上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：楊月亮，男，1972年9月19日出生，漢族，住廊坊市。委托訴訟代理人：李廣歡，河北業(yè)航律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、案外人）：秦東明，男，1976年1月22日出生，滿族，住廊坊市廣陽區(qū)。委托訴訟代理人：陳華靜，河北天樞律師事務(wù)所律師。原審被告（被執(zhí)行人）：關(guān)鵬，男，1985年4月9日出生，漢族，住。原審被告（被執(zhí)行人）：楊麗，女，1987年10月10日出生，漢族，住。

楊月亮上訴請求：一、撤銷(2017)冀1081民初31號判決第一項，并改判駁回被上訴人的執(zhí)行異議，繼續(xù)對坐落于勝芳鎮(zhèn)麗華新城華府7-3-502室房屋進(jìn)行執(zhí)行工作；二、本案所有案件受理費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、原判決認(rèn)定的基本事實不清。1、原判決未查清現(xiàn)登記房主陳伯慶與原審被告關(guān)鵬的房屋交易實際情況。一審法院根據(jù)公證書認(rèn)定陳伯慶將涉案房屋出賣給關(guān)鵬的時間為2013年7月3日，實際上，陳伯慶早己于2011年7月19日與原審被告關(guān)鵬簽訂了《賣房契約》，原審認(rèn)定的交易時間與實際交易時間相差近兩年。公證書公證事實與實際情況不符。2、原判決對被上訴人與原審被告關(guān)鵬、楊麗之間的實際交易關(guān)系未予查清。原判決認(rèn)定被上訴人與原審被告關(guān)鵬、楊麗為房屋買賣合同關(guān)系，如為買賣合同，約定房款為40萬元，但為何被上訴人向原審被告轉(zhuǎn)賬50萬元。同時，關(guān)鵬購房價格在2011年即為59萬，為何在2013年房價逐年上漲的情況下以40萬元的價格將涉案房屋賠本賣出？是否實際為流質(zhì)契約？是否存在以合法形式掩蓋非法目的情況，一審法院概未查清。3、涉案房屋并未實際交付被上訴人占有居住。(1)被上訴人實際住所為廣陽區(qū)和平麗景小區(qū)，執(zhí)行裁定書、一審?fù)徆P錄、判決書等各類相關(guān)文書中均有記載。(2)2013年7月4日所謂公證文書出具之后，上訴人在為原審被告關(guān)鵬辦理借款過程中，曾多次在原審被告關(guān)鵬的帶領(lǐng)下與見證人進(jìn)入過涉案房屋實地考察，并從關(guān)鵬處取得了涉案房屋房產(chǎn)證、購房發(fā)票、質(zhì)量保證書及物業(yè)合同正本，從未見過被上訴人。(3)2014年2月17日，原審被告關(guān)鵬向上訴人出具的《保證住所聲明》中，將涉案房屋抵押給了上訴人，并明確“貸款到期時本人無力償還貸款，將自愿搬離該住所，搬入關(guān)鵬所有的位于香檳花城9-2-202房屋”，側(cè)面佐證了即便到了2014年2月17日，還是關(guān)鵬在涉案房屋居住。(4)上訴人與關(guān)鵬借款合同糾紛案件過程中，上訴人提出了保全申請，霸州市人民法院對涉案房屋曾張貼了三至四個月封條，如被上訴人在該房屋居住，為何從未向法院提出查封異議。二、原審判決適用法律錯誤。原審判決中，主要引用了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，該法條的適用前提是“對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議”，而涉案房產(chǎn)至今仍登記在案外人陳伯慶名下，并非登記在原審被告關(guān)鵬名下。因此，適用上述法條并無事實依據(jù)，明顯屬于引用錯誤。即便雙方確為買賣關(guān)系，被上訴人已經(jīng)知道關(guān)鵬購買涉案房屋時間為2011年，其于2013年“買受”涉案房屋時非但沒有要求陳伯慶與關(guān)鵬盡早完成過戶登記，反而匪夷所思的去進(jìn)行所謂的買賣公證，完全不合常理。由于關(guān)鵬在出賣房屋時并未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，因此，其無法向被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。同時，被上訴人在向關(guān)鵬“購買”涉案房屋時應(yīng)當(dāng)知道關(guān)鵬因未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記，而無法向其辦理過戶登記，因此，被上訴人對于涉案房屋未辦理過戶登記具有過錯，其對涉案房屋不具有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。三、原審引用的公證書的制作并不合法。據(jù)《公證程序規(guī)則》第二十四條“公證機(jī)構(gòu)受理公證申請后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同公證事項的辦證規(guī)則，分別審查下列事項：（四）提供的證明材料是否真實、合法、充分；（五）申請公證的事項是否真實、合法?！痹诒簧显V人與原審被告的公證文書中，雙方均不可能向公證處交關(guān)鵬名下的房屋所有權(quán)證，雙方的買賣協(xié)議效力并無完備，房屋否已經(jīng)交付公證處也未進(jìn)行任何審查，只是憑借各方的簽字即出具公證文書，對于協(xié)議內(nèi)容的真實性應(yīng)當(dāng)完全不具備證據(jù)效力。被上訴人秦東明辯稱：原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。1、陳伯慶與關(guān)鵬之間的房屋買賣關(guān)系及關(guān)鵬與被上訴人之間的房屋買賣關(guān)系均有公證書予以認(rèn)定，根據(jù)我國的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》及其相關(guān)的規(guī)定，規(guī)定了公證書具有較強(qiáng)的證明力，已被生效的公證書確定的事實當(dāng)事人無需再舉證說明。本案中，公證書對房屋買賣的事實、占有交付都有明確的認(rèn)定。一審判決認(rèn)定被上訴人實際購買了涉案房屋，以及對涉案房屋進(jìn)行了實際占有控制，并無過錯。2、被上訴人依法已經(jīng)取得了涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條的規(guī)定以及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，都規(guī)定了當(dāng)事人的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先受到法律的保護(hù)。3、上訴人對被執(zhí)行人僅僅享有的是債權(quán)，這種普通的債權(quán)不能對抗被上訴人的物權(quán)期待權(quán)。4、上訴人提到涉案房屋現(xiàn)在登記在陳伯慶名下，并沒有登記在關(guān)鵬名下，因此不能使用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，請上訴人注意關(guān)鵬尚未取得物權(quán)，關(guān)鵬也沒有實際占有，關(guān)鵬對涉案房屋的關(guān)系僅限于曾經(jīng)買過，而被上訴人支付了全部的價款，實際占有了房屋，對房屋的緊密聯(lián)系性更強(qiáng)，從這個角度說上訴人無權(quán)對陳伯慶名下的房屋進(jìn)行執(zhí)行。原審被告關(guān)鵬、楊麗未提交答辯意見。秦東明向一審法院起訴請求：1、請求依法確認(rèn)原告對勝芳鎮(zhèn)新城華府小區(qū)7號樓3單元502室房屋享有所有權(quán)；2、請求依法撤銷霸州市人民法院（2016）冀1081執(zhí)異3號執(zhí)行裁定，并終止對勝芳鎮(zhèn)新城華府小區(qū)7號樓3單元502室的執(zhí)行。一審法院認(rèn)定事實：2013年7月3日被告關(guān)鵬從賣方陳伯慶、榮建玲夫婦處購買坐落于，約定房屋已交付關(guān)鵬所有；房款59萬元關(guān)鵬已支付給陳伯慶、榮建玲夫婦。雙方于當(dāng)日在霸州市公證處進(jìn)行公證。雙方未辦理過戶手續(xù)。2013年7月4日原告秦東明從被告關(guān)鵬、楊麗處購買坐落于，約定房屋已交付秦東明所有；房款400000元秦東明已支付給被告關(guān)鵬、楊麗。雙方于當(dāng)日在霸州市公證處進(jìn)行公證。秦東明于2013年7月4日向被告楊麗轉(zhuǎn)賬500000元。雙方未辦理過戶手續(xù)。2016年1月25日秦東明以廊房權(quán)證霸字第××號房產(chǎn)（即涉案霸州市勝芳鎮(zhèn)新城華府7-3-502室房屋）已于2013年7月4日由關(guān)鵬、楊麗賣與其所有為由，向本院提出書面異議，要求解除（2014）霸民保字第91號民事裁定書對廊房權(quán)證霸字第××號房產(chǎn)（即涉案霸州市勝芳鎮(zhèn)新城華府7-3-502室房屋）的查封。本院于2016年6月8日作出（2016）冀1081執(zhí)異3號裁定書，異議人為秦東明、申請執(zhí)行人為楊月亮、被執(zhí)行人為關(guān)鵬、楊麗的執(zhí)行裁定書，該裁定書中查明：楊月亮因民間借貸與關(guān)鵬、楊麗產(chǎn)生糾紛，于2014年4月25日向本院提出訴前財產(chǎn)保全申請，請求查封廊房權(quán)證霸字第××號房產(chǎn)（即涉案霸州市勝芳鎮(zhèn)新城華府7-3-502室房屋）。本院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零一條之規(guī)定，作出了（2014）霸民保字第91號民事裁定書，查封了廊房權(quán)證霸字第××號房產(chǎn)，后楊月亮向本院提出民事訴訟，本院于2014年10月16日作出（2014）霸民初字第1978號民事判決，判決：1、被告關(guān)鵬償還原告楊月亮借款本金450000元并償付利息；2、被告楊麗對上述款項承擔(dān)連帶清償責(zé)任。判決生效后，楊月亮向本院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請。該裁定書認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變更應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。秦東明提交的證據(jù)材料不能證明涉案房產(chǎn)發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，故（2014）霸民保字第91號裁定書查封該房產(chǎn)的行為并無不當(dāng)，裁定駁回秦東明的異議。秦東明不服，起訴來院。重審過程中，經(jīng)本院核實，原告提交的公證書與公證處存檔的公證書一致。一審法院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！北景钢性媲貣|明提供了其從關(guān)鵬、楊麗處購買房屋的協(xié)議，以及關(guān)鵬從原房主陳伯慶、榮建玲處購買房屋的協(xié)議，上述兩份協(xié)議均經(jīng)霸州市公證處依法進(jìn)行公證，結(jié)合原告提供的新城華府小區(qū)物業(yè)公司出具的證明可以證實原告對涉案房屋已經(jīng)實際占有并使用，雖對涉案房屋未辦理過戶手續(xù)，但是不影響合同效力。本案被告楊月亮雖對原告秦東明與關(guān)鵬、楊麗之間房屋買賣事實不認(rèn)可，但對其說法未提供證據(jù)證實，本院不予采信?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢?，原告秦東明與被告關(guān)鵬、楊麗簽訂的房屋買賣合同合法有效，且已支付全部購房款并實際占有使用多年，因被告關(guān)鵬、楊麗的原因未能及時過戶，屬于上述法律規(guī)定的情形。原告提供的證據(jù)占據(jù)優(yōu)勢，就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故原告要求停止對涉案房產(chǎn)執(zhí)行的訴訟請求，本院予以支持。被告關(guān)鵬、楊麗經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，本院依法缺席判決。因本案現(xiàn)登記房主為陳伯慶，陳伯慶并非本案訴訟主體，本案不宜確定所有權(quán)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項判決如下：一、停止對坐落于勝芳鎮(zhèn)麗華新城華府7-3-502室房屋的執(zhí)行，并解除查封；二、駁回原告的其他訴訟請求。本院二審期間，被上訴人秦東明沒有提交新證據(jù)，上訴人楊月亮提交了五組證據(jù)：第一組證據(jù)：霸州市人民法院執(zhí)行裁定書一份，證明目的：被上訴人住所為和平麗景小區(qū)，并未實際占有涉案房屋;2014年法院已對涉案房子進(jìn)行了查封，2016年執(zhí)行過程中被上訴人才提出執(zhí)行異議，亦表明其根本未占有涉案房屋。第二組證據(jù)：霸州市人民法院一審?fù)徆P錄一份，證明目的：被上訴人自認(rèn)住所為廣陽區(qū)和平麗景；被上訴人明知登記房主為陳伯慶仍與關(guān)鵬簽訂合同，對于不能辦理過戶有重大過錯。第三組證據(jù)：保證住所聲明一份，證明目的：關(guān)鵬在房屋查封前一直在涉案房屋居住。第四組證據(jù)：房屋所有權(quán)證一份、廊坊市商品住宅質(zhì)量保證書一份、物業(yè)管理資料一份、廊坊市商品住宅使用說明書一份、陳伯慶與關(guān)鵬交易原始單據(jù)手續(xù)五頁，證明目的：涉案房屋登記在陳伯慶名下，一審法院適用法律錯誤；關(guān)鵬已將房屋所有相關(guān)證件材料交予上訴人，其與被上訴人之間所謂買賣關(guān)系并不真實；陳伯慶與關(guān)鵬交易時間為2011年。第五組證據(jù)：照片一組，證明目的：上訴人在為關(guān)鵬辦理借款過程中多次到涉案房屋考察，居住人為關(guān)鵬而非被上訴人；2014年涉案房屋即被查封且張貼了封條，被上訴人不可能占有居住了房屋；物業(yè)登記用戶名稱為關(guān)鵬。對于上述證據(jù)被上訴人秦東明質(zhì)證認(rèn)為：從證據(jù)內(nèi)容證明不了上訴人的主張。對第一、二組證據(jù)的真實性認(rèn)可，但被上訴人現(xiàn)住址并不能否定被上訴人已經(jīng)實際占有了涉案房屋，實際占有并不需要當(dāng)事人實際居住，實際占有要求當(dāng)事人對房屋有實際的控制和管理，這種控制和管理包括取得了房屋鑰匙、辦理了物業(yè)入住等方式和措施，居住并不是唯一的占有的標(biāo)志。對第三組證據(jù)的真實性有異議，從內(nèi)容上證明不了上訴人的主張，極有可能是關(guān)鵬為了達(dá)到向上訴人借款的目的向上訴人作出的虛假承諾。對第四組證據(jù)，證實關(guān)鵬購買了陳伯慶名下的涉案房屋。我購買涉案房屋時，關(guān)鵬向我出具了賣房契約。被上訴人為了交易安全，也為了核實契約的真實性，要求關(guān)鵬將陳伯慶本人叫來，到公證處做了公證。這樣，關(guān)鵬才與陳伯慶在2013年7月3日在公證處做了公證，在公證的第二天，被上訴人與關(guān)鵬簽訂買賣協(xié)議并做了相應(yīng)的公證。對第五組證據(jù)：照片顯示不出拍攝的時間，照片上的人無法確定是誰，真實性無法確定，證明不了上訴人的舉證目的。對于上訴人在二審提交的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：對第一、二組證據(jù)的真實性予以認(rèn)可，但該兩組證據(jù)不能證實被上訴人秦東明未實際占有涉案房屋，本院不予采信。對于第三組證據(jù)的真實性無法認(rèn)定，僅憑保證住所聲明不能證實關(guān)鵬在房屋查封前一直在涉案房屋居住，本院不予采信。對于第四組證據(jù)能夠證實涉案房屋登記在陳伯慶名下，本院予以采信。對于第五組證據(jù)，無法證實上訴人在為關(guān)鵬辦理借款過程中多次到涉案房屋考察，居住人為關(guān)鵬的事實，本院不予采信。本院經(jīng)審理查明，2011年7月19日，關(guān)鵬與陳伯慶簽訂關(guān)于涉案房屋的《賣房契約》，2013年7月3日雙方簽訂該房屋的《房屋買賣協(xié)議》并進(jìn)行了公證。其他事實與一審法院查明的事實一致。
上訴人楊月亮因與被上訴人秦東明及原審被告關(guān)鵬、楊麗執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省霸州市人民法院（2017）冀1081民初31號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月5日立案后，依法組成合議庭，公開進(jìn)行了審理。上訴人楊月亮的委托訴訟代理人李廣歡、被上訴人秦東明的委托訴訟代理人陳華靜到庭參加訴訟。原審被告關(guān)鵬、楊麗經(jīng)本院依法通知未到庭，亦未提交答辯意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。陳伯慶、榮建玲與關(guān)鵬之間的房屋買賣關(guān)系以及關(guān)鵬與被上訴人秦東明之間的房屋買賣關(guān)系均有河北省霸州市公證處出具的公證書證實。上訴人楊月亮申請執(zhí)行的涉案房屋并非登記在被執(zhí)行人關(guān)鵬名下，現(xiàn)有證據(jù)能夠證實關(guān)鵬曾經(jīng)購買過涉案房屋，但其在人民法院查封前已將該房屋轉(zhuǎn)賣給被上訴人秦東明，關(guān)鵬已不再享有涉案房屋的相關(guān)權(quán)益。綜上所述，楊月亮的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由楊月亮負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　楊　帆
審判員　丁德松
審判員　汪鐵剛

書記員：周雪