原告李某某，女，xxxx年xx月xx日出生,漢族，武漢市黃陂區(qū)人，住武漢市黃陂區(qū)，
委托訴訟代理人汪佼，湖北寬定律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告黃海軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市黃陂區(qū)人，住武漢市黃陂區(qū)，
被告周某，女，xxxx年xx月xx日出生，河南省羅山縣人，住浙江省金華市浦江縣，
第三人武漢市錦秀恒鑫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司，住所地：武漢市黃陂區(qū)前川街群光村錦繡道133號(hào)。
法定代表人：梅麗玲，該公司經(jīng)理。

原告李某某訴被告黃海軍、被告周某、第三人武漢市錦秀恒鑫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱錦秀恒鑫公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院2017年9月27日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員王國(guó)輝獨(dú)任審判，于2017年10月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托訴訟代理人汪佼、被告黃海軍、被告周某、第三人錦秀恒鑫公司的法定代表人梅麗玲均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告李某某訴稱：2017年4月10日，原、被告及第三人簽訂房屋買賣（居間）合同，約定原告購(gòu)買被告位于黃陂區(qū)前川街楊園盛和家園小區(qū)6-2-601號(hào)房屋，房屋價(jià)款為400000元。合同簽訂后，原告給付了定金，并按被告的要求將全部房款支付給了第三人保管?，F(xiàn)因被告拒絕收款，并明確表示不愿履行合同，故起訴請(qǐng)求：1、被告黃海軍與周某繼續(xù)履行房屋買賣（居間）合同，配合原告在開發(fā)商處辦理購(gòu)房合同更名手續(xù)或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等相應(yīng)手續(xù)；2、被告按照合同約定支付原告違約金8萬(wàn)元，并由被告支付中介費(fèi)用。
被告黃海軍辯稱：這個(gè)房子是在4月份由第三人電話聯(lián)系我后，通過(guò)郵寄方式簽訂了一個(gè)定金合同，這個(gè)合同是在我妻子周某不知情的情況下簽訂的，另外，我這個(gè)房子沒有土地證和產(chǎn)權(quán)證，依法不能進(jìn)行交易，我認(rèn)為房屋買賣合同無(wú)效。
被告周某辯稱：我之前一點(diǎn)都不知道他們有買賣房屋的事情，這個(gè)房子是我以前打工辛苦攢錢買的，被賣掉我不知情，房子是我個(gè)人買的，在沒有我同意的情況下，任何人不能買賣我的房子。
第三人錦秀恒鑫公司述稱：該房子是我通過(guò)電話、微信與黃海軍聯(lián)系的，溝通好了之后，我將定金合同郵寄給黃海軍，郵寄的是周某的地址，收件人是周某，房屋買賣居間合同也是通過(guò)郵寄方式簽訂的。因?yàn)榉课輿]有備案沒有辦證，只可以辦合同更名，本來(lái)說(shuō)好7月30日去辦合同更名手續(xù)的，黃海軍沒有到店里來(lái)見面，后來(lái)買賣雙方?jīng)]有達(dá)成一致。
經(jīng)審理查明：座落于武漢市黃陂區(qū)前川街楊園盛和家園小區(qū)6棟2單元601號(hào)的住宅房屋，為武漢市黃陂西城房屋開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，武漢市黃陂西城房屋開發(fā)有限公司于2005年8月3日取得該房屋用地的黃陂國(guó)用（2005）第01201號(hào)土地使用權(quán)證。2005年12月28日，該房屋以“房地產(chǎn)買賣契約”形式售賣給被告周某。2009年8月26日，武漢市黃陂西城房屋開發(fā)有限公司取得該1棟6層房屋的武規(guī)（陂）建〔2009〕091號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。目前，該房屋尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。
周某與被告黃海軍于2004年1月15日登記結(jié)婚。
黃海軍、周某一直在浙江省浦江縣工作生活，第三人錦秀恒鑫公司在網(wǎng)絡(luò)上查閱了黃海軍、周某的賣房信息后，電話聯(lián)系黃海軍，在得到了黃海軍身份證復(fù)印件、周某身份證復(fù)印件、黃海軍和周某的結(jié)婚證復(fù)印件、《房地產(chǎn)買賣契約》復(fù)印件經(jīng)核實(shí)，并與原告李某某簽訂《誠(chéng)意購(gòu)房協(xié)議書》后，通過(guò)兩地郵寄的方式，簽訂了寫明簽約日期為2017年4月10日、賣方為周某和黃海軍、買方為李某某、中介方錦秀恒鑫公司的《房屋買賣（居間）合同》，合同約定：黃海軍、周某將前述房屋以價(jià)款400000元出賣給李某某。李某某在合同簽訂時(shí)付定金20000元，2017年7月30日前付清全部房款，而后黃海軍、周某配合李某某辦理房屋的合同更名。黃海軍、周某同意合同簽訂后李某某可先行裝修入住。任何一方拒絕履行合同、中途要求解除合同、故意遲延履行合同，均由違約方向另一方支付房屋成交價(jià)20%的違約金，并支付房屋成交價(jià)2%的中介費(fèi)。
2017年4月10日，黃海軍向李某某出具了收到購(gòu)房定金20000元的收條。
2017年7月26日，黃海軍通過(guò)微信告知梅麗玲其27日回黃陂，要求先付房款后再辦理合同更名，梅麗玲建議讓買方先將購(gòu)房款轉(zhuǎn)進(jìn)梅麗玲的賬戶。
2017年7月27日，梅麗玲向李某某出具了加蓋錦秀恒鑫公司印章的收條一張，收條寫明收到李某某現(xiàn)金加轉(zhuǎn)賬加定金共計(jì)400000元，房款已全部結(jié)清。當(dāng)天下午，黃海軍在微信中向梅麗玲表示要退還20000元定金。
目前，李某某已經(jīng)裝修并入住買賣房屋，定金20000元存于錦秀恒鑫公司，李某某存于錦秀恒鑫公司梅麗玲處的購(gòu)房款380000元錦秀恒鑫公司已退還李某某。
庭審中，黃海軍與周某均表示周某對(duì)房屋買賣不知情，黃海軍自認(rèn)《房屋買賣（居間）合同》上周某的簽名是其代筆。

本院認(rèn)為：本案買賣房屋雖未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，但其建設(shè)時(shí)已經(jīng)取得土地使用權(quán)證，建成后取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證也確認(rèn)了其建設(shè)的合法性，該房屋屬于違法建筑的可能應(yīng)當(dāng)排除。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，而2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。以上前法和后法的規(guī)定相矛盾，應(yīng)當(dāng)適用后法，因此，本案買賣房屋并非不能轉(zhuǎn)讓。
作為本案買賣房屋權(quán)屬證明的《房地產(chǎn)買賣契約》上，雖然只有被告周某一人作為買方簽名，但該《房地產(chǎn)買賣契約》簽訂在被告黃海軍與被告周某婚姻關(guān)系存續(xù)期間，在沒有明確的夫妻財(cái)產(chǎn)約定的情況下，該房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告黃海軍與被告周某夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
被告黃海軍和被告周某均稱與原告李某某、第三人錦秀恒鑫公司簽訂《房屋買賣（居間）合同》是被告黃海軍一人所為，被告周某不知情，但其不僅沒有充分的證據(jù)證明，而且原告李某某通過(guò)中介簽訂《房屋買賣（居間）合同》購(gòu)買本案房屋明顯不存在惡意，目前買賣房屋已依合同約定交付原告李某某（未能辦理房屋的合同更名是因?yàn)楸桓纥S海軍拒絕協(xié)助），并且原告李某某履行了全額給付房屋價(jià)款的合同義務(wù)（未能實(shí)現(xiàn)交付是因?yàn)楸桓纥S海軍拒收），故被告黃海軍和被告周某提出的以上事由，不能影響房屋買賣合同的效力。
綜上所述，本院確認(rèn)原告李某某與被告黃海軍、被告周某、第三人錦秀恒鑫公司簽訂的《房屋買賣（居間）合同》依法成立，對(duì)合同三方具有法律約束力，三方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己義務(wù)。因此，原告李某某要求被告黃海軍、被告周某繼續(xù)履行合同，配合原告辦理購(gòu)房合同更名手續(xù)或其他物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以支持。由于被告黃海軍、被告周某在已經(jīng)交付買賣房屋后拒絕繼續(xù)履行合同，對(duì)于已經(jīng)接收房屋的原告李某某而言，并不構(gòu)成根本性違約，因此，原告李某某要求被告黃海軍、被告周某支付違約金及中介費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條、第十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》第十一條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李某某、被告黃海軍、被告周某、第三人武漢市錦秀恒鑫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司2016年4月7日簽訂的《房屋買賣（居間）合同》依法成立；
二、原告李某某在本判決生效后五日內(nèi)向被告黃海軍、被告周某給付房屋價(jià)款人民幣400000元；
三、被告黃海軍、被告周某及第三人武漢市錦秀恒鑫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司協(xié)助原告李某某辦理將坐落于武漢市黃陂區(qū)前川街楊園盛和家園小區(qū)6棟2單元601號(hào)房屋流轉(zhuǎn)到原告李某某名下的物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
案件受理費(fèi)減半收取4250元，由原告李某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員 王國(guó)輝

書記員： 李鑫橦