上訴人（原審原告）楊某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴(yán)奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）管民樺，公務(wù)員。
委托代理人（一般代理）羅濤，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
原審第三人恩施天賜房地產(chǎn)有限公司，住所地：恩施市工農(nóng)路27號(hào)。
法定代表人聶兆璟，該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）肖波，湖北夷水律師事務(wù)所律師。

上訴人楊某某因與被上訴人管民樺、原審第三人恩施天賜房地產(chǎn)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第01317號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年10月11日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某某在一審中訴稱：2014年1月16日，經(jīng)恩施市益家益房產(chǎn)交易有限公司介紹，楊某某與管民樺在該公司辦公室簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定由楊某某購買管民樺位于恩施市民族路瑞都香榭B棟1605室的房屋一套，房屋面積162.96㎡，總房款60萬元；付款方式為2014年1月16日支付25萬元，余款于2014年6月30日之前交付；管民樺收到25萬元的房款后需將房屋鑰匙交給楊某某。同時(shí)約定，在合同生效之日起30日內(nèi)，管民樺需配合楊某某辦理該房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和建設(shè)用地使用權(quán)人變更手續(xù)。合同簽訂后，楊某某按時(shí)向管民樺支付了25萬元購房款，但管民樺未按約定將房屋鑰匙交給楊某某。之后，楊某某多次找管民樺要求配合辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，才知道管民樺并未取得房屋的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》。并且，據(jù)楊某某了解，因房地產(chǎn)開發(fā)公司與土管部門之間就土地權(quán)屬還有糾紛未了，短時(shí)間內(nèi)楊某某根本無法取得該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，管民樺的買賣行為實(shí)屬無權(quán)處分。綜上所述，楊某某認(rèn)為，合同的簽訂需遵守法律的規(guī)定，《中華人民共和國合同法》第一百三十二條明確規(guī)定，出賣標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬出賣人所有或者出賣人有處分權(quán)。據(jù)此，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)雙方于2014年1月6日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效；判令管民樺返還楊某某購房款25萬元，并按同期銀行貸款利率的三倍支付自2014年1月6日起至還款之日止的利息；由管民樺承擔(dān)案件受理費(fèi)。
管民樺在一審中辯稱：雙方購房合同簽訂后，楊某某即向管民樺支付了先期款項(xiàng)，因考慮到房屋需要裝修，雙方同意將房屋鑰匙暫時(shí)由益家益公司保管，以便于益家益公司人員帶領(lǐng)裝飾公司工作人員現(xiàn)場勘測房屋，設(shè)計(jì)裝修方案。其后，楊某某多次與益家益公司及裝飾公司工作人員一起到標(biāo)的房屋進(jìn)行勘測，提出裝修意見。因此，楊某某訴稱管民樺未按約交付房屋鑰匙的情況實(shí)際并不存在。另?xiàng)钅衬匙灾Ц督o管民樺首付款250000元后，一直不與管民樺聯(lián)系支付余款事宜，導(dǎo)致至今未能辦理相關(guān)權(quán)屬證明。雙方所訴爭房屋雖未辦理相關(guān)權(quán)屬證明，但楊某某與房屋開發(fā)商之間已無任何糾葛，現(xiàn)有證據(jù)表明標(biāo)的房屋確系管民樺所有，因此楊某某主張解除合同缺乏法律依據(jù)，請(qǐng)求人民法院駁回楊某某的訴訟請(qǐng)求。
恩施天賜房地產(chǎn)有限公司在一審中述稱：管明樺所述情況屬實(shí)。管民樺是2009年與其簽訂的商品房買賣合同，合同簽訂之后，房款已全部付清。2013年，管明樺因?yàn)橐u該房，該公司就協(xié)助管明樺將買賣合同注銷了。管明樺將房子再賣給他人時(shí)，買主可以同公司直接簽合同，這樣可以避免交易稅，至今該公司已經(jīng)為十幾戶購房戶辦理了類似的交易手續(xù)。產(chǎn)權(quán)證沒有辦下來，主要是該公司對(duì)土管局計(jì)算的補(bǔ)繳土地出讓金有異議，該公司也一直在給州、市政府寫報(bào)告減免補(bǔ)繳，因?yàn)闆]有批復(fù)，產(chǎn)權(quán)證一直拖延未辦理?，F(xiàn)在已能辦證，希望楊某某盡快與該公司接洽，以便及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。管明樺與天賜公司的房屋買賣合同雖已注銷，但房子依然屬管明樺所有，公司并沒有辦理退房手續(xù)，購房款也沒有退還。
原審查明：2009年，管民樺與其妻子唐春燕共同購買了第三人恩施天賜房地產(chǎn)有限公司在恩施市開發(fā)建設(shè)的樓盤名為瑞都香榭的B棟1605室房屋一套，面積162.96㎡，房屋總價(jià)款為345149.28元。2012年3月22日，恩施天賜房地產(chǎn)有限公司將上述房屋交付管民樺，并收取唐春燕購房款、契稅、房屋維修基金及交接費(fèi)共計(jì)370638.40元。該房屋至今未辦理房屋所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)登記。管民樺和唐春燕與恩施天賜房地產(chǎn)有限公司之間簽訂的購房合同在房管部門備案后于2013年8月16日撤銷。2014年1月16日，經(jīng)恩施市益家益房地產(chǎn)交易公司的居間介紹，管民樺及唐春燕將上述房屋賣與楊某某，管民樺（賣方、甲方）與楊某某（買方、乙方）簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：一、甲方自愿將座落于恩施市瑞都香榭B棟1605室的房地產(chǎn)全部（房屋建筑面積162.96㎡）出售給乙方，乙方已對(duì)甲方所要出售的房地產(chǎn)做了充分的了解并愿意購買該房地產(chǎn)。甲乙雙方通過恩施市益家益房地產(chǎn)交易有限公司居間介紹成交（未通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自行成交）上述房地產(chǎn)。二、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)的成交價(jià)為人民幣60萬元。三、雙方商定付款及交房方法：1、乙方于2014年1月16日向甲方支付房款人民幣25萬元，余款人民幣35萬元于2014年6月30日之前支付給甲方；2、甲方于2014年1月16日收到乙方房款25萬元之后將該房鑰匙交給乙方；3、甲方在收到全部房款之后需及時(shí)配合乙方與開發(fā)商簽訂購房合同；4、購房所需稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。四、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，合同簽訂時(shí)沒有法律所禁止的情況存在，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬、債權(quán)債務(wù)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定、承租人購買優(yōu)先權(quán)、原房地產(chǎn)租賃合同變更等糾紛時(shí)，概由甲方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)因此而產(chǎn)生的全部民事訴訟責(zé)任，給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。買賣已抵押房地產(chǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押權(quán)人，并就有關(guān)事項(xiàng)協(xié)商一致，同時(shí)告知買受人房地產(chǎn)抵押的事實(shí)。五、違約責(zé)任（沒有約定具體的違約金）（內(nèi)容略）。六至十一（略）。十二、雙方約定的其他事項(xiàng)：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，若乙方2014年6月30日還未交齊房屋尾款人民幣35萬元，乙方需向甲方支付35萬元的三倍利息；若2014年12月31日之前仍未付清房屋尾款，甲方退還乙方房屋首期款25萬元，收回房屋，自行處理。乙方的裝修甲方不做補(bǔ)償。
2014年1月17日，楊某某按合同約定向管民樺支付了購房款25萬元。房屋鑰匙放置于房屋中介益家益公司。2014年5月20日，楊某某訴至法院，請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)雙方于2014年1月16日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效；2、判令管民樺返還楊某某購房款25萬元，并按同期銀行貸款利率三倍支付自2014年1月16日起至還款之日止的利息；3、由管民樺承擔(dān)案件受理費(fèi)。庭審時(shí)，楊某某將訴訟請(qǐng)求第1項(xiàng)變更為“判令解除楊某某、管民樺雙方于2014年1月16日簽訂的房地產(chǎn)買賣合同?！钡?項(xiàng)變更為“判令管民樺返還楊某某購房款25萬元，并支付自2014年1月17日起至還清之日止的利息（利率按同期人民銀行貸款利率的三倍計(jì)算）”。
原判決認(rèn)定：楊某某、管民樺之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效?，F(xiàn)楊某某要求解除該合同，其訴請(qǐng)是否符合《中華人民共和國合同法》規(guī)定的解除條件，是本案爭議的焦點(diǎn)。第一、合同簽訂后，管民樺已將涉案房屋之鑰匙放置房屋中介公司，管民樺證人證實(shí)楊某某亦在房屋中介公司領(lǐng)取過鑰匙查看房屋，據(jù)此，管民樺并不存在未向楊某某交付房屋鑰匙等違約情形。第二、合同目的是否能實(shí)現(xiàn)即能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。管民樺與恩施天賜房地產(chǎn)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》后，管民樺已按約定支付了全部房款，恩施天賜房地產(chǎn)有限公司亦已向管民樺交付了房屋，這一事實(shí)清楚且無異議。管民樺申請(qǐng)注銷《商品房買賣合同》，是為了再出賣該房時(shí)避免重復(fù)繳納契稅，恩施天賜房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)證實(shí)管民樺并沒有與其解除商品房買賣合同。《房地產(chǎn)買賣合同》第三條第3項(xiàng)“甲方在收到全部房款之后需及時(shí)配合乙方與開發(fā)商簽訂購房合同”，從該約定來看，楊某某在買房時(shí)不僅已知悉管民樺注銷原購房合同之目的，還知道涉案房屋是沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的。恩施天賜房地產(chǎn)有限公司亦當(dāng)庭表示已經(jīng)能夠辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因此，楊某某訴稱合同目的不能實(shí)現(xiàn)，沒有事實(shí)依據(jù)。另外，關(guān)于雙方約定“甲方在收到全部房款之后需及時(shí)配合乙方與開發(fā)商簽訂購房合同”，該約定之目的是逃避國家稅收即二手房交易稅的損害國家利益的行為，故該約定條款不具有法律約束力，但并不影響合同其他部分條款的效力。綜上所述，楊某某的起訴不具有《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除合同之情形，其要求解除合同及要求管民樺返還購房款及利息的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第九十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款以及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：駁回原告楊某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5050元，由原告楊某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：楊某某與管明樺通過恩施市益家益房產(chǎn)交易有限公司居間介紹簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。針對(duì)楊某某要求解除合同并返還首付購房款等訴訟請(qǐng)求，本院的爭議焦點(diǎn)為兩點(diǎn)：一是合同目的能否實(shí)現(xiàn)，二是合同是否存在約定解除和法定解除的條件。對(duì)此，分析評(píng)如下：
一、合同目的能否實(shí)現(xiàn)
根據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，合同目的是爭議房屋能夠順利交付與辦理合法的《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。楊某某上訴稱，因管明樺與恩施天賜房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》已注銷，管民樺根本無法向楊某某交付房屋，也無法配合辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。本院認(rèn)為，管明樺和楊某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》系恩施市益家益房產(chǎn)交易有限公司打印的格式合同，對(duì)于雙方約定的重要事項(xiàng)，均為手寫內(nèi)容。對(duì)于手寫的“雙方商定付款及交房方法”中明確約定“甲方在收到全部尾款之后需及時(shí)配合乙方與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議”，可見在簽訂合同時(shí)楊某某是知道管明樺與恩施天賜房地產(chǎn)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》已注銷的事實(shí)，現(xiàn)楊某某又以該事實(shí)提出抗辯認(rèn)為管明樺沒有處分權(quán)明顯違背了誠實(shí)信用原則。同時(shí)，根據(jù)一、二審查明的事實(shí)，雖然管明樺申請(qǐng)注銷了《商品房買賣合同》，但恩施天賜房地產(chǎn)有限公司證實(shí)其與管明樺并未解除商品房買賣合同，管明樺按照合同約定支付了全部房款，恩施天賜房地產(chǎn)有限公司亦將爭議房屋交付管明樺實(shí)際管理使用，故管明樺能夠?qū)幾h房屋交付給楊某某。對(duì)于爭議房屋能否辦理《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》的問題，除了有恩施天賜房地產(chǎn)有限公司的說明外，恩施市人民政府（2014）1號(hào)常務(wù)會(huì)議紀(jì)要中亦載明，同意由恩施市國土資源局牽頭，負(fù)責(zé)為東方華庭、瑞都香榭、金鳳苑3個(gè)小區(qū)業(yè)主先期辦理土地使用證和房屋所有權(quán)證。故本案合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)。
二、合同是否存在約定解除和法定解除的條件
管明樺和楊某某簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》中約定，若2014年12月31日之前仍未付清房屋尾款，甲方（管明樺）退還乙方（楊某某）房屋首期款人民幣25萬元，收回房屋，自行處理，乙方的裝修甲方不做補(bǔ)償。楊某某依據(jù)此約定主張因其不能付清尾款，故能夠隨時(shí)行使解除權(quán)。本院認(rèn)為，根據(jù)該合同條款約定，對(duì)于楊某某逾期不能交付尾款的解除權(quán)人系管明樺而非楊某某，且管明樺行使解除權(quán)的期限亦應(yīng)到2014年12月31日方能行使，故楊某某該主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。楊某某上訴稱，管明樺沒有按照合同約定在合同生效之日起30日內(nèi)履行協(xié)助辦理房屋過戶的義務(wù)，因該合同條款與雙方合同中手寫內(nèi)容“甲方在收到全部尾款之后需及時(shí)配合乙方與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議”的約定不一致，且該條款并非合同約定解除的條件，故楊某某不能據(jù)此主張管明樺存在違約行為并要求解除合同。同時(shí)，因本案合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)，亦不存在《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除的條件，故楊某某要求解除合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5050元，由上訴人楊某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　劉　君 審判員　　李　龍

書記員：何奕娥