上訴人（原審被告）馬某，個體戶。
委托代理人林春海，湖北雄震律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）彭某某，個體戶，系馬某之妻。
委托代理人林春海，湖北雄震律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）楊某，農(nóng)民。
被上訴人（原審被告）重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司。
負(fù)責(zé)人牟奇勝，總經(jīng)理。

上訴人彭某某、馬某因與被上訴人楊某、重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司（以下簡稱奔陽公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省咸豐縣人民法院（2012）鄂咸豐民初字第01167-1號民事判決，向本院提出上訴，本院于2014年3月25日立案受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某一審時訴稱：2010年初，楊某欲在咸豐縣城購買一套住房，在奔陽公司開發(fā)的咸豐皇城廣場樓盤咨詢時，售樓部的工作人員說“馬某有一套房屋要出售，其他沒有了”，并幫忙聯(lián)系上馬某，馬某稱自己在奔陽公司處購買有兩套住房，愿意轉(zhuǎn)售一套。經(jīng)楊某與馬某、彭某某協(xié)商，馬某、彭某某夫婦將位于皇城廣場原G幢二單元302號房屋以158535元的價格出售給楊某，面積為105.69平方米，單價為每平方米1500元。后因各種原因，奔陽公司對自己預(yù)售的G幢房屋不能建設(shè)交付，湖北帥豐建材有限公司開發(fā)“帥豐新城花園”，還建奔陽公司原已出售的G幢57套房屋（不包括楊某從馬某處購買的住房），還建房屋中含馬某、彭某某夫婦的住房一套。經(jīng)住建部門確認(rèn)，馬某、彭某某的住房為“帥豐新城花園”電梯房B棟七樓8806室，面積為132平方米，該棟房屋七樓的單價為每平方米3225.8元。奔陽公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在沒有取得房屋預(yù)售許可證明的情形下，仍促成馬某、彭某某達成房屋買賣協(xié)議，奔陽公司借此收取房款，其行為欺騙了消費者，侵害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。請求人民法院判令：1、確認(rèn)楊某與重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司簽訂的《商品房買賣合同》無效；2、三被告連帶返還楊某已付購房款140000元及利息（從2010年4月30日起按人民銀行同期貸款利率計息）；3、判令三被告連帶賠償給楊某造成的損失231119.72元；4、三被告承擔(dān)本案的全部訴訟費用。
馬某、彭某某一審時辯稱：商品房買賣合同的當(dāng)事人應(yīng)該是個人與房地產(chǎn)開發(fā)公司，楊某起訴馬某、彭某某的主體不符，請求駁回楊某對馬某、彭某某的訴訟請求。
原審查明：2006年11月21日，彭某某與奔陽公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定彭某某在奔陽公司開發(fā)的咸豐皇城廣場購買一套商品房，該商品房位于咸豐縣高樂山鎮(zhèn)皇城廣場G幢二單元301號，面積為132.79平方米，單價為每平方米670元，彭某某當(dāng)日支付購房款30000元。后經(jīng)馬某、彭某某與奔陽公司協(xié)商一致，奔陽公司同意將彭某某購買的G幢二單元301號面積為132.79平方米的商品房換成兩套房屋（位于皇城廣場G幢二單元302、303號，面積均為105.69平方米）。2010年初，楊某準(zhǔn)備在咸豐縣城購買一套住房，在奔陽公司開發(fā)的咸豐皇城廣場樓盤處咨詢時，售樓部的工作人員告訴楊某，馬某、彭某某有一套房屋要出售。經(jīng)楊某與馬某、彭某某協(xié)商，馬某、彭某某將位于皇城廣場G幢二單元302號房屋以158535元的價格出售給楊某，面積為105.69平方米，單價為1500元／平方米。為便于楊某辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)奔陽公司同意，楊某于2010年4月30日與奔陽公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：楊某購買奔陽公司位于皇城廣場G幢二單元302號商品房，面積為105.69平方米，單價為每平方米1039.03元，購房價款為109815元，簽訂合同當(dāng)日首付房款91280元，余款18535元交房時付清。2010年4月30日，彭某某與奔陽公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定彭某某購買奔陽公司開發(fā)的位于皇城廣場G幢二單元303號商品房，面積為105.69平方米，單價為每平方米670元（彭某某與奔陽公司于2006年11月21日簽訂的商品房買賣合同作廢）。2010年4月30日，楊某支付給馬某、彭某某購房款140000元。同日，彭某某、馬某給奔陽公司支付購房款111280元，其中20000元是支付G幢二單元303號商品房的購房款，彭某某、馬某稱另外91280元是支付G幢二單元302號商品房的購房款，但未提交證據(jù)證明支付G幢二單元302號購房款是以楊某的名義交給奔陽公司的。
奔陽公司開發(fā)的咸豐縣高樂山鎮(zhèn)皇城廣場G幢房屋因各種原因造成無法修建，后經(jīng)相關(guān)部門協(xié)商，由湖北帥豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在另一地方修建“帥豐新城花園”，并還建已由奔陽公司銷售的部分房屋（包括彭某某購買的房屋），只還建彭某某原購買的132.79平方米的商品房，不包括2010年4月30日楊某購買的商品房。湖北帥豐房地產(chǎn)開發(fā)公司給馬某、彭某某還建住房位于“帥豐新城花園”B棟七樓B7-8806室，面積為132平方米。楊某購買的位于皇城廣場G幢二單元302號房屋已不能交付。2013年1月20日，楊某申請對咸豐縣“帥豐新城花園”B棟七樓房屋的銷售單價進行價格鑒定，2013年9月20日，恩施土家族苗族自治州價格認(rèn)證中心對咸豐縣“帥豐新城花園”B棟七樓房屋的價格鑒定為2721元／㎡，鑒定費7500元。另查明：奔陽公司在預(yù)售咸豐縣皇城廣場G幢房屋時，至今沒有取得商品房預(yù)售許可證明。
原審認(rèn)為：根據(jù)楊某的訴訟請求和馬某、彭某某的答辯理由，本案的爭議焦點歸納為以下幾點，并分析評判如下：一、楊某與馬某、彭某某、奔陽公司之間的法律關(guān)系如何認(rèn)定。彭某某于2006年11月21日與奔陽公司簽訂《商品房買賣合同》后，經(jīng)雙方協(xié)商，奔陽公司同意彭某某將該房屋換成兩套，彭某某將其中一套轉(zhuǎn)讓給楊某，楊某就該套房屋與奔陽公司簽訂了《商品房買賣合同》，楊某與奔陽公司之間屬于商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)馬某、彭某某的陳述以及馬某、彭某某給楊某出具的收條，能夠證實是馬某、彭某某將皇城廣場G幢二單元302號房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給楊某，故楊某與馬某、彭某某之間屬于購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系。馬某、彭某某認(rèn)為自己不是本案《商品房買賣合同》的當(dāng)事人，主體不適格。雖然商品房買賣合同和購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是兩個不同的法律關(guān)系，但本案中商品房買賣合同是以購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同為前提，沒有購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同就不存在本案的商品房買賣合同，本案中的兩個合同相互聯(lián)系，密不可分，是楊某實現(xiàn)購買商品房的兩個階段，故均與楊某有法律上的利害關(guān)系，馬某、彭某某主體適格。奔陽公司未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，楊某與奔陽公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。因奔陽公司未取得商品房預(yù)售許可證明，故彭某某與奔陽公司簽訂的商品房買賣合同無效，彭某某將購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給楊某的合同關(guān)系亦無效。
二、楊某與馬某、彭某某、奔陽公司各自的責(zé)任如何認(rèn)定。楊某到奔陽公司售樓中心進行咨詢時，對奔陽公司出售房屋是否有商品房預(yù)售許可證并不知情，奔陽公司未向楊某透露與房屋出售有關(guān)的信息，楊某對雙方簽訂的房屋買賣合同不能實現(xiàn)沒有責(zé)任。馬某、彭某某將其購買皇城廣場G幢房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給楊某，奔陽公司在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與楊某簽訂《商品房買賣合同》，造成楊某無法實現(xiàn)合同目的，奔陽公司和彭某某、馬某均有責(zé)任，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
三、楊某的訴訟請求是否得到支持。1、楊某與奔陽公司簽訂的《商品房買賣合同》無效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，楊某已付的購房款140000元應(yīng)予返還。楊某將140000元購房款交給馬某、彭某某，馬某、彭某某稱已將楊某應(yīng)交的購房款91280元交給給奔陽公司，僅提供了存取款憑條及賬戶歷史明細，但沒有提供奔陽公司出具的收款收據(jù)，馬某、彭某某不能以此證明是以楊某的名義給奔陽公司支付的購房款91280元。因此，馬某、彭某某應(yīng)返還楊某的購房款140000元。2、楊某要求三被告連帶賠償損失231119.72元。經(jīng)恩施土家族苗族自治州價格認(rèn)證中心鑒定，位于咸豐縣“帥豐新城花園”B棟七樓房屋的價格為2721元／㎡，楊某購買的房屋面積為105.69平方米，楊某與馬某、彭某某約定的房屋指標(biāo)轉(zhuǎn)讓單價為每平方米1500元，總價款158535元。差價為129047.49元（2721×105.69-158535）。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，楊某與奔陽公司簽訂的《商品房買賣合同》無效，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，楊某的損失為129047.49元，馬某、彭某某轉(zhuǎn)讓了購房指標(biāo)且沒有將楊某應(yīng)交的購房款以楊某的名義交付給奔陽公司，其應(yīng)承擔(dān)損失70%的責(zé)任，即90333.24元（129047.49×70%），奔陽公司應(yīng)賠償楊某損失30%的責(zé)任，即38714.25元（129047.49×30%）。楊某要求支付購房款140000元的利息損失不再另行計算。
綜上，原審法院經(jīng)審判委員會討論決定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定判決：一、楊某與重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司簽訂的《商品房買賣合同》無效；二、馬某、彭某某返還楊某購房款140000元；三、馬某、彭某某賠償楊某損失90333.24元；四、重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司賠償楊某損失38714.25元。以上內(nèi)容限本判決生效后十五日內(nèi)支付。五、駁回楊某其他訴訟請求。案件受理費6870元，由楊某負(fù)擔(dān)1500元，馬某、被告彭某某負(fù)擔(dān)4000元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)1370元。保全費2020元，由楊某負(fù)擔(dān)500元，馬某、彭某某負(fù)擔(dān)1000元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)520元。鑒定費7500元，由楊某負(fù)擔(dān)2000元，馬某、彭某某負(fù)擔(dān)3500元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)2000元。
經(jīng)審理查明：原審查明中關(guān)于“彭某某、馬某稱另外91280元是支付G幢二單元302號商品房的購房款，但未提交證據(jù)證明支付G幢二單元302號購房款是以楊某的名義交給奔陽公司”的事實不屬實。原審查明的其他案件事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本案爭議焦點是：1、關(guān)于本案法律關(guān)系的性質(zhì)及效力；2、楊某主張退還房款并賠償損失的請求是否支持，責(zé)任如何分擔(dān)。針對上述爭議焦點，本院分析評判如下：
1、關(guān)于本案法律關(guān)系的性質(zhì)及效力問題。楊某請求確認(rèn)其于2010年4月30日與奔陽公司簽訂的《商品房買賣合同》無效，并請求馬某、彭某某、奔陽公司連帶返還已付購房款、賠償其損失。依據(jù)楊某的主張及其與奔陽公司簽訂的《商品房買賣合同》的內(nèi)容，可以認(rèn)定楊某與奔陽公司之間形成商品房買賣合同關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北缄柟局两袢晕慈〉蒙唐贩款A(yù)售許可證明，其與楊某簽訂的《商品房買賣合同》為無效合同。雙方簽訂《商品房買賣合同》中所涉房屋系馬某、彭某某原購奔陽公司開發(fā)的皇城廣場G幢二單元301號房屋所換而得，而簽訂《商品房買賣合同》時涉案房屋并未建成，馬某、彭某某通過轉(zhuǎn)讓房屋指標(biāo)或購房資格而獲取利益，因此，原審認(rèn)定楊某與馬某、彭某某之間屬于購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系并無不當(dāng)。因奔陽公司未取得商品房預(yù)售許可證明，雙方簽訂《商品房買賣合同》無效，導(dǎo)致彭某某將購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給楊某的合同關(guān)系亦無效。
2、關(guān)于楊某主張退還房款并賠償損失的請求是否支持，責(zé)任如何分擔(dān)的問題。從查明的案件事實看：楊某于2010年4月30日與奔陽公司簽訂《商品房買賣合同》，約定楊某購買奔陽公司位于皇城廣場G幢二單元302號商品房，面積為105.69平方米，單價為每平方米1039.03元，購房價款為109815元，簽訂合同當(dāng)日首付房款91280元，余款18535元交房時付清；彭某某于2010年4月30日與奔陽公司簽訂《商品房買賣合同》，約定彭某某購買奔陽公司開發(fā)的位于皇城廣場G幢二單元303號商品房，面積為105.69平方米，單價為每平方米670元。同日，馬某、彭某某給楊某出具收條：“今收到楊某購房款壹拾肆萬元整（￥140000元）”；同日，彭某某、馬某給奔陽公司轉(zhuǎn)賬支付購房款111280元，奔陽公司同日給馬某、彭某某出具收據(jù)，注明收到彭某某皇城廣場G幢二單元303號房款。依據(jù)前述事實及當(dāng)事人的陳述，可以認(rèn)定奔陽公司2010年4月30日通過轉(zhuǎn)賬收取購房款111280元，其中91280元為楊某支付《商品房買賣合同》中約定G幢二單元302號商品房的購房款，另外20000元為馬某、彭某某支付《商品房買賣合同》中約定的G幢二單元303號商品房的購房款。據(jù)此，可以認(rèn)定楊某所支付的140000元中，奔陽公司取得91280元，彭某某、馬某從中取得48720元。依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及轉(zhuǎn)款、收款等事實來看，均表明楊某、馬某、彭某某及奔陽公司對涉案房屋現(xiàn)狀及轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)或資格是明知的，而本案《商品房買賣合同》中約定的房屋是以轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)為前提，沒有購房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓就不存在本案《商品房買賣合同》所涉房屋的買賣，二者相互聯(lián)系。由于奔陽公司未取得商品房預(yù)售許可證，也未實際將合同中約定的房屋建成，對于因《商品房買賣合同》無效而導(dǎo)致楊某的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要的賠償責(zé)任；馬某、彭某某將沒有建成具體房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給楊某，從中獲取利益，其合同關(guān)系亦無效，對于楊某的損失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！北缄柟緫?yīng)當(dāng)退還取得的房款91280元，馬某、彭某某應(yīng)當(dāng)退還取得的48720元；對于楊某因此造成的損失129047.49元，奔陽公司和馬某、彭某某按照各自取得款項的比例承擔(dān)賠償責(zé)任，即奔陽公司承擔(dān)129047.49元×（91280÷140000）﹦84138.96元，馬某、彭某某承擔(dān)129047.49元×（48720÷140000）﹦44908.53元。原審判決認(rèn)定馬某、彭某某將位于皇城廣場G幢二單元302號房屋以單價為1500元／平方米，總價158535元的價格出售給楊某，以及認(rèn)定馬某、彭某某提供的存取款憑條及賬戶歷史明細等證據(jù)，不能證明是以楊某的名義給奔陽公司支付的購房款91280元等案件事實，與楊某與奔陽公司所簽訂《商品房買賣合同》中約定的單價1039.03元／平方米及奔陽公司依照約定收取首付房款等事實不符，屬于認(rèn)定部分事實錯誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正；同時，原審法院在認(rèn)定馬某、彭某某將收取楊某的140000元購房款轉(zhuǎn)賬支付給奔陽公司111280元的情形下，仍判決由馬某、彭某某返還140000元，賠償楊某的損失90333.24元，由奔陽公司賠償楊某的損失38714.25元，屬實體處理不當(dāng)。馬某、彭某某關(guān)于返還購房款、賠償損失等責(zé)任分擔(dān)的部分上訴理由成立，本院予以支持，其他上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上，原判決認(rèn)定部分事實錯誤，實體處理不當(dāng)。經(jīng)合議庭評議，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省咸豐縣人民法院（2012）鄂咸豐民初字第01167-1號民事判決第一項、第五項；
二、撤銷湖北省咸豐縣人民法院（2012）鄂咸豐民初字第01167-1號民事判決第二項、第三項、第四項；
三、重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)返還楊某購房款91280元；馬某、彭某某于本判決生效之日起五日內(nèi)返還楊某購房款48720元；
四、重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償楊某損失84138.96元；馬某、彭某某于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償楊某損失44908.53元；
一審案件受理費6870元，由楊某負(fù)擔(dān)2300元，馬某、彭某某負(fù)擔(dān)1590元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)2980元。保全費2020元，由楊某負(fù)擔(dān)500元，馬某、彭某某負(fù)擔(dān)529元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)991元。鑒定費7500元，由楊某負(fù)擔(dān)2000元，馬某、彭某某負(fù)擔(dān)2000元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)3500元。二審案件受理費4907元，由馬某、彭某某負(fù)擔(dān)1708元，重慶奔陽物業(yè)發(fā)展有限公司咸豐分公司負(fù)擔(dān)3199元。
本判決為終審判決。

審判長　　朱華忠 審判員　　郜幫勇 審判員　　崔　華

書記員：譚紹丹