某認購的303號商品房相鄰，是李紅某推薦給朋友代世軍前來購買的，購買單價36340.9元每平方米與本案爭議房屋的單價36876元每平方米基本相當，足以證明根本不存在優(yōu)惠2000元每平方米的說法。
蓮荷公司質(zhì)證認為，該證據(jù)不屬于新證據(jù)，其真實性無法確認。
即便真實，也不能證明李紅某的主張，根據(jù)代世軍的認購書，認購人就是代世軍本人，沒有標有員工字樣，反而印證了蓮荷公司主張的事實。
蓮荷公司承認代世軍不是公司員工。
對該證據(jù)，因李紅某無其他證據(jù)佐證代世軍有無享受了2000元每平方米的公司特殊客戶優(yōu)惠政策，固該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
本院認為:商品房買賣認購書是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預售合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
本案中，王帥作為蓮荷公司員工，給王紅某辦理了《意華廣場認購書》應視為職務行為，認購書李紅某未簽名，蓮荷公司委托辦理人李海媗及公司員工王帥在認購書上簽字，李紅某依照認購書約定當場支付定金人民幣100000元，視為對《意華廣場認購書》確認。
后來，李紅某依據(jù)收款通知單繳納了首付款357282元（含100000元定金），單價由協(xié)議中的43900元每平方米變更為36876元每平方米，收據(jù)有蓮荷公司收款人及李紅某本人簽字確認，應視為對《意華廣場認購書》中房屋單價的變更，李紅某提交的收款通知單、收款收據(jù)、合同審批單上記載的買受人為李紅某，且均有蓮荷公司工作人員簽字，應認定《意華廣場認購書》是雙方真實意思表示，合法有效。
蓮荷公司既然規(guī)定公司內(nèi)部員工和公司特殊關(guān)系戶可享受內(nèi)部認購價格，應該在簽約時嚴格審核把關(guān)，在交定金、付首付款時認真復核，但現(xiàn)有證據(jù)不能證實購房人李紅某知曉該規(guī)定，也無證據(jù)證明李紅某和銷售人員合謀侵犯公司利益。
另，即使李紅某知曉蓮荷公司優(yōu)惠規(guī)定，蓮荷公司收取了李紅某定金、首付款的行為，也應視為蓮荷公司對李紅某按照公司內(nèi)部員工和公司特殊關(guān)系戶認購價格購買房屋的認可。
合同審批單上留有李紅某的電話號碼，期間雙方對首付問題進行了聯(lián)系，不存在蓮荷公司聯(lián)系不到李紅某的問題。
蓮荷公司僅以李紅某不是公司內(nèi)部員工和公司特殊關(guān)系戶需補繳每平方米2000元的房款為由不履行《意華廣場認購書》，并于2016年將該房屋出賣給他人，蓮荷公司應對認購書不能履行承擔違約責任。
原審法院按照定金罰則判決蓮荷公司承擔相應的賠償責任并無不妥,蓮荷公司上訴理由不能成立，本院不予支持。
雖然蓮荷公司已經(jīng)按照約定收受李紅某部分購房款，但雙方簽訂的《意華廣場認購書》不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，且收款通知單和合同審批單上的總房款金額與認購書中的總房款金額發(fā)生了變更，該《意華廣場認購書》不應當認定為商品房買賣合同。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7459元，由李紅某負擔5159元，由三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔2300元。
本判決為終審判決。

本院認為:商品房買賣認購書是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預售合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
本案中，王帥作為蓮荷公司員工，給王紅某辦理了《意華廣場認購書》應視為職務行為，認購書李紅某未簽名，蓮荷公司委托辦理人李海媗及公司員工王帥在認購書上簽字，李紅某依照認購書約定當場支付定金人民幣100000元，視為對《意華廣場認購書》確認。
后來，李紅某依據(jù)收款通知單繳納了首付款357282元（含100000元定金），單價由協(xié)議中的43900元每平方米變更為36876元每平方米，收據(jù)有蓮荷公司收款人及李紅某本人簽字確認，應視為對《意華廣場認購書》中房屋單價的變更，李紅某提交的收款通知單、收款收據(jù)、合同審批單上記載的買受人為李紅某，且均有蓮荷公司工作人員簽字，應認定《意華廣場認購書》是雙方真實意思表示，合法有效。
蓮荷公司既然規(guī)定公司內(nèi)部員工和公司特殊關(guān)系戶可享受內(nèi)部認購價格，應該在簽約時嚴格審核把關(guān)，在交定金、付首付款時認真復核，但現(xiàn)有證據(jù)不能證實購房人李紅某知曉該規(guī)定，也無證據(jù)證明李紅某和銷售人員合謀侵犯公司利益。
另，即使李紅某知曉蓮荷公司優(yōu)惠規(guī)定，蓮荷公司收取了李紅某定金、首付款的行為，也應視為蓮荷公司對李紅某按照公司內(nèi)部員工和公司特殊關(guān)系戶認購價格購買房屋的認可。
合同審批單上留有李紅某的電話號碼，期間雙方對首付問題進行了聯(lián)系，不存在蓮荷公司聯(lián)系不到李紅某的問題。
蓮荷公司僅以李紅某不是公司內(nèi)部員工和公司特殊關(guān)系戶需補繳每平方米2000元的房款為由不履行《意華廣場認購書》，并于2016年將該房屋出賣給他人，蓮荷公司應對認購書不能履行承擔違約責任。
原審法院按照定金罰則判決蓮荷公司承擔相應的賠償責任并無不妥,蓮荷公司上訴理由不能成立，本院不予支持。
雖然蓮荷公司已經(jīng)按照約定收受李紅某部分購房款，但雙方簽訂的《意華廣場認購書》不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，且收款通知單和合同審批單上的總房款金額與認購書中的總房款金額發(fā)生了變更，該《意華廣場認購書》不應當認定為商品房買賣合同。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7459元，由李紅某負擔5159元，由三河市蓮荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔2300元。

審判長：張海潮

書記員：周雪