原告：楊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：柯登響，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：趙宇風，浙江近真律師事務所律師。
　　被告：上海國際機電五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：楊德鳳，經理。
　　委托訴訟代理人：魏西庚，上海創(chuàng)遠律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：梁萬美，上海創(chuàng)遠律師事務所律師。
　　原告楊某某與被告上海國際機電五金交易中心有限公司(以下簡稱國際機電公司)商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人柯登響、趙宇風，被告委托訴訟代理人魏西庚、梁萬美到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告楊某某向本院提出訴訟請求：判令被告支付自2015年1月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金(暫計至2018年6月5日為人民幣(以下幣種同)133,920元)。事實與理由：2014年1月8日，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定原告向被告購買位于上海市嘉定區(qū)寶安公路4369弄《五金城配套三期項目(二期)》3號22層2203室房屋(以下簡稱系爭房屋)，合同總價款1,368,288元，被告應于2014年12月31日前交房。原告已向被告支付了購房款54萬元，但被告卻因自身原因導致房屋一直無法交付。原、被告雙方商定，該房屋價格調整為54萬元，原告已經全部付清了購房款，被告法定代表人在《上海市商品房預售合同》價格條款處進行了標注并加蓋了公司公章。后被告仍未交房，故原告涉訴。庭審中，原告明確暫主張逾期交房違約金至2018年10月30日。
　　被告國際機電公司辯稱，不同意原告的訴訟請求，當初原、被告簽訂了借款合同，在借款合同后又另外簽訂了購房合同，購房合同是為借款合同提供擔保，雙方實際為借貸關系，應當以借貸關系來審查和處理。
　　楊某某圍繞訴訟請求依法提交了以下證據(jù)：
　　1、《上海市商品房預售合同》，證明楊某某與國際機電公司之間是買賣合同關系，該合同中的房屋總價款由國際機電公司法定代表人楊德鳳更改為54萬元，雙方已將借貸關系轉化為買賣關系；
　　2、個人電子轉賬憑證，證明楊某某已經支付了全部款項699萬元，其中691萬元為房款，8萬元為維修基金；
　　3、承諾書，證明2014年10月初，因國際機電公司出現(xiàn)資金困難，向楊某某出具了該承諾書，表示若到期無法償還債務則同意以房抵債，雙方借貸關系已經結清并消滅，現(xiàn)在應當履行《上海市商品房預售合同》；
　　4、(2017)滬0114民初6105號民事判決書，證明楊某某曾就他案起訴要求國際機電公司支付逾期交房違約金并勝訴。
　　經質證，國際機電公司對證據(jù)一的真實性予以認可，但認為預售合同不是雙方當事人真實意思表示，不能達到原告的證明目的，房價條款的更改時間與合同簽訂時間一致；對證據(jù)二，認為打款時間和金額都與預售合同不吻合，且未備注為購房款；對證據(jù)三的真實性無異議，國際機電公司確實向部分客戶出具過該承諾書，出具時間應為2014年10月24日前，但是其并未向楊某某出具過，不知楊某某如何取得。該承諾書未明確指向系爭房屋，亦未體現(xiàn)對之前借貸賬目進行結算的意思；對證據(jù)四，系楊某某隱瞞與國際機電公司間的借貸關系而取得了勝訴判決，國際機電公司將對此案提起再審。
　　國際機電公司圍繞其辯稱意見依法提交了以下證據(jù)：
　　1、借款合同，證明楊某某與國際機電公司之間是借貸關系；
　　2、不動產登記簿，證明系爭房屋處于查封狀態(tài)，預售合同無法履行；
　　3、打款憑證，證明楊某某向國際機電公司打款時附言“借款”，雙方之間是借貸關系；
　　4、其他應付款明細分類賬，證明國際機電公司于2015年9月30日向楊某某還款4萬元，并于2017年8月31日還款1萬元；
　　5、杭州客戶登記表，證明國際機電公司于2015年9月14日支付給柯登響現(xiàn)金2萬元，雙方并沒有進行過借款的結算，國際機電始終在還款；
　　6、委托書，證明2016年5月19日，楊某某仍在委托代表與國際機電公司洽談還款事宜，雙方借貸關系尚未結清，并未轉化為買賣關系；
　　7、以房抵債框架協(xié)議書，證明2017年11月30日，楊某某丈夫柯登響仍按照借貸關系向國際機電公司主張欠款，雙方的債權債務關系此前尚未結清；
　　8、楊某某丈夫柯登響向楊德鳳出具的報告，證明2018年10月9日，楊某某仍主張欠款是699萬元，后續(xù)以房抵債價格問題需要雙方協(xié)商；
　　9、(2015)嘉民三(民)初字第539號民事判決書，證明系爭房屋尚未竣工，目前處于停工狀態(tài)。
　　經質證，楊某某對證據(jù)一的真實性無異議，但認為雙方的借貸關系已經解除；對證據(jù)二的真實性無異議，但認為(2015)嘉民保字第9號民事裁定書的查封已失效，其他查封均在其與國際機電公司簽訂預售合同且借貸關系已轉化為買賣關系之后；對證據(jù)三的真實性無異議，雙方之前確實是借款關系；對證據(jù)四、五的真實性無異議，楊某某方共收到5萬元，但該5萬元系國際機電公司支付給楊某某的差旅費，與還款無關；對證據(jù)六的真實性無異議，是楊某某所簽，部分債權人主張借款，部分債權人主張拿房，而在拿不到房的情況下，同意由重組方還款；對證據(jù)七真實性無異議，系楊某某丈夫柯登響代表案外人陳黎恩所簽，并非代表楊某某，楊某某已于2014年12月22日完成了以房抵債，只是欠缺部分單據(jù)，尚未履行完畢；對證據(jù)八的真實性無異議，系柯登響出具，但當時楊某某的以房抵債手續(xù)已經完成，柯登響只是要求國際機電公司完善單據(jù)以阻止他人將系爭房屋拍賣；對證據(jù)九真實性認可，確認系爭房屋尚未完工。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人陳述和經審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2013年10月21日，楊某某(乙方、出借人)與國際機電公司(甲方、借款人)簽訂《借款合同》一份，約定：乙方向甲方出借借款人民幣54萬元，借款期限為6個月，自2013年10月21日至2014年4月20日止；雙方于簽訂借款合同當天，另行簽訂系爭房屋的買賣合同，并于網上備案，甲方同意以該房屋的所有權作為該筆借款的擔保，商品房買賣合同系借款合同不可分割的組成部分；雙方簽署房屋買賣合同并網上備案后，乙方將54萬元以支付購房款名義打入甲方房屋買賣賬號；借款期限在三個月以后，如有客戶要購買房產，甲方可以提前五天和乙方商量，在取得乙方同意的前提下，甲方可以置換另一套房產作為抵押，乙方配合辦理相關手續(xù)；借款月利息1.9%(不包括復利)，月利息為10,260元，按月支付利息，每月10日付息一次，首期付息日為10月21日，到期一次性歸還本金及剩余利息，甲方債務履行完畢后，乙方必須無條件配合甲方辦理系爭房屋的退房手續(xù)，雙方簽訂的房屋買賣合同解除；合同項下抵押房產的價值為1,368,288元；甲方未按合同規(guī)定時間支付借款利息超過十天時，乙方有權終止本合同并收回全部借款和利息，自甲方欠息之日起，甲方按欠息金額的50%向乙方支付違約金或賠償損失；借款若發(fā)生逾期或部分逾期，甲方每日按逾期金額的千分之一向乙方支付違約金，如訴至法院，由甲方承擔乙方的訴訟費、執(zhí)行費、律師費等相關費用，乙方有權選擇要求甲方按逾期金額同期銀行利率的4倍按逾期天數(shù)向乙方賠償損失。該合同第八條約定，當甲方不能按約定履行借款合同時，甲方同意，乙方可以選擇部分行使或全部行使下列權利：1、乙方可以依據(jù)借款合同向甲方主張債權，甲方按約定承擔違約責任；2、乙方可以依據(jù)本合同項下的上海市商品房買賣合同向甲方主張權利，但商品房買賣合同約定的房屋總價款變更為54萬元，甲方視同乙方已全額付清購房款，甲方三天內向乙方出具購房款發(fā)票，無條件為乙方辦理交房手續(xù)以及系爭房屋的房屋產權證、契證、土地證，乙方享有正常購房者享有的包租權益，合同其他條款不變。
　　2014年1月7日，楊某某(乙方、買方)與國際機電公司(甲方、賣方)簽訂《上海市商品房預售合同》一份，約定：乙方向甲方購買系爭房屋，總房價款1,368,288元，；付款方式為一次性付款，不貸款，具體為：1、乙方于2014年1月8日與甲方簽約，并付首付房款54萬元；2、乙方于_年_月_日前支付房款_元；房屋交付應取得《建設工程竣工驗收備案證書》；甲方應于2014年12月31日前將房屋交付乙方；甲方如未在約定期限內將房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之二計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，逾期超過60天，乙方有權單方面解除合同。該合同第三條總價款處手寫字樣“按實際成交價伍拾肆萬元整，一次性付清，楊德鳳”，并加蓋國際機電公司公章，附件一付款方式第二款被劃除同時有手寫字樣“按實際成交價伍拾肆萬元整，一次性付清，楊德鳳”并由國際機電公司在劃線及手寫處加蓋公章。
　　又查明，2013年9月至2014年1月期間，雙方共簽訂15份《借款合同》，涉及借款金額共計699萬元，并就含系爭房屋在內的15套房屋簽訂15份《上海市商品房預售合同》作為借款擔保。
　　合同簽訂后，國際機電公司按約償還上述借款利息至2014年10月，此后未再支付過利息。
　　2014年10月，國際機電公司出具由其法定代表人楊德鳳簽字并加蓋公章的承諾書一份，載明：因公司資金周轉暫時出現(xiàn)困難，遲延支付了本金或本應支付的本月利息，現(xiàn)經雙方協(xié)商，作出如下承諾：一、2014年10月24日前支付10月份的利息，以后按照約定支付；二、如果本月利息未支付及有重大違約事項，公司無條件同意做預告登記；三、2015年2月28日前，還清不續(xù)期客戶的本金，若沒有按約清償，公司同意要房的客戶收房，收房時修改網簽價格，客戶的本金作為一次性全款付清，公司開具房產正式發(fā)票，三個月內可以正式更名，公司予以協(xié)助；或者客戶按照合同要求公司承擔違約責任。
　　2016年5月19日，包括楊某某在內的國際機電公司相關債權人出具委托書一份，稱“本人出借給上海國際機電五金城有限公司楊德鳳、張月生的借款，自愿委托授權肖雋、吳錦良、陳起云、林進飛、劉穎、俞立、徐興忠七位代表，與公司重組方上海阜興金融控股(集團)有限公司及其相關下屬公司洽談具體還款事項”。
　　2017年11月30日，國際機電公司(甲方)與杭州債權人代表(乙方)簽訂以房抵債框架協(xié)議書一份，其中約定：因甲方資金鏈斷裂，無力還款，雙方經協(xié)商后同意通過以房抵債方式解決甲方的債務問題，雙方重新商定房產價格，共同協(xié)調解除法院查封，實現(xiàn)物業(yè)竣工，在甲方物業(yè)處于可交易狀態(tài)后，實現(xiàn)以房抵債，協(xié)議并約定了以房抵債相關事宜的落實，如重新商定房屋價格、乙方負責先期籌集資金用于解除查封、甲方負責籌集資金完成工程竣工等?？碌琼懺谠搮f(xié)議中作為債權人代表之一簽字。
　　2018年10月9日，柯登響向楊德鳳出具關于楊某某所借款項以房抵債模式的報告一份，表明其已向法院提出執(zhí)行異議之訴，但需要完善相關證據(jù)才能使處于司法查封狀態(tài)的系爭房屋免于被拍賣，此后雙方才可以談以房抵債事宜，柯登響并就以房抵債的具體事宜提出疑問，具體內容如下：“操作過程中的細節(jié)還有幾個疑問：發(fā)票能不能開，稅率是多少，房子以什么價格抵，這些事要你拍板?！?br/>　　另查，系爭房屋仍在建，尚未竣工，亦未辦理過產權初始登記手續(xù)。
　　審理中，楊某某與國際機電公司對雙方借款總額699萬元無異議，就剩余借款本金，國際機電公司主張為631萬元，而楊某某主張為699萬元。經本院釋明，楊某某堅持要求履行商品房預售合同。
　　本院認為，楊某某與國際機電公司原通過簽訂預售合同為借款合同提供抵押擔保，簽訂預售合同的真實意思并非發(fā)生買賣關系，對于此節(jié)事實雙方均無異議。需要注意的是，借款合同中第八條的約定，即國際機電公司不能按約定履行借款合同時，楊某某可以依據(jù)預售合同主張權利，但預售合同約定的房屋總價款變更為54萬元，國際機電公司視同楊某某已全額付清購房款，三天內向楊某某出具購房款發(fā)票，無條件為楊某某辦理交房手續(xù)以及系爭房屋的房屋產權證、契證、土地證，實際上是約定在國際機電公司不能按約履行借款合同時，楊某某以明顯低于抵押物價值的對價通過履行買賣合同的形式取得抵押物的所有權，違反禁止流押的規(guī)定，應屬無效。
　　但是，在國際機電公司未能按約向楊某某償還本息的情況下，如雙方確經對賬結算，一致同意終止借款關系，建立房屋買賣關系，并將借款本息轉為購房款，同時對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出新的約定，系雙方實現(xiàn)權利義務平衡的一種交易安排，不屬于法律、行政法規(guī)的禁止情形。目前爭議在于，國際機電公司在2014年10月后未能按約償還借款利息之后，雙方有無經過對賬結算并最終協(xié)商一致將借款關系轉變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關系？首先，國際機電公司出具的承諾書并未直接指向楊某某或系爭房屋，亦不能反映雙方進行過結算。就承諾書的第三點內容來看，實質與借款合同第八條之約定一樣，違反法律規(guī)定。其次，雙方未就借款本息進行對賬結算并明確剩余債權數(shù)額，更未在剩余借款本息金額明晰的基礎上重新簽訂房屋買賣合同以對房屋交付、過戶、違約責任等作出新的安排。楊某某主張修改合同價款即為對賬完成，但國際機電公司認為價款修改與借款合同同步形成，直至本次庭審結束，雙方仍對剩余借款本息金額各執(zhí)一詞，現(xiàn)有證據(jù)不能表明雙方在對賬結算后已就借款關系轉化為買賣關系達成一致意見。再次，國際機電公司提交的委托書、報告等能夠反映，楊某某及其丈夫于2017年前后仍在主張與國際機電公司協(xié)商以房抵債事宜，雙方就以房抵債的細節(jié)問題尚未協(xié)商一致，故楊某某稱于2014年12月雙方已完成以房抵債，顯然與事實不符。綜上，本院不能認定雙方已經過對賬結算并最終協(xié)商一致將借款關系轉變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關系，預售合同并非雙方真實意思表示，楊某某主張國際機電公司給予逾期交房違約金的請求缺乏依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百八十六條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告楊某某的訴訟請求。
　　本案受理費2,978元，減半收取1,489元，由原告楊某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：許雯雯

書記員：梅麗霞