李進(jìn)
李波
吳剛（湖北楚秦律師事務(wù)所）
熊某美

原告:李進(jìn)，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省竹溪縣。
委托訴訟代理人:李波（系原告李進(jìn)的堂兄），男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省竹溪縣，代理權(quán)限為一般代理。
委托訴訟代理人:吳剛，湖北楚秦律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為:增加、變更訴訟請(qǐng)求，參加調(diào)解，代收法律文書。
被告:熊某美，女，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省竹溪縣。
原告李進(jìn)訴被告熊某美房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年6月23日立案受理后，依法由審判員賀榮明適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，當(dāng)事人和訴訟委托代理人均到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李進(jìn)向本院提出訴訟請(qǐng)求:判決原、被告雙方2013年3月10日簽訂的《購房協(xié)議書》無效，被告返還原告購房款210000元。
事實(shí)與理由:2013年3月10日，原、被告雙方簽訂《購房協(xié)議書》一份，約定被告購買原告位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)守金店村五組的住房一套，原告于2013年3月10日、14日，2014年1月28日分三次共向被告支付購房款210000元。
依照協(xié)議約定，土地使用權(quán)證及房產(chǎn)權(quán)證由被告負(fù)責(zé)辦理。
因被告出售給原告的房屋屬小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理房產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致房屋至今未交付，原告多次要求被告辦證，被告始終未能辦理。
原告要求返還購房款，被告表示同意但至今未予返還。
被告熊某美辯稱:原告所訴訂立合同和已付款情況屬實(shí)，但其所訴辦證情況不是事實(shí)。
1、自雙方商談購房事宜到簽訂《購房協(xié)議書》，原告自始至終都知道涉案房屋屬小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)；2、依照協(xié)議約定，原告應(yīng)先付購房款240000元，余款待交付兩證時(shí)支付，因其未足額交付購房款，故被告未為其辦理兩證，且辦證需交納巨額土地出讓金，被告正在籌集之中；3、原告未按約定交付前期購房款已構(gòu)成違約，應(yīng)向被告支付違約金20000元。
綜上，請(qǐng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并要求原告支付前期購房款尾款30000元、違約金20000元。
本院認(rèn)為，結(jié)合庭審質(zhì)證和調(diào)查情況，被告出售給原告房屋所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定。
故對(duì)原告主張合同無效的證明目的予以采信，對(duì)被告主張合同有效，原告應(yīng)補(bǔ)交購房款并承擔(dān)違約責(zé)任的證明目的不予支持。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)定。
本案被告明知所出售房屋屬小產(chǎn)權(quán)房，所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而與原告簽訂房屋買賣合同，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，本院依法認(rèn)定該合同為無效合同。
綜上所述，原告要求認(rèn)定合同無效，被告應(yīng)退還購房款210000元的訴請(qǐng)合法有據(jù)，本院依法予以支持。
因無效合同自始至終沒有法律約束力，被告提出合同有效，原告應(yīng)補(bǔ)交購房款并承擔(dān)違約責(zé)任的辯解意見，不符合法律規(guī)定，且未提出反訴，本院依法不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七條 ?、第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?，和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 ?，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?、第三十九條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
原告李進(jìn)、被告熊某美于2013年3月10日簽訂的《購房協(xié)議書》無效，原告李進(jìn)應(yīng)于判決書生效后30日內(nèi)，將位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)守金店村五組三樓（被告熊某美所建房屋西單元）房屋一套退還給被告熊某美。
被告熊某美應(yīng)退還原告李進(jìn)購房款210000元，限本判決生效后30日內(nèi)支付完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4450元，由原告李進(jìn)負(fù)擔(dān)1450元，被告熊某美負(fù)擔(dān)3000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于十堰市中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。
收款人:湖北省十堰市中級(jí)人民法院，開戶銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場(chǎng)支行，帳號(hào):17×××01；通過郵局匯款的，款匯湖北省十堰市中級(jí)人民法院，郵編:442000，地址:十堰市郵電街12號(hào)；匯款時(shí)須注明匯款用途和一審案號(hào)。
上訴人應(yīng)將注明一審案號(hào)的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)遞交本院。
上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。
一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。
申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。

本院認(rèn)為，結(jié)合庭審質(zhì)證和調(diào)查情況，被告出售給原告房屋所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定。
故對(duì)原告主張合同無效的證明目的予以采信，對(duì)被告主張合同有效，原告應(yīng)補(bǔ)交購房款并承擔(dān)違約責(zé)任的證明目的不予支持。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)定。
本案被告明知所出售房屋屬小產(chǎn)權(quán)房，所占用土地的性質(zhì)屬集體所有的土地，至今未取得土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而與原告簽訂房屋買賣合同，雙方簽訂的房屋買賣合同違背了土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，本院依法認(rèn)定該合同為無效合同。
綜上所述，原告要求認(rèn)定合同無效，被告應(yīng)退還購房款210000元的訴請(qǐng)合法有據(jù)，本院依法予以支持。
因無效合同自始至終沒有法律約束力，被告提出合同有效，原告應(yīng)補(bǔ)交購房款并承擔(dān)違約責(zé)任的辯解意見，不符合法律規(guī)定，且未提出反訴，本院依法不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七條 ?、第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?，和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 ?，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條 ?、第三十九條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
原告李進(jìn)、被告熊某美于2013年3月10日簽訂的《購房協(xié)議書》無效，原告李進(jìn)應(yīng)于判決書生效后30日內(nèi)，將位于竹溪縣城關(guān)鎮(zhèn)守金店村五組三樓（被告熊某美所建房屋西單元）房屋一套退還給被告熊某美。
被告熊某美應(yīng)退還原告李進(jìn)購房款210000元，限本判決生效后30日內(nèi)支付完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4450元，由原告李進(jìn)負(fù)擔(dān)1450元，被告熊某美負(fù)擔(dān)3000元。

審判長(zhǎng)：賀榮明

書記員：于麗