原告楊某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，委托代理人楊正乾，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省黃石市西塞山區(qū)，系原告楊某之父，被告姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市天河區(qū),第三人李名忠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省大冶市。第三人大冶市圣山房地產開發(fā)有限公司，住所地湖北省大冶市東風路辦事處新冶大道黃四申。法定代表人李名忠，該公司董事長。第三人大冶市圣發(fā)源實業(yè)有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道辦事處棲儒橋循環(huán)經濟工業(yè)小區(qū)。法定代表人黃開鳳，該公司董事長。上述第三人共同委托訴訟代理人鄧國明，湖北人本律師事務所律師。第三人黃石天域房地產開發(fā)有限公司，住所地黃石市湖濱大道727-30號。法定代表人胡長青，該公司總經理。委托代理人羅忍，湖北人本律師事務所律師。

原告楊某訴稱，2014年12月25日，原告與天域公司簽訂了商品房《認購書》，約定原告購買“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號房屋，總價款為677519元。當天原告向天域公司支付購房款20000元，2014年12月30日支付購房款187519元，總計支付購房款207519元。天域公司于2014年12月30日將該房屋交付給原告，現(xiàn)原告已裝修入住。2016年6月3日，原告從第三人天域公司處獲悉，因被告姚某某訴第三人李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司、天域公司民間借貸糾紛執(zhí)行一案，法院查封了“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號房屋。原告認為法院查封拍賣該套房屋錯誤，該房屋系原告所有，在原告與天域公司簽訂合法有效的合同并已交付了部分房款后，天域公司也將房屋交付原告，原告對房屋進行了裝修并正常入住一年有余，原告是該房屋的所有權人，法院查封原告所有的房屋沒有事實和法律依據。法院在（2016）鄂0203執(zhí)異43號執(zhí)行裁定書中提出原告與天域公司的房屋購買交易不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第（三）項：已支付的價款超過合同約定價款的百分之五十。因原告與天域公司約定的是分期付款的方式，沒有超過購房合同約定價款的百分之五十事出有因，后期原告自會陸續(xù)向第三人天域公司支付房屋購房款。故訴至法院，請求判令：1、不得對“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號房屋執(zhí)行并解除查封；2、本案訴訟費用由被告承擔。原告為證明自己的主張，向本院提交了以下證據（均系復印件）：證據一、原告身份證。證明原告訴訟主體資格；證據二、西塞山區(qū)人民法院（2016）鄂0203執(zhí)異43號執(zhí)行裁定書和送達回證。證明不服裁定才提出的異議之訴；證據三、認購書。證明買房屋的時候已經簽訂了協(xié)議；證據四、收據。證明已交付購房款；證據五、商品房交接書。證明房屋已交付；證據六、房屋裝修管理協(xié)議。證明房屋已經實際裝修入住。被告姚某某答辯稱：一、我國對商品房預售行為有強制性法律規(guī)定。第三人天域公司所有的位于黃石市團城山“天域名流小區(qū)二期8號樓”于2013年6月27日取得《商品房預售許可證》（含案涉二期8-2-3001號房），該房屋至今仍屬預售商品房，其產權亦未初始登記予開發(fā)商天域公司。案涉《認購書》不是《商品房預售合同》，雙方未簽訂正式有效的《商品房預售合同》并網簽備案，此房屋物權的轉移不能成立，《認購書》不能阻卻法院的執(zhí)行查封和拍賣;二、案涉房屋至今未取得政府監(jiān)管部門的竣工驗收從而不具備法定交付條件，原告對其占有不受法律保護。該房于2015年2月15日被法院查封，原告2014年12月30日與天域公司辦理交接房手續(xù)，此種占有于法無據，依法不成立，不能產生實際占有房屋的法律效果;三、該房屋未辦理過戶登記手續(xù)，所有權未發(fā)生變動，仍屬于第三人天域公司，不屬于本案原告。原告雖已辦理交房手續(xù)，即便原告受讓房屋是善意的，價格是合理的，因未辦理完成不動產權屬變更登記手續(xù)，也不能基于善意取得制度取得房屋不動產所有權。人民法院對此房屋另案執(zhí)行查封和拍賣沒有錯誤，天域公司的出售行為依法自始無效。被告姚某某為支持自己的抗辯理由，向本院提交了以下證據（均系復印件）：證據一、姚某某身份證。證明被告身份；證據二、天域公司開發(fā)的“天域·名流天地”二期8號樓湖北省商品房黃房售字（2013）0022號預售許可證書。證明案涉房產至今系預售商品房，未取得政府部門竣工驗收合格證書；證據三、黃石市中級人民法院（2014）鄂黃石中民二初字第00051-1號民事裁定書及（2014）鄂黃石中民二初字第00051-1號、第00051-2號協(xié)助執(zhí)行通知書，黃石市中級人民法院（2006）鄂02執(zhí)他字第14號執(zhí)行裁定書、西塞山區(qū)人民法院（2016）鄂0203執(zhí)914號之二執(zhí)行裁定書及同編號協(xié)助執(zhí)行通知書、查封房號表。證明案涉8-2-3001號房首輪查封于2015年2月15日；證據四、參考判例：判例一、最高人民法院案外人僅以借款協(xié)議主張以物抵債成立，并以此為請求排除執(zhí)行的，法院一般不予認可；判例二、最高人民法院以房抵債調解書不具有發(fā)生物權變動效力，其他債權仍可采取保全措施；判例三、江蘇省高級人民法院方卓君與朱永光民事執(zhí)行裁定書、（2014）蘇執(zhí)異字第0015號，若房屋未竣工，購房人即使取得期房鑰匙也不能產生實際占有房屋的法律效果，則法院可以對該房屋進行查封；判例四、最高人民法院民事裁定書（2015）民申字第1510號，開發(fā)商交付質量合格的房屋是其法定義務，并不因當事人的約定而免除或者改變?？⒐を炇帐窍嚓P法律、法規(guī)有明確的程序要求，并不能以出賣人在建筑施工合同中的履行情況而認定驗收條件已成就，房屋已經驗收。即未驗收的房屋交付非法而無效。第三人李名忠、圣山公司、圣發(fā)源公司、天域公司未到庭參加訴訟，在舉證期限內，亦未向本院提交證據及書面答辯意見。經庭審質證，被告姚某某對原告提交證據的質證意見如下：對證據一、二無異議；證據三的真實性無異議、合法性、關聯(lián)性都有異議，認為不是合法有效的購房合同；證據四的真實性無異議，合法性、關聯(lián)性有異議，認為沒有支付憑證；證據五的三性都有異議，認為沒有物業(yè)手續(xù)；證據六的真實性無異議，合法性、關聯(lián)性都有異議，房屋購買都沒有合法的合同，也就不是法定意義上的業(yè)主。原告對被告姚某某提交證據的質證意見：對證據一、三、四無異議；證據二的證明目的有異議，認為該房是預售商品房，是可以對外出售的。對上述當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。對有異議的證據和事實，本院將結合其他證據及查明的事實綜合予以認定。經審理查明,本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人姚某某與被執(zhí)行人李名忠、圣發(fā)源公司、圣山公司、天域公司民間借貸糾紛一案中，查封了天域公司開發(fā)的“天域·名流天地”二期8棟2單元3001號房產，楊某以其是該房屋的所有權人為由，向本院提出執(zhí)行異議。本院審查后，于2017年8月25日作出（2016）鄂0203執(zhí)異43號執(zhí)行裁定駁回楊某的異議，楊某不服，遂提出執(zhí)行異議之訴。另查明，2014年12月25日，原告楊某與第三人天域公司簽訂《認購書》一份，約定：楊某認購天域公司團城山杭州西路與白馬路交匯處二期8棟2單元3001號房，暫測面積為138.1平方米，單價4906元/㎡，總金額677519元；付款方式為按揭方式，首付房款30%即207519元，其余房款須于接到天域公司通知之日起7日內與指定銀行辦理完畢房款按揭手續(xù)。雙方還約定該《認購書》自簽署《商品房買賣合同》之日起失效。同日，原告交房款2萬元，2014年12月30日又交款187519元，天域公司均向楊某出具了收款收據。
原告楊某訴被告姚某某、第三人李名忠、大冶市圣山房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱圣山公司）、大冶市圣發(fā)源實業(yè)有限公司（以下簡稱圣發(fā)源公司）、黃石天域房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱天域公司）執(zhí)行異議之訴一案，本院立案受理后，依法適用普通程序，于2017年10月27日公開開庭進行了審理。原告楊某及其委托代理人、被告姚某某到庭參加了訴訟，第三人李名忠、圣山公司、圣發(fā)源公司、天域公司經本院合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案爭議的是原告主張的實體權利是否足以阻卻人民法院執(zhí)行該項財產。最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條的規(guī)定,“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡诙艞l規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。由此可見，原告只有在滿足《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條或二十九條規(guī)定的情形，才能享有足以排除本院強制執(zhí)行的民事權益。結合本案查明的事實，原告雖同天域公司約定了以按揭付款的形式支付部分購房款，但因原告未辦理不動產登記，對外公示的所有權人仍為天域公司，涉案物權變動并未完成。即使原告已實際占有、使用該房屋，但因雙方未簽署《商品房買賣合同》、沒有實際支付購房款達到房款總額的50%，顯然，原告不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條和第二十九條所規(guī)定的情形，不能阻卻人民法院的執(zhí)行。因此原告主張不得對訴爭房屋的強制執(zhí)行，并解除查封的訴請，依據不足，本院不予支持。綜上所述，原告沒有取得涉案房屋的物權，同時對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，其主張不符合法律規(guī)定，本院不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第二項、《最高人民法院〈關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定〉》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告楊某的訴訟請求。本案案件受理費80元，由原告楊某負擔。如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。