原告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)，
共同訴訟代表人：王洪彪，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。
被告：咸寧市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某房地產(chǎn)公司）。
住所地：咸寧市溫泉路51號（金某·時尚廣場B座501室）。
法定代表人：李友群，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人：余隆盛，湖北佳成律師事務(wù)所律師，一般代理。
第三人：湖北金盛智信運營管理有限公司（以下簡稱金盛公司）。
委托代理人：金圣茗，湖北佳成律師事務(wù)所律師，一般代理。

原告李某某等13人與被告金某房地產(chǎn)公司、第三人金盛公司房屋買賣合同糾紛13案，本院立案后，依法適用普通程序，公開開庭合并進行了審理。原告李某某、原告共同訴訟代表人王洪彪、被告金某房地產(chǎn)公司委托代理人余隆盛、第三人金盛公司委托代理人金圣茗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某向本院提出訴訟請求：1、請求依法解除原告與被告所簽訂的《商品房買賣合同》；2、判令被告退還原告已付購房款284038元；3、判令被告向原告支付違約金142020元；4、判令被告賠償原告門面租金損失28167.1元及銀行貸款利息損失；5、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2015年9月30日，原、被告簽訂兩份合同編號為XN201513889、XN201513888《商品房買賣合同》及附件，合同約定商品房用途為商業(yè)用房，建筑面積為8.59平方米商鋪二間，合同總價為284038元，原告一次性支付了全部購房款。根據(jù)合同第八條約定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前將合同約定驗收合格條件的商品房交付原告使用。合同第十五條約定，被告在商品房交付原告使用后180日內(nèi)為原告在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案登記，如因被告責(zé)任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列1或2項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金。依照約定，被告應(yīng)當(dāng)在2016年6月28日之前將資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。由于被告的違約行為，導(dǎo)致原告至今未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。為此，根據(jù)《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定提起訴訟，望判如所求。
金某房地產(chǎn)公司辯稱：1、原告請求解除合同的條件不成就，原告的訴訟請求是根據(jù)雙方合同第十五條的規(guī)定起訴的，該合同是國家建設(shè)部門制定的老版本合同；被告已按約定將辦證資料都提交給房產(chǎn)局了。合同第十五條約定是在交付房屋后180日內(nèi)備案登記，并非約定辦證。2、本案應(yīng)當(dāng)追加金盛公司為第三人參加訴訟，被告將房屋交付給原告后，原告將房屋租賃給金盛公司經(jīng)營管理。3、原告實際并沒有損失，金盛公司將三年租金已付給了原告，有部分購房者已將租金抵了購房款。4、請求退還購房款金額必須以發(fā)票金額為準；違約金原告理解錯誤，應(yīng)當(dāng)按照合同約定標準計算；不存在租金損失，原告取得房屋后已經(jīng)出租了，不存在其他損失。
第三人述稱：本案與第三人沒有關(guān)聯(lián)，第三人不是本案應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的第三方。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的事實和證據(jù)，本院認定如下：2015年9月30日，原、被告簽訂兩份合同編號為XN201513889、XN201513888《商品房買賣合同》及附件，合同約定商品房用途為商業(yè)用房，建筑面積為8.59平方米商鋪二間，合同總價為284038元。合同簽訂后，原告于2015年8月30日向被告交納購房定金20000元，同年9月2日交納購房款264038元。按合同第八條約定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前將合同約定驗收合格條件的商品房交付原告使用。按合同第十五條約定，被告在商品房交付原告使用后180日內(nèi)辦理備案登記，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的。原告依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定主張被告支付違約金，超出約定部分的損失訴求依法應(yīng)予支持，合同第十五條是對因出賣人的責(zé)任，不能在規(guī)定期限內(nèi)讓買受人取得房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，買受人要求退房的，按已付房價款的0.1%賠償買受人損失，這一約定實質(zhì)上是對出賣人不能如期為買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的一種違約賠償損失的處罰，雖雙方對逾期辦證違約金的計算標準進行了明確約定。即按房價款的0.1%賠償買受人損失。據(jù)此計算房價款284038×0.1%=284.04元。該約定顯然不足以彌補原告的實際損失。被告抗辯提出應(yīng)按合同約定標準計算違約金的理由與其違約行為造成原告受到的實際損失不符，本院不予認定。被告提交的《金某·沃爾瑪購物廣場商鋪委托經(jīng)營管理合同》證據(jù)，原告認為與本案無關(guān)的理由成立。該證據(jù)是原告按被告要求與第三人金盛公司簽訂的委托經(jīng)營合同，但實質(zhì)為被告以其部分購房價款抵銷原告三年經(jīng)營使用權(quán)。因此，被告提交的該證據(jù)不能作為本案的定案依據(jù)采用。
本案的爭議焦點：1、被告逾期不能辦理原告所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，原告請求解除合同的條件是否成就；2、本案第三人金盛公司是否享有委托經(jīng)營管理合同中的權(quán)利、義務(wù)；3、原告主張的損失應(yīng)當(dāng)如何計算。關(guān)于第1個爭議焦點：原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列1或2項處理：“1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.1%賠償買受人損失；2、買受人不退房，出賣人按已付房價款0.1%向買受人支付違約金”。根據(jù)合同第八條、第十五條規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在2015年12月30日前交付房屋給原告；2016年6月28日前應(yīng)當(dāng)將買賣房屋在產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)登記備案并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。根據(jù)《最高人民法院

》第十九條“商品房買賣合同約定或者《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第
三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。故原告請求解除《商品房買賣合同》的條件成就。關(guān)于第2個爭議焦點：本案原、被告在商品房買賣合同中約定訟爭商鋪實際交納總價款為284038元，原告于2015年8月30日、2015年9月2日分別向被告交納購房款20000元、264038元。而從原、被告及金盛公司簽訂的補充協(xié)議中明確商鋪原總價為359541.78元，其中差價款75458.78元應(yīng)為出賣方被告以金盛公司與原告簽訂委托經(jīng)營管理合同的形式，對該商鋪行使使用權(quán)三年，以三年期使用權(quán)抵扣商鋪價款75458.78元，故委托經(jīng)營管理合同相關(guān)權(quán)益均應(yīng)由被告享有，而金盛公司僅作為被告的關(guān)聯(lián)公司代為行使經(jīng)營管理權(quán)，其在本案中未履行任何義務(wù)，故不應(yīng)享有委托經(jīng)營管理合同相關(guān)權(quán)利。關(guān)于第3個爭議焦點：原、被告在《商品房買賣合同》第十五條約定了因被告逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金標準。但雙方約定按已付房價款的0.1%賠償原告損失，即284038×0.1%=284.04元。該約定明顯低于造成的損失，根據(jù)《
中華人民共和國合同法》第
一百一十四條第二款：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加”，故本院應(yīng)予調(diào)整。

綜上所述，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》不違反法律、法規(guī)、應(yīng)為有效。原告李某某按約定履行交納購房款義務(wù)。被告金某房地產(chǎn)公司未按約辦理原告房屋所有權(quán)證書，原告請求解除合同退還購房款及賠償損失于法有據(jù)，本院予以支持。由于雙方約定的違約金低于造成的損失，本院酙定調(diào)整按中國人民銀行同期貸款利率由被告承擔(dān)占用原告資金期間利息損失。關(guān)于原告與湖北金盛公司簽訂的委托經(jīng)營管理合同，原告將所購商鋪三年的使用權(quán)委托金盛公司進行統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理以培育市場，該約定為被告以降低商鋪價款基數(shù)，并由其關(guān)聯(lián)公司湖北金盛公司代原告經(jīng)營、管理三年的形式從而達到減少交納稅收的目的。而本案原告對所購商鋪并未實際行使占有、使用、收益等權(quán)利，且根據(jù)補充協(xié)議約定，訟爭商鋪原總價為359541.78元，較商品房買賣合同價高出75458.78元，該部分價款權(quán)屬應(yīng)為被告金某公司。根據(jù)權(quán)利和義務(wù)相一致的原則，金盛公司在本案中沒有履行任何義務(wù)，依法亦不應(yīng)享有任何權(quán)利。金盛公司與原告之間的委托經(jīng)營管理合同關(guān)系不能成立，金盛公司不應(yīng)享有委托經(jīng)營合同中的權(quán)利、義務(wù)，與本案處理結(jié)果并無法律上的利害關(guān)系。原告主張的租金損失與事實不符，本院不予支持。為了維護市場經(jīng)濟秩序，保護當(dāng)事人合法權(quán)益。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百一十四條第一款、第二款、《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第十八條第一款第（一）項、第十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原、被告雙方簽訂的合同編號為XN201513889、XN201513888商品房買賣合同》及附件。
二、被告金某房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告李某某購房款284038元，并從付款之日起至本判決執(zhí)行完畢之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款利率支付利息給原告（其中20000元從2015年8月31日起計算、264038元從2015年9月3日起計算）。
三、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
案件受理費5560元，由被告金某房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審　判　長　　阮文勝 審　判　員　　黃大湖 人民陪審員　　李漢華

書記員：姚仁鵬