上訴人（原審被告）：杜開(kāi)春，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。上訴人（原審被告）：鄭某某（系杜開(kāi)春丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。二上訴人共同委托的訴訟代理人：楊長(zhǎng)周，湖北聚維律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：謝克芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。被上訴人（原審原告）：周立柱（系謝克芹丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，居民，住秭歸縣。二被上訴人共同委托的訴訟代理人：韓軍，秭歸縣江南法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人謝克芹、周立柱因與被上訴人杜開(kāi)春、鄭某某房屋買賣合同糾紛一案，不服秭歸縣人民法院（2017）鄂0527民初335號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月19日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。杜開(kāi)春、鄭某某上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，依法改判駁回謝克芹、周立柱的訴訟請(qǐng)求，判決謝克芹、周立柱承擔(dān)一、二審的全部訴訟請(qǐng)求（不服金額5萬(wàn)元）。事實(shí)和理由：1、杜開(kāi)春、鄭某某出售的是由合法產(chǎn)權(quán)的房屋部分，雙方在合同中注明房屋交易房產(chǎn)面積為68.51平方米，并進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。雙方在房屋交易時(shí)，沒(méi)有將地下室以出售的形式處分，訂約時(shí)雙方?jīng)]有對(duì)地下室進(jìn)行交易的合意，也沒(méi)有對(duì)地下室約定專門的對(duì)價(jià)。對(duì)于郭家壩農(nóng)商行超出通行權(quán)適用部分，一便模糊性概括性地臨時(shí)贈(zèng)與給了謝克芹、周立柱，這種贈(zèng)與性質(zhì)，謝克芹、周立柱應(yīng)當(dāng)明知。雖然杜開(kāi)春、鄭某某不當(dāng)贈(zèng)與了他人財(cái)產(chǎn)，謝克芹、周立柱也知道和應(yīng)當(dāng)知道杜開(kāi)春、鄭某某沒(méi)有處分權(quán)利，在明知的情況下受讓了贈(zèng)與。2、一審法院認(rèn)定杜開(kāi)春、鄭某某“其在締約時(shí)虛假擴(kuò)大了地下室的使用權(quán)范圍”，其“虛假擴(kuò)大”定義不準(zhǔn)確，不能作為裁判依據(jù)。因杜開(kāi)春、鄭某某與郭家壩農(nóng)商行的地下室相連，并對(duì)郭家壩農(nóng)商行的地下室長(zhǎng)期享有相鄰?fù)ㄐ袡?quán)，除了通行權(quán)使用部分，也有超過(guò)適用的部分，對(duì)于超過(guò)的部分杜開(kāi)春、鄭某某是沒(méi)有處分權(quán)的。對(duì)于超過(guò)的股份，此次在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，杜開(kāi)出、鄭某某沒(méi)有刻意地進(jìn)行隔離，也沒(méi)有進(jìn)行對(duì)價(jià)出售，只是模糊性概括性臨時(shí)性地贈(zèng)與了謝克芹、周立柱。3、杜開(kāi)春、鄭某某在交付房屋以前并沒(méi)有和郭家壩農(nóng)商行發(fā)生任何爭(zhēng)議。交付后，謝克芹、周立柱在郭家壩農(nóng)商行的地下室進(jìn)行胡亂裝修、亂拆亂建，造??了安全隱患，郭家壩農(nóng)商行才采取封堵措施?，F(xiàn)在地下室不能使用，沒(méi)有滿足謝克芹、周立柱在購(gòu)房前的所謂期望值，這種后果完全是謝克芹、周立柱自己不當(dāng)行為造成的。4、本案為房屋買賣合同糾紛，一審法院應(yīng)當(dāng)對(duì)合同有效性進(jìn)行全面審查，如果認(rèn)定整個(gè)合同全部有效，謝克芹、周立柱起訴沒(méi)有請(qǐng)求解除合同，不訴不審，如果認(rèn)為合同部分無(wú)效，合同無(wú)效部分自始無(wú)效，均不能適用合同解除條款。一審法院適用法律錯(cuò)誤。5、一審法院自由裁量酌情判令杜開(kāi)春、鄭某某退還謝克芹、周立柱5萬(wàn)元沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。謝克芹、周立柱始終沒(méi)有委托有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)整個(gè)房屋的市場(chǎng)價(jià)和無(wú)權(quán)處分的郭家壩農(nóng)商行地下室部分進(jìn)行評(píng)估鑒定，5萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)。杜開(kāi)春、鄭某某認(rèn)為，無(wú)權(quán)處分的郭家壩農(nóng)商行地下室的超出合理通行權(quán)的部分在整個(gè)合同建筑物種的最多占??3%的標(biāo)的份額，折合價(jià)值最多為4500元。2、杜開(kāi)春、鄭某某不應(yīng)該退還謝克芹、周立柱任何價(jià)款。6、爭(zhēng)議地下室是一個(gè)臨時(shí)建筑，本身屬于違章建筑，依法不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。本案涉及對(duì)違章建筑的轉(zhuǎn)讓，人民法院應(yīng)當(dāng)不予評(píng)價(jià)，對(duì)于謝克芹、周立柱訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)予以駁回。7、謝克芹、周立柱主張合同主要目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)主張解除整個(gè)合同，杜開(kāi)春、鄭某某也同意解除整個(gè)合同。8、謝克芹、周立柱應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。謝克芹、周立柱辯稱：1、雙方當(dāng)事人的錄音證據(jù)和委托書(shū)，可以相互印證，同時(shí)在雙方簽訂買賣合同之前，杜開(kāi)春、鄭某某與郭家壩農(nóng)商行地下室的相鄰關(guān)系可以足以證明謝克芹、周立柱給杜開(kāi)春、鄭某某的15萬(wàn)元中包括郭家壩農(nóng)商行地下室的價(jià)款。謝克芹、周立柱購(gòu)買該房屋的初衷就是要購(gòu)買地下室，是為了做生意的，購(gòu)買???房屋的主要目的就是為了購(gòu)買地下室的使用權(quán)。如果當(dāng)時(shí)說(shuō)地下室不能購(gòu)買使用，謝克芹、周立柱就不會(huì)購(gòu)買該房屋。事實(shí)證明買賣合同中15萬(wàn)元包括地下室的使用權(quán)，而不是贈(zèng)與。2、謝克芹、周立柱起訴要求返還購(gòu)房款包括解除部分合同的意思，一審法院適用法律是正確的。3、關(guān)于責(zé)任認(rèn)定問(wèn)題。杜開(kāi)春、鄭某某虛假擴(kuò)大了地下室的范圍，導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)的責(zé)任在于杜開(kāi)春、鄭某某。合同中約定了購(gòu)買了地下室的使用權(quán)，既然購(gòu)買了地下室的使用權(quán)，那么謝克芹、周立柱肯定要使用，謝克芹、周立柱是在自己購(gòu)買的房屋內(nèi)進(jìn)行裝修時(shí)，郭家壩農(nóng)商行稱地下室是他們的，不能使用，才引起糾紛。謝克芹、周立柱及時(shí)與杜開(kāi)春、鄭某某進(jìn)行協(xié)商，杜開(kāi)春、鄭某某稱是他的，并且下達(dá)了委托書(shū)，謝克芹、周立柱才繼續(xù)使用，在繼續(xù)使用的過(guò)程中，郭家壩農(nóng)商行進(jìn)行???止，所以這個(gè)責(zé)任不在于謝克芹、周立柱，而在于杜開(kāi)春、鄭某某，是因?yàn)槎砰_(kāi)春、鄭某某將本屬于農(nóng)商行的地下室賣給了謝克芹、周立柱造成的。4、一審判決認(rèn)定杜開(kāi)春、鄭某某退還謝克芹、周立柱合同價(jià)款5萬(wàn)元是正確的，110平方米是不宜解除的面積，92.5平方米是可解除的面積，一審判決綜合認(rèn)定5萬(wàn)元是正確的。5、謝克芹、周立柱的建筑不是違章建筑，而且謝克芹、周立柱主張的是合同不能實(shí)現(xiàn)的部分的損失。6、關(guān)于訴訟費(fèi)的問(wèn)題，請(qǐng)求二審法院依法處理。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審人民法院依法駁回上訴，維持原判。謝克芹、周立柱向一審法院提起訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院判令杜開(kāi)春、鄭某某共同返還謝克芹、周立柱地下室價(jià)款97200元，并賠償謝克芹、周立柱經(jīng)濟(jì)損失5000元；2、杜開(kāi)春、鄭某某承擔(dān)本案訴訟???用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年3月31日,謝克芹、周立柱與杜開(kāi)春、鄭某某協(xié)商購(gòu)買杜開(kāi)春、鄭某某的位于郭家壩鎮(zhèn)××號(hào)的房屋。雙方議定全部房屋價(jià)款15萬(wàn)元,房屋范圍包括:第一層臨街門面,第二層居室,負(fù)一層地下室(包括郭家壩農(nóng)商行的地下室)，一間臨時(shí)建筑(面積31.6平方米)。第一層和第二層房屋建筑面積68.51平方米,土地使用面積31.03平方米。當(dāng)天謝克芹、周立柱從各自賬戶上分別給杜開(kāi)春、鄭某某轉(zhuǎn)賬共計(jì)15萬(wàn)元。當(dāng)天杜開(kāi)春作為出售人的甲方與謝克芹作為買受人的乙方簽訂了《房屋買賣合同書(shū)》，合同主要內(nèi)容為:購(gòu)買的房產(chǎn)面積68.51平方米;轉(zhuǎn)讓價(jià)款52800元,一次性付清，相關(guān)費(fèi)用由乙方繳納;地下室只有使用權(quán),由乙方使用；若違約,違約方支付受損方該房總價(jià)款10%的違約金。爾后,杜開(kāi)春、鄭某某按約為謝克芹、周立柱辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。謝克芹、周立柱在使用地下室時(shí),拆除了郭家壩農(nóng)商行地下室的相關(guān)建筑，2016年5月3日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司給謝克芹、周立柱下發(fā)書(shū)面通知，告知地下室產(chǎn)權(quán)歸其公司所有,不得占用。謝克芹、周立柱將此情況告知杜開(kāi)春、鄭某某,杜開(kāi)春答復(fù)說(shuō)地下室是杜開(kāi)春、鄭某某的,有圖紙和準(zhǔn)建證為憑,讓謝克芹、周立柱不要管,可以繼續(xù)使用,謝克芹、周立柱再次欲裝修使用該地下室時(shí),5月19日湖北秭歸農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司再次書(shū)面通知謝克芹、周立柱,欲將地下室的主體墻進(jìn)行封堵,經(jīng)秭歸縣公安局郭家壩派出所調(diào)解,限一個(gè)星期之內(nèi)即5月25日前讓出。5月27日郭家壩農(nóng)商行正式將地下室的通道封閉。爾后謝克芹、周立柱向杜開(kāi)春、鄭某某主張退還郭家壩農(nóng)商行地下室的使用費(fèi)未成。一審法院同時(shí)認(rèn)定:杜開(kāi)春、鄭某某征得郭家壩農(nóng)商行默許,在建房時(shí)就郭家壩農(nóng)商行樓下承重樁土地使用范圍內(nèi)一并出資建成地下室,該地下室與杜開(kāi)春、鄭某某正房下的地下室相鄰,設(shè)有公共通道,郭家壩農(nóng)商行的地下室被杜開(kāi)春、鄭某某長(zhǎng)期使用。杜開(kāi)春、鄭某某2002年建成房屋時(shí),第一層臨街門面、第二層居室、負(fù)一層地下室，三間房屋建筑相毗鄰間沒(méi)有設(shè)置室內(nèi)樓梯,第一層臨街門面到第二層居室須從郭家壩農(nóng)商行的樓梯繞行,第一層臨街門面從室內(nèi)無(wú)法到達(dá)地下室,到杜開(kāi)春、鄭某某正房下的地下室必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室相鄰?fù)ǖ郎贤ㄐ小Ｒ粚彿ㄔ赫J(rèn)為：本案謝克芹、周立柱與杜開(kāi)春、鄭某某之間房屋買賣合同關(guān)系成立有效。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：一、關(guān)于雙方約定地下室的使用權(quán)范圍。雙方合同約定“地下室只有使用權(quán),由乙方使用”，從杜開(kāi)春和周立柱的通話錄音來(lái)分析,應(yīng)該包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室,而非特指杜開(kāi)春、鄭某某的正房下面對(duì)應(yīng)的地下室。從杜開(kāi)春、鄭某某建成房屋之日起,杜開(kāi)春、鄭某某使用正房下的地下室,必須從郭家壩農(nóng)商行的地下室相鄰?fù)ǖ郎贤ㄐ?毗鄰不動(dòng)產(chǎn)之間已經(jīng)形成了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的通行的相鄰關(guān)系或者地役權(quán)關(guān)系，杜開(kāi)春、鄭某某在出售前使用其正房下的地下室對(duì)郭家壩農(nóng)商行地下室的通道享有通行權(quán),杜開(kāi)春、鄭某某與郭家壩農(nóng)商行就銀行樓下承重樁土地范圍上建成的地下室的權(quán)屬應(yīng)由他們雙方協(xié)商解決,在本案中不作評(píng)判。二、關(guān)于雙方約定的交易價(jià)款及對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物范圍。從整個(gè)合同締約時(shí)的要約及承諾來(lái)看,出賣的標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)范圍除有房產(chǎn)證的二層房屋外,包括沒(méi)有上房產(chǎn)證的正房下面的負(fù)一層即所對(duì)應(yīng)的地下室及臨時(shí)建筑附屬房,還包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室的使用權(quán)。雙方書(shū)面合同雖然約定交易價(jià)款為52800元,但實(shí)際給付價(jià)款為15萬(wàn)元,書(shū)面合同約定標(biāo)的物的范圍不僅僅是正房二層,還包含了地下室的使用權(quán)(只有臨時(shí)建筑沒(méi)有書(shū)面約定)。這相互矛盾的事實(shí)充分說(shuō)明雙方實(shí)際履行合同內(nèi)容并沒(méi)有約定正房交易價(jià)款為52800元、地下室交易價(jià)款為97200元的事實(shí),謝克芹、周立柱提出合同正房的交易價(jià)款52800元,地下室的交易價(jià)款97200元的主張,與履約事實(shí)不符,不予支持。三、關(guān)于責(zé)任認(rèn)定。杜開(kāi)春、鄭某某約定將郭家壩農(nóng)商行地下室的使用權(quán)出售給謝克芹、周立柱,其在締約時(shí)存在虛假擴(kuò)大了地下室的使用權(quán)范圍，誤導(dǎo)了謝克芹、周立柱使用了全部的地下室,致使郭家壩農(nóng)商行與謝克芹、周立柱為地下室使用發(fā)生矛盾。本案合同糾紛發(fā)生有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因即因第三方原因即郭家壩農(nóng)商行封堵通道行為造成地下室不能實(shí)現(xiàn)使用的目的，第二個(gè)原因即杜開(kāi)春、鄭某某在締約時(shí)將與郭家壩農(nóng)商行有爭(zhēng)議的地下室使用權(quán)出售?，F(xiàn)在郭家壩農(nóng)商行采取封堵通道方式致謝克芹、周立柱正房下面的地下室確實(shí)不能正常使用,也使謝克芹、周立柱欲使用郭家壩農(nóng)商行的地下室愿望落空,謝克芹、周立柱可以向郭家壩農(nóng)商行主張通道上通行權(quán)或通過(guò)自行新開(kāi)設(shè)后門方式來(lái)實(shí)現(xiàn)正房下面的地下室的正常使用，對(duì)杜開(kāi)春、鄭某某與郭家壩農(nóng)商行有使用權(quán)爭(zhēng)議的地下室,謝克芹、周立柱起訴請(qǐng)求解除該標(biāo)的合同確有事實(shí)依據(jù)。綜上所述,鑒于謝克芹、周立柱可以向郭家壩農(nóng)商行主張通道上通行權(quán)以恢復(fù)謝克芹、周立柱正房下地下室的正常使用這一實(shí)際,本案不宜提前解除正房下面地下室的部分合同,只解除杜開(kāi)春、鄭某某與郭家壩農(nóng)商行有使用權(quán)爭(zhēng)議的地下室的部分合同。謝克芹、周立柱請(qǐng)求杜開(kāi)春、鄭某某予以賠償主張的理由成立,經(jīng)濟(jì)損失范圍僅限于不能使用地???室及因裝修郭家壩農(nóng)商行地下室所造成的謝克芹、周立柱經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)謝克芹、周立柱雖然提供購(gòu)買原材料的證據(jù),但沒(méi)提供已經(jīng)裝修郭家壩農(nóng)商行地下室的損失證據(jù),裝修損失不予認(rèn)定。考慮到可解除的郭家壩農(nóng)商行地下室面積所占本案合同總交易面積的比例及地下室在所有交易房屋中使用功能的比重的雙重因素,結(jié)合2016年5月22日杜開(kāi)春給謝克芹、周立柱出具的委托書(shū),可認(rèn)定合同解除部分價(jià)款為5萬(wàn)元。基于前述理由，一審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十七條、第九十二條之規(guī)定，判決：一、解除杜開(kāi)春、鄭某某與謝克芹、周立柱簽訂的房屋買賣合同中涉及郭家壩農(nóng)商行地下室使用權(quán)部分，由杜開(kāi)春、鄭某某返還還謝克芹、周立柱的合同價(jià)款50000元,限判決生效后七日支付。二、駁回??克芹、周立柱的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決同時(shí)決定，一審案件受理費(fèi)2344，由謝克芹、周立柱負(fù)擔(dān)744元,杜開(kāi)春、鄭某某負(fù)擔(dān)1600元。本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為：結(jié)合雙方當(dāng)事人合同中對(duì)地下室使用權(quán)的約定以及杜開(kāi)春和周立柱的通話錄音等證據(jù)，一審認(rèn)定雙方協(xié)議中交易涉及的地下室非特指杜開(kāi)春、鄭某某的正房下面對(duì)應(yīng)的地下室，而是包括了郭家壩農(nóng)商行的地下室具有事實(shí)依據(jù)，本院予以維持。由于當(dāng)事人對(duì)郭家壩農(nóng)商行的地下室并不具有合法使用權(quán)，該部分使用權(quán)轉(zhuǎn)讓客觀上履行不能，依法可以就合同中涉及該部分使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分予以解除。同時(shí)，基于本案雙方當(dāng)事人均未對(duì)涉及解除的地下室使用權(quán)價(jià)值的認(rèn)定申請(qǐng)進(jìn)行司法鑒定，一審法院依據(jù)可解除的郭家壩農(nóng)商行地下室面積所占本案合同總交易面積的比例及地下室在所有交易房屋中使用功能的比重的雙重因素,結(jié)合2016年5月22日杜開(kāi)春給謝克芹、周立柱出具的委托書(shū),認(rèn)定合同解除部分價(jià)款為5萬(wàn)元，實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)，本院亦予以維持。綜上所述，杜開(kāi)春、鄭某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)1600元，由杜開(kāi)春、鄭某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱紅洲
審判員　　劉　俊
審判員　　聶麗華

書(shū)記員：袁昌芹