原告（執(zhí)行案外人）：林長生，男，住河北省承德市雙橋區(qū)。委托訴訟代理人：武立斌，北京市乾源律師事務(wù)所律師。被告（申請執(zhí)行人）：承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地承德市雙橋區(qū)新華路*號。法定代表人：夏志廠，職務(wù)理事長。委托訴訟代理人：劉曉敏，北京市雨仁（承德）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：馬繼霞，女，住承德市雙橋區(qū)。第三人（被執(zhí)行人）:承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地承德市雙橋區(qū)美豐街77號。法定代表人：徐巖，職務(wù)總經(jīng)理。

原告林長生向本院提出訴訟請求：一、判決不得執(zhí)行隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)115鋪底商；二、判決確認(rèn)原告與第三人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《商品房買賣合同》有效，并確認(rèn)康泰嘉園115鋪底商歸原告所有（總價(jià)值：3480800元）；三、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2017年11月15日，河北省隆化縣人民法院對被告郊區(qū)聯(lián)社與第三人龍鄉(xiāng)公司等借款合同糾紛一案，作出了（2017）冀0825執(zhí)241號執(zhí)行裁定書，將包括本案訴爭的115鋪底商在內(nèi)的隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園42套底商予以查封。2017年12月6日，原告林長生對執(zhí)行標(biāo)的康泰嘉園115鋪底商提出書面執(zhí)行異議，隆化縣人民法院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書，駁回林長生異議。原告林長生對該裁定不服，因此提起訴訟。一、原告與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，原告是康泰嘉園115鋪底商的所有權(quán)人。2015年6月18日，原告林長生與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了由龍鄉(xiāng)公司開發(fā)建設(shè)的康泰嘉園115鋪底商，單價(jià)每平方米8000元，總價(jià)款3480800.00元。同日，龍鄉(xiāng)公司在收取了林長生全額房款后出具了收款收據(jù)。2015年10月14日，原告辦理了該房產(chǎn)的入住手續(xù)，同時(shí)支付了住房維修基金及物業(yè)服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)6萬余元。因龍鄉(xiāng)公司的原因，該房至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。原告與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示；龍鄉(xiāng)公司具有康泰嘉園的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及土地使用證，并取得了商品房預(yù)售許可，其售房行為合法有據(jù)；原告依約全額支付了房價(jià)款，并已經(jīng)入??；該《商品房買賣合同》未損害國家、集體或第三人利益。因此，該《商品房買賣合同》是合法有效合同。原告通過買受取得成為康泰嘉園115鋪底商的所有權(quán)人。盡管該房產(chǎn)因龍鄉(xiāng)公司的原因未能辦理產(chǎn)權(quán)證，但依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。二、（2018）冀0825執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。首先，原告對涉案房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于被告的抵押權(quán)。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋【2002】16號）中，在明確建筑工程承包人對在建工程的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的同時(shí)，明確承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已經(jīng)支付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的買受人。據(jù)此，本案中，原告作為已經(jīng)支付了全部房價(jià)款的買受人，其物權(quán)期待權(quán)依法優(yōu)先于被告的抵押權(quán)。法院裁定中關(guān)于“案外人（原告）雖已與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，且對涉案房產(chǎn)已實(shí)際占有，但案外人未取得物權(quán)，其權(quán)利不屬于依法可優(yōu)于抵押權(quán)的權(quán)利”的認(rèn)定違背了法律規(guī)定，系有法不依。因此，法院裁定依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”顯然適用法律錯(cuò)誤。第二，原告的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于被告的抵押權(quán)并應(yīng)予保護(hù)符合全國民事審判會議精神?！?015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》第39條：“取得了房屋預(yù)售許可或者銷售許可的房地產(chǎn)開發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貸款后，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購房款、房地產(chǎn)開發(fā)商不能償還銀行貸款，抵押權(quán)人向人民法院請求行使抵押權(quán)的請求，不予支持；對于買受人向人民法院請求確認(rèn)其購買房屋的權(quán)利優(yōu)先于銀行抵押權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。”該會議紀(jì)要內(nèi)容對本案具有直接的針對性。可見，法院裁定否定原告物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于被告的抵押權(quán)違背了全國民事審判會議精神，有悖執(zhí)法的嚴(yán)肅性。第三、原告所購商品房為商鋪，而非用于居住，法院裁定適用法律上“張冠李戴”，系適用法律錯(cuò)誤。法院裁定認(rèn)為“本案的爭議房產(chǎn)用途系商業(yè)服務(wù)，并非用于居住，故案外人的物權(quán)期待權(quán)也不能對抗申請執(zhí)行人債權(quán)的執(zhí)行，其異議請求不符合法律規(guī)定的，在執(zhí)行異議審查程序中應(yīng)予支持的情形”。法院的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，即“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：⑴在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；⑵所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；⑶已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”該條文系針對買受人購買的商品房用于居住而做出的專門規(guī)定。本案涉案房產(chǎn)系商業(yè)用房，顯然不能使用該條款的規(guī)定。第四，原告的執(zhí)行異議符合司法解釋中應(yīng)予支持的情形，法院裁定系有法不依。原告提出的執(zhí)行異議，完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺嗣穹ㄔ旱闹С帧Ｔ摋l款規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。如前所述，原告與龍鄉(xiāng)公司于2015年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》，該合同合法有效；法院于2017年11月15日予以查封，而原告此前已于2015年10月14日辦理了入住手續(xù)，合法占有了該不動產(chǎn)；龍鄉(xiāng)公司在原告全額支付了房價(jià)款后于2015年6月18日為原告出具了收款收據(jù)；該房產(chǎn)至今未能辦理登記手續(xù)非原告自身原因。綜上，原告的執(zhí)行異議，完全符合該《規(guī)定》第二十八條，應(yīng)當(dāng)予以支持，而法院未能依據(jù)該條款進(jìn)行裁定系有法不依。綜上所述，原告是涉案房產(chǎn)康泰嘉園115鋪底商的合法所有權(quán)人，享有優(yōu)于被告抵押權(quán)的權(quán)利，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，訴至法院，請依法支持原告的訴訟請求。被告郊區(qū)聯(lián)社辯稱：一、被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋擁有絕對合法的優(yōu)先受償權(quán)；1、2013年12月21日，銀闊公司在被告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬元，龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國用（2013）第l53號土地使用權(quán)及位于隆化鎮(zhèn)建設(shè)西街的A、B、C三幢在建商住樓提供抵押擔(dān)保，徐景龍、徐巖、李小磊為連帶責(zé)任保證人，還款期限為2014年12月19日；雙橋區(qū)人民法院依據(jù)（2015）雙橋民保字第133號裁定書，依法查封了龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的隆化縣康泰嘉園A、B、C座全部車庫及商業(yè)用房。據(jù)此，被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋擁有絕對合法的優(yōu)先受償權(quán)。二、原告林長生要求不得執(zhí)行康泰嘉園小區(qū)底商115鋪底商，并解除對該底商的查封；判決確認(rèn)原告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》有效，并確認(rèn)康泰嘉園115鋪底商歸原告所有的訴訟請求應(yīng)依法予以駁回。1、原告林長生依據(jù)2015年6月18日與承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《商品房買賣合同》向貴院提出異議；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任；①故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。依據(jù)該法律規(guī)定，足以說明本案龍鄉(xiāng)公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押給被告郊區(qū)聯(lián)社的事實(shí)，與原告簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》會因違反法律規(guī)定而被宣告無效、解除或被依法撤銷；故原告對該涉案房屋不享有權(quán)利，其訴訟請求不應(yīng)得到法院的支持。2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：金錢債券執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；②所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；③已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，涉案房屋系商鋪而非居民住宅，原告要求不得執(zhí)行康泰嘉園小區(qū)底商115鋪底商，并解除對該底商的查封；判決確認(rèn)原告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》有效，并確認(rèn)康泰嘉園115鋪底商歸原告所有的訴訟請求無事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。3、本案的爭議標(biāo)的物為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，則不發(fā)生法律效力。被告郊區(qū)聯(lián)社與龍鄉(xiāng)公司簽訂了關(guān)于涉案房產(chǎn)的抵押合同，并依法辦理了抵押登記手續(xù)，已對該房產(chǎn)享有抵押權(quán)；原告雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，對涉案房產(chǎn)已實(shí)際占有，但原告未取得物權(quán)，其權(quán)利不屬于依法可優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利。綜上，請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。第三人龍鄉(xiāng)公司未出庭，亦未提交書面答辯狀進(jìn)行答辯。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年12月16日，第三人銀闊公司在原告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬元，借款期限為2013年12月16日起至2014年12月15日止，第三人龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國用（2013）第153號土地使用權(quán)及位于隆化縣隆化鎮(zhèn)建設(shè)西街的A、B、C在建住宅樓和商業(yè)樓提供抵押擔(dān)保，徐巖、李小磊為連帶責(zé)任保證人，2013年12月16日，郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社作為房屋他項(xiàng)權(quán)人進(jìn)行申請登記，2013年12月17日隆化縣城建局頒發(fā)了隆房建字第××號他項(xiàng)權(quán)利證，權(quán)利范圍為隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)1、2、3幢及商業(yè)1、2、3幢設(shè)定了抵押，2013年12月18日隆化縣國土資源局為郊區(qū)聯(lián)社辦理了隆他項(xiàng)（2013）第114號土地他項(xiàng)權(quán)利證，權(quán)利人為郊區(qū)聯(lián)社。2014年2月17日和2014年5月12日，隆化縣城建局為龍鄉(xiāng)公司頒發(fā)了（?。┓款A(yù)售證第2014002號和（隆）房預(yù)售證第2014006號商品房預(yù)售許可證，2015年6月18日，龍鄉(xiāng)公司與原告林長生簽訂商品房買賣合同一份，將康泰嘉園商業(yè)綜合樓115號房屋，建筑面積共435.10平方米，每平方米售價(jià)8000元，總金額3480800元，出售給原告林長生，同日，龍鄉(xiāng)公司為原告出具收據(jù)一張。庭審中原告自述所購涉案房屋是經(jīng)法院生效判決確認(rèn)的龍鄉(xiāng)公司對其債權(quán)人承德市龍城建筑安裝工程有限公司的抵債房屋。2015年4月15日，郊區(qū)聯(lián)社、龍鄉(xiāng)公司、宇豪公司簽訂三方協(xié)議書一份，龍鄉(xiāng)公司出售給宇豪公司商業(yè)抵押房產(chǎn)A幢商業(yè)四層401、三層301、302號房，由宇豪公司向郊區(qū)聯(lián)社支付8400000元，用以償還銀闊公司在郊區(qū)聯(lián)社借款25000000元，如宇豪公司不能于2015年5月25日前將全部房款付清，則對原借款合同全部債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，期限屆滿后，宇豪公司尚欠3500000元房款未付，郊區(qū)聯(lián)社于2015年12月訴至承德市雙橋區(qū)法院，雙橋法院以（2016）冀0802民初1971號民事調(diào)解書和（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書調(diào)解結(jié)案。2015年12月3日郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院提起訴前財(cái)產(chǎn)保全申請，同日，雙橋法院作出（2015）雙橋民保字第133號民事裁定書，并向隆化縣城建局發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書，請求協(xié)助查封龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的坐落于承德市隆化縣××、××、××、××、××座全部房產(chǎn)包括車庫及商業(yè)用房。2016年6月23日承德市雙橋區(qū)人民法院作出（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書，其協(xié)議內(nèi)容為：“一、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告（郊區(qū)聯(lián)社）借款本金10120000.00元及利息，利息以本金13620000.00元為基數(shù)自2013年12月20日至2015年5月25日止按照月利率9.9‰計(jì)算。自2015年5月26日以本金10120000.00元為基數(shù)按照月息9.9‰計(jì)算至給付之日止；二、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用302600.00元；三、被告承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、徐巖、李小磊對上述第一、二項(xiàng)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。四、如被告隆化縣宇豪建筑材料有限公司按時(shí)償還3500000.00元欠款本息就不再對上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任，如未按時(shí)償還，將對上述第一、二項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任”；2016年8月1日，郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院申請執(zhí)行，同日，雙橋區(qū)人民法院作出（2016）冀0802執(zhí)919號執(zhí)行案件受理通知書，2016年11月18日，承德市中級人民法院作出（2016）冀08執(zhí)216號執(zhí)行裁定書，裁定：承德市雙橋區(qū)人民法院于2016年6月23日作出的（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書由河北省隆化縣人民法院執(zhí)行。本院于2017年2月8日以（2017）冀0825執(zhí)241號受理了執(zhí)行案件，2017年11月15日作出執(zhí)行裁定：“將被執(zhí)行人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有的座落于隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A01、A02、A03、A04、A05、A06、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、124、125、126、A401、A301、A302、A303、BC301、BC302、BC303、BC401、BC402、BC403號及臨街底商地下室予以查封、評估作價(jià)后進(jìn)行拍賣。”裁定作出后，2017年12月3日原告林長生作為申請人提出執(zhí)行異議申請書，本院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書，駁回林長生的異議申請。為此，林長生于2018年2月12日提起本案之訴。上述事實(shí)有原、被告當(dāng)庭訴辯陳述及原告向法庭出示的證據(jù)：（2018）冀0825執(zhí)異8號執(zhí)行裁定書、（2015）隆民初字第2836號民事判決書、商品房買賣合同、購房款收據(jù)、營業(yè)執(zhí)照、商品房預(yù)售許可證、預(yù)售許可申請材料及被告郊區(qū)聯(lián)社出示的證據(jù)：借款合同、抵押合同、（2015）雙橋民保字133號裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書、（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書、（2017）冀0825執(zhí)241號執(zhí)行裁定書、隆房建字第××號他項(xiàng)權(quán)利證、隆他項(xiàng)（2013）第114號土地他項(xiàng)權(quán)利證等證據(jù)在卷予以佐證。
原告林長生與被告承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱郊區(qū)聯(lián)社）、第三人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱龍鄉(xiāng)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月12日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告林長生的委托訴訟代理人武立斌，被告郊區(qū)聯(lián)社的委托訴訟代理人劉曉敏、馬繼霞到庭參加訴訟，第三人龍鄉(xiāng)公司的法定代表人經(jīng)本院傳票傳喚未到庭，亦未委托訴訟代理人參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是：1、被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋是否享有抵押權(quán)，其是否通過訴訟或特別程序主張抵押權(quán)優(yōu)先；2、原告林長生與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》在法院查封之前，其對涉案房屋是否享有物權(quán)，是否享有足以排除郊區(qū)聯(lián)社對房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。首先，2013年12月16日龍鄉(xiāng)公司為銀闊公司向郊區(qū)聯(lián)社下屬水泉溝分社貸款提供擔(dān)保，并將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程及國有土地使用權(quán)抵押給郊區(qū)聯(lián)社，并辦理了抵押登記，該抵押行為符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條一款（五）項(xiàng)：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：正在建筑的建筑物、航空器”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋享有抵押權(quán)。原告林長生主張的龍鄉(xiāng)公司以其在建工程作抵押，是為銀闊公司提供借款擔(dān)保，在建工程抵押不及于抵押合同簽訂后的建筑物新增部分的請求，因在建工程抵押不同于城市房地產(chǎn)抵押，故原告林長生所主張的本案抵押權(quán)無效的理由不成立，龍鄉(xiāng)公司作為第三人為借款人為銀闊公司借款以在建工程作為抵押符合法律規(guī)定。林長生、龍鄉(xiāng)公司簽訂的商品房買賣合同的履行受郊區(qū)聯(lián)社抵押權(quán)的約束。原告主張出賣所涉房屋郊區(qū)聯(lián)社已經(jīng)同意出售。因龍鄉(xiāng)公司取得了住建部門的預(yù)售許可，應(yīng)視為放棄抵押權(quán)的主張，在原告申請本院調(diào)取的住建部門商品房預(yù)售許可審批檔案中未有郊區(qū)聯(lián)社同意銷售抵押樓房的書面意見，且龍鄉(xiāng)公司在辦理預(yù)售許可手續(xù)中，未申報(bào)在建工程及土地使用權(quán)抵押的情況。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。第二百零二條“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債務(wù)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)利；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。本案中，未經(jīng)郊區(qū)聯(lián)社同意，龍鄉(xiāng)公司不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。但郊區(qū)聯(lián)社在向法院主張?jiān)搨鶛?quán)即向雙橋法院起訴并達(dá)成調(diào)解協(xié)議時(shí)，并未就該抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償主張權(quán)利，而是達(dá)成龍鄉(xiāng)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任的協(xié)議，故效區(qū)聯(lián)社雖享有抵押權(quán)但未行使，故本院對郊區(qū)聯(lián)社主張的抵押權(quán)優(yōu)先的主張本院不予支持。本案中，如郊區(qū)聯(lián)社在執(zhí)行中不享有抵押優(yōu)先權(quán)，原告林長生與龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，并實(shí)際占有房屋的行為能否排除對執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告林長生雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了《商品房買賣合同》，對涉案房屋已實(shí)際占有，但未取得物權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下未有其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”。本案中，該涉案房屋登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，原告林長生與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》雖在雙橋法院、本院查封之前，但其用抵債抵頂?shù)纳唐贩肯瞪虡I(yè)用途，非用于居住，根據(jù)該規(guī)定，林長生的物權(quán)期待權(quán)不能對抗申請執(zhí)行人債權(quán)的執(zhí)行。關(guān)于本案是否適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八規(guī)定問題，因本案原告購買房屋價(jià)款，系抵債形成不是實(shí)際支付買房價(jià)款，故本案不適用二十八條的規(guī)定。本案原告林長生提出的異議請求申請不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)判決駁回其訴訟請求。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，缺席判決如下：

駁回原告林長生的訴訟請求。案件受理費(fèi)34647元，由原告林長生負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。