楊某
龔運(yùn)娥
鄭文平（湖北前鋒律師事務(wù)所）
宜昌市泰江置業(yè)有限公司
陳超（湖北三立律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）楊某。
委托代理人龔運(yùn)娥，系楊某之母。
特別授權(quán)代理。
委托代理人鄭文平，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）宜昌市泰江置業(yè)有限公司。
住所地宜昌市沿江大道198號(hào)
-98棟。
法定代表人鮑金林，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人陳超，湖北三立律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)代理。
上訴人楊某與上訴人宜昌市泰江置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰江置業(yè)公司）因商品房銷售合同糾紛一案，均不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院
（2014）鄂伍家崗民初字第01002號(hào)
民事判決，向本院提起上訴。
本院于2014年12月30日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛(ài)民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2013年9月18日，龔運(yùn)娥代其子楊某與泰江置業(yè)公司簽訂了《宜昌市商品房買賣合同》，該合同第三條約定買受人楊某所購(gòu)出賣人泰江置業(yè)公司所開(kāi)發(fā)的商品房為江山多嬌四期3號(hào)
1單元22層012203號(hào)
房，產(chǎn)籍號(hào)
為03-0081-0097-0122203，建筑面積共135.27平方米。
第五條約定該商品房單價(jià)為人民幣每平方米8656元，總金額為1170897元。
第六條約定買受人按貸款方式付款。
第九條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年5月31日前將商品房交付買受人使用。
雙方同時(shí)簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》作為《宜昌市商品房買賣合同》的附件六。
《合同補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)《宜昌市商品房買賣合同》第六條補(bǔ)充協(xié)議為:一、在簽訂本合同時(shí)，買受人支付購(gòu)房總價(jià)款的30%（含定金）給出賣人，計(jì)360897元，其中總價(jià)款的20%計(jì)230000元作為本合同履約定金，出賣方一房二賣導(dǎo)致合同解除時(shí)，出賣方雙倍返還買受人定金；買受人嚴(yán)重違約，導(dǎo)致出賣人依據(jù)本合同解除合同時(shí)，可以沒(méi)收定金，同時(shí)追究損害賠償。
二、剩余房?jī)r(jià)款由買受人在簽定本合同后用銀行按揭的方式15日內(nèi)一次性付清，金額為810000元。
《合同補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)《宜昌市商品房買賣合同》第七條補(bǔ)充協(xié)議為:（一）、合同中所指“買受人未按合同約定的時(shí)間付款”同時(shí)適用于買受人采用按揭和公積金貸款的付款方式。
（二）、若買受人申請(qǐng)個(gè)人住房按揭或公積金貸款的，應(yīng)遵守如下約定:1、由于買受人的原因，銀行未在15日內(nèi)放貸的，視為延期支付購(gòu)房款，每延期一日，買受人應(yīng)以合同總借款每日萬(wàn)分之五向出賣人支付違約金；延期付款時(shí)間超過(guò)30日，出賣人有權(quán)單方面解除合同，出賣人可以沒(méi)收履約定金，并同時(shí)要求買受人承擔(dān)違約損害賠償金。
2013年9月15日，龔運(yùn)娥向泰江置業(yè)公司交納了20000元，泰江置業(yè)公司在其出具的收據(jù)上注明此筆款項(xiàng)為“江山多嬌四期3-2203房定金”。
當(dāng)日，龔運(yùn)娥還向泰江置業(yè)公司交納了10000元，泰江置業(yè)公司在其出具的收據(jù)上注明此筆款項(xiàng)為“地下E230號(hào)
車位定金”。
2013年9月18日，楊某向泰江置業(yè)公司交納了20000元，泰江置業(yè)公司在其出具的收據(jù)上注明此筆款項(xiàng)為“購(gòu)房款”。
2013年11月27日，楊某向泰江置業(yè)公司交納了100000元，泰江置業(yè)公司在其出具的收據(jù)上注明此筆款項(xiàng)為“購(gòu)房款”。
上述《宜昌市商品房買賣合同》及附件簽訂后均得到了楊某的追認(rèn)。
此后楊某沒(méi)有為購(gòu)買此房辦理按揭貸款手續(xù)。
2014年1月14日，泰江置業(yè)公司向楊某郵寄了《解除合同函》，稱因楊某未在30日內(nèi)付清購(gòu)房首付并辦理完貸款共計(jì)1030897元，要求與其辦理解除合同手續(xù)。
該函于2014年1月18日由名為“鐘榮華”的人簽收，并注明“同事代簽”。
庭審中楊某一方否認(rèn)其收到過(guò)此函。
2014年2月17日，泰江置業(yè)公司與案外人簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，將涉案的江山多嬌四期3號(hào)
1單元22層012203號(hào)
房出讓給了案外人，現(xiàn)該房已辦理了預(yù)告登記手續(xù)。
此后，經(jīng)龔運(yùn)娥多次主張，泰江置業(yè)公司的營(yíng)銷總監(jiān)雷冰于2014年8月25日對(duì)此事作出如下書
面意見(jiàn):“3-2203客戶楊某，因違約公司已收回房屋另行銷售。
現(xiàn)同意退還客戶楊某10萬(wàn)元，請(qǐng)財(cái)務(wù)審核。
”在此意見(jiàn)下方有龔運(yùn)娥的書
面意見(jiàn):“同意按公司的意見(jiàn)辦理”及其簽名。
在龔運(yùn)娥的意見(jiàn)下方還有泰江置業(yè)公司財(cái)務(wù)工作人員的書
面意見(jiàn):“經(jīng)核查，房款支付14萬(wàn)元，車位定金1萬(wàn)，核對(duì)無(wú)誤。
”當(dāng)日，泰江置業(yè)公司給龔運(yùn)娥轉(zhuǎn)賬100000元。
楊某認(rèn)為泰江置業(yè)公司將房屋售予他人的行為，給楊某造成經(jīng)濟(jì)損失59225元，故訴至人民法院
，請(qǐng)求人民法院
依法判決解除楊某與泰江置業(yè)公司簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》，由泰江置業(yè)公司返還楊某購(gòu)房款等費(fèi)用50000元及銀行利息9225元（按150000元的基數(shù)以6.15%的利率自2013年9月15日計(jì)算至2014年9月15日），并由泰江置業(yè)公司承擔(dān)案件訴訟費(fèi)。
原審人民法院
據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有:2013年9月18日雙方當(dāng)事人簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》、附件六、收據(jù)四份、2014年1月14日《解除合同函》、單號(hào)
為560037131234的天天快遞發(fā)件人留存聯(lián)、網(wǎng)絡(luò)查詢單號(hào)
為560037131234跟蹤記錄、2014年8月25日雷冰的書
面意見(jiàn)、2014年8月25日龔運(yùn)娥的書
面意見(jiàn)、2014年8月25日泰江置業(yè)公司財(cái)務(wù)的書
面意見(jiàn)、湖北銀行轉(zhuǎn)賬支票存根、法院
對(duì)雷冰的詢問(wèn)筆錄、合同編號(hào)
為0234854的《宜昌市商品房買賣合同》、《宜昌市預(yù)購(gòu)商品房屋預(yù)告登記審批表》以及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅?，足以認(rèn)定。
原審法院
認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1.雙方當(dāng)事人簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》是否已經(jīng)解除；若合同解除，則合同中關(guān)于定金的相關(guān)協(xié)議還能否繼續(xù)適用。
2.楊某交納給泰江置業(yè)公司50000元款項(xiàng)的性質(zhì)、是否應(yīng)該退還以及退還多少。
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1，原審法院
認(rèn)為，雙方通過(guò)簽訂《宜昌市商品房買賣合同》，初步達(dá)成了對(duì)江山多嬌四期3號(hào)
1單元22層012203號(hào)
房的買賣意向。
但從實(shí)際履約過(guò)程來(lái)看，因?yàn)闂钅硟H在2013年11月27日前共交納了150000元的相關(guān)費(fèi)用，并沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)將剩余的1020897元購(gòu)房款籌措到位，也沒(méi)有為購(gòu)買此房辦理按揭貸款手續(xù)，故泰江置業(yè)公司認(rèn)為楊某因延遲履行主要債務(wù)而向其發(fā)出了解除合同函，但楊某否認(rèn)其收到過(guò)此函，泰江置業(yè)公司又無(wú)其他證據(jù)證明楊某確已收到該解除函。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條 ?的規(guī)定:當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款 ?、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。
合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。
故雙方之間的《宜昌市商品房買賣合同》此時(shí)還并未解除。
此后，雙方在2014年8月25日達(dá)成書
面意見(jiàn)，泰江置業(yè)公司明確因楊某違約而收回房屋另行銷售，同意退還其100000元。
代理人龔運(yùn)娥也簽有“同意按公司的意見(jiàn)辦理”的書
面意見(jiàn)。
由此可見(jiàn)，楊某已與泰江置業(yè)公司達(dá)成了協(xié)商解除合同的合意。
龔運(yùn)娥在庭審中稱其簽署的意見(jiàn)并非出于自己的真實(shí)意思表示，但其未提供相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，故對(duì)該主張不應(yīng)予以支持。
因合同已經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)議解除，故楊某請(qǐng)求法院
依法解除其簽訂的《宜昌市商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)予以支持。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十八條 ?規(guī)定:“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。
”本案所涉合同關(guān)于定金的約定不屬于結(jié)算及清理?xiàng)l款的范圍，故當(dāng)合同解除引起合同的權(quán)利義務(wù)終止后，合同中的定金協(xié)議可作為一般合同條款對(duì)待，不再約束雙方當(dāng)事人。
對(duì)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，原審法院
認(rèn)為，本案泰江置業(yè)公司只對(duì)楊某所交100000元做出了退還處理意見(jiàn)，而對(duì)其余的50000元如何處置沒(méi)有明確的書
面協(xié)議。
從最初泰江置業(yè)公司所開(kāi)收據(jù)來(lái)看，楊某交納的50000元含20000元購(gòu)房款、20000元購(gòu)房定金以及10000元車位定金。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條 ?的規(guī)定:合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
現(xiàn)因合同已經(jīng)解除，已經(jīng)履行的可以要求恢復(fù)原狀，故楊某交納的購(gòu)房款20000元，泰江置業(yè)公司應(yīng)對(duì)其退還。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條 ?的規(guī)定:給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。
通過(guò)審理查明來(lái)看，楊某沒(méi)有在約定的期限內(nèi)支付完剩余購(gòu)房款，其交納的購(gòu)房定金20000元因這一違約行為而導(dǎo)致無(wú)權(quán)要求返還。
楊某購(gòu)買車位是建立在購(gòu)買房屋的基礎(chǔ)之上，其交納車位定金也是作為泰江置業(yè)公司收取購(gòu)房款這一債權(quán)的擔(dān)保。
故其交納的車位定金10000元也因這一違約行為而導(dǎo)致無(wú)權(quán)要求返還。
楊某同時(shí)還主張9225元的利息（按150000元的基數(shù)以6.15%的年利率自2013年9月15日計(jì)算至2014年9月15日），對(duì)于泰江置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)退還其購(gòu)房款共計(jì)20000元的相應(yīng)利息，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2014年8月26日至2014年9月15日，應(yīng)當(dāng)予以支持；其余的利息則不應(yīng)支持。
基于前述理由，原審法院
遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第九十一條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第九十三條 ?第一款 ?，第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?，第九十八條 ?、第一百一十五條 ?，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?，最高人民法院
《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決:一、泰江置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向楊某退還20000元購(gòu)房款，并按照中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，以20000元為基數(shù)支付自2014年8月26日起至2014年9月15日止的利息。
二、駁回楊某的其他訴訟請(qǐng)求。
原審法院
并同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)1281元減半收取640.5元，由楊某負(fù)擔(dān)384.3元，泰江置業(yè)公司負(fù)擔(dān)256.2元。
楊某不服原審法院
的上述判決，向本院提起上訴稱:1、原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
2014年8月25日楊某的代理人龔運(yùn)娥在書
面意見(jiàn)上的簽字不是出于真實(shí)意思表示，不應(yīng)認(rèn)定雙方協(xié)議解除合同，楊某按約定于2013年12月支付房款，泰江置業(yè)公司不接受，應(yīng)認(rèn)定泰江置業(yè)公司單方違約。
2、原審判決適用法律錯(cuò)誤。
根據(jù)《最高人民法院
關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第二項(xiàng)規(guī)定，泰江置業(yè)公司一房二賣的行為，楊某可以要求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失等費(fèi)用。
因此，請(qǐng)求二審人民法院
依法撤銷原判，改判泰江置業(yè)公司退還楊某50000元房款及利息損失，或者依法裁定將本案發(fā)回重審。
泰江置業(yè)公司答辯稱，原審法院
認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，商品房銷售合同已在2014年1月18日解除。
2、泰江置業(yè)公司收取的50000元是解除合同的違約金，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。
泰江置業(yè)公司不服原審法院
的上述判決，向本院提起上訴稱:1、本案所涉《商品房買賣合同》已于2014年1月18日由楊某單方解除，原審判決認(rèn)定雙方當(dāng)事人于2014年8月25日協(xié)議解除該合同屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
2、雙方當(dāng)事人在2014年8月25日達(dá)成新的“協(xié)議”，并不涉及合同解除問(wèn)題，而是對(duì)退款事宜作出的約定，法院
不應(yīng)違反雙方意思表示重新按定金法則來(lái)判決泰江置業(yè)公司返還購(gòu)房款20000元。
楊某答辯稱，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》在2014年8月25日并未解除。
二審訴訟中，楊某為支持其上訴請(qǐng)求，向本院提交了龔運(yùn)娥與泰江置業(yè)公司經(jīng)理周繼的電話錄音文字記錄及光盤各二份。
擬證實(shí)楊某交房款時(shí)，泰江置業(yè)公司不接受房款的行為構(gòu)成違約。
經(jīng)質(zhì)證，泰江置業(yè)公司對(duì)二份電話錄音的真實(shí)性有異議，認(rèn)為從電話錄音內(nèi)容看，龔運(yùn)娥多次與泰江置業(yè)公司協(xié)商解除合同的事宜，2014年8月25日，雙方當(dāng)事人多次溝通達(dá)成的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，楊某提供的電話錄音由于無(wú)其他證據(jù)佐證，無(wú)法達(dá)到其證明目的，本院依法不予采信。
二審訴訟中，泰江置業(yè)公司未向本院提交新的證據(jù)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:1、當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
本案中泰江置業(yè)公司無(wú)證據(jù)證明楊某確已收到泰江置業(yè)公司發(fā)出的解除合同函，楊某亦無(wú)證據(jù)證明其代理人龔運(yùn)娥與泰江置業(yè)公司達(dá)成的書
面意見(jiàn)不是其真實(shí)意思表示。
因此，原審法院
認(rèn)定雙方之間的《宜昌市商品房買賣合同》于2014年8月25日解除，并無(wú)不妥。
2、泰江置業(yè)公司所出具的收據(jù)已確定楊某所交納的50000元的性質(zhì)，其中20000元購(gòu)房款、20000元購(gòu)房定金及10000元車位定金。
楊某未在約定的期限內(nèi)支付完剩余購(gòu)房款的行為構(gòu)成違約，在合同解除后，原審法院
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對(duì)楊某交納的購(gòu)房款及定金所作出的不同處理并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。
經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《最高人民法院
關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)850元（楊某已預(yù)交550元、宜昌市泰江置業(yè)有限公司已預(yù)交300元），由上訴人楊某負(fù)擔(dān)550元、宜昌市泰江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。
本判決為終審判決。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，楊某提供的電話錄音由于無(wú)其他證據(jù)佐證，無(wú)法達(dá)到其證明目的，本院依法不予采信。
二審訴訟中，泰江置業(yè)公司未向本院提交新的證據(jù)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為:1、當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。
本案中泰江置業(yè)公司無(wú)證據(jù)證明楊某確已收到泰江置業(yè)公司發(fā)出的解除合同函，楊某亦無(wú)證據(jù)證明其代理人龔運(yùn)娥與泰江置業(yè)公司達(dá)成的書
面意見(jiàn)不是其真實(shí)意思表示。
因此，原審法院
認(rèn)定雙方之間的《宜昌市商品房買賣合同》于2014年8月25日解除，并無(wú)不妥。
2、泰江置業(yè)公司所出具的收據(jù)已確定楊某所交納的50000元的性質(zhì)，其中20000元購(gòu)房款、20000元購(gòu)房定金及10000元車位定金。
楊某未在約定的期限內(nèi)支付完剩余購(gòu)房款的行為構(gòu)成違約，在合同解除后，原審法院
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對(duì)楊某交納的購(gòu)房款及定金所作出的不同處理并無(wú)不當(dāng)。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理恰當(dāng)，依法應(yīng)予維持。
經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《最高人民法院

關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)850元（楊某已預(yù)交550元、宜昌市泰江置業(yè)有限公司已預(yù)交300元），由上訴人楊某負(fù)擔(dān)550元、宜昌市泰江置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)300元。

審判長(zhǎng)：朱紅洲