原告：楊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系鐵麒煤礦員工，住七臺河市茄子河區(qū)。
委托訴訟代理人：孫文城，男，系七臺河市桃山區(qū)法律服務(wù)所法律工作者。
被告：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系個(gè)體業(yè)者，住七臺河市桃山區(qū)。
委托訴訟代理人：張淇雅，女，系黑龍江宏昌律師事務(wù)所律師。
被告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，無職業(yè)者，住七臺河市新興區(qū)。

原告楊某某與被告孫某某、張某某案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年9月18日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告楊某某及其委托訴訟代理人孫文城，被告孫某某及其委托訴訟代理人張淇雅、被告張某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某某向本院提出訴訟請求：1．請求撤銷桃山區(qū)人民法院（2018）黑0903執(zhí)異4號裁定書；2．請求確認(rèn)原告與被告張某某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，該爭議的房屋所有權(quán)歸原告；3．訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與被告張某某于2016年10月17日簽訂房屋買賣合同，約定原告購買被告張某某所有的位于本市茄子河區(qū)××小區(qū)××樓××單元××室，房屋定價(jià)160000.00元，原告一次性交款157000.00元，剩余3000.00元尾款待張某某協(xié)助其辦理過戶后一次性給付。涉案房屋為被告張某某棚改回遷安置房（毛坯房），合同簽訂后，雙方當(dāng)事人依約履行了合同，被告張某某將房屋鑰匙及棚改手續(xù)一并交給原告。該房屋的各項(xiàng)入住收費(fèi)均是原告交付，包括原告以張某某的名義交納的供熱費(fèi)2240.00元，物業(yè)公司相關(guān)交費(fèi)戶名也更改為原告的名字。原告就該房屋裝修費(fèi)花了5萬多元，裝修后搬進(jìn)去居住至今。由于當(dāng)時(shí)訴爭房屋無法辦理過戶手續(xù)，原告先入戶裝修并入住，等到能辦手續(xù)的時(shí)候，房產(chǎn)部門張貼告示得知從個(gè)人手中購買的二手棚改置換房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為2018年4月29日后，故涉案房屋始終未能辦理過戶。原告入住后，2018年1月份，桃山區(qū)人民法院執(zhí)行局領(lǐng)著被告孫某某及鑒定評估人員對涉案房屋進(jìn)行評估，嗣后原告以其購買的房屋在法院查封之前且原告已合法占有使用為由提出執(zhí)行異議，桃山區(qū)人民法院于2018年9月14日作出的（2018）黑0903執(zhí)異4號裁定書，以房屋查封的住宅現(xiàn)登記在被執(zhí)行人張某某名下，不動(dòng)產(chǎn)以登記為準(zhǔn)等為由駁回了原告的執(zhí)行異議。本案房屋買賣合同有效，是買房在先，查封在后，一次性交齊購房款等相關(guān)費(fèi)用，實(shí)際裝修實(shí)際占有，原告未辦理過戶登記是因?yàn)榉慨a(chǎn)部門及開發(fā)商的原因，法院查封行為損害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院。
被告孫某某辯稱，桃山區(qū)人民法院（2018）黑0903執(zhí)異4號裁定書認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，裁決公正合法。本案訴爭房屋為被告張某某的棚改回遷安置房，在棚改時(shí)就登記在被告張某某的名下，執(zhí)行局查封張某某名下房產(chǎn)并無不當(dāng)。原告與被告張某某簽訂的房屋買賣合同存在惡意串通，損害第三人利益情形，應(yīng)屬無效合同。原告與被告張某某買賣房屋前就認(rèn)識，被告張某某知道原告欠被告孫某某錢還購買該房屋。被告張某某與被告孫某某達(dá)成借貸糾紛調(diào)解協(xié)議的時(shí)間是2016年10月30日，而被告張某某的買賣合同時(shí)間為2016年10月17日，充分說明被告張某某存在惡意低價(jià)處分房產(chǎn)行為。本案訴爭房屋裸房市場價(jià)格為245300.00元，而原告與被告張某某的房屋買賣合同價(jià)格為160000.00元，僅僅為市場價(jià)格的65%。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第十九條二款的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)?！惫试媾c被告張某某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效合同。根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，涉案房屋未依法辦理登記亦未辦理預(yù)告登記制度，所以房產(chǎn)未發(fā)生轉(zhuǎn)移。本案訴爭房屋屬于被告張某某所有。
被告張某某辯稱，房子回遷給我了，我就賣給原告，賣房款用于供女兒上學(xué)和還債了，房子于簽訂合同當(dāng)日就把鑰匙和安置手續(xù)給原告了。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告提供的證據(jù)（2）原告和張某某簽訂的房屋買賣合同一份，證明原告與被告張某某簽訂的買賣合同有效，于簽訂合同當(dāng)日交購房款15.7萬元，并于當(dāng)日交水、電、供熱取暖費(fèi)等；對該房屋進(jìn)行了房屋裝修及購買家具花5萬元；于交完購房款當(dāng)日實(shí)際接收和占有該房屋；屬善意取得。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性有異議，該合同簽訂時(shí)間為2016年10月17日，而張某某和孫某某在法院達(dá)成調(diào)解協(xié)議的時(shí)間是2016年10月30日，證實(shí)張某某在調(diào)解前惡意低價(jià)處分財(cái)產(chǎn)，關(guān)于合同內(nèi)容，原告多次陳述內(nèi)容不一致，自相矛盾，關(guān)于房款給付與張某某所說也互相矛盾，所以該證據(jù)不真實(shí)，假設(shè)原告與張某某簽訂的買賣合同是真實(shí)的，也因?yàn)閻阂獯〒p害第三人利益而無效。另外，該合同不屬于善意取得。根據(jù)法律規(guī)定，必須3個(gè)條件完全符合才能構(gòu)成善意取得，本案原告受讓時(shí)是不合理低價(jià)亦未辦理產(chǎn)權(quán)登記，不屬于善意取得。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。鑒于合同雙方當(dāng)事人對合同真實(shí)性無異議，本院對該證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（4）張某某與開發(fā)商簽訂的商品買賣合同一份，證明原告購買張某某房屋時(shí)，簽訂買賣合同當(dāng)日張某某把原始商品房買賣合同交給原告。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性沒有異議，認(rèn)為不能證明張某某給付原告的時(shí)間，只能證明本案訴爭的房屋為被告張某某所有，張某某系該房產(chǎn)權(quán)人。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（5）電費(fèi)收據(jù)一張，證明該房屋的供熱費(fèi)從開發(fā)商交付房屋之日起至今一直由原告交納，證明原告是該房屋的主人、實(shí)際占有者、實(shí)際交款人，交費(fèi)時(shí)間是2016年10月17日。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性有異議，收據(jù)白條不能證明該收條產(chǎn)生時(shí)間，也不能證明原告與張某某之間存在買賣合同關(guān)系，租賃關(guān)系也可由承租人交付該費(fèi)用，不能證明原告系房屋所有權(quán)人。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議，稱是原告交納的費(fèi)用。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（6）原告交取暖費(fèi)收據(jù)兩張，證明2016年、2017年的取暖費(fèi)是原告交的。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性無異議，2016年的票據(jù)載明了房主張某某及樓號，對2017年票據(jù)只能證明原告交熱力費(fèi)，但不能證實(shí)是交本案訴爭房屋的供熱費(fèi)，在產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理的時(shí)候，供熱部門擅自將該房屋交費(fèi)人員寫到原告名下，是無權(quán)行為，不能以該票據(jù)上記載的是原告名字為由，確定該房屋產(chǎn)權(quán)。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（7）原告交水費(fèi)和排污費(fèi)收據(jù)一張，證明交費(fèi)人是原告，時(shí)間是簽合同的當(dāng)天。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性沒有異議，但僅能證明原告交水費(fèi)。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（8）房卡一張，證明簽訂房屋買賣合同當(dāng)天一并收到該房房卡。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性無異議，但不能確定給付時(shí)間。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（9）開發(fā)商交給原告辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一張，證明該發(fā)票是原告和張某某于2018年6月從開發(fā)商手中取回來。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性無異議，原告陳述該證據(jù)是2018年6月份張某某本人去取才能取出來的，由此可證實(shí)在房產(chǎn)部門登記的產(chǎn)權(quán)人為張某某。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（10）原告裝修該房屋的購買材料票據(jù)12張，證明房屋是原告裝修的。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性有異議，該證據(jù)只是購買物品及價(jià)格的記載，不能證明是否由原告所購買，也不能證明購置的這些物品全部用于訴爭房屋的裝修。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議，稱其不知道原告裝修的事。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)中有注明涉案房屋地址及明確留有原告手機(jī)號的票據(jù)予以確認(rèn)。證據(jù)（11）購房交款收據(jù)一張，證明原告于2016年10月17日簽訂合同當(dāng)日交付被告張某某房款15.7萬元。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性有異議，被告張某某與孫某某民間借貸糾紛一案，在訴訟中張某某與原告惡意串通，規(guī)避還債，因?yàn)閺埬衬掣鷮O某某在10月30日達(dá)成的調(diào)解，該收據(jù)是出具在10月17日。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。本院認(rèn)為該證據(jù)為原告楊某某與被告張某某的收付款憑證，雙方對真實(shí)性均認(rèn)可，綜合其他證據(jù)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（12）中國建設(shè)銀行支取現(xiàn)金回單一張，證明原告名下取出現(xiàn)金15.3萬元，時(shí)間是簽訂合同之日2016年10月17日，佐證張某某收到的15.7萬之中，差額4000.00元為定金。以上證據(jù)證明房屋從2016年10月17日起歸原告所有。經(jīng)被告孫某某質(zhì)證對真實(shí)性無異議，但該證據(jù)數(shù)額與上一份證據(jù)15.7萬元數(shù)額不相符合，原告多次向法庭陳述未提及4000.00元定金的事，相反原告及張某某多次在法院筆錄以及執(zhí)行異議申請和民事訴狀中均稱，原告一次性交款15.7萬元，兩人陳述互相矛盾、自相矛盾，更證實(shí)了二人惡意串通損害被告孫某某權(quán)益的事實(shí)。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
被告孫某某向本院提供的證據(jù)：證據(jù)（1）桃山區(qū)人民法院（2016）黑0903民初1141號民事調(diào)解書復(fù)印件一份，證明被告張某某與孫某某關(guān)于民間借貸糾紛在2016年10月30日達(dá)成還款調(diào)解書，但本案原告提交的房屋買賣合同記載時(shí)間是2016年10月17日，證明原告及張某某為躲避償還孫某某債務(wù)惡意串通，將名下唯一財(cái)產(chǎn)惡意處分，依法屬于無效行為。經(jīng)原告質(zhì)證對真實(shí)性無異議，但認(rèn)為買房在先，調(diào)解在后，該調(diào)解書與原告買房無關(guān)，原告沒有惡意串通。經(jīng)被告張某某質(zhì)證對真實(shí)性無異議，其稱不存在惡意串通。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（2）桃山區(qū)人民法院（2016）黑0903民初1141號民事裁定書復(fù)印件一份，證明該裁定于2016年11月2日出具，本案訴爭的房屋始終登記在張某某名下，所以本案被告孫某某對該房屋有申請執(zhí)行的權(quán)利，原告與張某某所簽訂的房屋買賣合同，因未辦理產(chǎn)權(quán)登記，也未辦理預(yù)告登記，物權(quán)未轉(zhuǎn)移。經(jīng)原告質(zhì)證對真實(shí)性無異議，但買房、交款、裝修在先，查封在后，查封不合法。經(jīng)被告張某某質(zhì)證對真實(shí)性沒有異議，房子已經(jīng)出賣。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（3）黑七旭2018價(jià)估司鑒字01號司法鑒定意見書復(fù)印件一份，證明本案訴爭房屋裸房價(jià)格是245300.00元，而原告與張某某所簽合同價(jià)款為16萬元，是市場價(jià)格的65%，屬于法律規(guī)定的不合理低價(jià)。經(jīng)原告質(zhì)證對真實(shí)性無異議，該評估鑒定意見書與原告無關(guān)，評估張某某房子卻沒有張某某的簽字和到場，程序違法，張某某的房屋已經(jīng)賣給了原告，為原告的財(cái)產(chǎn)。經(jīng)被告張某某質(zhì)證沒有異議，價(jià)格確實(shí)是賣低了，當(dāng)時(shí)沒有房照，而且著急，所以低價(jià)賣出。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。證據(jù)（4）執(zhí)行卷宗楊某某和張某某的筆錄復(fù)印件一份，證明原告和張某某所主張的房屋買賣合同不真實(shí)，張某某在筆錄里陳述，原告給付賣房款16萬元，用于姑娘上學(xué)了，楊某某在筆錄里說，賣房款一共16萬元，給付15.7萬元，此二人陳述不一致，包括在庭審過程中，原告聲稱在買房之前不認(rèn)識張某某，張某某卻說兩人之前是同一單位同事，更加證實(shí)此二人為惡意躲避償還孫某某的債務(wù)所做的損害其合法權(quán)益的行為。經(jīng)原告質(zhì)證對真實(shí)性無異議，張某某在筆錄說的是16萬元賣的，并沒有說給了16萬元，楊某某說總共16萬元買的，給了15.7萬元，剩下的3000.00元在房照辦理后再給他，筆錄吻合。經(jīng)被告張某某質(zhì)證無異議，是其真實(shí)意思表示。本院經(jīng)審查核實(shí)對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
通過對以上證據(jù)的分析與確認(rèn)及原、被告雙方的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：孫某某與張某某民間借貸糾紛一案，本院于2016年11月30日作出（2016）黑0903民初1141號民事調(diào)解書，張某某給付孫某某借款本息合計(jì)186624.00元，分期分次履行給付，該調(diào)解書已發(fā)生法律效力，孫某某提出保全申請，本院于2016年11月2日作出（2016）黑0903民初1141號民事裁定書，裁定預(yù)查封張某某名下產(chǎn)籍號3-717335-007-040601房產(chǎn)一戶（該房屋系地塊名為新東方家園A區(qū)四期14號樓、樓建成后坐落小區(qū)為幸福里小區(qū)14號樓）。孫某某就該案申請執(zhí)行后，本院委托評估涉案房屋。楊某某于2018年4月9日向本院提出執(zhí)行異議，本院于2018年9月11日作出（2018）黑0903執(zhí)異4號執(zhí)行裁定書，裁定駁回其執(zhí)行異議，楊某某不服該裁定，于2018年9月17日向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。2016年4月21日，被告張某某與黑龍江省萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，張某某通過回遷安置取得涉案房屋，未進(jìn)行房產(chǎn)登記。原告楊某某與被告張某某于2016年10月17日簽訂房屋買賣合同，合同約定：“一、甲方將其所有的位于七臺河市茄子河區(qū)幸福里小區(qū)高層14#四單元601室，建筑面積93.09平方米。二、房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款：壹拾陸萬元整（160000.00元）。三、付款方式：本合同簽訂之日前已交定金貳仟元整（2000.00元），本合同簽訂之日乙方給付甲方壹拾伍萬伍仟元整（155000.00元），剩余叁仟元（￥3000.00元）待甲方協(xié)助乙方辦理過戶后一次性給付。四、在本合同簽訂之日，甲方將房屋及與房屋相關(guān)的所有票據(jù)、鑰匙交付給乙方?！薄：贤炗喓?，原告與被告張某某依約履行了合同，被告張某某于合同簽訂之日出具收到原告給付的購房款現(xiàn)金157000.00元的收條，原告楊某某與被告張某某自認(rèn)房屋鑰匙及回遷安置手續(xù)于簽訂合同當(dāng)日已一并交給原告楊某某，剩余尾款3000.00元因張某某未協(xié)助辦理房屋過戶，原告未給付被告張某某。訴爭房屋由原告取得后裝修并入住至今。涉案房屋竣工驗(yàn)收時(shí)間為2017年5月2日。上為本案事實(shí)。

本院認(rèn)為，原告楊某某與被告張某某于2016年10月17日簽訂房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，該協(xié)議不違反法律的禁止性規(guī)定，被告張某某通過回遷安置取得訴爭房屋，其對訴爭房屋有處置權(quán)，原告于2016年10月17日在中國建設(shè)銀行取款153000.00元，結(jié)合張某某的購房款收條，能夠證實(shí)原告已經(jīng)履行支付房款義務(wù)，該事實(shí)與房屋買賣合同約定的內(nèi)容基本吻合，原告對毛坯房進(jìn)行裝修及自行交納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，可確認(rèn)原告確已實(shí)際占有使用該房屋，故該合同合法有效。該合同是在本院對涉案房屋預(yù)查封之前簽訂，原告簽訂房屋買賣合同時(shí)涉案房屋未竣工，故其對未辦理過戶登記不存在過錯(cuò)，且目前尚無證據(jù)證明未辦理過戶系原告過錯(cuò)所致，因此本院認(rèn)為原告對訴爭房屋具有所有權(quán)。綜上，原告對本案所涉執(zhí)行標(biāo)的位于本市茄子河區(qū)××小區(qū)××樓××單元××室的房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。關(guān)于原告請求撤銷桃山區(qū)人民法院（2018）黑0903執(zhí)異4號裁定書的主張，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十四條之規(guī)定，對案外人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決不得對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效。故對該請求不予支持。被告孫某某抗辯原告與被告張某某簽訂的買賣合同為虛假合同及合同約定價(jià)格明顯低于市場價(jià)，因其未能提供充分證據(jù)，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十二條第一款第（一）項(xiàng)、第三百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、依法確認(rèn)原告楊某某與被告張某某于2016年10月17日簽訂的房屋買賣合同有效，位于七臺河市茄子河區(qū)幸福里小區(qū)14號樓4單元601室房屋歸原告楊某某所有；
二、停止對七臺河市茄子河區(qū)幸福里小區(qū)14號樓4單元601室房屋的執(zhí)行；
三、駁回原告楊某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)3500.00元由被告張某某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省七臺河市中級人民法院。

審判長 胡麗娜
審判員 李明久
人民陪審員 于鳳

書記員： 路璐