楊某英
宋風(fēng)波（河北侯鳳梅律師事務(wù)所）
張某某
王春生
樊娥
李紅（河北泰平律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）楊某英。
委托代理人宋風(fēng)波，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）張某某。
被上訴人（原審被告）王春生。
委托代理人樊娥。
委托代理人李紅，河北泰平律師事務(wù)所律師。
上訴人楊某英因與張某某、王春生為確認(rèn)合同效力糾紛一案，不服河北省正定縣人民法院（2014）正民一初字0040號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的基本事實(shí)是上訴人楊某英的丈夫張某某2002年5月15日，在中介人劉香珍的介紹下將夫妻共有財(cái)產(chǎn)梅山東路45號(hào)平房賣(mài)給了王春生，王春生支付了對(duì)價(jià)，隨后入住，至今13年，平房所占的土地為劃撥地，簽訂合同的時(shí)候上訴人楊某英不在場(chǎng)，現(xiàn)楊某英認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，王春生認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同有效。本院經(jīng)庭審認(rèn)為:一、王春生屬于善意取得，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同有效，理由:1、根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定有下列情形之一的，合同無(wú)效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案不存在上述5種情形之一。2、導(dǎo)致合同無(wú)效違法行為，應(yīng)當(dāng)是違反效力性法律法規(guī)，而非違反管理性法規(guī)。本案買(mǎi)賣(mài)的房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過(guò)劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城巿房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?的規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。土地使用中的審批和備案這是國(guó)家加強(qiáng)土地管理的一項(xiàng)制度，且此法中并沒(méi)有應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的規(guī)定，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，而不是效力性強(qiáng)制性規(guī)范。所以未經(jīng)審批，并不導(dǎo)致合同無(wú)效。本案中，爭(zhēng)議房屋的土地使用權(quán)為劃撥取得，王春生可以通過(guò)采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條"土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效"的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，本案是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故上訴人所述的法律適用依據(jù)對(duì)本案不適用。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的的效力，當(dāng)事人繳納土地出讓金、辦理過(guò)戶手續(xù)屬于合同的履行問(wèn)題，不影響合同本身的成立。3、《婚姻法解釋一》第17條第（二）項(xiàng)規(guī)定:"夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條 ?之規(guī)定:"共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。"《物權(quán)法》15條:"當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。"本案中，經(jīng)中介人介紹簽訂購(gòu)房協(xié)議，被上訴人王春生支付了對(duì)價(jià)，且房屋已經(jīng)交付并有王春生實(shí)際居住了13年，王春生主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，根據(jù)上述規(guī)定，被上訴人屬于善意第三人，沒(méi)有辦理物權(quán)登記，不影響合同的效力。4、上訴人所賣(mài)房屋當(dāng)時(shí)是用該房屋抵押貸款，在房屋賣(mài)給被上訴人王春生時(shí)，與被上訴人一起將其抵押貸款全部還清，并于2002年5月14日辦理了抵押注銷(xiāo)。所賣(mài)房屋交付給被上訴人的時(shí)間已長(zhǎng)達(dá)12年，上訴人與被上訴人張某某系夫妻關(guān)系，在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，上訴人對(duì)自己的房屋是處于什么狀態(tài)、一直不再歸還房屋的抵押貸款都毫不知情，顯然與事實(shí)不符，不符合常理。本案屬于房屋買(mǎi)賣(mài)，不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)我國(guó)實(shí)行登記制度，故房屋雖然已經(jīng)交付，但所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不影響本案《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的效力，故楊某英要求確認(rèn)合同無(wú)效，原審判決不予支持并無(wú)不妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由楊某英負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案的基本事實(shí)是上訴人楊某英的丈夫張某某2002年5月15日，在中介人劉香珍的介紹下將夫妻共有財(cái)產(chǎn)梅山東路45號(hào)平房賣(mài)給了王春生，王春生支付了對(duì)價(jià)，隨后入住，至今13年，平房所占的土地為劃撥地，簽訂合同的時(shí)候上訴人楊某英不在場(chǎng)，現(xiàn)楊某英認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，王春生認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同有效。本院經(jīng)庭審認(rèn)為:一、王春生屬于善意取得，雙方的買(mǎi)賣(mài)合同有效，理由:1、根據(jù)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定有下列情形之一的，合同無(wú)效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案不存在上述5種情形之一。2、導(dǎo)致合同無(wú)效違法行為，應(yīng)當(dāng)是違反效力性法律法規(guī)，而非違反管理性法規(guī)。本案買(mǎi)賣(mài)的房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過(guò)劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城巿房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l ?的規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的"強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。土地使用中的審批和備案這是國(guó)家加強(qiáng)土地管理的一項(xiàng)制度，且此法中并沒(méi)有應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的規(guī)定，屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，而不是效力性強(qiáng)制性規(guī)范。所以未經(jīng)審批，并不導(dǎo)致合同無(wú)效。本案中，爭(zhēng)議房屋的土地使用權(quán)為劃撥取得，王春生可以通過(guò)采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條"土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效"的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，本案是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故上訴人所述的法律適用依據(jù)對(duì)本案不適用。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的的效力，當(dāng)事人繳納土地出讓金、辦理過(guò)戶手續(xù)屬于合同的履行問(wèn)題，不影響合同本身的成立。3、《婚姻法解釋一》第17條第（二）項(xiàng)規(guī)定:"夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條 ?之規(guī)定:"共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。"《物權(quán)法》15條:"當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。"本案中，經(jīng)中介人介紹簽訂購(gòu)房協(xié)議，被上訴人王春生支付了對(duì)價(jià)，且房屋已經(jīng)交付并有王春生實(shí)際居住了13年，王春生主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，根據(jù)上述規(guī)定，被上訴人屬于善意第三人，沒(méi)有辦理物權(quán)登記，不影響合同的效力。4、上訴人所賣(mài)房屋當(dāng)時(shí)是用該房屋抵押貸款，在房屋賣(mài)給被上訴人王春生時(shí)，與被上訴人一起將其抵押貸款全部還清，并于2002年5月14日辦理了抵押注銷(xiāo)。所賣(mài)房屋交付給被上訴人的時(shí)間已長(zhǎng)達(dá)12年，上訴人與被上訴人張某某系夫妻關(guān)系，在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，上訴人對(duì)自己的房屋是處于什么狀態(tài)、一直不再歸還房屋的抵押貸款都毫不知情，顯然與事實(shí)不符，不符合常理。本案屬于房屋買(mǎi)賣(mài)，不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)我國(guó)實(shí)行登記制度，故房屋雖然已經(jīng)交付，但所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不影響本案《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的效力，故楊某英要求確認(rèn)合同無(wú)效，原審判決不予支持并無(wú)不妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由楊某英負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李榮水
審判員：孟志剛
審判員：顏景山

書(shū)記員：郭志芳